Acheter le duplex dans lequel on vit en location

[juetben]

Mais tu sais caro, celui qui vend en a absolument rien à faire de la rentabilité de son produit pour toi... Pour lui il est peut être rentable parce que payé, mais pour l'acheteur c'est absolument pas son problème! Il ne va pas brader son bien parce que tu ne le trouves pas assez rentable!

[bencoudonc]

Le duplex est un produit qui se vend extrêmement bien et plutôt rapidement sur Montréal. La différence vs. évaluation n'est pas si folle que ça. J'ai récemment vendu le mien en 10 jours 75k$ de plus que je l'avais acheté y'a 3 ans et presque 200k$ au dessus de l'évaluation.

A tort bien souvent, comme si les gens ne savaient pas faire un calcul de niveau école primaire. Dans mon cas, le proprio qui demande 850.000 dollars pour son duplex, ça fait juste un peu plus de 4 % de rentabilité brute. Déduisez les taxes et les IR, ça fait moins de 2 % de rentabilité nette. Comptez en plus les travaux à faire au fil des ans, les ennuis à gérer avec les locataires, c'est juste du troll d'acheter un immeuble avec 0 rentabilité et que des emmerdes.

Alors qu'on investit dans le foncier coté, tu as Cominar ou Dream Office qui rapportent plus de 9 % pour le premier et 11 % de dividende brut, bien plus rentable et les emmerdes en moins.

Pour ça que je ne pense pas faire de proposition, même à 750.000 dollars.

Mais là, je trouve que tu mélanges deux trucs différents. Si tu veux faire un vrai placement avec un taux de rendement X, c'est un 5-plex ou un 6-plex qu'il faut acheter, pas un duplex... Le duplex est (ou peut être) une façon intéressante de se loger à un prix raisonnable et de récupérer l'argent que tu aurais de toute façon englouti dans un loyer. Rarement plus...

Modifié 18 septembre 2015 par bencoudonc

[crazy_marty]

Le duplex est un produit qui se vend extrêmement bien et plutôt rapidement sur Montréal. La différence vs. évaluation n'est pas si folle que ça. J'ai récemment vendu le mien en 10 jours 75k$ de plus que je l'avais acheté y'a 3 ans et presque 200k$ au dessus de l'évaluation.

A tort bien souvent, comme si les gens ne savaient pas faire un calcul de niveau école primaire. Dans mon cas, le proprio qui demande 850.000 dollars pour son duplex, ça fait juste un peu plus de 4 % de rentabilité brute. Déduisez les taxes et les IR, ça fait moins de 2 % de rentabilité nette. Comptez en plus les travaux à faire au fil des ans, les ennuis à gérer avec les locataires, c'est juste du troll d'acheter un immeuble avec 0 rentabilité et que des emmerdes.

Alors qu'on investit dans le foncier coté, tu as Cominar ou Dream Office qui rapportent plus de 9 % pour le premier et 11 % de dividende brut, bien plus rentable et les emmerdes en moins.

Pour ça que je ne pense pas faire de proposition, même à 750.000 dollars.

Mais là, je trouve que tu mélanges deux trucs différents. Si tu veux faire un vrai placement avec un taux de rendement X, c'est un 5-plex ou un 6-plex qu'il faut acheter, pas un duplex... Le duplex est (ou peut être) une façon intéressante de se loger à un prix raisonnable et de récupérer l'argent que tu aurais de toute façon englouti dans un loyer. Rarement plus...

Exact. Tous les courtiers te diront que le duplex est pas le produit idéal pour avoir une rentabilité X. C'est plus un moyen d'avoir un chez toi, tout en pouvant récupérer une partie de tes dépenses dans tes impôts. La rentabilité se fait à la revente, pas pendant la possession.

[Cherrybee]

Le duplex est un produit qui se vend extrêmement bien et plutôt rapidement sur Montréal. La différence vs. évaluation n'est pas si folle que ça. J'ai récemment vendu le mien en 10 jours 75k$ de plus que je l'avais acheté y'a 3 ans et presque 200k$ au dessus de l'évaluation.

A tort bien souvent, comme si les gens ne savaient pas faire un calcul de niveau école primaire. Dans mon cas, le proprio qui demande 850.000 dollars pour son duplex, ça fait juste un peu plus de 4 % de rentabilité brute. Déduisez les taxes et les IR, ça fait moins de 2 % de rentabilité nette. Comptez en plus les travaux à faire au fil des ans, les ennuis à gérer avec les locataires, c'est juste du troll d'acheter un immeuble avec 0 rentabilité et que des emmerdes.

Alors qu'on investit dans le foncier coté, tu as Cominar ou Dream Office qui rapportent plus de 9 % pour le premier et 11 % de dividende brut, bien plus rentable et les emmerdes en moins.

Pour ça que je ne pense pas faire de proposition, même à 750.000 dollars.

C'est très exactement ce que nous a dit notre conseillère lorsque nous avons envisagé de diversifier nos placements en prenant un immeuble locatif.

Le marché n'est pas favorable actuellement.

[Demina47]

Mais tu sais caro, celui qui vend en a absolument rien à faire de la rentabilité de son produit pour toi... Pour lui il est peut être rentable parce que payé, mais pour l'acheteur c'est absolument pas son problème! Il ne va pas brader son bien parce que tu ne le trouves pas assez rentable!

Tu es pénible avec ton discours permanent des prix qui montent jusqu'au ciel.

Un prix n'existe pas s'il n'y a pas d'acheteur en face, 2ème édition.

[Demina47]

Mais là, je trouve que tu mélanges deux trucs différents. Si tu veux faire un vrai placement avec un taux de rendement X, c'est un 5-plex ou un 6-plex qu'il faut acheter, pas un duplex... Le duplex est (ou peut être) une façon intéressante de se loger à un prix raisonnable et de récupérer l'argent que tu aurais de toute façon englouti dans un loyer. Rarement plus...

Pas question, bonjour le risque d'emmerdes et de travaux dès que tu multiplies les appartements, et on ne sait rien faire.

Je n'ai pas eu besoin de m'intéresser à l'immobilier pour investir, là c'était juste une histoire de flemme de devoir déménager si l'immeuble se vend à quelqu'un d'autre.

[Demina47]

C'est ce qu'a fait Marionnette par contre http://marionnette1979.org/?p=3162#comments

[crazy_marty]

Je trouve ça louche un Quadruplex affiché en dessous du prix du marché surtout que la proprio y a fait des travaux pendant 10 ans.

Anyway tous les proprios que j'ai connus ont eu des emmerdes avec leurs locataires que ce soit en France ou ici. Quand je vois qu'une personne peut éventuellement poursuivre un proprio parce que celui-ci ne veut pas lui louer le bien, ça ne donne pas envie.

Il peut y avoir plein de raisons pour vendre en dessous du marché: tu peux plus payer le crédit, tu pars à l'étranger dans pas longtemps, tu es en faillite, c'est un héritage que tu peux pas payer, etc...

Ca peut paraître louche, mais des fois c'est juste que le vendeur a pas le choix.

[Invité]

Le 18/09/2015 à 16:52, Hei a dit :

Je trouve ça louche un Quadruplex affiché en dessous du prix du marché surtout que la proprio y a fait des travaux pendant 10 ans.

 

Anyway tous les proprios que j'ai connus ont eu des emmerdes avec leurs locataires que ce soit en France ou ici. Quand je vois qu'une personne peut éventuellement poursuivre un proprio parce que celui-ci ne veut pas lui louer le bien, ça ne donne pas envie.

Un bon moyen de vendre rapidement... au bon prix puisque ça va se vendre au prix du marché au final. Et puis je rappelle que les prix ont doublé en 10 ans donc malgré les travaux, les proprio qui ont acheté au début des années 2000 et qui revendent maintenant s'y retrouvent largement, très très largement même !

 

En tout cas à date on est très content et on a des locataires en OR  

[Demina47]

C'est en effet un plus de ne pas avoir de mauvais payeur ou de cas psy, enfin l'intérêt principal, c'est quand même la rentabilité...

[Invité]

il y a 2 minutes, Demina47 a dit :

C'est en effet un plus de ne pas avoir de mauvais payeur ou de cas psy, enfin l'intérêt principal, c'est quand même la rentabilité...

C'est sûr, mais crois-moi quand on a deux personnes au dessus de sa tête et une sous les pieds, c'est vraiment appréciable d'avoir des gens cool, calmes, sympathiques, etc.  Deux sur trois étaient là lors de notre achat en plus donc on ne les a pas "choisis", on ne savait pas à quoi s'attendre. On a eu de la chance quoi ! Et les loyers sont au prix du marché (parce que des fois quand les gens sont là depuis très longtemps, ils paient une somme dérisoire)

[Demina47]

Ah c'est sûr. Quand tu habites le lieu, la rentabilité (que tu n'as pas l'air d'avoir calculé) n'est peut-être pas la priorité n° 1.