Acheter le duplex dans lequel on vit en location

[Demina47]

On est peut-être intéressé pour acheter le duplex dans lequel on habite (2 étages avec chacun un appartement d'environ 120 m2, j'attends les chiffres exacts). Évaluation municipale 652.000 dollars, mis en vente à 850.000. On n’achètera pas à plus que 750.000 dollars car immeuble hors d'âge avec des travaux qui ne vont pas manquer de tomber au fil des ans (même si actuellement il n'y a rien)

Taxes scolaires 1230 dollars

Taxes municipales 5600 dollars

Location de l'appartement d'en bas : 1600 dollars

Notre tarif de location (qui serait donc économisé) : 1500 dollars

La différence de prix se justifie du fait qu'en bas, ils ont une cour (d'environ 200 m2 ? Encore une fois, j'attends les chiffres)

Je voudrais savoir quels sont les pièges à éviter dans le cas que j'indique ? Que peut-on retirer comme frais au niveau de l'imposition des logements ? L'ensemble des taxes scolaires et municipales ? Seulement une partie au pro rata de la surface ?

[kuroczyd]

Je sais Caroline qu'il n'y a que Kijiji qui existe pour toi mais tu peux trouver aussi beaucoup d'informations ici si tu veux te lancer dans la location : https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/lolo/vogulolo/popr/index.cfm

Pour le fédéral, tu peux voir ici ce que tu peux deduire : http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/bt/rprt/xpns/menu-fra.html

Pour le provincial : http://www.revenuquebec.ca/fr/sepf/publications/in/in-100.aspx

Modifié 17 septembre 2015 par kuroczyd

[Demina47]

Je ne trouve rien qui répond à mes questions concernant la location d'une partie d'un duplex.

[Automne]

ça reste un logement..

[Demina47]

Ok mais je peux déduire les taxes scolaires et municipales de tout l'immeuble alors que je n'en loue qu'une partie ? J'ai l'impression d'écrire en chinois...

[Automne]

ben que tu loue ou non le logement, tu vas payer les taxes du bloc entier. c'est 'ta maison' .

le locataire lui, va payer un loyer. avec cet argent, tu payes tes frais ( taxes, entretien..etc).

Modifié 17 septembre 2015 par Automne

[Automne]

tu crois vraiment pouvoir baisser le prix de 100 000$ s'ils ont mis ce prix là, c'est que ça doit être le prix selon les comparatifs.

[kobico]

Ok mais je peux déduire les taxes scolaires et municipales de tout l'immeuble alors que je n'en loue qu'une partie ? J'ai l'impression d'écrire en chinois...

Réponse en japonais:

Tu peux déduire toutes les dépenses engagées selon le pourcentage de la superficie habitable que représente le logement loué. Si les deux logements ont la même superficie, tu peux donc déduire 50% des dépenses totales de l'immeuble.

[Demina47]

C'est donc bien ce que je pensais (on peut rêver).

La rentabilité de l'opération est donc loin d'être assurée.

tu crois vraiment pouvoir baisser le prix de 100 000$ s'ils ont mis ce prix là, c'est que ça doit être le prix selon les comparatifs.

Un prix sans acheteur, c'est un prix qui n'existe pas.

[yow_lys]

Ok mais je peux déduire les taxes scolaires et municipales de tout l'immeuble alors que je n'en loue qu'une partie ? J'ai l'impression d'écrire en chinois...

C'est juste que tu n'as pas "Canadianisé" ton propos.... donc pour ceux qui sont ici cela peut être source de confusion.

Tes revenus de locations sont en fait intégrés à ton revenu (comme si tu avais un bonus, ou un revenu d'activité de travailleur autonome). Le niveau de taxation dépendra du revenu que tu as par ailleurs. Si tu es dans la tranche qui se "qualifie" au palier de taxation de 35% par exemple, et bien la règle simple est de considéré que ton revenu locatif sera taxé à 35%.

Tu trouvera ces paliers d'imposition sur le site de revenu Québec (pour la tranche provinciale) et Revenu Can(pour le fédéral)

Donc, ensuite la logique est que de ce revenu tu puisses déduire les dépenses encourues pour gagner ce revenu.

Ce lien devrait t'éclairer sur l'étendue des dépenses que tu peux déduire.

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/bt/rprt/xpns/menu-fra.html

Oui les taxes municipales sont déductibles mais comme les autres charges qui s'appliquent à la maison dans son ensemble (exemple: la refection du toit), tu devras déduire au prorata car ces charges sont non déductibles en ce qui concerne le logement te servant d'habitation.

voir ce lien:

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/bt/rprt/ln9949-fra.html

Modifié 17 septembre 2015 par yow_lys

[Demina47]

Merci, je me doutais de toute façon de la réponse logique (au pro rata) et pour l'IR selon le taux d'imposition, je m'en doutais aussi, mais y a t'il des trucs en plus à payer qui m'échappent, genre la CSG en France (il faut le savoir).

[yow_lys]

Merci, je me doutais de toute façon de la réponse logique (au pro rata) et pour l'IR selon le taux d'imposition, je m'en doutais aussi, mais y a t'il des trucs en plus à payer qui m'échappent, genre la CSG en France (il faut le savoir).

ouaip... ici c'est assez simple car tout se regroupe dans l'IR au final. Ça ne veut pas dire que tu ne te fais pas ponctionner, mais au moins ils ne noient pas le poisson avec une farandole de sous-taxes.

Ceci dit au niveau des frais déductibles ici ils sont plus larges qu'en France, tu verras quand tu ouvriras les liens.

[Demina47]

Ok merci, en même temps, je ne compte pas faire de travaux, j'habite dans l'immeuble (pas de frais de déplacement), j'ai du mal à visualiser ce que je pourrais bien déduire...

[yow_lys]

Je parlais de façon plus globale, mais même dans ton cas il y a deux trois trucs:

- les frais de comptabilité

- le déneigement si t'en prends un

- le nettoyage entre deux locataires

- les intérêts (sauf si bien sûr tu achètes cash)

- tes frais de brueau à domicile (bon si t'as un seul locataire c'est probablement pas judicieux de tenter ta chance là dessus)

- tes frais d'administration (poste, bail, papeterie)

Bref.... Pas bizance mais toujours ça de pris. Et je mentionnais cela en gardant à l'esprit ce que tu écrivais par rapport aux travaux qui arriveront inéluctablement.

[Demina47]

Ok merci

[bencoudonc]

Les postes de dépenses déductibles dans ma compta pour un immeuble locatif (si tu es proprio occupante c'est au prorata) : les intérêts sur hypothèque, assurances, taxes municipales et scolaires, les frais d'entretien et de réparations, les frais de transport, frais bancaires, les frais administratifs (ex. formulaires pour les baux, frais postaux, etc). Comme le mentionne yow_lys tu pourrais éventuellement déduire aussi des frais d'honoraires pour un comptable ; aussi tes frais d'avocat si tu as des emmerdes avec un locataire, tes frais d'adhésion à une association de propriétaires immobiliers (avec une seule unité locative c'est pas la peine), etc.

Si ma mémoire est exacte, tes frais d'inspection et de notariat au moment d'acheter et la "taxe de bienvenue" ne sont pas déductibles mais s'ajoutent au montant de tes frais d'acquisition - ce montant servira de point de départ pour le calcul du gain de capital au moment de la revente.

Attention, le fisc fait une distinction entre les frais d'entretien/réparations (déductibles) et les frais d'amélioration, qui sont capitalisés. Par ex. si les comptoirs de cuisine de ton locataire sont en stratifié et tu les remplaces par d'autres comptoirs en stratifié, c'est de l'entretien et donc déductible ; si tu les remplaces par des comptoirs en granit, c'est une amélioration et donc capitalisé (tu peux déduire un certain amortissement et/ou t'en servir pour réduire le montant du gain de capital au moment de la vente).

Modifié 17 septembre 2015 par bencoudonc

[Automne]

tu crois vraiment pouvoir baisser le prix de 100 000$ s'ils ont mis ce prix là, c'est que ça doit être le prix selon les comparatifs.

Honnêtement je n'y connais absolument rien mais les proprios demandent quand même 200k de plus que l'évaluation ce qui me paraît énorme. Je sais qu'il ne faut pas se fier à l'évaluation pour le prix de vente ce que j'ai tendance à faire mais dans ce cas là ça sert à quoi de faire un rôle d'évaluation aux 3 ans ?

http://blog.duproprio.com/2013/08/21/pourquoi-levaluation-municipale-nest-pas-un-bon-indice-de-la-valeur-marchande/#.VfrGePl_Oko

[crazy_marty]

Les postes de dépenses déductibles dans ma compta pour un immeuble locatif (si tu es proprio occupante c'est au prorata) : les intérêts sur hypothèque, assurances, taxes municipales et scolaires, les frais d'entretien et de réparations, les frais de transport, frais bancaires, les frais administratifs (ex. formulaires pour les baux, frais postaux, etc). Comme le mentionne yow_lys tu pourrais éventuellement déduire aussi des frais d'honoraires pour un comptable ; aussi tes frais d'avocat si tu as des emmerdes avec un locataire, tes frais d'adhésion à une association de propriétaires immobiliers (avec une seule unité locative c'est pas la peine), etc.

Si ma mémoire est exacte, tes frais d'inspection et de notariat au moment d'acheter et la "taxe de bienvenue" ne sont pas déductibles mais s'ajoutent au montant de tes frais d'acquisition - ce montant servira de point de départ pour le calcul du gain de capital au moment de la revente.

Attention, le fisc fait une distinction entre les frais d'entretien/réparations (déductibles) et les frais d'amélioration, qui sont capitalisés. Par ex. si les comptoirs de cuisine de ton locataire sont en stratifié et tu les remplaces par d'autres comptoirs en stratifié, c'est de l'entretien et donc déductible ; si tu les remplaces par des comptoirs en granit, c'est une amélioration et donc capitalisé (tu peux déduire un certain amortissement et/ou t'en servir pour réduire le montant du gain de capital au moment de la vente).

Comme tu le dis, ce qui est important dans le cadre d'un duplex c'est que toute déduction et/ou ajout à la valeur de l'acquisition se fera au prorata de l'unité louée vs. unité achetée. Si tu loues la partie du haut qui n'a pas de jardin, tu ne pourras pas déduire 50%, mais moins.

tu crois vraiment pouvoir baisser le prix de 100 000$ s'ils ont mis ce prix là, c'est que ça doit être le prix selon les comparatifs.

Honnêtement je n'y connais absolument rien mais les proprios demandent quand même 200k de plus que l'évaluation ce qui me paraît énorme. Je sais qu'il ne faut pas se fier à l'évaluation pour le prix de vente ce que j'ai tendance à faire mais dans ce cas là ça sert à quoi de faire un rôle d'évaluation aux 3 ans ?

Le duplex est un produit qui se vend extrêmement bien et plutôt rapidement sur Montréal. La différence vs. évaluation n'est pas si folle que ça. J'ai récemment vendu le mien en 10 jours 75k$ de plus que je l'avais acheté y'a 3 ans et presque 200k$ au dessus de l'évaluation.

Modifié 17 septembre 2015 par crazy_marty

[bencoudonc]

Si tu loues la partie du haut qui n'a pas de jardin, tu ne pourras pas déduire 50%, mais moins.

Ça dépend beaucoup de l'immeuble, je dirais. La valeur locative entre aussi en ligne de compte (ex. un logement à l'étage mais rénové peut valoir plus cher et se louer plus cher qu'un logement au rdc non rénové mais avec accès à un jardin). Et puis, bon, tu sais comme moi qu'il y a pas mal d'immeubles à Montréal qui n'ont pas un jardin digne de ce nom ou qui donnent sur quelques mètres carrés d'asphalte...

Modifié 17 septembre 2015 par bencoudonc

[Demina47]

Le duplex est un produit qui se vend extrêmement bien et plutôt rapidement sur Montréal. La différence vs. évaluation n'est pas si folle que ça. J'ai récemment vendu le mien en 10 jours 75k$ de plus que je l'avais acheté y'a 3 ans et presque 200k$ au dessus de l'évaluation.

A tort bien souvent, comme si les gens ne savaient pas faire un calcul de niveau école primaire. Dans mon cas, le proprio qui demande 850.000 dollars pour son duplex, ça fait juste un peu plus de 4 % de rentabilité brute. Déduisez les taxes et les IR, ça fait moins de 2 % de rentabilité nette. Comptez en plus les travaux à faire au fil des ans, les ennuis à gérer avec les locataires, c'est juste du troll d'acheter un immeuble avec 0 rentabilité et que des emmerdes.

Alors qu'on investit dans le foncier coté, tu as Cominar ou Dream Office qui rapportent plus de 9 % pour le premier et 11 % de dividende brut, bien plus rentable et les emmerdes en moins.

Pour ça que je ne pense pas faire de proposition, même à 750.000 dollars.

Modifié 18 septembre 2015 par Demina47