Est-ce un bon choix que d’investir à Montréal ?

[Gozum]

Bonjour à tous,

 

Je suis nouvelle sur ce Forum et j’aimerais Avoir des infos sur le marché immobilier de Montréal.

 

Nous vivons actuellement avec mon mari à Toronto et nous nous demandions s’il serait intéressant d’investir dans un condo en pré construction sur Montréal ?

 

pensez vous que les prix vont augmenter sur ce marché ?

 

Toronto ne cesse de croître mais qu’en est-il de Montréal ?

 

merci d’avance pour vos commentaires 

[Invité]

Le problème des condos C'est qu ils ont énormément de frères jumeaux ce qui rends la revente délicate à moins d avoir un bien d exception (angle étage supérieur finition haut de gamme).

A mon avis si vous voulez vraiment aller vers le Condo concentrer vous sur l hyper centre pour bénéficier de l attrait qu il a pour la clientèle immigrante de l Europe qui loue sans faire attention au prix car habitué à plus chère.

Attention aussi aux frais de Condo surtout si vous acheter dans une tour avec piscine et autres services de ce type.

La valeur sur ce sont les duplex et Triplex à mi chemin entre Condo et et multilogement.

Je vous invite à jeter un œil sur ma chaîne YouTube ou je parle de ces sujets en détails

Envoyé de mon iPhone en utilisant application mobile Immigrer.com

[Gozum]

Merci beaucoup pour vos explications je ne manquerais pas de visionner votre vidéo dès demain.

 

Il est vrai que sur Toronto nous pouvons faire de belles affaires avec les pre construction qu’on achète et qu’on peut revendre dès la construction terminée en faisant de beaux profits donc je voulais aussi précisément avoir un retour la dessus.

[Qc19]

Il y a une tonne de condos à vendre a Montréal..  juste au centre ville. (allez voir sur centris.ca)  Des gens qui pensaient faire un coup d'argent.. et ils sont pris avec maintenant, a payer les frais. 

Même acheter en pré-construction...  ne garanti aucunement la vente rapide, surtout que plusieurs buildings interdisent Airbnb maintenant. (La ville de Montréal aussi a établi des contraintes pour cette plateforme qui mine le marché de la location a long terme ... Comme a Toronto, de plus en plus!)  

 

Modifié 27 mars 2019 par josee19963

[Gozum]

Merci pour votre réponse josee19963, il est vrai qu’il faut bien connaître le marché avant d’investir, c’est pour cela que nous essayons d’avoir le maximum d’infos sur Montréal avant de pouvoir venir y passer quelques jours...

[bencoudonc]

Je suis d'accord avec Josée,  les projets de condos poussent comme des champignons et vous devez faire très attention.  Déjà en partant, faire un "flip" dans le neuf suppose que vous arrivez à revendre avec assez de profit pour absorber les taxes de vente (TPS, TVQ, "taxe de bienvenue"), non ? Pas si évident que ça à vue de nez.  Et puis s'il y a un défaut de construction (ça arrive plus souvent qu'on pense, tous les promoteurs ne se valent pas côté qualité) , c'est contre vous en tant que vendeur que l'acheteur se retournerait. 

 

Côté condos j'ai l'impression (je me trompe peut-être) que ce qui marche présentement, c'est le très haut de gamme ultra luxueux et cher dans le centre-centre (pour les riches investisseurs étrangers) ou alors, les rarissimes "aubaines" dans les quartiers en demande - et tous les quartiers ne sont pas en demande, même proche du centre.  En plus de la réglementation sur les Airbnb, faites aussi attention au fait que certains règlements de copropriété peuvent interdire la location tout court.

 

Il y a peut-être encore de l'argent à faire dans les "plex" (par exemple les duplex qui peuvent être transformés en cottages), mais c'est un tout autre projet qui demande d'être sur place pour superviser les travaux, gérer les locataires etc.  Je ne m'y risquerais pas sans habiter ici et sans bien connaître le marché.

[crazy_marty]

On 3/26/2019 at 11:36 PM, Gozum said:

Merci beaucoup pour vos explications je ne manquerais pas de visionner votre vidéo dès demain.

 

Il est vrai que sur Toronto nous pouvons faire de belles affaires avec les pre construction qu’on achète et qu’on peut revendre dès la construction terminée en faisant de beaux profits donc je voulais aussi précisément avoir un retour la dessus.

 

C'est de moins en moins vrai ceci dit, les  beaux profits sans rien faire. Le marché a surchauffé pendant longtemps, mais ça se calme.

22 minutes ago, bencoudonc said:

Je suis d'accord avec Josée,  les projets de condos poussent comme des champignons et vous devez faire très attention.  Déjà en partant, faire un "flip" dans le neuf suppose que vous arrivez à revendre avec assez de profit pour absorber les taxes de vente (TPS, TVQ, "taxe de bienvenue"), non ? Pas si évident que ça à vue de nez.  

 

Et les frais de notaire à l'achat et à la vente, et les frais d'hypothèques à la cancellation, et absorber les impôts sur la plus value ... bref il faut vraiment que le profit en vaille la peine pour un flip rentable.

 

Puis quand tous les condos de l'immeuble sont dans la même situation et mis en vente de suite, ça crée les bouchons que le marché a connu en 2015/2016 quand il y avait environ 15 condos en vente pour 1 acheteur ... dans une situation comme ça, bonne chance pour faire le moindre profit immédiat.

[Qc19]

+ le gain en capital qui est imposable lors de la vente d'une propriété qui n'est pas votre résidence principale... 

 

Vraiment.. pas un bon temps pour l'investissement a court terme!

[bencoudonc]

C'est peut-être dans le locatif qu'il y aurait de l'argent à faire :

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1159427/penurie-logements-region-montreal

...mais il faudrait probablement vivre à Montréal et c'est plus de boulot qu'on pense.

[Tocoro777]

il y a 16 minutes, bencoudonc a dit :

C'est peut-être dans le locatif qu'il y aurait de l'argent à faire :

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1159427/penurie-logements-region-montreal

...mais il faudrait probablement vivre à Montréal et c'est plus de boulot qu'on pense.

C'est intéressant les multiplex

[bencoudonc]

il y a 36 minutes, Tocoro777 a dit :

C'est intéressant les multiplex

SI tu as le fric pour en acheter un (les prix grimpent en flèche ces temps dernier et certains agents parlent même de pénurie) et SI le prix d'achat vs. les revenus permettent une rentabilité, et SI tu as des locataires qui paient, SI tu as les liquidités pour l'entretien et les rénovations, SI la localisation permet de trouver de bons locataires lorsque tu as un logement vacant, SI tu as le temps pour t'en occuper, etc etc.  Il y a beaucoup de si dans cette histoire.

[Juliette3137]

l'emplacement de ce quartier affecte également la valeur de condo, c'est également une bonne idée de vérifier l'accès au métro et aux autres commodités

[Miss Cerise]

27 minutes ago, bencoudonc said:

SI tu as le fric pour en acheter un (les prix grimpent en flèche ces temps dernier et certains agents parlent même de pénurie) et SI le prix d'achat vs. les revenus permettent une rentabilité, et SI tu as des locataires qui paient, SI tu as les liquidités pour l'entretien et les rénovations, SI la localisation permet de trouver de bons locataires lorsque tu as un logement vacant, SI tu as le temps pour t'en occuper, etc etc.  Il y a beaucoup de si dans cette histoire.

Oui, on a regardé pour en acheter un (on habiterait dedans aussi) et ils sont souvent affichés à 20 fois les revenus... Sachant qu'on conseille apparement 10-15 mais c'est complètement introuvable dans mon quartier, sauf peut-être truc dans un état lamentable à refaire intégralement. Mais c'est vrai que la demande locative est forte.

[bencoudonc]

il y a 1 minute, Miss Cerise a dit :

Oui, on a regardé pour en acheter un (on habiterait dedans aussi) et ils sont souvent affichés à 20 fois les revenus... Sachant qu'on conseille apparement 10-15 mais c'est complètement introuvable dans mon quartier, sauf peut-être truc dans un état lamentable à refaire intégralement. Mais c'est vrai que la demande locative est forte.

Ouf, je pense que 10 et même 15 fois les revenus dans les quartiers centraux, ça n'existe plus depuis le pléistocène...ou alors, pas pour un duplex ou un triplex.

Modifié 28 mars 2019 par bencoudonc

[Gozum]

Effectivement il y a beaucoup de taxes à payer, les profits seront la que si la vente se fait rapidement et au prix du marché. Pour un Condo acheté en pré construction il y a 2 ans les prix du marché ont fait un énorme bon. Pour le moment le marché de l’immobilier sur Toronto se porte bien. Nous avons visité 3 condos la semaine dernière et en 3-4 jours 2 avaient étés vendus. 

Mais il est vrai qu’il est toujours difficile de prévoir l’avenir... le gouvernement annonce des arrivées massives au Canada chaque année en particulier en Ontario et si l’ont regarde bien l’offre reste insuffisante, les constructions il y en a beaucoup mais chaque projet se termine en moyenne 18 à 36 mois...

 

il risque d’y avoir une pénurie de logements si le Canada va sur la même politique d’immigration que l’an passé , dixit un article du ministère des finances : Au cours des douze derniers mois, la population ontarienne s’est accrue de 249 779 habitants, soit de 1,8 %, une plus forte croissance que l’année précédente (209 694).

 

c’est autant de personnes qui chercherons à se loger à l’avenir en toute logique 

[qwintine]

il y a une heure, bencoudonc a dit :

SI tu as le fric pour en acheter un (les prix grimpent en flèche ces temps dernier et certains agents parlent même de pénurie) et SI le prix d'achat vs. les revenus permettent une rentabilité, et SI tu as des locataires qui paient, SI tu as les liquidités pour l'entretien et les rénovations, SI la localisation permet de trouver de bons locataires lorsque tu as un logement vacant, SI tu as le temps pour t'en occuper, etc etc.  Il y a beaucoup de si dans cette histoire.

 

Comme on dit : "Avec des SI on mettrait Paris en bouteille"

[crazy_marty]

3 hours ago, Gozum said:

Effectivement il y a beaucoup de taxes à payer, les profits seront la que si la vente se fait rapidement et au prix du marché. Pour un Condo acheté en pré construction il y a 2 ans les prix du marché ont fait un énorme bon. Pour le moment le marché de l’immobilier sur Toronto se porte bien. Nous avons visité 3 condos la semaine dernière et en 3-4 jours 2 avaient étés vendus. 

Mais il est vrai qu’il est toujours difficile de prévoir l’avenir... le gouvernement annonce des arrivées massives au Canada chaque année en particulier en Ontario et si l’ont regarde bien l’offre reste insuffisante, les constructions il y en a beaucoup mais chaque projet se termine en moyenne 18 à 36 mois...

 

il risque d’y avoir une pénurie de logements si le Canada va sur la même politique d’immigration que l’an passé , dixit un article du ministère des finances : Au cours des douze derniers mois, la population ontarienne s’est accrue de 249 779 habitants, soit de 1,8 %, une plus forte croissance que l’année précédente (209 694).

 

c’est autant de personnes qui chercherons à se loger à l’avenir en toute logique 

 

Oui enfin y'a quand même une différence entre pénurie de logements et pénurie de logements que les gens peuvent se payer ...

 

Une grande partie des experts économiques prédisent une récession dans pas longtemps.

 

Autant d'incertitudes qui n'aident pas à rendre l'investissement immobilier pour profits immédiats un pari certain.

 

Encore une fois, si le marché se retrouve inondé d'unités invendables comme y'a pas plus tard que 3 ans, il faut avoir les reins solides derrière pour payer l'hypothèque et les frais des condos et les taxes jusqu'à temps que le marché se redresse. Même là, les profits seront pas non plus une certitude absolue avant quelques années.

 

Les prix vont pas pouvoir continuer à grimper hors de contrôle sans aucune conséquence. A un moment, on en arrive à sortir des capacités à payer des gens et les riches étrangers seront jamais assez nombreux pour compenser. 

Modifié 28 mars 2019 par crazy_marty

[Miss Cerise]

4 hours ago, bencoudonc said:

Ouf, je pense que 10 et même 15 fois les revenus dans les quartiers centraux, ça n'existe plus depuis le pléistocène...ou alors, pas pour un duplex ou un triplex.

Oui, tu as sans doute raison. Mais du coup ça nous semble cher et on hésite à sauter le pas (on aimerait bien un triplex, et on n'aura pas les moyens pour plus gros de toute façon). 

[bencoudonc]

il y a une heure, Miss Cerise a dit :

Oui, tu as sans doute raison. Mais du coup ça nous semble cher et on hésite à sauter le pas (on aimerait bien un triplex, et on n'aura pas les moyens pour plus gros de toute façon). 

S'il s'agit d'un édifice que vous comptez habiter, ce n'est pas à mon avis la bonne façon de calculer les choses.  Le multiple des revenus, c'est plutôt pour des immeubles à 100% locatifs.  Dans votre cas, il faudrait calculer combien vous coûterait habiter un des logements, une fois les dépenses déduites des revenus.  Pour un triplex, si vous habitez un des logements, vous pouvez déduire une partie des taxes, des intérêts sur l'hypothèque, des assurances et des frais d'entretien/rénos (des parties communes ou des logements locatifs) des revenus de loyer.  Si le solde correspond à un montant mensuel raisonnable pour votre propre logement, ça peut être un bon "deal".  

 

Par contre, habiter au même endroit que vos locataires n'est pas forcément de tout repos, surtout s'ils sont problématiques - et quand vous achetez, vous héritez des locataires de l'ancien proprio. 

Modifié 28 mars 2019 par bencoudonc

[Miss Cerise]

27 minutes ago, bencoudonc said:

S'il s'agit d'un édifice que vous comptez habiter, ce n'est pas à mon avis la bonne façon de calculer les choses.  Le multiple des revenus, c'est plutôt pour des immeubles à 100% locatifs.  Dans votre cas, il faudrait calculer combien vous coûterait habiter un des logements, une fois les dépenses déduites des revenus.  Pour un triplex, si vous habitez un des logements, vous pouvez déduire une partie des taxes, des intérêts sur l'hypothèque, des assurances et des frais d'entretien/rénos (des parties communes ou des logements locatifs) des revenus de loyer.  Si le solde correspond à un montant mensuel raisonnable pour votre propre logement, ça peut être un bon "deal".  

  

Par contre, habiter au même endroit que vos locataires n'est pas forcément de tout repos, surtout s'ils sont problématiques - et quand vous achetez, vous héritez des locataires de l'ancien proprio. 

C'est de bon conseil, merci! On va continuer à regarder.