Louer son bien en France pour partir au Québec

[SophieGM]

Bonjour,

j'aimerais avoir quelques expériences d'immigrants qui ont quitté la france et qui avaient mis en location leur résidence en france.

Voila, nous sommes une famille de 4 (40 et 35) avec 2 enfants et nous envisageons de partir en RP au Québec d'ici 3 ans (nous économisons d'ici là pour nous constituer un pécule survie pour vivre une fois sur place et faire face aux imprévus)

Nous sommes propriétaires de notre maison et nous souhaitons la mettre en location plutot que de la vendre, car nous nous souhaitons garder une assurance retour en cas d'échec sur place... je préfere partir en me disant qu'il est possible que ca marche pas et avoir une bonne surprise plutot que l'inverse, plus dur je pense (se dire que tt va marcher et subir un échec... dur dur !)....

Nous allons donc prévoir avant de partir suffisemment d'économies qui resteront en france pr couvrir les frais engagés par cette location (mise en gestion locative par une agence sérieuse), courvrir des loyers du pret en cas de vacance de la maison ect.

J'aurais voulu avoir des expérience similiaires ? bonne, mauvaise etc.. afin de peut etre me préparer a prévoir d'autres aspects auxquels je n'aurais pas encore pensé....

Etant fonctionnaire je vais demandé une mise en disponibilité de plusieurs années, tjs dans l'optique de nous assurer une assurance de retour si ca marche pas pr nous sur place.... car je veux m'assurer un plan B pour la sécurité de ma famille si le plan A ne marche pas !

Merci par avance de tous vos conseils, bilans et remarques ! ca m'aidera à avancer sur le sujet !

[foufou83140]

J'émets juste un avis. Avoir trop de roues de secours. Ne facilitera pas l'intégration sur place. Aux moindres doutes, périodes difficiles et la tentation du retour sera plus grande que quelqu'un qui n'a pas d'échapatoire.

C'est le risque de ne pas se donner a fond.

[kuroczyd]

Je suis de l avis de foufou: cela est arrive a plusieurs personnes de ce forum et meme a un ami qui revient en Europe ... dans 3 jours.

Sinon, louer son bien n est pas très dur: j étais passé par une agence. Cela s est passe plus ou moins bien lors du changement du locataire et un autre locataire qui ne voulait pas partir car ayant perdu son emploi et sachant qu il ne trouverait pas facilement une autre location (heureusement qu il payait encore...)

[SophieGM]

Je suis d'accord sur le principe mais au fond, on se garde un 'investissement' où on sait qu'a terme, cette maison nous rapportera quelques $ une fois payée.... donc c'est plus qu'une roue de secours, c'est une épargne aussi LOL

et pour mon job en france, ben jpeux pas démissioner comme ca, psychologiquement je me sens plus rasurée en prenant l'option "mide en dispo"... jme dis on ne sait jamais....

Mais le désir de réussite est bien là, on prépare deja notre arrivée la bas, A-3 ans, c'est tres court !

Je nous sais suffisememnt 'niaqueux' pour y aller a fond car ce type de projet on le fait qu'une fois dans sa vie et en general on fait tt pr que ca reussisse! l'investissement pécunier en tt cas n'est pas rien, donc on a envie de le rentabiliser en réussissant notre immigration à long terme.

Mais merci de vos conseils , je suis juste une anxieuse qui se prévoit tjs des plans B au cas ou( meme si je n'y ai pas svt recours )

[caroline77]

Evidemment tu as fait une ébauche de simulation des taxes à payer sur lesdits loyers.

[SophieGM]

Biensur, je fais un 'montage financier' avant pour me faire une idée.

Il nous reste aussi l'éventualité d'une gestion par un membre de notre famille. J'étudie tout ca.

Globalement, je compte qq loyers pour vacance de la maison, la taxe fonciere, l'assurance etc...

[Clems865]

t'as pris en compte la fiscalité (française) sur les revenus fonciers que cette location va générer ??

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[SophieGM]

ca devrait générer car vu qaue ca ne dépassera pas 15000€ par an, ca relevera du regime forfaitaire et on poura faire un abattement de 30% sur les loyers de l'année... ce qui ne représentera pas assez pour etre imposable en France....

[Clems865]

FAUX !

enfin, pour le micro fonciers, c'est bon, mais c'est sa non imposition qui est faux :

source : http://www.patrimea.com/fr/expatries/immobilier/fiscalite

confirmé sur le site : impots.gouv.fr (mais c'est plus clairement dit sur le 1er)

taux min d'impots sur le revenus : 20 % pour les non résidents.

+ csg/rds : 15,50 %

soit une fiscalité de 35,50 % sur vos revenus fonciers, et si vous choisez le micro fonciers, (70% de 35,50) 24,85 % des loyers !!!!

ps : si vous avez encore un emprunts a payer et que vous confiez la gestion a une agence, faire une déclaration de revenus fonciers au réels (formulaire 2044) générera moins de revenus imposables que le micro fonciers.

(mais le taux d'imposition de 35,50 sera tjs le meme . )

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[Clems865]

TAXATION PLUS VALUE IMMOBILIERE

je sais que ce n'est pas votre objectif de vendre votre maison, mais si votre installation au québec se concrétise, vous envisagerez de vendre votre maison en france. (de plus, ces infos peuvent servir a d'autres...)

le site patrimea parle très bien du sujet (http://www.patrimea.com/fr/expatries/immobilier/fiscalite)

mais pour résumer :

vendre avant de partir : exo de taxation sur l'éventuelle plus value (pour la résidence principale d'un résident français)

vente aprés départ : 1 éxo possible (voir le site) non applicable si le bien est mis en location.

sinon, taxation a 33 1/3 % (impots) + 15,5 (csg) apres déduction des abattements pour durée de détention (22 et 30 ans, à ce jour, mais cela change souvent )

2 precisions :

- on parle ici de taxation de plus value, donc uniquement si vous vendez plus cher que vous n'avez acheté !

- j'ai pas vérifié si la convention fiscale entre la france et le quebec prévoit un taux inférieur a 33 1/3 %

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[Clems865]

sur le meme sujet, article TRES INTERESSANT :

http://www.leblogpatrimoine.com/impot/exoneration-des-plus-values-immobilieres-des-non-residents-un-cadeau-empoisonne-pour-les-expatries.html

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[jekyssa]

Pour ma part j'ai mis mon appart en location et je passe par une agence. C'est sûr, c'est plus cher que si vous passiez par la famille, mais je pense que c'est un peu trop demander a nos proches de gérer ce genre de choses et pourrait risquer de créer des problèmes entre vous... Alors que là, vous payez pour un service donc êtes en droit d'attendre de l'agence qu'elle fasse bien son job... Vous aurez suffisamment de choses a gérer en arrivant ici, donc ne vous compliquez pas la vie en France...

[SophieGM]

coucou,

ben merci pr le conseil de faire gérer par une agence mais je ne pense pas qu'il fasse un meilleur boulot que qq de proche, c'est meme parfois un désatre car ils gerent rien du tout.... et concernant la gestion, c'est pas si lours, une fois le locataire trouvé, il faudra gerer le coté paiement des moyers et le coté matéirel des petites réparations....

je partirais plus en confiance de savoir que j'ai laissé ma maison entre des mains fiables.... mais ca c'est perso.... :)

[kuroczyd]

Pour ma part j'ai mis mon appart en location et je passe par une agence. C'est sûr, c'est plus cher que si vous passiez par la famille, mais je pense que c'est un peu trop demander a nos proches de gérer ce genre de choses et pourrait risquer de créer des problèmes entre vous... Alors que là, vous payez pour un service donc êtes en droit d'attendre de l'agence qu'elle fasse bien son job... Vous aurez suffisamment de choses a gérer en arrivant ici, donc ne vous compliquez pas la vie en France...

Vérifiez bien que l agence sache bien calculer les charges surtout si c'est une copropriété : je suis passé par une agence dont normalement le métier est de gérer les locations mais la personne qui s occupait de ma location ne s était pas assez renseigné auprès du syndic ( charges communes, eau froide, chaude...) quand le locataire est parti elle lui a remboursé de l argent et quand le vrai calcul est arrivé, c est le locataire qui me devait plus de 300€... Malgré l assurance des loyers impayé et ne voulant pas m embarquer dans des procédures ou changement d agences de gestion depuis le Canada, j avais fait une croix sur la somme...

En tout cas, blindez tout à double tour avant de partir car apres, depuis un autre continent c est la galère.

[Happymusher]

Je comprends le besoin d'avoir une sécurité au retour mais je me demande si c'est pas une croyance plutôt qu'une réalité. Je m'explique : selon le bail signé (meublé court 1 an ou non meublé soit 3 ans), il n'y aura pas forcément disponibilité du bien quand vous rentrerez car il faudra attendre la fin du bail. Ensuite, se méfier des impayés. J'ai un ami pourtant secondé par une agence qui est tombé sur un locataire indélicat qui ne paye plus ses loyers depuis 1 ans et demi soit 7000 euro d'impayés et frais d'huissier et de justice à recouvrer et c'est pas fini. En effet, le locataire indélicat appuyé par des associations de défense verse toujours de petites sommes à chaque passage au tribunal et "joue" sur les périodes de trève hivernale ce qui repousse les expulsions. Las, mon ami a envoyé un huissier pour changer les serrures avant la trève mais le locataire est rentré par la fenêtre et a rechangé les serrures : suite de l'histoire en mars vu que pendant cette période, le locataire ne sera pas expulsable et logé gratis. Pendant ce temps, le prêt sur le bien, lui court, ainsi que les charges...

Enfin, il y a en ce moment, un très grand concours Lépine de l'imposition en France. Si votre projet d'immigration aboutit vous allez devoir vendre peut-être pour vous acheter un toit au Canada et qui sait à combien vous serez imposé. Itou sur la location.

On conseille en général de mettre au moins 1 ans de loyer/équivalent au prêt et charges de côté sur un compte dédié à la location (entrée/sortie) pour être tranquille et mettez vous aux frais réels...