Habitués vista Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 Par avance, excusez les fautes, je me suis relu, mais vu la longueur, j’ai surement échappé quelques erreurs. L’an passé, nous nous sommes mis en quête d’une maison pouvant habiter nos projets familiaux. Je fais part ici de mon expérience pour ceux qui souhaitent passer par là mais qui ne savent pas par ou commencer ou quels pièges éviter. Ce parcours est celui de l’achat d’une résidence unifamiliale d’une dizaine d’année, sans travaux de rénovation majeurs à entreprendre. S’il y a des subtilités dans l’achat de condo ou maison plus ancienne, je ne les connais pas et je laisse à chacun le soin de faire ses recherches. Les outils : Le premier outil indispensable : le Guide Protegez-vous « Tout savoir pour acheter une maison » est un must. À se procurer en version imprimé ou en ligne. La version en ligne est également payante, mais en ce qui me concerne, je n’ai jamais regretté de m’être abonné… http://www.protegez-vous.ca/maison-et-environnement/guide-pratique-acheter-une-maison.html Le guide de la Société Canadienne d’hypothèque et de logement : http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/index.cfm Définir vos besoins : Beaucoup, beaucoup de facteurs vont influencer le choix d’une maison. Combien êtes-vous? La famille va-t-elle s’agrandir? Besoin d’un jardin? Bungalow ou cottage, neuf, rénové, ou à rénover. Proche du travail? Proche des services… beaucoup de points à analyser auxquels seuls vous pouvez avoir la réponse. Pour nous, ça prenait une maison de 3 chambres, avec un terrain clôturé, à moins d’un kilomètre d’une ligne express du RTC pour Mr, dans la couronne nord de Québec pour respecter à la fois le budget et les besoins de transports de Mme. Le tout sans rénovation, ce qui dans le cadre du budget éliminait le centre de Québec, Ste-Foy, Sillery, Cap-Rouge. Beauport était éliminé d’office (trop compliqué pour le transport). Bonjour à Charlesbourg, Val-Bélair, Lac-St-Charles, St-Émile… Pensez à faire une veille sur les futurs projets de construction habitations/commerciaux/industriels dans votre secteur. Je ne m’étendrai pas plus sur cette partie puisque ça reste très personnel, juste vous mentionner un truc que j’ai trouvé pendant mes recherches : http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html L’AMF a fait une étude démontrant que si vous considérez votre achat immobilier purement comme un investissement financier, il pourrait être plus rentable pour vous de louer et de placer votre surplus d’argent que de mettre l’essentiel de vos sous dans une hypothèque. Personnellement je préfère avoir un toit à moi au dessus de ma tête, mais ça vaut la peine de se poser la question. Le budget : 5% cash C’est ce que vous oblige minimalement à payer le gouvernement du Canada pour devenir propriétaire. Par exemple, pour une maison de 200000$, c’est 10000$ cash qu’il vous faudra trouver. Pour ça, il y a vos réserves, éventuellement un emprunt, mais cette option viendra grever votre cote de crédit et votre calcul d’ABD et d’ATD (ci-dessous), ou encore le RAP, l’option par excellence (plus-bas). Montant empruntable V/s montant emprunté: La première règle est de regarder ce que vous êtes capable de payer, et non ce que la banque ou le courtier hypothécaire vous prête… Nous, nous avons fait notre budget à l’envers. C’est à dire que le montant de l’hypothèque est le dernier que nous avons rentré dans la grille. Les banques et autres organismes de prêt ne fonctionnent pas comme ça. Ils calculent 2 chiffres : L’ABD et l’ATD, et s’en servent pour calculer le montant que l’on vous prête. ABD : amortissement brut de la dette ATD : amortissement total de la dette En gros, l’ABD représente le ratio entre les frais de logement estimé (frais récurrents de la propriété souhaitée) et votre revenu brut. Il ne doit pas excéder 32%. L’ATD représente le ratio entre l’ensemble de vos remboursement (auto, cartes de crédits, hypothèque…) et vos revenus brut. Il ne doit pas excéder 40% Si on applique une approximation grossière, pour un couple qui gagne 100000 par année, les prêteurs hypothécaires estiment que si vous n’avez pas trop de dette (ATD<40%), vous êtes capables de payer 32000$ par années pour la maison, soit environ 2700$ par mois. Si on enlève les taxes, les frais de chauffages, c’est quand même plus de 2000$ d’hypothèque. De mon expérience, divisez ce montant par deux et vous aurez une idée de ce que vous êtes capable de payer sans vous étrangler. Une fois ce montant déterminé, magasinez vos taux, et faite le calcul à l’envers pour savoir ce que votre « capacité mensuel » vous permet d’emprunter. Un excellent simulateur de taux ici : Agence de la consommation en matière financière du Canada http://www.fcac-acfc.gc.ca/iTools-iOutils/MortgageCalculator/MortgageCalculator-fra.aspx L’assurance « prêt hypothécaire de la SCHL » Si vous n’avez pas au moins 20% de la mise de fond, le gouvernement du Canada vous oblige à prendre une assurance prêt hypothécaire qui protège le prêteur en cas d’incapacité de payer de votre part. Cette mesure vise supposément à prévenir le surendettement. La prime pour cette assurance est progressive et s’applique sur le montant du prêt. Par exemple, maison de 200000 : prêt de 190000 (on enlève le 10000 de cash). L’assurance est de 2.75%, soit 190000*2.75% = 5225$, en plus au Québec, c’est assujetti à la TVQ. Donc 5225*(1+9.975/100) = 5746$ Ce montant ne peut en aucun cas être inclus au prêt. Plus votre mise de fond est importante, moins ce montant est élevé. Les « à-côtés » Plusieurs frais s’ajoutent à votre budget pour la première année qu’il faut planifier : les frais d’installation (déménagements, peinture et autres), les résiduels de taxes municipales et scolaires (votre part de l’année en cours), les frais de notaire (variable, compter +1000$) et la proverbiale « taxe de bienvenue ». C’est sur cette dernière que nous nous attarderons. La mal nommée Taxe de bienvenue est en réalité une taxe municipale sur les transactions immobilières dont le vrai nom est Droits de mutation immobilière. Pour en connaître le montant, vous pouvez consulter le calculateur suivant : http://www.barreau.qc.ca/calculateurs/mutation.jsp Vous trouverez le détail du calcul dans la rubrique taxes du site internet de la ville où vous souhaitez acheter. Il s’agit d’une taxe progressive par « bloc » de valeur du bien. La valeur utilisée pour le calcul est la plus élevée des 3 valeurs suivantes : a) valeur au rôle d'évaluation (multiplié par le facteur du rôle) b) du prix payé (contrepartie de la transaction) c) le montant de la contrepartie stipulée pour la transaction Pour notre résidence de 200000$ (a supposer que c’est la valeur la plus élevée), la taxe est donc de : 1750$ Autre « à-côté » : L’assurance vie hypothécaire Certains prêteurs vont exiger une assurance sur l’hypothèque, dans le cas ou il vous arrive quelque chose, ou si dans le cas d’un achat de couple, l’un des deux décède ou se retrouve incapable de payer sa part. À tout le moins, si on ne vous l’exige pas, on va tenter de vous en fourguer une. Libre à vous de faire comme bon vous semble, mais je vous conseille de prendre une assurance vie/invalidité séparée au lieu de l’assurance hypothécaire qu’on vous propose. L’assurance hypothécaire est reliée à votre hypothèque uniquement, et dans le cas où vous seriez un bon payeur, cet argent ne vous sera jamais remis sous aucune forme, c’est de l’argent foutu en l’air à mon avis. Une assurance vie/invalidité d’un montant approprié, bien que plus chère permettra à vos proches de conserver la maison et de disposer d’un surplus d’argent bienvenu. Magasinez. L’inspection du bien (voir au chapitre de l’offre) Prévoir 1-300$ Conclusion : Pour une maison de 200000 (on peut rêver), avec 5% de cash et un prêt hypothécaire de 190000 à 3.5% sur 25 ans, terme à 4 ans: Budget cash de départ : 10000 de mise + 5746 assurance SCHL + 1750$ de Droits de mutation + frais Notaire = environ 18500$, sans compter les frais d’installation et les ouvertures de compteurs Budget régulier : Hydro, assurance maison et autres bébelles + versements hypothécaires de 948$ par mois (je donne ce montant pour donner une idée, mais ici pratiquement personne ne paye au mois, explication plus bas.) + une centaine de dollars par mois d’assurance vie/invalidité. Montant estimé de l’hypothèque : 284000$. Le financement : On l’a vue, à moins d’arriver avec un pactole, l’hypothèque est incontournable et certains frais s’ajoutent à votre budget. La compréhension du fonctionnement des hypothèques est importante pour votre budget financier à long terme. Il y a d’importantes économies à faire si on fait les bons choix. Il y a plusieurs éléments à considérer : le montant emprunté, la durée d’amortissement, le terme, le taux, la fréquence des versements, le montant des remboursements anticipés, les pénalités éventuelles. Pour bien comprendre cette mécanique, je vous invite à jouer avec le calculateur d’hypothèque présenté plus haut et de faire varier les montants, puis de regarder le montant des versements hypothécaires, mais surtout des intérêts que vous aurez à payer. Il y a de GROSSES économies à faire. Durée d’amortissement : durée sur laquelle vous emprunterez, typiquement 20-25 ans, mais il y a des variantes plus courtes si vous avez les moyens. Plus c’est long, moins vos versements seront élevés, mais plus vous paierez d’intérêt. Terme : ici, on négocie une hypothèque avec un terme, c’est à dire qu’on fixe des conditions pour x années (typiquement de 1 à 5 mais ça peut aller jusqu’à 10), et au bout des x années on renégocie sur la base du capital restant. Le Taux : fixe sur 2-3 ou x ans, variables, variables avec un plafond garanti… regardez ce qui vous convient. Les taux fixent sont actuellement assez bas, par exemple, aujourd’hui Multiprêt (un gros courtier) annonce son taux fixe à 5 ans à 3.04%. Ça ne durera probablement pas, et ça ne descendra pas beaucoup plus que ça vu que les taux directeurs des banques sont historiquement bas. Les taux variables sont encore plus bas, mais peuvent augmenter n’importe quand. À voir si vous êtes prêt à prendre le risque où si vous souhaitez des versements stables pour vos premières années de propriétaire. La fréquence des versements : Les intérêts sont Ils sont calculés le jour de chaque versement périodique en fonction du montant du capital alors impayé. Et c’est là qu’on peut faire des économies sur le long terme en utilisant 2 moyens : le versement aux 2 semaines (accordé avec la fréquence des payes), et le versement anticipé. Le paiement aux deux semaines : En payant aux deux semaines, vous faites 26 versements dans l’année au lieu de 12. L’intérêt est donc calculé à chaque versement sur un capital qui descend plus lentement, mais plus souvent (mais pas tellement plus rapidement), donc moins d’intérêt. Attention, ce n’est pas spectaculaire, mais c’est toujours ça de pris sur 25 ans. Ce mode de paiement sert à deux choses pour moi : 1/ s’accorder avec la période de versement du salaire, 2/ permettre le remboursement anticipé Le paiement accéléré : les banques offrent la possibilité de rembourser aux deux semaines « accéléré », c’est à dire que vous payez le montant prévu, mais avant la date fixée dans votre contrat hypothécaire. La conséquence de ce choix est que sans effet sur le montant de vos versements, vous remboursez plus de capital et donc payerez moins d’intérêt plus tard. C’est un choix payant sur le long terme. Remboursements anticipés : Dans les limites de votre contrat (voir pénalités ci-dessous), il est possible de rembourser des montants anticipés. L’intérêt c’est que ce montant s’applique directement au capital. Bien utilisé, il vient démultiplier l’effet du paiement accéléré présenté ci-dessus. Pénalités : Les banques ne sont pas folles, et il existe des pénalités si vous dépassez un certain montant de remboursement. C’est à vérifier lors du magasinage d’hypothèque. Dans mon cas par exemple, j’ai le droit de doubler mes versements et de verser en plus un montant unique ne dépassant pas le montant de mon remboursement annuel. Au delà de ça, je paye des pénalités. C’est à connaître si vous prévoyez une rentrée d’argent et que vous pensiez rembourser plus vite votre hypothèque. Conclusion : calculez! Dans mon cas par exemple, c’était plus intéressant d’emprunter sur 25 ans, mais de faire des remboursements anticipés de 50$ par 2 semaines que d’emprunter sur 20 ans. Même montant de versement, quasiment même date de fin des remboursements, mais beaucoup d’économies sur les intérêts. Illustration : Prêt de 100000$ sur 25ans, à 3% avec un terme 5 ans : Pris du calculateur d'hypothèque de la Agence de la consommation du Canada Paiement aux deux semaines : Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez : fait 650 versements aux deux semaines de 218,32 $. payé 100 000,00 $ en principal, 41 909,80 $ en intérêts, pour un total de 141 909,80 $. Au cours du terme de 5 ans, vous aurez : fait 130 versements aux deux semaines de 218,32 $. payé 14 522,09 $ en principal, 13 859,87 $ en intérêts, pour un total de 28 381,96 $. Paiement aux deux semaines accéléré : Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez : fait 578 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $ et un versement final de 48,76 $. payé 100 000,00 $ en principal, 36 816,71 $ en intérêts, pour un total de 136 816,71 $. Au cours du terme de 5 ans, vous aurez : fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $. payé 17 095,83 $ en principal, 13 665,13 $ en intérêts, pour un total de 30 760,96 $. Paiement aux deux semaines accéléré avec un montant anticipé de 50$ par paiement : Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez : fait 429 versements accélérés aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $) et un versement final de 232,88 $. payé 100 000,00 $ en principal, 46 437,15 $ en intérêts, pour un total de 146 437,15 $. Au cours du terme de 5 ans, vous aurez : fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $). payé 22 197,56 $ en principal, 22 106,77 $ en intérêts, pour un total de 44 304,33 $. Économies résultants des remboursements anticipés : Grâce à votre remboursement anticipé de 50,00 $, vous économiserez 15 957,49 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. De plus, vous rembourserez votre hypothèque 60 mois plus tôt que prévu. Grâce à vos remboursements anticipés accélérée aux deux semaines de 50,00 $, vous économiserez 865,85 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme. Économies résultants de la fréquence des versements : Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 12 086,86 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 431,18 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme. Le RAP (Régime d’accès à la propriété) : toujours vérifiez que vous êtes admissibles Pour ceux qui ont la chance d’avoir des REER Si vous répondez aux critères d’admissibilité, grâce au RAP, vous pouvez retirer sans pénalité une partie de vos REER pour votre mise de fond. C’est comme si vous vous faisiez à vous même un prêt à taux 0. Attention par contre, vous aurez ensuite 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt. Ça reste tout de même très intéressant. Pour ceux qui n’ont pas de REER mais une mise de fond Proposition : au moins 90 jours à l’avance (délai légal pendant lequel vous n’avez pas le droit de retirer un REER placé), placez votre mise de fond en REER (choisir pour le REER un produit financier que vous pourrez liquider sans problème), puis au moment de l’achat faire un RAP. Vous aurez un beau cadeau à votre prochaine déclaration de revenu qui vous aidera à payer les premiers frais de la maison. Mais encore une fois attention, vous aurez 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt. Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison : si c’est votre premier achat immobilier au Canada, vous pourrez réclamer un crédit d’impôt de 750$ la première année. C’est toujours bon à prendre. La recherche : Une fois que vous connaissez vos besoins, et vos moyens, il est temps de trouver la perle rare. Vous pouvez engager un courtier, ce que je n’ai pas fait, je ne présenterai donc pas ce cas. Vous pouvez rechercher vous même, dans ce cas, il est important de connaître autant que possible le marché immobilier pour ne pas vous faire avoir. Il y a beaucoup de sites de recherche : les sites d’agence, les sites de vente de personnes à personnes (je ne ferai pas de pub), il y a aussi un site qui agglomère les offres de plusieurs agences immobilières. Vous pouvez aussi vous promener dans un secteur qui vous intéresse et voir des tas de petits panneaux « à vendre »… C'est assez facile de trouver des prospects et de visiter. Le processus d’achat – Offre/contre offre Une fois dégotée la maison, il est temps de faire une offre d’achat écrite. Certains sites proposent des modèles d’offre bien conçues. Il est probable que le propriétaire vous fera une contre-offre. Il est important de faire attention à certains points : l’inspection préalable Il est conseillé de rendre l’offre conditionnelle à une inspection par un inspecteur du bâtiment. Cette condition vous permet d’annuler votre offre si l’inspecteur trouve quelque chose de grave lors de son inspection (fissure, électricité pas aux normes, etc…). C’est assez difficile de trouver un inspecteur qui a de l’allure, et les frais de l’inspection sont à votre charge, à manier avec précaution donc. Ça ne vous prémunie pas contre tout. Par exemple, lors de mon inspection, le toit était couvert de neige. L’inspecteur a mis une réserve, et évidemment, à la fonte on s’est aperçu que le toit est quasiment scrape… la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance… c’est assez symbolique et ça n’élimine pas le risque de vice de construction, mais c’est une protection à prendre quand même. le certificat de localisation (CL) Obligatoire pour la transaction, c’est aux frais du propriétaire, ne vous les faîtes pas refourguer. Vérifier que le CL est à jour car il indique les servitudes éventuelles. les conditions d’acceptation hypothécaire Vous pouvez vous garder une petite gêne, et rendre conditionnelle votre offre à l’acceptation de l’hypothèque par le prêteur. Ça évite les mauvaises surprises même en cas de pré autorisation. l’acceptation conditionnelle à la vente ou à l’acceptation d’une offre d’achat Ça c’est plus gênant. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez mettre dans votre offre une condition pour annuler la vente si vous n’avez pas vendu votre bien avant telle date. À contrario, le vendeur peut mettre dans sa contre-offre une condition pour rendre conditionnelle la vente de sa maison à l’acceptation d’une offre qu’il a lui même faite sur un autre bien. Ce qui entraine un jeu de domino souvent un peu stressant. Une fois l’offre acceptée, il reste à faire les inspections, présenter les documents, et passer devant le notaire. Vous voilà propriétaire! Kev&Sev, Nady2013, tchouck et 11 autres ont réagi à ceci 13 1 Citer
Habitués Automne Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 c'est un bel article nous on vient tout juste de passer par là il y a quelques semaines on a choisit de payer notre prêt avec des paiements bi-mensuel. taux 2.84%. terme de 5 ans, période d'amortissement 25 ans ( mais ça reviens à 22 ans avec nos paiements 'accélérés). ce que je savais pas c'est que la banque prend un peu plus sur nos versements et le garde en réserve pour payer les taxes. comme ça, à partir de l'année prochaine, au lieu de payer un gros montant de taxes foncières d'un coup, on aura pas à ce soucier de ça. LauryAmietRemax a réagi à ceci 1 Citer
Habitués juetben Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 ce que je savais pas c'est que la banque prend un peu plus sur nos versements et le garde en réserve pour payer les taxes. comme ça, à partir de l'année prochaine, au lieu de payer un gros montant de taxes foncières d'un coup, on aura pas à ce soucier de ça. ça c'est optionnel, ils ont du te le demander normalement... par contre c'est certain que tu paiement d'hypothèque est majoré du montant des taxes... pour toi tu ne t'en soucies pas mais pour la banque c'est tout bénéfice, ils font de l'argent avec ce ''compte de taxes'' pour nous quand on va renouveler je pense qu'on va arreter cette formule pour faire de l'argent nous même avec cet argent... Citer
Habitués futurquébecois Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 Dans mes favoris. Merci pour cet article détaillé. Citer
Habitués Automne Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 ce que je savais pas c'est que la banque prend un peu plus sur nos versements et le garde en réserve pour payer les taxes. comme ça, à partir de l'année prochaine, au lieu de payer un gros montant de taxes foncières d'un coup, on aura pas à ce soucier de ça. ça c'est optionnel, ils ont du te le demander normalement... par contre c'est certain que tu paiement d'hypothèque est majoré du montant des taxes... pour toi tu ne t'en soucies pas mais pour la banque c'est tout bénéfice, ils font de l'argent avec ce ''compte de taxes'' pour nous quand on va renouveler je pense qu'on va arreter cette formule pour faire de l'argent nous même avec cet argent... tu veux dire que l'argent qu'ils mettent de côté pour payer les taxes, ça leur rapporte des intérêts? Citer
Habitués juetben Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 ce que je savais pas c'est que la banque prend un peu plus sur nos versements et le garde en réserve pour payer les taxes. comme ça, à partir de l'année prochaine, au lieu de payer un gros montant de taxes foncières d'un coup, on aura pas à ce soucier de ça. ça c'est optionnel, ils ont du te le demander normalement... par contre c'est certain que tu paiement d'hypothèque est majoré du montant des taxes... pour toi tu ne t'en soucies pas mais pour la banque c'est tout bénéfice, ils font de l'argent avec ce ''compte de taxes'' pour nous quand on va renouveler je pense qu'on va arreter cette formule pour faire de l'argent nous même avec cet argent... tu veux dire que l'argent qu'ils mettent de côté pour payer les taxes, ça leur rapporte des intérêts? ben voyons c'est sur une banque ne va pas laisser dormir de l'argent en attendant que son proprio daigne y toucher... chaque cent (et encore moins) sert à être investi et en tirer des bénéfices..., combien coûtent tes taxes? 2000 par an? si tu trouves un simple placement à 2% tu en retires 40$ par an... combien penses tu qu'une banque peut en tirer... Citer
Habitués Automne Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 ce que je savais pas c'est que la banque prend un peu plus sur nos versements et le garde en réserve pour payer les taxes. comme ça, à partir de l'année prochaine, au lieu de payer un gros montant de taxes foncières d'un coup, on aura pas à ce soucier de ça. ça c'est optionnel, ils ont du te le demander normalement... par contre c'est certain que tu paiement d'hypothèque est majoré du montant des taxes... pour toi tu ne t'en soucies pas mais pour la banque c'est tout bénéfice, ils font de l'argent avec ce ''compte de taxes'' pour nous quand on va renouveler je pense qu'on va arreter cette formule pour faire de l'argent nous même avec cet argent... tu veux dire que l'argent qu'ils mettent de côté pour payer les taxes, ça leur rapporte des intérêts? ben voyons c'est sur une banque ne va pas laisser dormir de l'argent en attendant que son proprio daigne y toucher... chaque cent (et encore moins) sert à être investi et en tirer des bénéfices..., combien coûtent tes taxes? 2000 par an? si tu trouves un simple placement à 2% tu en retires 40$ par an... combien penses tu qu'une banque peut en tirer... je pense pas que je peux retirer cette option. on m'a juste dit que c'était la banque qui s'en occupais. j'ai pas eu d'option de pas la faire... en tout cas, je verrais ça plus tard Citer
Habitués juetben Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 tu pourras le faire au renouvellement (dans 5 ans...) Citer
Habitués Automne Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 tu pourras le faire au renouvellement (dans 5 ans...) je sais que je peux modifier en ligne mon mode de versements en consultant mon compte sur le site de la banque. peut être y'a aussi l'option de changer ça aussi.. je verrais ça Citer
Habitués kobico Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 ce que je savais pas c'est que la banque prend un peu plus sur nos versements et le garde en réserve pour payer les taxes. comme ça, à partir de l'année prochaine, au lieu de payer un gros montant de taxes foncières d'un coup, on aura pas à ce soucier de ça. ça c'est optionnel, ils ont du te le demander normalement... par contre c'est certain que tu paiement d'hypothèque est majoré du montant des taxes... pour toi tu ne t'en soucies pas mais pour la banque c'est tout bénéfice, ils font de l'argent avec ce ''compte de taxes'' pour nous quand on va renouveler je pense qu'on va arreter cette formule pour faire de l'argent nous même avec cet argent... Ce n'est pas optionnel lorsque le prêt doit être assuré. C'est obligatoire. Après plusieurs années, il peut être possible que cela soit levé. Citer
Habitués juetben Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 ce que je savais pas c'est que la banque prend un peu plus sur nos versements et le garde en réserve pour payer les taxes. comme ça, à partir de l'année prochaine, au lieu de payer un gros montant de taxes foncières d'un coup, on aura pas à ce soucier de ça. ça c'est optionnel, ils ont du te le demander normalement... par contre c'est certain que tu paiement d'hypothèque est majoré du montant des taxes... pour toi tu ne t'en soucies pas mais pour la banque c'est tout bénéfice, ils font de l'argent avec ce ''compte de taxes'' pour nous quand on va renouveler je pense qu'on va arreter cette formule pour faire de l'argent nous même avec cet argent... Ce n'est pas optionnel lorsque le prêt doit être assuré. C'est obligatoire. Après plusieurs années, il peut être possible que cela soit levé. nous on est avec la schl et on nous l'avait proposé comme optionnel... je ne sais pas si cela dépend du montant de la part assurée... ou selon d'autres facteurs... Citer
Habitués kobico Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 À l'achat, pour au moins le premier terme (et souvent davantage), c'est obligatoire avec une mise de fond de 5%. Certains prêteurs pourront parfois faire preuve de flexibilité si la mise de fond est plus importante (10 ou 15%) et sous certaines autres considérations...Mais bon, la règle générale est: prêt assuré = réserve de taxes obligatoires. Citer
Habitués kuroczyd Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 Autre remarque qui ne manque pas d intérêt : l assurance décès / invalidité => vous n êtes nullement pas obligés de la prendre à la banque et c est même plus intéressant de ne pas la prendre là. - Si un malheur arrive avant la fin du prêt (décès), l'assurance de la banque ne vous remboursera que le restant des paiements et pas l'ensemble du capital empunté. Ex: vous avez dans le couple un décès au bout de 12ans de remboursement et il vous reste 120000$ à rembourser sur 210000$ initiaux, l'assurance de la banque ne vous versera que 120000$. - L'assurance de la banque peut être plus chère (et l est la plus part du temps) par rapport à une assurance extérieure Dans mon cas, j ai pris une assurance à la SSQ : si un malheur arrive à n importe quel moment du prêt, le remboursement sera du montant initial du prêt et effectivement c est moins cher que ce que me proposait la banque! (si ça intéresse concrètement qq'un je peux donner par MP les coordonnés par lesquelles je suis passé) Citer
Habitués Automne Posté(e) 21 juin 2013 Habitués Posté(e) 21 juin 2013 À l'achat, pour au moins le premier terme (et souvent davantage), c'est obligatoire avec une mise de fond de 5%. Certains prêteurs pourront parfois faire preuve de flexibilité si la mise de fond est plus importante (10 ou 15%) et sous certaines autres considérations...Mais bon, la règle générale est: prêt assuré = réserve de taxes obligatoires. merci pour les précisions en effet, j'ai mis que 5% de mise de fond Citer
Habitués trefle Posté(e) 24 juin 2013 Habitués Posté(e) 24 juin 2013 la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance… c’est assez symbolique et ça n’élimine pas le risque de vice de construction, mais c’est une protection à prendre quand même. Je voudrais apporter une info pertinente : le vice caché En 2002 nous vendions notre maison, malgré que la maison ait été inspectée par un inspecteur et un rapport établi, au sous-sol de la maison il y a eu par la suite) une petite inondation à cause de la douche. L'acheteur met à jour (suite à inspection) une infiltration du solage. L'acheteur se tourne sur le vendeur et peut exiger des dommages pour vice caché ! On a payé ! Cet acheteur vend la maison 8 ans après à une dame. Un autre problème survient. La maison se trouve en contre-bas de la rue qui se trouve au pied d'une petite montagne. Toutes les maisons de cette rue ont le même problème. Le sol s'efface lentement. La maison s'affaisse = très gros travaux à prévoir. Solution selon la loi : la dame se tourne vers le vendeur pour vice caché. Ce vendeur se trouvant être notre acheteur se tourne contre nous !!! Et nous on doit se retourner sur nos vendeurs !!! Nos vendeurs nous ont vendu la maison en 1990 et ont quitté le Canada depuis, on ne sait pas ou ils sont. Et voilà... On n'a pas donné suite et rien depuis 2 an. La dame a fait faire les travaux bien obligée. Malgré des inspections faites dans les règles et rapports à l'appui ! Un vice caché apparaît un beau jour durant la vie de la demeure et là chaque acheteur devra se tourner vers son vendeur et remonter ainsi ! Je ne sais pas s'il existe une solution ? J'aimerais bien le savoir. Crdl Alex2020 a réagi à ceci 1 Citer
Habitués Automne Posté(e) 24 juin 2013 Habitués Posté(e) 24 juin 2013 la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance… c’est assez symbolique et ça n’élimine pas le risque de vice de construction, mais c’est une protection à prendre quand même. Je voudrais apporter une info pertinente : le vice caché En 2002 nous vendions notre maison, malgré que la maison ait été inspectée par un inspecteur et un rapport établi, au sous-sol de la maison il y a eu par la suite) une petite inondation à cause de la douche. L'acheteur met à jour (suite à inspection) une infiltration du solage. L'acheteur se tourne sur le vendeur et peut exiger des dommages pour vice caché ! On a payé ! Cet acheteur vend la maison 8 ans après à une dame. Un autre problème survient. La maison se trouve en contre-bas de la rue qui se trouve au pied d'une petite montagne. Toutes les maisons de cette rue ont le même problème. Le sol s'efface lentement. La maison s'affaisse = très gros travaux à prévoir. Solution selon la loi : la dame se tourne vers le vendeur pour vice caché. Ce vendeur se trouvant être notre acheteur se tourne contre nous !!! Et nous on doit se retourner sur nos vendeurs !!! Nos vendeurs nous ont vendu la maison en 1990 et ont quitté le Canada depuis, on ne sait pas ou ils sont. Et voilà... On n'a pas donné suite et rien depuis 2 an. La dame a fait faire les travaux bien obligée. Malgré des inspections faites dans les règles et rapports à l'appui ! Un vice caché apparaît un beau jour durant la vie de la demeure et là chaque acheteur devra se tourner vers son vendeur et remonter ainsi ! Je ne sais pas s'il existe une solution ? J'aimerais bien le savoir. Crdl c'est fou quand même... ou bien poursuivre le constructeur pour avoir construit à un endroit à problèmes? Citer
Habitués trefle Posté(e) 24 juin 2013 Habitués Posté(e) 24 juin 2013 C'est fou comme tu dis, mais lorsque la maison date de plusieurs décennies bien souvent le constructeur n'existe plus...du moins pour mon cas ! Citer
Habitués fabriced Posté(e) 24 juin 2013 Habitués Posté(e) 24 juin 2013 C'est dommage, il suffisait d'aller à Sherbrooke... les maisons y sont construites pour 10 générations... C'est fou comme tu dis, mais lorsque la maison date de plusieurs décennies bien souvent le constructeur n'existe plus...du moins pour mon cas ! trefle a réagi à ceci 1 Citer
Invité Posté(e) 24 juin 2013 Posté(e) 24 juin 2013 Wow c'est assez dingue ! J'espère qu'on n'aura jamais de problème vu que la fille qui a acheté notre condo est a moitié dingue et parano Citer
Habitués caroline77 Posté(e) 24 juin 2013 Habitués Posté(e) 24 juin 2013 (modifié) la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance cest assez symbolique et ça nélimine pas le risque de vice de construction, mais cest une protection à prendre quand même. Je voudrais apporter une info pertinente : le vice caché En 2002 nous vendions notre maison, malgré que la maison ait été inspectée par un inspecteur et un rapport établi, au sous-sol de la maison il y a eu par la suite) une petite inondation à cause de la douche. L'acheteur met à jour (suite à inspection) une infiltration du solage. L'acheteur se tourne sur le vendeur et peut exiger des dommages pour vice caché ! On a payé !Cet acheteur vend la maison 8 ans après à une dame. Un autre problème survient. La maison se trouve en contre-bas de la rue qui se trouve au pied d'une petite montagne. Toutes les maisons de cette rue ont le même problème. Le sol s'efface lentement. La maison s'affaisse = très gros travaux à prévoir.Solution selon la loi : la dame se tourne vers le vendeur pour vice caché. Ce vendeur se trouvant être notre acheteur se tourne contre nous !!! Et nous on doit se retourner sur nos vendeurs !!! Nos vendeurs nous ont vendu la maison en 1990 et ont quitté le Canada depuis, on ne sait pas ou ils sont. Et voilà...On n'a pas donné suite et rien depuis 2 an. La dame a fait faire les travaux bien obligée.Malgré des inspections faites dans les règles et rapports à l'appui ! Un vice caché apparaît un beau jour durant la vie de la demeure et là chaque acheteur devra se tourner vers son vendeur et remonter ainsi ! Je ne sais pas s'il existe une solution ? J'aimerais bien le savoir. Crdl Une aberration de plus. Théoriquement, la responsabilité va à l'instance qui a délivré le permis de construire dans une zone non constructible. Donc certainement une instance gouvernementale. Puis les professionnels devraient être tenus responsables et leur assurance payer. Sinon ça s'appelle payer des professionnels pour rien, et il va falloir m'expliquer l'intérêt. Le principe de devoir se retourner sur les vendeurs des vendeurs des vendeurs des vendeurs me semble totalement débile et archaïque comme système. Bon courage ! Modifié 24 juin 2013 par caroline77 Citer
Immigrer au Canada : ressources et conseils
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