Achat maison

[E.Nia]

Allo,

j'en ai déjà entendu parlé mais j'aimerais savoir si certains d'autres vous l'ont fait. Pour des raisons personnelles, je compte acheter avec 0 d'apport. Je voudrais savoir ce que cela implique financièrement, si certains l'ont fait et surtout combien cela coûte-il de plus qu'avec un apport disons de 10-15%. En fait, je compte garder l'argent pour faire des rénos. Ou alors, est-il possible d'emprunter plus pour faire ces rnos (que je ne compte pas faire dans 10 ans!).

Après, j'aimerais savoir aussi si certains ont transformé un plex en condos. Quelles sont les démarches, sont-elles coûteuses et longues?

E.Nia en mode actif.

[Demetan]

  E.Nia a dit :

Allo,

j'en ai déjà entendu parlé mais j'aimerais savoir si certains d'autres vous l'ont fait. Pour des raisons personnelles, je compte acheter avec 0 d'apport. Je voudrais savoir ce que cela implique financièrement, si certains l'ont fait et surtout combien cela coûte-il de plus qu'avec un apport disons de 10-15%. En fait, je compte garder l'argent pour faire des rénos. Ou alors, est-il possible d'emprunter plus pour faire ces rnos (que je ne compte pas faire dans 10 ans!).

Après, j'aimerais savoir aussi si certains ont transformé un plex en condos. Quelles sont les démarches, sont-elles coûteuses et longues?

E.Nia en mode actif.

En bas de 20% d'apport, tu dois payer une assurance pour ton prêt hypothécaire (http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/inso/faq/faq_006.cfm#3 ). Pour savoir si c'est mieux de conserver l'argent pour des rénos ou alors mettre un certain apport sur la maison, il faut calculer selon le terme choisi, etc... Pour le reste, je sais qu'il y a des crédits d'impôt pour les rénovations domiciliaires, mais je n'en sais pas plus! Mais ca m'intéresse aussi...

[bencoudonc]

Transformer un plex en condos, c'est un truc coûteux et de longue haleine. La loi protège le droit des locataires au maintien dans les lieux et tu as tout intérêt à l'éplucher et à l'apprendre par cur :

http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/pdf/ccq_du_louage.pdf

Même si tu n'as pas de locataires en place, il y a des autorisations à obtenir, toute une série de démarches administratives à faire aussi, et le processus est assez long. Dans l'immeuble où j'habite, nous étions trois co-propriétaires occupants (copropriété divise) et pour transformer nos logements en copropriété divise (condos), les démarches avaient pris plus de deux ans et avaient été pas mal coûteuses. Nous n'avions pas eu besoin d'obtenir l'autorisation préalable de la Régie du logement parce que ça faisait plus de dix ans que nous habitions les lieux et qu'il n'y avait pas de locataires, mais sinon, il faut obtenir carte blanche de leur part aussi. Un conseil : paie-toi quelques heures de consultations avec un bon notaire avant de te lancer.

Si en plus tu dois rénover l'immeuble et qu'il est hypothéqué à 100%, j'espère que tu as les reins assez solides pour assumer les problèmes de "cash flow" qui risquent d'aller avec tout ça...

[Invité]

  E.Nia a dit :

Allo,

j'en ai déjà entendu parlé mais j'aimerais savoir si certains d'autres vous l'ont fait. Pour des raisons personnelles, je compte acheter avec 0 d'apport. Je voudrais savoir ce que cela implique financièrement, si certains l'ont fait et surtout combien cela coûte-il de plus qu'avec un apport disons de 10-15%. En fait, je compte garder l'argent pour faire des rénos. Ou alors, est-il possible d'emprunter plus pour faire ces rnos (que je ne compte pas faire dans 10 ans!).

Après, j'aimerais savoir aussi si certains ont transformé un plex en condos. Quelles sont les démarches, sont-elles coûteuses et longues?

E.Nia en mode actif.

Si tu arrives d'Europe, tu as zéro histoire de crédit.

Donc la banque ne sait absolument rien vérifier sur ton compte.

Donc elle exigera un apport de 25 % pour t'accorder un prêt hypothécaire.

[E.Nia]

  bencoudonc a dit :

Transformer un plex en condos, c'est un truc coûteux et de longue haleine. La loi protège le droit des locataires au maintien dans les lieux et tu as tout intérêt à l'éplucher et à l'apprendre par cur :

http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/pdf/ccq_du_louage.pdf

Même si tu n'as pas de locataires en place, il y a des autorisations à obtenir, toute une série de démarches administratives à faire aussi, et le processus est assez long. Dans l'immeuble où j'habite, nous étions trois co-propriétaires occupants (copropriété divise) et pour transformer nos logements en copropriété divise (condos), les démarches avaient pris plus de deux ans et avaient été pas mal coûteuses. Nous n'avions pas eu besoin d'obtenir l'autorisation préalable de la Régie du logement parce que ça faisait plus de dix ans que nous habitions les lieux et qu'il n'y avait pas de locataires, mais sinon, il faut obtenir carte blanche de leur part aussi. Un conseil : paie-toi quelques heures de consultations avec un bon notaire avant de te lancer.

Si en plus tu dois rénover l'immeuble et qu'il est hypothéqué à 100%, j'espère que tu as les reins assez solides pour assumer les problèmes de "cash flow" qui risquent d'aller avec tout ça...

Oui, j'aimerais qu'il soit hypothéqué à 100% mais parallèllement, nous avons les reins solides. En fait, nous voulons investir l'argent que nous avons dans une autre propriété que nous possédons. Bref, c'est un peu compliqué.

En fait, on ne veut pas se retrouver pris à la gorge car conserver notre train de vie actuel est essentiel (qui n'est ni régime pommes de terre, ni mondain). On veut juste faire cet investissement justement pour le retour sur investissement que nous pouvons dégager mais également parce que rénover une bâtisse, on adore ça!

Et non, dans un premier temps, je ne veux pas avoir de locataires. On veut pouvoir rénover tranquillement, à temps perdu tout en faisant les démarches pour revendre le tout en condos. Voilà.

[bencoudonc]

  E.Nia a dit :

Et non, dans un premier temps, je ne veux pas avoir de locataires. On veut pouvoir rénover tranquillement, à temps perdu tout en faisant les démarches pour revendre le tout en condos. Voilà.

...Ce qui veut dire que vous devrez trouver un immeuble vacant, car évincer des locataires, ce n'est pas évident du tout !

Si vous trouvez cette perle rare (le triplex vacant), voyez quand même un notaire avant de vous lancer et essayez de trouver un gérant de banque avec qui vous pourrez établir une bonne relation d'affaire. Disons que vous n'avez vraiment pas choisi la façon la plus simple d'investir votre argent et votre temps.

[juetben]

acheter avec 0% de mise de fonds est tout simplement impossible, que se soit avec ou sans historique de credit...

a present les banques exigent 5% pour une unifamilialeou duplex, ou 10% pour un triplex ou quadriplex, negociable si le proprietaire occupe un logement ou si il possede deja un autre bien immobilier mis en garanti...

de plus mettre les frais de reno sur l'hypotheque ne se fait pas des le debut il faut en premier prendre un credit personnel, ou bien une marge de credit et ensuite faire un regroupement de credit pour alors mettre si possible l'ensemble des dettes sur l'hypotheque ou credit selon le cas...

Modifié 22 août 2009 par juetben

[juetben]

  bencoudonc a dit :

  E.Nia a dit :

Et non, dans un premier temps, je ne veux pas avoir de locataires. On veut pouvoir rénover tranquillement, à temps perdu tout en faisant les démarches pour revendre le tout en condos. Voilà.

...Ce qui veut dire que vous devrez trouver un immeuble vacant, car évincer des locataires, ce n'est pas évident du tout !

Si vous trouvez cette perle rare (le triplex vacant), voyez quand même un notaire avant de vous lancer et essayez de trouver un gérant de banque avec qui vous pourrez établir une bonne relation d'affaire. Disons que vous n'avez vraiment pas choisi la façon la plus simple d'investir votre argent et votre temps.

dans ce cas la c'Est encore plus impossible d'avoir un pret hypothequaire avec une faible mise de fonds... car l'immeuble sera vacant donc sans revenus!!!! dans ce cas misez sur de 15 a 25% minimum et si vous etes nouvel arrivant ou sans historique de credit 35%!!!

[E.Nia]

En fait, il y a deux logements mais c'est la propriété d'une association donc oui, 100% vacant. C'est vendu comme une unifamiliale mais avec deux cuisines et des issues de secours pour les deux logements.

Merci pour vos information Bencoudonc et Pigkiller. Donc en gros, je peux apporter seulement 10% et passer le reste en réno. Dommage, je vais devoir faire un petit crédit en France aussi alors...

Je sais que c'est compliqué mais je ne tiens à perdre aucun des deux et je n'ai pas le cash pour acheter les deux comptant (d'autant plus qu'en France j'ai des travaux à faire et comme c'est une maison en indivision, je dois racheter la part des autres copropriétaires). Mais comme je veux aussi avoir une vie confortable ici, ben , ça devient vite compliqué. A Québec, es loyers sont peu chers mais quand tu tapes dans du 1500-1600 pc en location, c'est hors de prix!

[juetben]

  E.Nia a dit :

Merci pour vos information Bencoudonc et Pigkiller. Donc en gros, je peux apporter seulement 10% et passer le reste en réno.

attention c'Est du cas par cas selon ton pointage de credit aussi!!! si ton credit est faible tu devras apporter plus de garanties... surtout pour un immeuble vacant... pour le savoir fait toi faire une preapprobation d'hypotheque... on te donnera alors selon ton dossier de credit, tes revenus... combien tu dois mettre de mise de fonds et combien tu peux emprunter... tu as juste a aller dans ton agence et faire faire ca...

[E.Nia]

  pigkiller a dit :

  bencoudonc a dit :

  E.Nia a dit :

Et non, dans un premier temps, je ne veux pas avoir de locataires. On veut pouvoir rénover tranquillement, à temps perdu tout en faisant les démarches pour revendre le tout en condos. Voilà.

...Ce qui veut dire que vous devrez trouver un immeuble vacant, car évincer des locataires, ce n'est pas évident du tout !

Si vous trouvez cette perle rare (le triplex vacant), voyez quand même un notaire avant de vous lancer et essayez de trouver un gérant de banque avec qui vous pourrez établir une bonne relation d'affaire. Disons que vous n'avez vraiment pas choisi la façon la plus simple d'investir votre argent et votre temps.

dans ce cas la c'Est encore plus impossible d'avoir un pret hypothequaire avec une faible mise de fonds... car l'immeuble sera vacant donc sans revenus!!!! dans ce cas misez sur de 15 a 25% minimum et si vous etes nouvel arrivant ou sans historique de credit 35%!!!

Oui, mais nous sommes installés ici depuis longtemps et nous avons un bon historique de crédit. Pour le 2e logement, nous ne comptons pas le louer ou alors ce sera à des gens que nous connaissons depuis longtemps et qui accepteraient de partir à une date donnée, genre ils ont un loyer pas cher pendant deux ans et après ils libèrent l'appartement. C'est une probabilité que nous ne négligeons pas même si rien n'est encore scellé dans le béton

Concernant notre achat, il s'agira d'une grande bâtisse mais vendue pas cher car beaucoup de rénos à faire (en fait, c'est un peu dans le style des usines que l'on revendait pour deux francs six sous dans les années 80, cela s'est beaucoup fait en France et les gens construisaient des lofts avec). Ce projet me botte vraiment mais je suis un peu submergé parce que je dois gérer ici et en France en même temps alors j'essaie les différentes hypothèses... Ou alors je vais devoir redevenir locataire ici afin de "sauver" la maison de France.

Dur dur de faire des choix parfois.

[E.Nia]

  pigkiller a dit :

  E.Nia a dit :

Merci pour vos information Bencoudonc et Pigkiller. Donc en gros, je peux apporter seulement 10% et passer le reste en réno.

attention c'Est du cas par cas selon ton pointage de credit aussi!!! si ton credit est faible tu devras apporter plus de garanties... surtout pour un immeuble vacant... pour le savoir fait toi faire une preapprobation d'hypotheque... on te donnera alors selon ton dossier de credit, tes revenus... combien tu dois mettre de mise de fonds et combien tu peux emprunter... tu as juste a aller dans ton agence et faire faire ca...

Oui, c'est déjà fait. Mon précédent achat, j'ai acheté avec 10% de mise de fond, après un an ici. Là, on est préapprouvé pour près du triple de ce montant, donc aucun souci à ce niveau sauf que notre mise de fond devait être de 50k$ mais à ce moment-là, je n'avais pas pour projet de devenir propriétaire de la maison en France et on s'était garder quelques milliers de dollars sous le coude pour des rénos justement car quoiqu'on achète, il y en a toujours à faire! (les goûts et les couleurs, ça ne se discute pas!). D'où mes questions. Mais tu as raison, je vais appeler mon courtier, il devrait pouvoir m'orienter.

[juetben]

si elle est vraiment pas chere ta batisse regarde avec la ville si tu peux pas avoir une subvention pour la detruire et reconstruire des condos a neuf!!! cela va etre moins de soucis de mise aux normes, de changement de cadastre, certificat de localisation... car transformer une ancienne usine en loft demande d'enormes moyens, juste pour les cicrcuits electriques distinct, les normes coupe feu entre les logements, les normes antibruit... bref meme moi en gerant des projets de maisons individuelles de luxe, en dirigeant des equipes de charpente qui contruisent des blocs a condos generalement de plus de 20 unités et bien je m'y risquerai tout simplement pas devant la montagne que cela represente... c'est loin d'etre des renos a temps perdu, c'est un travail a temps plein qui nescessitera obligatoirement l'intervention de corps de metiers specialisés...

[E.Nia]

  pigkiller a dit :

si elle est vraiment pas chere ta batisse regarde avec la ville si tu peux pas avoir une subvention pour la detruire et reconstruire des condos a neuf!!! cela va etre moins de soucis de mise aux normes, de changement de cadastre, certificat de localisation... car transformer une ancienne usine en loft demande d'enormes moyens, juste pour les cicrcuits electriques distinct, les normes coupe feu entre les logements, les normes antibruit... bref meme moi en gerant des projets de maisons individuelles de luxe, en dirigeant des equipes de charpente qui contruisent des blocs a condos generalement de plus de 20 unités et bien je m'y risquerai tout simplement pas devant la montagne que cela represente... c'est loin d'etre des renos a temps perdu, c'est un travail a temps plein qui nescessitera obligatoirement l'intervention de corps de metiers specialisés...

Non, c'est une maison mais elle est suffisamment grande (2000 pc sur 3 étages) pour en tirer quelque chose de bien et nous sommes très conscients qu'il y a de l'huile de coude et de l'argent à mettre dedans... Mais ça reste une maison, conçue comme une maison bigénérationnelle et lui donner un style loft/cuisine professionnelle avec la brique, les tuyaux et tout et tout, ça me fait déjà rougir de plaisir

Je donnais comme exemple parallèle les usines désaffectées de France juste à titre comparatif (sans penser à toutes ces variables d'insonorisation et tout le reste)

[E.Nia]

  pigkiller a dit :

si elle est vraiment pas chere ta batisse regarde avec la ville si tu peux pas avoir une subvention pour la detruire et reconstruire des condos a neuf!!! cela va etre moins de soucis de mise aux normes, de changement de cadastre, certificat de localisation... car transformer une ancienne usine en loft demande d'enormes moyens, juste pour les cicrcuits electriques distinct, les normes coupe feu entre les logements, les normes antibruit... bref meme moi en gerant des projets de maisons individuelles de luxe, en dirigeant des equipes de charpente qui contruisent des blocs a condos generalement de plus de 20 unités et bien je m'y risquerai tout simplement pas devant la montagne que cela represente... c'est loin d'etre des renos a temps perdu, c'est un travail a temps plein qui nescessitera obligatoirement l'intervention de corps de metiers specialisés...

Pis non, je ne veux pas détruire la bâtisse, je suis né dans la pierre, je veux juste faire vivre le patrimoine (déjà qu'ici on détruit tout alors...)

[juetben]

  E.Nia a dit :

Non, c'est une maison mais elle est suffisamment grande (2000 pc sur 3 étages) pour en tirer quelque chose de bien et nous sommes très conscients qu'il y a de l'huile de coude et de l'argent à mettre dedans... Mais ça reste une maison, conçue comme une maison bigénérationnelle et lui donner un style loft/cuisine professionnelle avec la brique, les tuyaux et tout et tout, ça me fait déjà rougir de plaisir

Je donnais comme exemple parallèle les usines désaffectées de France juste à titre comparatif (sans penser à toutes ces variables d'insonorisation et tout le reste)

si c'est une maison bigenerationelle la tache va etre tres grosse pour la reconversion en condo... generalement les bigenerations dispose juste d'un reseau d'eau, mais par contre deja de deux reseaux electriques... par contre aucun coupe feu ce qui en cas de reconversion en condo sera obligatoire... par contre le passage des fils electriques de l'entrée de chaque logement doit aussi se faire dans une regle de coupe feu... donc en gros tu vas garder les murs du dehors et le toit pour tout refaire a neuf!!! car il n'y a pas que l'aspect visuel de la transformation, cet aspect n'est rien, le plus gros a faire est ce qui ne se voit pas!!! et plus le temps passe plus les normes sont severes... de plus les travaux seront inspectés regulierement par la ville ce qui oblige (et heureusement ) a respecter un cahier des charges assez severes...

de plus je ne sais pas dans quelle ville tu te situe mais transformer 2000 pc en 3 condos implique des condos de tailles toutefois assez modeste, je ne connais pas l'investissement de depart, mais en mettant une moyenne de 670 pc par condo pour 3 ou 1000 pour 2 a la revente avec le montant investis dans les renos, rendre l'operation rentable semble tres delicate...

Modifié 22 août 2009 par juetben

[E.Nia]

  pigkiller a dit :

  E.Nia a dit :

Non, c'est une maison mais elle est suffisamment grande (2000 pc sur 3 étages) pour en tirer quelque chose de bien et nous sommes très conscients qu'il y a de l'huile de coude et de l'argent à mettre dedans... Mais ça reste une maison, conçue comme une maison bigénérationnelle et lui donner un style loft/cuisine professionnelle avec la brique, les tuyaux et tout et tout, ça me fait déjà rougir de plaisir

Je donnais comme exemple parallèle les usines désaffectées de France juste à titre comparatif (sans penser à toutes ces variables d'insonorisation et tout le reste)

si c'est une maison bigenerationelle la tache va etre tres grosse pour la reconversion en condo... generalement les bigenerations dispose juste d'un reseau d'eau, mais par contre deja de deux reseaux electriques... par contre aucun coupe feu ce qui en cas de reconversion en condo sera obligatoire... par contre le passage des fils electriques de l'entrée de chaque logement doit aussi se faire dans une regle de coupe feu... donc en gros tu vas garder les murs du dehors et le toit pour tout refaire a neuf!!! car il n'y a pas que l'aspect visuel de la transformation, cet aspect n'est rien, le plus gros a faire est ce qui ne se voit pas!!! et plus le temps passe plus les normes sont severes... de plus les travaux seront inspectés regulierement par la ville ce qui oblige (et heureusement ) a respecter un cahier des charges assez severes...

de plus je ne sais pas dans quelle ville tu te situe mais transformer 2000 pc en 3 condos implique des condos de tailles toutefois assez modeste, je ne connais pas l'investissement de depart, mais en mettant une moyenne de 670 pc par condo pour 3 ou 1000 pour 2 a la revente avec le montant investis dans les renos, rendre l'operation rentable semble tres delicate...

En fait il y a 2000pc PAR étage. Décidément je m'exprime mal!

Pour ce qui est des rénos, en effet, cela implique de ne garder que les murs extérieurs mais je connais bien le domaine donc pas de souci avec cela et en effet, tout refaire à neuf en gardant le cachet d'origine a toujours été mon but initial. Je sais le travail et l'argent que cela implique mais, heureusement, je ferais la majorité des choses moi-même et je compte le faire à loisir donc quand j'aurais du temps. Enfin, même si je me connais et que, pour que ce soit fini plus vite, je risque d'y être beaucoup mais nous le ferons en famille, chose que j'adore. Entre ça et regarder des choses niaiseuses à la Télé, je crois savoir ce qui me plaît le plus :-P

En tous cas, c'est stimulant comme projet!

Bencoudonc, le document que tu m'as fourni est juste si on a des locataires, c'est cela ou je dois le lire plus profondément? Côté locataire, je connais déjà puisque j'en ai déjà

[E.Nia]

Par contre, je ne sais as encore s'il y a plusieurs réseaux électriques etc. Je devrais aller la visiter sous peu, j'en saurais plus après. Rien ne sert de déranger les propriétaires quand tu n'as pas calculer la faisabilité d'un tel projet!

[bencoudonc]

  E.Nia a dit :

Bencoudonc, le document que tu m'as fourni est juste si on a des locataires, c'est cela ou je dois le lire plus profondément? Côté locataire, je connais déjà puisque j'en ai déjà

En principe oui puisque ça concerne les baux et les droits des locataires...

Ton projet me semble très ambitieux (y inclus financièrement, côté rentabilité réelle du projet) et Pigkiller est de très bon conseil en te faisant part des embûches.

Mais j'avoue, avec mon petit côté mécano, que c'est le genre de truc que je trouverais très "sexy" moi aussi !

Vois quand même un notaire au cas où...

[E.Nia]

  bencoudonc a dit :

  E.Nia a dit :

Bencoudonc, le document que tu m'as fourni est juste si on a des locataires, c'est cela ou je dois le lire plus profondément? Côté locataire, je connais déjà puisque j'en ai déjà

En principe oui puisque ça concerne les baux et les droits des locataires...

Ton projet me semble très ambitieux (y inclus financièrement, côté rentabilité réelle du projet) et Pigkiller est de très bon conseil en te faisant part des embûches.

Mais j'avoue, avec mon petit côté mécano, que c'est le genre de truc que je trouverais très "sexy" moi aussi !

Vois quand même un notaire au cas où...

Oui oui, on ne s'enflamme pas non plus mais l'idée est séduisante. J'ai raté ma vocation de décorateur alors je me rattrape comme je peux

En fait, on sait que l'on peut faire pas mal d'argent avec mais même si on n'en faisait pas, ça nous séduirait fortement quand même. Puis peut-être qu'une fois dedans, je trouverais plus simple de revendre le bloc en entier (en y aillant créer un grand appart en haut), je ne sais pas. Le truc à Québec c'est que les gens n'ont pas forcément de grands moyens et donc investissent plutôt dans du cheap, ce qui ne m'intéresse absolument pas...

Donc voilà, on poursuit notre quête mais rassurez-vous, on est quand même des routards de la réno

Nous ne sommes pas non plus des inconscients et on connait l'implication de nos choix mais je vais voir avec mon courtier hypothécaire, peut-être pourra-t-il m'en dire plus car je n'ai toujours pas de réponse à mes questions! Ah lala, dès que ça parle immo ici, on s'enflamme! comme quoi, je ne suis pas seul à aimer et investir là-dedans