Resident permanent: Acheter au Québec

[Pandore]

J'ai un appartement en France,je le loue et ça me paye mon loyer ici.Le risque ça s'estime et ça se gère,c'est pas pire d'investir dans l'immobilier qu'en bourse,surtout en ce moment...

Oùlàlààààààà... tu es sûr.... as-tu déduit les 15,5 % de CSG et 20 % d'IR dans ton calcul ? Je déduis tout: impôt,frais d'agence,taxe foncière

As-tu calculé si la vente de ton appartement placé ne te payerait pas tout autant ta location ? La lourde imposition en moins ? Oui mon apport vient essentiellement de placements et aujourd'hui ça ne rapporte plus grand chose et à moins de bloquer pendant des années c'est aussi très lourdement taxé

En plus, si tu veux revendre, tu perds le statut de résidence principale avec la taxe sur la plus value qui va avec. Mais j'ai l'intuition que tu vas y retourner un jour Et dans ce seul et unique cas évidemment que tu as bien fait de ne pas vendre. Actuellement,j'ai pas du tout l'intention de vendre et...peut-être que j'y retournerai un jour

[caroline77]

Oùlàlààààààà... tu es sûr.... as-tu déduit les 15,5 % de CSG et 20 % d'IR dans ton calcul ? Je déduis tout: impôt,frais d'agence,taxe foncière

Dans ce cas bravo.

Cela dit, les gens qui profitent des prix booming parisiens, qui ont été multiplié par 3 en 15 ans, ce n'est pas tout le monde.

Ajoutons à cela un taux de change favorable dans les plus hauts historiques.

Talent ou chance ?

[Pandore]

Oùlàlààààààà... tu es sûr.... as-tu déduit les 15,5 % de CSG et 20 % d'IR dans ton calcul ? Je déduis tout: impôt,frais d'agence,taxe foncière

Dans ce cas bravo.

Cela dit, les gens qui profitent des prix booming parisiens, qui ont été multiplié par 3 en 15 ans, ce n'est pas tout le monde.

Ajoutons à cela un taux de change favorable dans les plus hauts historiques.

Talent ou chance ?

Surement un peu des deux mais je n'ai pas acheté à Paris.

[kobico]

elle connait cela tellement bien, qu'elle ne sait pas qu'ici on ne peut financer plus que la valeur, et pas plus que 95%...

C'est un forum qui parle d'immobilier français.

Ça c'est ton problème, tu appliques tes calculs savants et autres considérations à un marché différent. Par exemple, sur ton lien avec l'exemple d'un achat à 250,000$, je retrouve des frais inconnus ici ou des montants qui n'ont rien à voir avec la réalité. En partant, il faut retrancher les frais d'agence (10,000$) inexistant pour l'acheteur et réduire ceux du notaire (17,500$) à 1,200$. La pénalité de 2,612$ peut être épargnée et 6,000$ de travaux d'entretien annuel m'apparaît énorme. Par contre, la taxe foncière est sous-évaluée (disons 2,500$-3,000$) et j'ignore ce que sont le taux d'assurance, le montant de la caution et le taux de valorisation TF.

Bref, de la marmelade...

[caroline77]

elle connait cela tellement bien, qu'elle ne sait pas qu'ici on ne peut financer plus que la valeur, et pas plus que 95%...

C'est un forum qui parle d'immobilier français.

Ça c'est ton problème, tu appliques tes calculs savants et autres considérations à un marché différent. Par exemple, sur ton lien avec l'exemple d'un achat à 250,000$, je retrouve des frais inconnus ici ou des montants qui n'ont rien à voir avec la réalité. En partant, il faut retrancher les frais d'agence (10,000$) inexistant pour l'acheteur et réduire ceux du notaire (17,500$) à 1,200$. La pénalité de 2,612$ peut être épargnée et 6,000$ de travaux d'entretien annuel m'apparaît énorme. Par contre, la taxe foncière est sous-évaluée (disons 2,500$-3,000$) et j'ignore ce que sont le taux d'assurance, le montant de la caution et le taux de valorisation TF.

Bref, de la marmelade...

Prends moi bien pour une quiche. Evidemment qu'il faut modifier les frais et pas en prendre en compte qui n'existent pas.

Pour les travaux d'entretien, c'est toi qui le dit. J'ai toujours lu que le coût des travaux ici était exorbitant. Si par exemple tu refais totalement ta toiture, ça coûte combien ?

Modifié 25 février 2014 par caroline77

[caroline77]

Surement un peu des deux mais je n'ai pas acheté à Paris.

92 ? 94 ? C'est la même histoire dans ces deux départements, hein.

Modifié 25 février 2014 par caroline77

[Pandore]

Surement un peu des deux mais je n'ai pas acheté à Paris.

92 ? 94 ? C'est la même histoire dans ces deux départements, hein.

Non,bien plus loin! A Nice.

[kobico]

elle connait cela tellement bien, qu'elle ne sait pas qu'ici on ne peut financer plus que la valeur, et pas plus que 95%...

C'est un forum qui parle d'immobilier français.

Ça c'est ton problème, tu appliques tes calculs savants et autres considérations à un marché différent. Par exemple, sur ton lien avec l'exemple d'un achat à 250,000$, je retrouve des frais inconnus ici ou des montants qui n'ont rien à voir avec la réalité. En partant, il faut retrancher les frais d'agence (10,000$) inexistant pour l'acheteur et réduire ceux du notaire (17,500$) à 1,200$. La pénalité de 2,612$ peut être épargnée et 6,000$ de travaux d'entretien annuel m'apparaît énorme. Par contre, la taxe foncière est sous-évaluée (disons 2,500$-3,000$) et j'ignore ce que sont le taux d'assurance, le montant de la caution et le taux de valorisation TF.

Bref, de la marmelade...

Prends moi bien pour une quiche. Evidemment qu'il faut modifier les frais et pas en prendre en compte qui n'existent pas.

Pour les travaux d'entretien, c'est toi qui le dit. J'ai toujours lu que le coût des travaux ici était exorbitant. Si par exemple tu refais totalement ta toiture, ça coûte combien ?

Est-ce que tu refais la toiture à chaque année? Alors oui, moi je dis que 6,000$ de frais d'entretien annuel donc récurrent, c'est trop pour une maison type de 250,000$, à moins de faire des rénovations majeures qui auront, comme tu le sais, un impact sur la plus-value.

Dans les 2 cas, ton calcul est faussé.

Modifié 25 février 2014 par kobico

[caroline77]

Ok. Comme tu viens de Paris, je pensais que c'était forcément là bas.

Mais dans les PACA aussi ça a bondi.

[caroline77]

Est-ce que tu refais la toiture à chaque année? Alors oui, moi je dis que 6,000$ de frais d'entretien annuel donc récurrent, c'est trop pour une maison type de 250,000$, à moins de faire des rénovations majeures qui auront, comme tu le sais, un impact sur la plus-value.

Dans les 2 cas, ton calcul est faussé.

Tu as quand même un gros soucis toi... tu n'as pas vu que les chiffres s'effaçaient dans tes cases et que tu y mettais ce que tu voulais ?

[kobico]

Est-ce que tu refais la toiture à chaque année? Alors oui, moi je dis que 6,000$ de frais d'entretien annuel donc récurrent, c'est trop pour une maison type de 250,000$, à moins de faire des rénovations majeures qui auront, comme tu le sais, un impact sur la plus-value.

Dans les 2 cas, ton calcul est faussé.

Tu as quand même un gros soucis toi... tu n'as pas vu que les chiffres s'effaçaient dans tes cases et que tu y mettais ce que tu voulais ?

J'ai touché à rien.

[caroline77]

Il est donc urgent que tu touches.

[juetben]

La plupart des choses fonctionnent pareil, exemple : un prêt, c'est un prêt, partout dans le monde.

ben oui c'est partout pareil... c'est pour cela que tu pensais qu'on peut emprunter plus que la valeur de la maison, ne connaissait pas le max empruntable, et la durée maximum, comme le fait de changer la durée de l'hypothèque au renouvellement du terme...

ben oui tu as raison... tu sais tout mais en fait pas grand chose!

Modifié 25 février 2014 par juetben

[Invité]

pas besoin d'avoir une maison et un prêt pour avoir un conjoint qui te laisse dans la merde et que tu dois payer toute seule l'appartement à 1500$..

ça s'appelle la vie

Quand tu es locataire, du jour au lendemain tu donne ton préavis et tu changes.

Quand tu dois revendre, ça prend plus de temps, et parfois tu ne peux même pas revendre (emprunt à 110 %, moins value...).

pour avoir quitté 3 appartements avant la fin d'un bail, c'est pas aussi 'facile' que tu le crois. il suffit pas de donner son préavis et partir le mois d'après!

Par expérience... on a quitté deux locations en cours de bail et vendu un condo... ça a pris le même temps ! Un petit mois et c'était sous-loué/vendu ! (je précise vendu en plein été pendant les vacances de la construction... mais on a sûrement des tas d'excuses pour avoir vendu si vite )

Pour les baux ben les deux fois on a dû retrouver quelqu'un pour le reprendre. Ca prend pas beaucoup de temps mais NON il suffit pas de dire "merci au revoir je m'en vais, ciao" pour autant ! Y'a un minimum de correction à avoir !

Ok. Comme tu viens de Paris, je pensais que c'était forcément là bas.

Mais dans les PACA aussi ça a bondi.

Ce que j'adore c'est que dès qu'on rentre pas dans les cases de tes calculs catastrophiques, y'a TOUJOURS une excuse Ah oui mais c'était avant telle date, ah oui mais un appart à tel endroit c'est pas pareil, ah oui mais tu avais un apport ça fausse tout...

En gros tu prends le modèle le plus pessimiste qui soit pour arriver à la conclusion que c'est une folie d'acheter mais tout ça dépend de X paramètres et personnellement je ne connais personne s'étant retrouvé dans une merde noire/sans le sou/sans arriver à mettre des sous de côté en étant devenu propriétaire ni en ayant revendu !

[kobico]

Il est donc urgent que tu touches.

Ah ok. Je croyais que certaines données se plaçaient automatiquement par défaut. Quant à moi, l'exercice n'est pas concluant. C'est un calcul financier très probabilistique avec trop de variables incontrôlées.

Par exemple,le rendement sur l'équivalent du capital de l'apport personnel investi dans un placement n'est pas nécessairement garanti à moins de prendre des obligations d'épargne qui rapportent très peu (actuellement 1% mais cela a déjà,été moindre). Autre exemple, en 2005, j'ai perdu 7,000$ sur un placement en fonds communs.Par la suite, ce fonds a été fermé et j'ai dû retiré le solde restant.Une véritable perte sèche pour moi. Et cette année-là, ma maison n'a pas perdu 7,000$ en valeur.!

Autre élément important: On paie de l'impôt sur nos revenus de placements et 0$ sur le gain en capital lié à la vente d'une résidence principale.

Mais surtout, on compare des pommes et des oranges car vivre en logement ne procure pas du tout la même qualité de vie que posséder sa résidence. Cette qualité de vie a une valeur, c'est même une plus-value et elle n'est pas du tout quantifier dans ton modèle. A quoi bon demeurer locataire toute sa vie pour présumément éviter un risque financier plus grand ou une perte financière anticipée... sur papier?

Ceci dit, je suis d'accord qu'il ne faut pas se lancer tête baissée et qu'il importe, tant pour un logement que pour l'achat d'une résidence, de faire son choix en fonction de son budget. "Un chez-soi à son coût", c'est la règle première. Honnêtement, je me fous pas mal, si tel est le cas selon de savants calculs de prédiction, d'être moins riche de quelques dizaines de milliers de dollars après 20 ans de propriété car j'aurai été plus heureuse pendant tout ce temps et cela n'a pas de prix.

Pour finir, tout le monde sait qu'à court terme, disons 5 ans, ce n'est pas nécessairement évident de faire un profit ou seulement récupérer sa mise lors de la revente d'une propriété. Certains l'ont fait, c'est toujours possible sur certains marchés mais de plus en plus difficile.

En prime, une calculette québécoise: http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html

Modifié 25 février 2014 par kobico

[caroline77]

Ah ok. Je croyais que certaines données se plaçaient automatiquement par défaut. Quant à moi, l'exercice n'est pas concluant. C'est un calcul financier très probabilistique avec trop de variables incontrôlées.

Pas nécessairement, un certain nombre sont prévisibles, par exemple si tu achètes un bien avec travaux, tu peux déjà quantifier ces travaux et les retranscrire dans le tableau.

Bien sûr que nul ne peut présager du futur, c'est une donnée universelle.

Mais en cas de revente, tu peux remplir ce tableau et savoir si le bilan et gagnant ou perdant.

Par exemple,le rendement sur l'équivalent du capital de l'apport personnel investi dans un placement n'est pas nécessairement garanti à moins de prendre des obligations d'épargne qui rapportent très peu (actuellement 1% mais cela a déjà,été moindre). Autre exemple, en 2005, j'ai perdu 7,000$ sur un placement en fonds communs.Par la suite, ce fonds a été fermé et j'ai dû retiré le solde restant.Une véritable perte sèche pour moi. Et cette année-là, ma maison n'a pas perdu 7,000$ en valeur.!

Tout placement est risqué, et l'immobilier fait partie des placements risqués. Pour ne pas prendre de risques, il faut diversifier ses placements. Mes placements sont très diversifiés, avec une partie des miens placés dans l'immobilier.

Si le marché immobilier des maisons devient baissier (comme il est baissier sur les condos à Montréal en 2013), tu peux parfaitement perdre de l'argent. L'immobilier peut parfaitement baisser et on a des dizaines d'exemples.

Ce qui est risqué, c'est de placer tous ses oeufs dans le même panier.

Autre élément important: On paie de l'impôt sur nos revenus de placements et 0$ sur le gain en capital lié à la vente d'une résidence principale.

C'est vrai que l'on doit payer des impôts sur les revenus de placement ici, ce qui n'est pas le cas en France :

En France, on a l'assurance vie qui est très avantageux au bout de 8 ans (il faut quand même payer 15,5 % de CSG sur les plus values mais un non résident ne le paye pas).

En France on a le PEA qui est un placement extraordinaire car entièrement à l'abri de l'impôts (malheureusement plafonné à 150.000 euros max) et qui peut se transformer en rente viagère à la retraite qui est entièrement non imposée

Je referme la parenthèse sur la France. Car au Canada, on a aussi les REER et surtout le CELI qui permettent de défiscaliser ce qu'on y place en le retirant des impôts à payer. Est-ce que c'est possible dans le domaine de l'immobilier ? Il me semble que la réponse est non. Placer ailleurs que dans l'immobilier peut donc être plus rentable.

Donc, encore une fois, les solutions de placements sont multiples (surtout pour les gens comme ici qui ont le pied dans deux pays) et dire que placer dans l'immobilier, c'est forcément plus rentable, mais la réponse est non, et là je renvoie à la calculatrice qui ne rend gagnant qu'au bout d'un gros nombre d'années.

Mais surtout, on compare des pommes et des oranges car vivre en logement ne procure pas du tout la même qualité de vie que posséder sa résidence. Cette qualité de vie a une valeur, c'est même une plus-value et elle n'est pas du tout quantifier dans ton modèle. A quoi bon demeurer locataire toute sa vie pour présumément éviter un risque financier plus grand ou une perte financière anticipée... sur papier?

Pas nécessairement. Notamment dans les cas de condos, où l'offre est pléthorique à Montréal, et les prix élevés, ce n'est pas toujours rentable d'acheter aux prix actuels. Dans tous les cas ça se calcule (donc). Et tu peux parfaitement acheter un condo dans un état pas terrible (faute de moyens), donc le confort ne sera pas meilleur qu'en location. Mais c'est très vrai pour les maisons : pas parce que la qualité de ceux qui sont en location n'est pas bonne, juste parce qu'il n'y a quasi pas d'offre locative de maisons, en tout cas le choix est très restreint.

Ceci dit, je suis d'accord qu'il ne faut pas se lancer tête baissée et qu'il importe, tant pour un logement que pour l'achat d'une résidence, de faire son choix en fonction de son budget. "Un chez-soi à son coût", c'est la règle première. Honnêtement, je me fous pas mal, si tel est le cas selon de savants calculs de prédiction, d'être moins riche de quelques dizaines de milliers de dollars après 20 ans de propriété car j'aurai été plus heureuse pendant tout ce temps et cela n'a pas de prix.

C'est bien le principal... j'étais heureuse en maison là où j'habitais en France, mais j'ai fait une opération blanche au bout de 10 ans d'habitation, je comprends donc parfaitement ce que tu veux dire.

Pour finir, tout le monde sait qu'à court terme, disons 5 ans, ce n'est pas nécessairement évident de faire un profit ou seulement récupérer sa mise lors de la revente d'une propriété. Certains l'ont fait, c'est toujours possible sur certains marchés mais de plus en plus difficile.

Merci pour ton honnêteté intellectuelle, d'autres devraient en prendre de la graine.

En prime, une calculette québécoise: http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html

Elle est chouette mais pas exhaustive.

Par expérience... on a quitté deux locations en cours de bail et vendu un condo... ça a pris le même temps ! Un petit mois et c'était sous-loué/vendu ! (je précise vendu en plein été pendant les vacances de la construction... mais on a sûrement des tas d'excuses pour avoir vendu si vite )

Ça se revend vite sur un marché haussier (ce qui était ton cas lorsque tu as vendu), moins sur un marché baissier où la durée moyenne de vente augmente.

Modifié 25 février 2014 par caroline77

[Invité]

Mais surtout, on compare des pommes et des oranges car vivre en logement ne procure pas du tout la même qualité de vie que posséder sa résidence. Cette qualité de vie a une valeur, c'est même une plus-value et elle n'est pas du tout quantifier dans ton modèle. A quoi bon demeurer locataire toute sa vie pour présumément éviter un risque financier plus grand ou une perte financière anticipée... sur papier?

Ceci dit, je suis d'accord qu'il ne faut pas se lancer tête baissée et qu'il importe, tant pour un logement que pour l'achat d'une résidence, de faire son choix en fonction de son budget. "Un chez-soi à son coût", c'est la règle première. Honnêtement, je me fous pas mal, si tel est le cas selon de savants calculs de prédiction, d'être moins riche de quelques dizaines de milliers de dollars après 20 ans de propriété car j'aurai été plus heureuse pendant tout ce temps et cela n'a pas de prix.

Tellement mais tellement d'accord avec ça !

[Blueberry]

Donc les emprunts sans aucun apport sont impossibles ?

Ici, il faut un apport minimum de 5%. Beaucoup de prêteurs demandent aussi à ce que l'argent soit le résultat d’économies personnelles et non mis sur une marge ou une carte de crédit.

Il n'y a pas si longtemps que cela, ils étaient beaucoup moins regardants sur la provenance de l'apport.

[Blueberry]

C'est quoi la durée maximum pour emprunter?

Au Canada, c'est 25 ans depuis peu. Avant tu pouvais emprunter sur 30 ou 35 ans.