Témoignage - achat d'une maison en 2013

[Mault]

Bonjour à toutes et à tous,

J'aimerais apporter ici mon témoignage, car je ne doute pas qu'il puisse être utile à d'autres personnes.

Avec mon conjoint, nous avons décidé d'acheter un bien immobilier.

Nous avons tous les deux de bons emplois, 20 % de mise de fonds... J'avais déjà acheté un bien il y a plusieurs années (c'était alors très facile), et c'est donc confiants et en se basant sur cette précédente expérience que nous avons décidé de sauter le pas.

La réalité

Option 1

Mon conjoint n'est pas immigrant, moi si. Si nous voulons faire un prêt hypothécaire, son statut prédomine sur le mien, ce qui veut dire que nous sommes tous les deux considérés comme des investisseurs étrangers, nous devons donc apporter minimum 35% de mise de fonds.

Scénario impossible financièrement pour nous.

Option 2

Demander un prêt à mon nom seul, nous pouvons donc apporter entre 5 et 20% de mise de fonds, mais mon salaire seul est alors pris en compte, ce qui limite la somme à emprunter.

Et le prêt étant à mon nom seul, je dois alors être officiellement la seule acheteuse. Il faut donc trouver une alternative pour protéger mon conjoint et moi-même. Le notaire nous conseille une reconnaissance de dettes, indiquant :

1. Que mon conjoint est responsable de rembourser la moitié de l'hypothèque avec moi. Cette obligation est envers moi, pas la banque. En clair, s'il décidait de fuir du jour au lendemain, je pourrais avoir un recours contre lui, mais le temps d'avoir gain de cause, la banque n'aurait aucune pitié à mon égard, je serais la seule responsable de rembourser le prêt!

2. J'admets dans la reconnaissance qu'en cas de vente de la propriété, la moitié de la somme reviendra à mon conjoint.

Vous l'aurez compris, mieux vaut avoir confiance en sa moitié! C'est notre cas.

On fait les calculs avec notre banquier (en lui précisant à quelle somme nous sommes prêt à monter dans l'achat d'une maison). La banque fait notre simulatif d'emprunteur avec un taux d'intérêt de sélection (bien plus élevé que le taux que vous obtiendrez en vrai).

Houra, je suis admissible, et j'obtiens une pré-autorisation, d'un montant cependant minime par rapport à ce que nous envisageons en vrai, mais le banquier nous dit de ne pas nous inquiéter, lors de la "vraie" demande, il ira nous chercher un montant plus élevé.

De plus, le banquier nous précise que la banque exige :

20% de mise de fonds

Prouver un an de liquidité

Prouver que l'on a l'argent pour les taxes municipales et scolaires

Les normes sont devenues plus strictes depuis 2012, et peu de gens savent qu'il faut démonter ce fameux un an de liquidité.

Par chance, nous avons les fonds nécessaires. Malgré les plus grandes contraintes qu'envisagées au départ, nous décidons de sauter le pas!

Confiants, nous faisons des visites, et tombons sur l'habitation de nos rêves. Ni une, ni deux, nous faisons une offre d'achat.

Nous avons donc 10 jours pour faire l'inspection de l'habitation et démonter au vendeur que nous avons le prêt hypothécaire (10 jours consécutifs et non ouvrables!).

La majorité de nos fonds étant en France, nous ouvrons notre compte à l'institution qui nous fera le prêt hypothécaire, nous transférons nos fonds de France et nos fonds canadiens sur ce fameux compte très rapidement.

De plus, nous réunissons tous les documents pour monter le dossier, pour vous donner une idée :

- Une lettre de la banque française disant que j'ai bien un compte chez eux, depuis quand...

- Une preuve du transfert de fond international

- Une relevé de mes comptes français et canadiens

-....

Bref, beaucoup de documents sont exigés, mais nous sommes motivés, et nous réunissons tous dans le temps imparti!

L'inspection de la maison se passe bien, le banquier est confiant. Bref, tout va bien.

Le jour J, le banquier nous rappelle - nous croyons alors pour nous confirmer le prêt - et nous annonce que nous sommes refusés. Mais si nous apportons 40 000 $ de plus, ça sera correct.

La blague! C'est connu que nous avons tous 40 000$ au fond d'un tiroir!

Nous sommes alors furieux. En effet, dans les simulations avec la banque, celle-ci nous accordait bien plus que ce que nous demandions en vrai, mon profil de crédit est bon. Certes, si j'avais acheté la maison seule, je ne l'aurais pas prise aussi chère, mais nous nous basions sur les simulatifs, qui semblaient à notre avantage.

Ayant rapatriés les fonds de France, payés 600 $ l'inspecteur pour la maison...

Vous imaginez notre frustration.

Mon conjoint, mécontent, appelle le banquier pour lui demander des explications.

Celui-ci nous avoue à demi-mots que j'ai été refusé à 1 point près.

Effectivement, un ratio d'endettement est calculé, et selon les standards, un maximum à ne pas dépasser est calculer.

1 point près! Double frustration. Mon conjoint tente alors de négocier avec le banquier, ne peuvent-ils vraiment pas prendre en compte le salaire de mon conjoint (qui fait vraiment toute la différence, et reflète le vrai revenu de notre ménage).

Impossible...

Motivés, nous demandons au banquier, si par hasard nous prenons l'assurance SCHL (obligatoire normalement seulement si moins de 20 % de la mise de fonds est amenée), si cela fait la différence.

Le banquier nous dit que non, mais dans le doute il va refaire les calculs.

Et là, bingo, si nous prenons cette assurance qui nous coûtera 2 000 $, nous avons le prêt!

Entre devoir débourser 40 000 $ qu'on a pas, ou 2 000 $ qu'on peut intégrer à notre versement hypothécaire, le choix n'a pas été trop difficile à faire!

Nous gardons en mémoire que sans notre insistance, nous n'aurons jamais eu la maison. Le banquier lui même ne savait pas que prendre l'assurance pouvait faire une différence. Belle preuve de professionnalisme!

Soulagés, nous croyons enfin avoir passé le plus difficile et acquérir sous peu notre habitation.

Mais là encore, autre problème!

En effet, la mise de fonds et les preuves de liquidité sont à moitié à moi, à moitié à mon conjoint. Dans les faits, aucun problème.

Vous pouvez vous faire virer de l'argent d'un compte canadien, ou déposer n'importe quelle somme en cash sur votre compte, on ne vous pose aucune question.

Par contre, vous virer une somme X de l'étranger, et là, on vous demande un million de justificatifs.

Je les avais déjà fourni pour moi. Mais pas mon conjoint, en effet, au moment de la demande du prêt, l'argent de son compte français était déjà sur le compte canadien.

La banque refuse de prendre cet argent de France (pourtant devenu canadien depuis plusieurs jours!) en considération - à moins que nous fournissions encore une fois plein de justificatifs, entraîntant perte de temps et d'énergie.

La banque nous propose de trouver ce fameux montant de fonds "français" pour faire l'appoint de l'argent que l'on doit justifier, en fonds "canadien". En clair, si mon conjoint ou moi-même déposons cette somme de notre compte canadien, tout est correct.

Nous qui pensions que l'argent reste de l'argent, non!

Heureusement pour nous, nous avions encore un peu de liquidité de côté, que nous transférons donc sur notre compte conjoint.

La banque exige alors (bien oui, une exigence de plus ou de moins, on est plus à ça prêt!), que mon conjoint remplisse un formulaire de don, pour tout l'argent venant de ses comptes canadiens qu'il a transféré sur le compte commun (et pas ce fameux argent français, pourtant bien présent sur notre compte canadien, mais qui ne peut être prise en compte).

Bref, vous l'aurez compris, nous avons réussi finalement à avoir notre prêt et réunir toutes les conditions nécessaires.

Mais nous sommes dégoûtés! Nous pensons à toutes ces personnes qui ne savent pas avant de s'embarquer dans le processus et se font refuser au dernier moment.

Pour votre information, concernant l'habitation que nous avons acheté, le vendeur nous a précisé qu'il avait eu deux offres avant nous, qui n'avaient pas abouties, en raison d'un refus de financement.

Ces personnes, comme nous, avaient dû se fier à leur banque, aux simulatifs... pour finalement se faire rattraper par la réalité!

Il est vrai que de nombreux canadiens sont sur-endettés, d'où ces mesures drastiques. Mais pour toutes les personnes de bonne foi et responsables qui veulent investir, c'est devenu un vrai chemin d'embûches.

En espérant que mon témoignage vous donne des clés pour faire votre achat immobilier.

Si vous êtes refusés, ne désespérez pas, et tenter de prendre l'assurance SCHL ou Genworth, ça peut faire toute la différence!

Bonne chance

[Automne]

option 1 ,je comprend pas pourquoi ton conjoint pas immigrant , s'il travaille, n'est pas pris en compte par la banque?

parce que nous,on vient justement d'acheter une maison. mon mari immigrant avec moins de 24 mois d'historique de crédit et pourtant, on a été accepté avec 5% de mise de fond seulement j'imagine que chaque cas est différent et chaque banque à des critères aussi..

[Mault]

Nous avons fat plusieurs banques, et toutes nous ont dit la même chose. Avez-vous acheté il y a longtemps?

[juetben]

dans ta profession tu marques artisan, est ce que tu es travailleur autonome ou ton conjoint?

[Automne]

Nous avons fat plusieurs banques, et toutes nous ont dit la même chose. Avez-vous acheté il y a longtemps?

ça fait quelques jours, reste plus qu'à passer chez le notaire.

tu pourrais entrer en contact avec un courtier hypothécaire. c'est ce qu'on a fait et elle a fait tout un travail. parce qu'au départ, on a pas été accepté parce que mon mari avait moins de 24 mois d'historique de crédit.. mais finalement, on a pu embarquer dans un programme pour nouvel arrivant(mais on a dû fournir une montagne de papiers..)

Modifié 16 avril 2013 par Automne

[Mault]

Juetben, non aucun de nous deux n'est travailleur autonome

Automne, merci pour le conseil. Nous avons contacté un courtier mais ce qu'il nous proposait n'était pas plus intéressant que les banques, nous avons donc décidé de traiter directement avec l'institution.

Par rapport à il y a cinq ans, date où j'ai acheté mon premier Condo, je vois la nette différence pour faire une demande d'emprunt, c'est un vrai parcours du combattant!

[juetben]

Juetben, non aucun de nous deux n'est travailleur autonome

Automne, merci pour le conseil. Nous avons contacté un courtier mais ce qu'il nous proposait n'était pas plus intéressant que les banques, nous avons donc décidé de traiter directement avec l'institution.

Par rapport à il y a cinq ans, date où j'ai acheté mon premier Condo, je vois la nette différence pour faire une demande d'emprunt, c'est un vrai parcours du combattant!

il y a 5 ans... tu es RP ou canadienne maintenant?

[Mault]

Je suis toujours RP, ma citoyenneté est en cours. Le statut entre résident et citoyen n'a aucune incidence sur un emprunt si tant est que l'historique de crédit est pertinent, entre atres.

[kobico]

Mault, quel est le statut de ton conjoint au Canada? Visa de travail temporaire....?

[Mault]

Oui Kobico, visa de travail temporaire de deux ans

[kobico]

Oui Kobico, visa de travail temporaire de deux ans

...et votre prêt a été assuré par Genworth...?

[Mault]

Pas SCHL. Comme je le mentionnais dans mon message original, normalement, pas besoin de faire appel à la SCHL ou Genworth lorsque l'on apporte 20%. Mais au vue de la situation, contracter cette assurance nous permettait de gagner un point dans notre dossier et d'avoir le prêt.

[kobico]

Pas SCHL. Comme je le mentionnais dans mon message original, normalement, pas besoin de faire appel à la SCHL ou Genworth lorsque l'on apporte 20%. Mais au vue de la situation, contracter cette assurance nous permettait de gagner un point dans notre dossier et d'avoir le prêt.

Donc Genworth... Je comprends bien ce que tu dis. Les programmes "investisseurs étrangers" sont de type conventionnel (avec plus de 20%) et dans ces cas-là, c'est le prêteur qui assume totalement le risque contrairement aux prêts assurés (habituellement moins de 20%) où les prêteurs ne prennent aucun risque vu qu'ils seront remboursés jusqu'à la dernière "cenne noire" en cas de délinquance.

Les programmes "nouveaux arrivants" de la SCHL ou de Genworth s'adressent autant aux immigrants reçus (achat avec 5% de mise de fonds) qu'aux travailleurs avec visa temporaire (achat avec 10% de mise de fonds). Le hic est que certains prêteurs se restreignent qu'aux immigrants reçus (résidence permanente) ce qui rend la tâche passablement plus ardue de trouver le bon prêteur.

Assurer un prêt avec une mise de fond de 20% est le moyen que le prêteur a trouvé pour gérer le risque qu'il ne voulait pas prendre.

Modifié 16 avril 2013 par kobico

[Mault]

J'ai bien fait affaire avec la SCHL, petit mélange de pinceaux.

Et effectivement, maintenant les banques ne veulent̀ plus prendre de risques. Elles préfèrent avoir une garantie supplémentaire avec la SCHL ou Genworth.