Louer ou acheter un logement

[Ornella89]

sur place

Merci beaucoup.

[imed hsini]

Qu'est ce qui est le plus judicieux? :

- Chercher (et trouver) un logement avant son arrivée

ou

-Chercher lorsqu'on est sur place

le plus logique c'est que vous devez contacter beaucoup de sites et essayer de choisir qlq logement tout juste avant de partir (2 a 3 sem max)

et lord de votre arrivée les contacté directement

Modifié 28 septembre 2011 par imed hsini

[Ornella89]

Qu'est ce qui est le plus judicieux? :

- Chercher (et trouver) un logement avant son arrivée

ou

-Chercher lorsqu'on est sur place

le plus logique c'est que vous devez contacter beaucoup de sites et essayer de choisir qlq logement tout juste avant de partir (2 a 3 sem max)

et lord de votre arrivée les contacté directement

C'est aussi une idée. Merci

Modifié 28 septembre 2011 par Ornella89

[Tline250]

Excellente question , je dirai que c'est un vrai dilemne et que la réponse ne dépend que des objectifs de style de vie et financiers de chacun.

Pour cela, je l'explique avec mon raisonnement du moment car a

ujourd’hui, en attendant la résidence permanente canadienne, je me pose sérieusement la question s’il est mieux pour moi de louer ou d’acheter une propriété au Canada.

Beaucoup d’entre vous répondront par réflexe qu’acheter est une bien meilleure stratégie que de louer sur le plan investissement, je suis d’accord avec ces personnes là.

Tandis que d’autres personnes répondront que louer est une bien meilleure solution en terme d’économie et de flexibilité, je partage aussi cet avis avec eux.

En fait, je suis d’accord avec ces 2 avis car j’estime que tout dépend de vos objectifs financiers, de votre situation et du style de vie que vous souhaitez. Et oui, tout le monde ne veut ou ne peut pas être propriétaire.

Je dirai même que la question qu’il faut se poser n’est plus louer ou acheter, mais plutot « est ce préférable d’avoir plus de cash à la fin du mois et ne pas tenir compte de l’entretien immobilier ou moins de cash en fin de mois et assumer toute la maintenance que ça nécessite? »

Pour cela, je compare donc ma situation actuelle de location contre une situation planifiée d’achat.

Et comme à mon habitude, il faut se lancer dans des calculs et appliquer ses leçons de mathématiques (

l’école c’est bien mais pas suffisant)

Ma situation actuelle:

Aujourd’hui, je loue un 2 chambres pour $ 756 CAD par mois, j’ai un parking, un sauna et je suis en collocation.

Pourquoi je me pose la question?

Parce que l’idée de dépenser 27K sur 3 ans dans une location sans rien obtenir à la fin me frustre énormément.

Situation planifiée à laquelle je réfléchis:

Acheter un bien immobilier en sortant plus d’argent de ma poche tous les mois et se retrouver propriétaire d’un bien à la fin de la période.

Noter aussi, que je pourrai re-louer ou vendre mon bien, c’est à dire dégager un revenu passif ou faire une plus value immobilière.

Pour cette situation planifiée, je prends en compte un appartement qu’un agent immobilier m’a récemment présenté

Le bien en question

C’est un appartement d’une chambre au prix de 237,900$ CAD (prix affiché sans négociation) incluant:

- une superficie habitable d’environ 64 mètre carrés,

- un accès direct au métro (très important pour nos hivers canadiens)

- une piscine et une salle de gym dans le bâtiment,

- un parking souterrain privé et sécurisé

Ce bâtiment moderne aussi connu sous le nom de « condo » (abreviation de condominium) a environ une dizaine d’années, et ayant fait quelques recherches sur Toronto c’est un bien auquel je considèrerai sérieusement.

Pour les calculs:

- je prends en considérati0n le prix sans négociation

- je considère un apport personnel de 10%

- l’hypothèque est réalisée sur 25 ans au taux de 3% (taux directeur de la Banque du Canada)

- parce que certaines études immobilières montrent que les acquéreurs ne vivent pas plus de 5 ans dans leur 1er achat, la simulation est faite sur 3 ans. Les options de sorties étant logiquement une location ou une revente.

Je vous mets le tableau comparatif ci-dessous.

Résultats:

- Sur 3 ans ça me coute 21k de plus pour être propriétaire d’un bien que je pourrai relouer ou revendre. J’ai donc un investissement actif dans mon portefeuille. Noter qu’il faudrait le relouer à plus de 1350 $ par mois pour être en cash flow positif. On se situe dans une tranche plutôt haute pour un appartement d’une chambre.

- En restant locataire, je peux utiliser ces 21K d’économies pour me constituer un bien meilleur apport personnel, l’achat d’une voiture ou l’acquisition d’investissements autres que l’immobilier (la bourse et ses dividendes par exemples, j’en parlerai prochainement)

Facteurs à considérer et à savoir:

- Le prix de location, le prix du remboursement immobilier et les frais de maintenance peuvent varier n’importe quand à la hausse plutot qu’à la baisse.

- Ces frais de maintenance de condo aussi appelé « condo fees« , sont des frais de maintenance destinés à l’entretien des parties communes: piscine, parking, ascenceur, nettoyage et autres.

- Pour la partie achat, il faut aussi compter les frais de notaire souvent estimes entre 1000 et 2000 dollars, la taxe de bienvenue et la taxe provinciale, la taxe de propriete qui varie en fonction de votre province et de la superficie du bien, et une assurance

- est-ce une zone à potentiel de croissance pour le vendre à profit, pourrai-je louer cet appartement tout en restant cash flow positif?

Malheureusement, tant que je le ferai pas je n’en aurai aucune idee.

Bien sur, il ne faut pas se précipiter et je dirai que le 1er achat immobiler est crucial pour votre portefeuille, il peut soit vous détruire ou vous enrichir financièrement. C’est un peu comme votre 1er stage de fin d’études ou votre 1ere rèelle expérience professionnelle.

Ce que j’en pense, c’est juste une question de bons sens et de calculs

Dans ma situation personnelle d’aujourd’hui (février 2012) considérant ce bien particulièrement, il n’est pas encore raisonnable de passer au statut de propriétaire au Canada et payer 1350$/mois de mes poches. Je serai plutot d’avis à acheter une petite maison légèrement plus chère certes, mais me donner la possibilité de louer le sous sol et amortir ce loyer de mon hypothèque.

Pour tout vous dire, ma principale contrainte actuelle est que je n’ai pas encore cet apport personnel de 20% conventionnels vous évitant ainsi de payer cette assurance obligatoire sur l’hypothèque (voir l’article

comprendre les bases de l’hypothèque au Canada), la vraie vérité c’est que j’attends que mon blog me paie cet apport personnel (heheh, juste une blague mais ce serait parfait).

Par contre, je trouve que c’est une excellente idée pour les couples qui pensent s’installer ensemble. Même avec ces frais de maintenance, chaque personne ne s’en tirerait que pour 650$ pour être propriétaire ou plutot demi-propriétaire si vous partagez le bien avec votre partenaire.

C’est peut être une bonne raison d’emménager avec votre « blonde » les gars.

hehehhe

Faceplam.gif ,

Aucun individu peut emprunter au taux directeur, deuxièmement les taux hypothécaires ne resteront ( pas au niveau sur 25 ans) ou ils le sont actuellement.

[green20770]

Il faudrait que tu inclues aussi les taxes municipales dans ton bien. Bref, tout ce qui est impots locaux. D'autre part, il faudrait voir vers quelle situation s'oriente le marche immobilier, quelque peu surevalue actuellement. Qu'en sera t-il dans 5 ans?

[Invité jeanjean]

C'est une bonne question

Mais si vous avez un montant de base à mettre sur une hypothèque pour moi faite le

La raison est simple vous avez un bien à 180000 vous mettez un montant de départ de 40000$ (c'est un exemple)

Votre montant sur 25 ans à 4 % sera de 736 mois pour un 140 000

736 $ par mois pour un bâtiment d'une valeur de 180000 c'est pas mal en plus il est à vous

Pourquoi 4% ? c'est le taux d'une marge de crédit hypothècaire

Avec une marge vous pouvez ne payer que l'intérêt cela veut dire que si un mois vous avez de la difficulté à rembourser vous pouvez ne payez alors de celui -ci qui devrait être dans les alentours de 420$.

C'est sur que avec 420 par mois vous ne rembourser rien mais 420 par mois pour un bâtiment d'une valeur de 180Mille c'est pas cher d'autant que vous restez propriétaire.

Même si vous ne payeriez que l'intérêt et si vous entretenez votre bien dans 25 ans au cout de l'inflation votre maison aura doublé de valeur.

Càd qu'elle vaudra 360 000 et votre dette elle serait toujours de 140 000 (vous pourriez la vendre est remboursé votre prêt )

Bien sur c'est théorique les taux un jour vont augmenter (mais depuis 4 ans c'est comme cela et c'est encore d'actualité)

Dans le contexte actuel un 40 000 en épargne ne vous rapportera pas du 4% vous êtes donc bien mieux d'acheter

D'autant que avec une marge de crédit hypothècaire si vous remboursé votre prêt plus vite vous n'avez pas de pénalité

et un jour les taux augmentes et bien alors changé pour une autre forme de prêt

Pour moi louer c'est toujours perdu même si vous avez des taxes (elle peuvent si vos revenus sont peu élevé vous êtes remboursé) et de toutes les façons votre proprio vous les charges dans votre loyer

[Silicon]

J'ai plutot l'impression qu'on est dans une bulle immobiliaire a cause des faibles taux d'interet (surtout les condos) qui pousse les gens a acheter n'importe quoi. Il me semble qu'il faut avoir vraiment envie d'acheter pour acheter un condo aux murs en carton, laid au bord d'un autoroute avec zéro arbres autour et a gros prix en plus , et on en voit des comme ça..

Si les taux d'interet passent de 4 a 10% ce qui était une aubaine peut devenir un casse tête financier si le revenu n'est pas suffisant. Je les ai déja vu a 20%.

Rien ne garantit que d'ici 10-15 ans l'immobilier va monter beaucoup aprés la hausse qu'il vien d'avoir, je serais même trés surpris qu'il monte.

Je vois plutot l'économie aller mal et beaucoup d'immobilier à vendre

http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/economie/immobilier/201201/04/01-4482660-immobilier-canadien-trajectoire-incertaine-pour-2012.php

Je les trouve bien prudent dans les reculs de prix.....je suis bien plus de l'avis de Jarilowski (25 a 35% de surevaluation).

Ce n'est qu'un opinion....

[Invité jeanjean]

J'ai plutot l'impression qu'on est dans une bulle immobiliaire a cause des faibles taux d'interet (surtout les condos) qui pousse les gens a acheter n'importe quoi. Il me semble qu'il faut avoir vraiment envie d'acheter pour acheter un condo aux murs en carton, laid au bord d'un autoroute avec zéro arbres autour et a gros prix en plus , et on en voit des comme ça..

Si les taux d'interet passent de 4 a 10% ce qui était une aubaine peut devenir un casse tête financier si le revenu n'est pas suffisant. Je les ai déja vu a 20%.

Rien ne garantit que d'ici 10-15 ans l'immobilier va monter beaucoup aprés la hausse qu'il vien d'avoir, je serais même trés surpris qu'il monte.

Je vois plutot l'économie aller mal et beaucoup d'immobilier à vendre

http://lapresseaffai...e-pour-2012.php

Je les trouve bien prudent dans les reculs de prix.....je suis bien plus de l'avis de Jarilowski (25 a 35% de surevaluation).

Ce n'est qu'un opinion....

Je crois aussi comme vous

A l'exception de certaines grandes villes la prise de valeur de l'immobilier est de l'ordre de l'inflation c'est à dire 3%

La valeur de ma maison a augmenté de 30% en 3 ans, c'est pas normal (sauf si le coin se développe comme magasins et piste se ski).

Entre nous Jarilowski c'est pas un deux pique non plus.

J'ai connu voici 4 ans un chute de l'immobilier (dans l'ouest )c'était pas drôle pour les nouveaux acheteurs et même pour les anciens qui avaient une maison qui était passée en quelques années de 250 à 450 mille mais quand la chute c'est produite ils râlaient parce que elles avaient fait une dégringolade de 100 mille pas drôle quand tu spécules

[biggig]

On en revient toujours aux 3 critères de base pour un achat immobilier : localisation, localisation et ... localisation !

Un condo en carton pâte au bord de l'autoroute (en plus du coût exorbitant de l'essence ...), ça peut être compliqué si le marché se retourne. Par contre, un condo à 10mn de marche d'une station de métro ne sera que moindrement impacté par une remontée des taux.

Avec la décision de la FED de conserver a priori des taux bas jusqu'en 2014, les taux devraient rester favorables aux acheteurs quelque temps encore. Il faut juste intégrer un taux entre 6 et 7% dans son budget pour ne pas se retrouver dans le trouble lorsque les taux entameront leur (lente) remontée.

Exemple : J'emprunte 150k$ à 3,5% sur 25 ans.

Versement réel = 749$ / mois.

Versement avec taux à 7% = 1050$ / mois

Si tu es capable de payer 1050$ par mois, achète et investis la balance de 300$. Ne pas se laisser aveugler par des taux bas et avoir un plan financier cohérent qui laisse de la place à l'imprévu financier.

Et surtout ... la localisation !

[Silicon]

Juste un détail

Penser a rajouter:

Taxes municipales et scolaires (200$ par mois)

Electricité chauffage (150$ par mois), les moins frileux s'en tireront avec 100$

Frais de condo (100$ par mois)

Ce qui monte la facture de 450$ par mois

Et a ce prix la vous ne décorez pas....

[farah33]

merci pour le lien

[Invité]

Effectivement lorsqu'on rajoute tous les frais que l'on ne paye pas en tant que locataire comme :

- les taxes municipales+ scolaire, bienvenue

- frais de Condo

- chauffage

- intérêt sur l'hypothèque

- frais d'entretien divers ( deco, plomberie, etc...)

Pas sur qu'on devienne forcément plus riche en etant propriétaire. En fait tout dépend aussi du montant de votre loyer actuel. J'en connais qui loue dans le plateau des appartement type 7 1/2 à un prix défiant toute concurrence du genre 750$/mois, c'est sur qu'à ce prix ces gens ne compteront jamais bouger de la car ils ne pourront retrouver une telle aubaine dans le secteur. La plupart du temps, ils se permettent même de sous louer quelques chambres en colocation et arrive même à se faire un bénéfice sur le dos du proprio.

Après je dois dire aussi que +200k pour un 3 1/2, c'est vraiment risque comme investissement car la revente de ce type de produit destiné principalement à des célibataires ou jeune couple n'est pas si évident. J'en connais beaucoup qui se sont retrouver coincé, et ne trouvant pas preneur se retrouve obligé de louer à +1000$ par mois pour espérer être rentable. Le problème c'est qu'avec un loyer aussi éleve, pas évident de trouver des locataires durables. En effet si c'est pour lâcher +1000$ de loyer, autant devenir proprio soi-même.

Quand a la plusvalue tant espéree, je me demande aussi vraiment si les gens peuvent réellement en profiter à la fin du compte. Par exemple même en arrivant à revendre votre bien 30% plus cher que ce que vous avez déboursé initialement, il faudra bien vous reloger d'une certaine façon. Or si votre bien à pris 30%, il est probable également que vous allez aussi payer votre nouvelle acquisition au prix actuel du marche qui lui aussi pourra être de 30% plus cher, sans compter la taxe de bienvenue qui va se rajouter. Du coup j'ai l'impression que beaucoup de gens même en faisant une plusvalue de reendette encore davantage par la suite en achetant toujours plus cher.

[Invité jeanjean]

Cette fois c'est moi qui rêve

Qui paye ? les Txs les frais,l'hypo, les frais d'entretien.... ? le proprio via le locataire

Et si après 2,5 ou 10 ans le proprio en marre de vous ?

Même si vous ne payez que l'intérêt sur votre hypothèque (voir mon exemple ) vous êtes tjs gagnant d'être propriétaire

La location c'est quand vous êtes jeunes, après c'est de l'argent perdu .

[cigogne67]

Bonjour à tous,

je crois que ce débat est le même partout dans le monde ...

Proprio ou Locataire, c'est la question !

Une chose est sûre quelques soient les arguments des uns et des autres, il vaut mieux être proprio quand on est à la retraite. Car ici (en France) ou ailleurs (au Québec notamment), si l'on doit payer un loyer alors que l'on est en retraire, c'est franchement trés dur. Donc soit on est fourmi et on se met un pactole de coté pour s'acheter un joli chez soi quand nos vieux jours arrivent, soit on est (comme moi) un peu cigale et avec l'aide du banquier on s'oblige à rembourser tous les mois quelque chose.

Enfin c'est un avis personnel. Aprés il y a aussi des périodes où l'immobilier va plus ou moins bien et investir dans la pierre (à court terme) en tout cas n'est pas du tout rentable. Personnellement, la vente de notre maison va nous faire perdre 25 K€ (par rapport à notre investissement initial). Il faut vraiment le mériter le Québec !!!

A bientôt.

Modifié 19 février 2012 par cigogne67

[Invité jeanjean]

Bonjour à tous,

je crois que ce débat est le même partout dans le monde ...

Proprio ou Locataire, c'est la question !

Une chose est sûre quelques soient les arguments des uns et des autres, il vaut mieux être proprio quand on est à la retraite. Car ici (en France) ou ailleurs (au Québec notamment), si l'on doit payer un loyer alors que l'on est en retraire, c'est franchement trés dur. Donc soit on est fourmi et on se met un pactole de coté pour s'acheter un joli chez soi quand nos vieux jours arrivent, soit on est (comme moi) un peu cigale et avec l'aide du banquier on s'oblige à rembourser tous les mois quelque chose.

Enfin c'est un avis personnel. Aprés il y a aussi des périodes où l'immobilier va plus ou moins bien et investir dans la pierre (à court terme) en tout cas n'est pas du tout rentable. Personnellement, la vente de notre maison va nous faire perdre 25 K€ (par rapport à notre investissement initial). Il faut vraiment le mériter le Québec !!!

A bientôt.

C'est certain une maison c'est un marathon pas un sprint

C'est pour y vivre.

La spéculation en immobilier sur le court terme c'est une autre histoire. J'en ai connus à Calgary qui arrivé trop tard (acheté quand le marché était haut) ont perdus leurs culottes

[Invité]

Cette fois c'est moi qui rêve

Qui paye ? les Txs les frais,l'hypo, les frais d'entretien.... ? le proprio via le locataire

Et si après 2,5 ou 10 ans le proprio en marre de vous ?

Même si vous ne payez que l'intérêt sur votre hypothèque (voir mon exemple ) vous êtes tjs gagnant d'être propriétaire

La location c'est quand vous êtes jeunes, après c'est de l'argent perdu .

Perso j'ai deja loue des 3 1/2 tout inclus (chauffage + electro ) pour moins de 750 $ par mois. J,en connais meme qui pour ce prix se tape des 4 1/2 voir plus pas loin du plateau. Du coup si tu enleve les 100$ de chauffage + les 150 dollars de taxes + 100$ de frais de condo , je veux bien que tu me trouve une hypotheque a moins de 400$ meme avec un apport de 20% qui te permette d'obtenir un condo en centre ville.

fait le calcul entre ce que tu debourse en 35ans avec un loyer meme avec une augmentation de 2% par an et ce que tu paye avec une hypothèque +taxes+chauffage+intérêts+entretien sur une même periode. Et cela c'est sans compter les taux qui vont augmenter.

Quand on est proprio le seul argent qu'on met de côté c'est le remboursement du capital et éventuellement la plus-value de la revente qui aura tendance a diminuer si on doit aussi se reloger dans un bien équivalent au prix du marché lors de la revente. Tout le reste comme les intérêts bancaire, assurances, frais de condo, taxes etc.. sont de l'argent jeté par les fenêtres également.

Alors a moins de pouvoir payer sa maison cash et de se passer de complètement de la banque, tout en ayant des frais de condo ridiculement peu élevé pas sur qu'on épargne forcément énormément plus en étant propriétaire que locataire.

[Invité jeanjean]

Cette fois c'est moi qui rêve

Qui paye ? les Txs les frais,l'hypo, les frais d'entretien.... ? le proprio via le locataire

Et si après 2,5 ou 10 ans le proprio en marre de vous ?

Même si vous ne payez que l'intérêt sur votre hypothèque (voir mon exemple ) vous êtes tjs gagnant d'être propriétaire

La location c'est quand vous êtes jeunes, après c'est de l'argent perdu .

Perso j'ai deja loue des 3 1/2 tout inclus (chauffage + electro ) pour moins de 750 $ par mois. J,en connais meme qui pour ce prix se tape des 4 1/2 voir plus pas loin du plateau. Du coup si tu enleve les 100$ de chauffage + les 150 dollars de taxes + 100$ de frais de condo , je veux bien que tu me trouve une hypotheque a moins de 400$ meme avec un apport de 20% qui te permette d'obtenir un condo en centre ville.

fait le calcul entre ce que tu debourse en 35ans avec un loyer meme avec une augmentation de 2% par an et ce que tu paye avec une hypothèque +taxes+chauffage+intérêts+entretien sur une même periode. Et cela c'est sans compter les taux qui vont augmenter.

Quand on est proprio le seul argent qu'on met de côté c'est le remboursement du capital et éventuellement la plus-value de la revente qui aura tendance a diminuer si on doit aussi se reloger dans un bien équivalent au prix du marché lors de la revente. Tout le reste comme les intérêts bancaire, assurances, frais de condo, taxes etc.. sont de l'argent jeté par les fenêtres également.

Alors a moins de pouvoir payer sa maison cash et de se passer de complètement de la banque, tout en ayant des frais de condo ridiculement peu élevé pas sur qu'on épargne forcément énormément plus en étant propriétaire que locataire.

Il faut comparer des pommes avec des pommes

Un 3 1/2 pour 750 $ dans un centre urbain avec une maison en banlieu d'une valeur de plus 200 000

En 15 ans j'ai acheté 4 maisons (une à la fois et revendu)

Malgré le court terme j'en ai tiré un profit (même si cela n'était pas de la spéculation)

Payer un loyer c'est tjs à fond perdu

Je connais plein de gens dans les laurentides qui ont fait construire et qui louent leurs s/sol audelà du montant de leur prêt

en fait c'est les locataires dans le s/sol qui payent la maison pour les gens au dessus de leurs têtes.

Pas mal non!

Et si un jour l'hypothèque augmente deviné qui va payer l'augmentation?

[green20770]

C'est quoi le taux de suicide des gens qui habitent un sous-sol? J'imagine, le peu de fenetre en hiver recouvert de neige. Tout le temps en lumiere artificielle, le reve ...

[Invité jeanjean]

C'est quoi le taux de suicide des gens qui habitent un sous-sol? J'imagine, le peu de fenetre en hiver recouvert de neige. Tout le temps en lumiere artificielle, le reve ...

Bin voila je viens de comprendre c'est quoi le suicide au Québec ....C'est les sous sol

[Invité]

C'est quoi le taux de suicide des gens qui habitent un sous-sol? J'imagine, le peu de fenetre en hiver recouvert de neige. Tout le temps en lumiere artificielle, le reve ...

j'ai jamais habite au sous sol donc je pourrais pas te le dire. Les loyers dont je te parle ne concerne absolument pas des sous sol mais plutot des blocs appartement a l'etage, autrement il s'agit plutot d'appartement dans des plex ancien.

Trouver des 3 1/2 ou 4 1/2 en location a moins de 800$ ça se trouve encore tres bien a Montreal, ça n'a rien d'exceptionnel. Il suffit de savoir chercher. Pour avoir fait meme quelque colocation je peux vous garantir qu'il existe même un paquet de gens qui arrivent a tirer un petit revenu substantiel en sous louant quelques unes de leur chambre de leur 6 ou 7 1/2. Il est bien évident que les gens vivant une telle aubaine ne sont pas prêt de lâcher leur bail qu'ils ont depuis 15ans. Apres c'est sur qu'a ce prix il faudra pas rêver d'un loft luxueux tout rénové. Mais avec un petit coup de peinture et d'huile de coude ça peut devenir tres correct.