Bulle immobilière au Québec : il y en a bien une !

[Petit-Prince]

Il commence le fil en disant que tout va mal et que l'on court à la catastrophe. Ensuite il nous dit que non, il n'a jamais parlé de catastrophe. Il n'a aucune source, aucune référence, mis à part une théorie qui ne fait qu'analyser des événements passés ! TOUT son raisonnement repose là-dessus et sur rien d'autre !

Franchement jb1664, laisse donc parler les grandes personnes !

Ça vole pas haut ce genre de réponse

Qu'est-ce tu veux, je m'adapte au niveau de tes réponses !

Pis, le rendement de ton placement, c'est combien ? Est-ce que l'on va pouvoir savoir ça avant les fêtes de fin d'année tu penses ? :lol:

[Petit-Lion]

Il y a le coût non monétaire, le risque, et dans son cas ce ne sont que des prévisions de gain dans 20 ans. Et encore il y a aussi tout ce qu'il ne nous dit pas. Il croit tellement dans la capacité économique de son pays, qu'il crisse son camps en Suisse Finalement, on s'aperçoit que sur un sujet censé interresser ceux qui projettent d'acheter, il y a surtout des néo-propriétaires nerveux dans une conjoncture économique qui se retourne. Dés qu'une personne a voulu témoigner de sa difficulté d'être propriétaire, les néo-propriétaires ont cherché à la décrédibiliser. Trés révélateur, et on vit exactement la même situation et on lit les mêmes réactions que dans les autres pays

Bon, Redflag est assez grand pour te répondre, mais il me semble qu'il l'a déjà fait.

Peut-être que l'opinion d'un propriétaire plus tellement néo (2003) et qui reste au Québec t'intéressera davantage? Ah mais non, j'ai acheté à la meilleure période. Supposons donc que je le vende maintenant, mon acheteur fera-t-il une bonne affaire?

A et L ont 50 000 $ au départ. A emprunte 462 000 $ (dont 12 000 $ d'assurance hypothécaire) à 3,5 % sur 35 ans et achète un triplex de 500 000 $ pour 1900 $ par mois, L place ses 50 000 $ à 4 % et loue un appart pour 800 $ par mois.

Au bout de 4 ans, L a 58 000 $, mais il a payé 38 000 $ de loyer. Son « placement habitable » vaut donc maintenant 20 000 $.

Au bout de 4 ans, A revend son triplex. En frais de possession, A a dépensé

1000 de notaire*

500 d'inspection*

15200 de taxes municipales*

3200 de taxes scolaires*

15000 de travaux à l'entrée*

15000 de travaux ultérieurs ou supplémentaire*

25000 à la revente par un courtier

*Ce sont mes chiffres

--------

Total 75 000 dollars. Il a en outre payé 91 000 $ d'hypothèque, dont 29 000 $ de capital et 62 000 $ d'intérêts. Total des débours 166 000 $. Ses deux appartements loués 1000 $ lui ont rapporté 2 x 1000 x 48 = 96000 $. Il a déduit de ses revenus locatifs les deux tiers de ses frais de possession (soit 50 000 $ sans la commission de l'agent immobilier), les deux tiers de ses intérêts d'emprunt, et il a utilisé ce qu'il fallait de l'amortissement des deux tiers de son triplex pour ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs. Coût de possession, 166 000 - 96 000 = 70 000 $.

À la revente, il doit rembourser 433 000 $ à la banque. Donc pour se retrouver avec autant d'argent que L, A doit revendre au moins 433 000 + 70 000 + 20 000 = 523 000 $, ce qui suppose une valorisation moyenne de 1,13 % par an sur 4 ans...

Donc L ne peut qu'espérer que la bombe Friggit fasse s'effondrer la valeur des triplex sur le Plateau-Mont-Royal

Ah, j'oubliais, A vit dans un appart qui vaut 1000 $ de loyer, tandis que L vit dans un appart de 800 $, avantage A

Modifié 25 juillet 2009 par Petit-Lion

[geez]

pourquoi tu me parles d'un pel avec des cotisations minimum en euros ... je vis ici au quebec et je gagne des $ canadiens!!! a quoi cela va me servir d'ouvrir un pel et de ne pas pouvoir beneficier par la suite du pret que me donne droit ce pel pour acheter un bien immobilier au quebec!!!

tu me parles uniquement de produits financiers en france... la france je n'y suis plus depuis fin 2002... et pour tous ces produits tu restes imposer sur les interets donc tes taux sont toujours encore inexactes et ton argent non dispo immediatement sans penalités si tu deniches la bonne affaire!!!

Mettons que tu ne prends qu'un côté du meilleur des mondes, sans profiter des avantages de ta situation.

[Petit-Lion]

Pis, le rendement de ton placement, c'est combien ? Est-ce que l'on va pouvoir savoir ça avant les fêtes de fin d'année tu penses ? :lol:

Ben non, pendant que nous on tient des propos révélateurs, lui il entretient le mystère, hihi!

[Invité]

Nan mais les gars arrêtez de vous évertuer à essayer de persuader les gens qu'on est fatalement gagnants en accédant à la propriété Y'a des gens bornés, laissez-les donc rester locataires

[geez]

A et L ont 200 000 $. A achète comptant un condo (j'aime bien l'exemple du condo, parce que c'est le plus risqué et le moins rentable de tous les achats immobiliers) de 200 000 $. L place ses 200 000 $ à 4 % et loue un appart pour 800 $ par mois.

Au bout de 4 ans, L a 234 000 $, mais il a payé 38 400 $ de loyer. Il a donc 196 000 $.

Au bout de 4 ans, A revend son placement habitable. En frais de possession, A a dépensé

1500 de notaire

500 d'inspection

8000 de taxes municipales en 4 ans

2000 de taxes scolaires en 4 ans

5000 de travaux à l'entrée

5000 de travaux ultérieurs ou supplémentaire

10000 à la revente par un courtier

--------

Total des débours 32 000 $. Pour se retrouver avec autant d'argent que L, A doit revendre au moins 196 000 + 32000 = 228 000 $, ce qui suppose une valorisation moyenne de 3,33 % par an sur 4 ans.

On remarque que dans le cas de figure le plus défavorable, une valorisation immobilière inférieure au rendement d'un placement non habitable produit un résultat équivalent sur du moyen terme. Pour la plupart des gens, cela va sans dire, mais cela va mieux en le disant.

Au comptant comme à crédit, tu continues de ne pas mettre A et L au même niveau.

Dans le cas de L, tu déduis son loyer de son épargne.

Dans celui de A, s'il achète à crédit, je ne vois pas dans ton explication où il s'acquitte de son remboursement mensuel.

Il ne te vient pas à l'idée que l'un comme l'autre travaillent ?

Voici une autre approche, qui conduit au même résultat que la première.

Cas 1 :

capital de départ = 50000

montant du bien = 200000

loyer et remboursement (à 50/50) = 800

taux moyen de placement = 4%

échéance de l'opération = 4 ans

A et L travaillent avec un salaire de 2000/mois

Dépenses de A :

prêt = 800 (je n'enlève pas les 400 de capital ici, puisqu'ils ne rapportent rien avant le solde du crédit à la revente)

nourriture = 500

internet/tv/tél = 100

sorties = 400

taxes municipales + scolaires = 200 (2500/12 arrondis)

reste 0

Dépenses de L :

loyer = 800 (définitivement perdu pour lui)

nourriture = 500

internet/tv/tél = 100

sorties = 400

reste 200 (qu'il place également, soit 2500/an pour récupérer l'arrondi de plus haut)

Au bout de 4 ans, L a conservée ses 50000 en épargne qui lui ont rapporté des intérêts, mais a aussi augmenter son épargne des 2500 annuels sauvés des taxes que A, avec le même style de vie, a dû payer.

L a environ 69000 a sa disposition (je vous laisse faire le calcul à 4%), soit +19000 par rapport à 4 ans plus tôt.

A n'a rien épargné directement.

En revanche, de son crédit à 150000 (200-50 d'apport), il a remboursé 400/mois * 48, soit 19000.

Il doit donc à la banque 150000 - 19000 = 131000.

Pour récupérer son apport, il faut qu'il vende son bien 50000 de plus que ça.

Pour annuler ses taxes, il faut qu'il rajoute un 10000 de plus.

Pour annuler les frais engagés (travaux, courtier, notaire, ...), il lui faut 22000 de plus.

Enfin, pour arriver à égalité avec L, il lui faut rajouter les intérêts que L a justement perçus, soit 19000.

Soit une revente au prix de 232000.

Cas 2 :

En achetant comptant, A sauve les 800/mois de remboursement, mais il paie quand même ses taxes (200).

Il gagne donc 600 par rapport à L et mettons qu'il les place (suite aux conseils de L ).

Au bout de 4 ans, il a 30000 d'épargne.

Il a aussi et toujours ses frais de possession.

L, quant à lui, a placé 200000 à 4%. En bout de ligne, il arrive à 234000.

Il perd son loyer de 800/mois, mais sauve les taxes et les épargne. Ca lui fait environ 11000 sur 4 ans.

Au final, il a 234000 + 11000 = 245000, soit 45000 d'intérêts.

A, pour arriver à ce niveau doit revendre son bien :

200000 pour récupérer son apport

+ 22000 pour les frais de possession

+ 10000 pour les taxes

- 30000 d'épargne

soit 202000 pour rentrer dans son argent

auxquels il faut ajouter les intérêts empochés par L pour arriver au même niveau

Ce qui fait un prix de vente de 247000.

Modifié 25 juillet 2009 par geez

[juetben]

pourquoi tu me parles d'un pel avec des cotisations minimum en euros ... je vis ici au quebec et je gagne des $ canadiens!!! a quoi cela va me servir d'ouvrir un pel et de ne pas pouvoir beneficier par la suite du pret que me donne droit ce pel pour acheter un bien immobilier au quebec!!!

tu me parles uniquement de produits financiers en france... la france je n'y suis plus depuis fin 2002... et pour tous ces produits tu restes imposer sur les interets donc tes taux sont toujours encore inexactes et ton argent non dispo immediatement sans penalités si tu deniches la bonne affaire!!!

Mettons que tu ne prends qu'un côté du meilleur des mondes, sans profiter des avantages de ta situation.

tu ne reponds quand meme pas comment tirer avantage d'un pel en achetant un bien ailleur qu'en france alors que justement l'Avantage d'un pel est de tirer un credit immobilier de ton epargne pour un achat en france... quel est alors le veritable rendement de ton pel une fois fait le transfert et impots payés??? idem pour un cat, le taux d'imposition, les penalités en cas de mise a disponibilité de l'argent avant terme, les frais de rachat et de transfert... le taux reel devient quoi alors...

[geez]

Même si, vous le savez, je ne partage pas l'avis de Geez sur l'éclatement de la bulle immobilière, puisque je reste persuadé qu'il y a encore beaucoup de marge entre les prix actuels à Montréal et surtout au Québec, et la capacité de payer des acheteurs.

Je ne pense pas non plus à un éclatement, mais une correction ou un ralentissement peut suffire pour apporter une différence notable entre A et L. Cela peut arriver si on est en haut du cycle immo (ce que je pense, vu la vitesse et la pente prise par la rattrapage de ces dernières années).

Sur les 4 prochaines années, c'est plus ma vision des choses. Mais je peux me tromper et tant mieux pour les proprios, si c'est le cas.

Dans le pire des cas pour L, il n'aura rien perdu (puisqu'il lui reste son capital). Dans le meilleur, son apport aura plus de poids si l'immo a baissé.

Dans le meilleur des cas pour A (prix qui continuent à monter), c'est plus intéressant qu'un placement d'épargne. Dans le pire des cas...

Là où L a les moyens de se tromper, A doit évaluer sa situation pour ne pas être forcé de revendre en cas de coup dur.

edit : ne jamais faire de copier-coller à toute vitesse !

Modifié 25 juillet 2009 par geez

[jb1664]

Bon, Redflag est assez grand pour te répondre, mais il me semble qu'il l'a déjà fait.

Peut-être que l'opinion d'un propriétaire plus tellement néo (2003) et qui reste au Québec t'intéressera davantage? Ah mais non, j'ai acheté à la meilleure période. Supposons donc que je le vende maintenant, mon acheteur fera-t-il une bonne affaire?

A et L ont 50 000 $ au départ. A emprunte 462 000 $ (dont 12 000 $ d'assurance hypothécaire) à 3,5 % sur 35 ans et achète un triplex de 500 000 $ pour 1900 $ par mois, L place ses 50 000 $ à 4 % et loue un appart pour 800 $ par mois.

Au bout de 4 ans, L a 58 000 $, mais il a payé 38 000 $ de loyer. Son « placement habitable » vaut donc maintenant 20 000 $.

Au bout de 4 ans, A revend son triplex. En frais de possession, A a dépensé

1000 de notaire*

500 d'inspection*

15200 de taxes municipales*

3200 de taxes scolaires*

15000 de travaux à l'entrée*

15000 de travaux ultérieurs ou supplémentaire*

25000 à la revente par un courtier

*Ce sont mes chiffres

--------

Total 75 000 dollars. Il a en outre payé 91 000 $ d'hypothèque, dont 29 000 $ de capital et 62 000 $ d'intérêts. Total des débours 166 000 $. Ses deux appartements loués 1000 $ lui ont rapporté 2 x 1000 x 48 = 96000 $. Il a déduit de ses revenus locatifs les deux tiers de ses frais de possession (soit 50 400 $ sans la commission de l'agent immobilier), les deux tiers de ses intérêts d'emprunt, et il a utilisé ce qu'il fallait de l'amortissement des deux tiers de son triplex pour ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs. Coût de possession, 166 000 - 96 000 = 70 000 $.

À la revente, il doit rembourser 433 000 $ à la banque. Donc pour se retrouver avec autant d'argent que L, A doit revendre au moins 433 000 + 70 000 + 20 000 = 523 000 $, ce qui suppose une valorisation moyenne de 1,13 % par an sur 4 ans...

Donc L ne peut qu'espérer que la bombe Friggit fasse s'effondrer la valeur des triplex sur le Plateau-Mont-Royal

Tes chiffres sont plus réalistes et sérieux que ce qu'on a pu voir. Je te fais confiance sur les calculs, et tu nous dis que tu y gagnes parce que ton plex s'est valorisé au moins de 1,13%/an. En achetant en 2003, tu as fait le bon choix, et même si les prix baissent, tu restera gagnant. Ce n'est pas une surprise qu'acheter avant 2005 était une chose à faire. J'étais propriétaire depuis un petit moment à cette époque. Marionnette a aussi fait un placement judicieux en minimisant les risques même si son achat est plus récent.

Mais est-ce toujours vrai ? Les prix sur le Plateau stagnent en ce moment. Les prix ont anormalement augmenté avec des rendements dignent de Madoff, et la situation économique est morose (et encore je suis léger sur le terme). Si tu achetais le même plex aujourd'hui avec les prix d'aujourd'hui, qu'en restera-t-il dans 4 ans ? Et quelqu'un qui n'achéte pas en 2001 et qui attend 2009 pour acheter, est-ce un fin investisseur (pour reprendre son expression) ? Quelqu'un qui conseille de faire de gros emprunts avec un minimum de garanti, est ce raisonnable ? On n'est pas toujours gagnant à ce jeu là.

[Azarielle]

Nan mais les gars arrêtez de vous évertuer à essayer de persuader les gens qu'on est fatalement gagnants en accédant à la propriété Y'a des gens bornés, laissez-les donc rester locataires

Et puis il faut des locataires pour louer dans les triplex!

[Petit-Lion]

Ah mais non, j'ai acheté à la meilleure période. Supposons donc que je le vende maintenant, mon acheteur fera-t-il une bonne affaire?

Tes chiffres sont plus réalistes et sérieux que ce qu'on a pu voir. Je te fais confiance sur les calculs, et tu nous dis que tu y gagnes parce que ton plex s'est valorisé au moins de 1,13%/an. En achetant en 2003, tu as fait le bon choix, et même si les prix baissent, tu restera gagnant. Ce n'est pas une surprise qu'acheter avant 2005 était une chose à faire. J'étais propriétaire depuis un petit moment à cette époque. Marionnette a aussi fait un placement judicieux en minimisant les risques même si son achat est plus récent.

Mais est-ce toujours vrai ? Les prix sur le Plateau stagnent en ce moment. Les prix ont anormalement augmenté avec des rendements dignent de Madoff, et la situation économique est morose (et encore je suis léger sur le terme). Si tu achetais le même plex aujourd'hui avec les prix d'aujourd'hui, qu'en restera-t-il dans 4 ans ?

C'est justement parce que mon triplex a déjà fait la culbute que j'ai mis des chiffres pour quelqu'un qui l'achèterait aujourd'hui si je le vendais aujourd'hui. Sans blague, tu n'as quand-même pas pensé que mon triplex avait pris 1,13 % par an depuis 2003 ?

Et puis s'il existe un risque que la valorisation d'un triplex bien placé et déjà rentable soit inférieure à 1,13 % par an, que dire des risques des placements financiers. On aimerait savoir, combien tu demandes pour ça?

Modifié 25 juillet 2009 par Petit-Lion

[Invité]

Nan mais les gars arrêtez de vous évertuer à essayer de persuader les gens qu'on est fatalement gagnants en accédant à la propriété Y'a des gens bornés, laissez-les donc rester locataires

Et puis il faut des locataires pour louer dans les triplex!

Exactement

[Petit-Lion]

Au comptant comme à crédit, tu continues de ne pas mettre A et L au même niveau.

Dans le cas de L, tu déduis son loyer de son épargne.

Dans celui de A, s'il achète à crédit, je ne vois pas dans ton explication où il s'acquitte de son remboursement mensuel.

Il ne te vient pas à l'idée que l'un comme l'autre travaillent ?

Relis bien, quand A achète à crédit, j'inclus les paiements hypothécaires dans ses débours.

L'un et l'autre travaillent? Oups, j'y avais pas pensé! Sauf que si tu ajoutes un pouvoir d'épargne pendant la période, ça devient beaucoup plus compliqué et pas forcément pertinent. Disons que L va utiliser son pouvoir d'épargne pour augmenter son placement à 4 %, alors que A va l'utiliser pour réduire son hypothèque par remboursement anticipé de capital. En tout cas, moi là, je décroche.

Et je continue de préférer ma façon de calculer, la tienne me semble erronée. C'est pas parce que L ne paye pas d'impôts fonciers qu'il faut les lui attribuer comme du revenu supplémentaire. A ne paye pas de loyer, mais tu ne lui attribues pas 800 $ de revenu supplémentaire pour autant.

Sur ce, je m'en vais en vol dans un hélicoptère payé par un refinancement hypothécaire, et qui se paye tout seul!

Modifié 25 juillet 2009 par Petit-Lion

[Petit-Prince]

Tes chiffres sont plus réalistes et sérieux que ce qu'on a pu voir. Je te fais confiance sur les calculs, et tu nous dis que tu y gagnes parce que ton plex s'est valorisé au moins de 1,13%/an. En achetant en 2003, tu as fait le bon choix, et même si les prix baissent, tu restera gagnant. Ce n'est pas une surprise qu'acheter avant 2005 était une chose à faire. J'étais propriétaire depuis un petit moment à cette époque. Marionnette a aussi fait un placement judicieux en minimisant les risques même si son achat est plus récent.

Mais est-ce toujours vrai ? Les prix sur le Plateau stagnent en ce moment. Les prix ont anormalement augmenté avec des rendements dignent de Madoff, et la situation économique est morose (et encore je suis léger sur le terme). Si tu achetais le même plex aujourd'hui avec les prix d'aujourd'hui, qu'en restera-t-il dans 4 ans ? Et quelqu'un qui n'achéte pas en 2001 et qui attend 2009 pour acheter, est-ce un fin investisseur (pour reprendre son expression) ? Quelqu'un qui conseille de faire de gros emprunts avec un minimum de garanti, est ce raisonnable ? On n'est pas toujours gagnant à ce jeu là.

Déjà, il faudrait comprendre ce que tu lis, mais PL a déjà répondu à ton message d'ailleurs, au sujet du 1.13%...

Ensuite, contrairement à toi et ton placement "mystère" qui, finalement, ne doit même pas exister puisque tu ne veux même pas donner son rendement... donc, contrairement à toi, si j'achète un condo, c'est pour y habiter et non pas forcément pour spéculer dessus et le vendre dans quatre ou cinq ans...

Comme la majorité des propriétaires, c'est donc pour y vivre... Puis le reste, ben on verra.

Est-ce que les prix immobiliers finiront par baisser ? Peut-être... ça s'est déjà produit et cela se reproduira. Est-ce qu'ils remonteront ensuite ? Certainement, ils finissent toujours par remonter !

La preuve ? Dans les années 80, tu pouvais acheter un 4 1/2 pour 50,000$ environ... Aujourd'hui, ça coûte grosso-modo 200,000$... Entre les deux, il y a eu des baisses, des remontées... des gens qui ont vendus, d'autres qui ont acheté... Bref... Ça monte et ça descend, mais au final, la moyenne est toujours ascendante, et ça, même Frigide ne peut pas contredire cet état de fait.

La question... la VÉRITABLE question. C'est de savoir QUAND il faut vendre pour ne pas perdre d'argent sur son investissement ! Mais dans mon cas, je m'en fout ! Puisque je sais que je pourrais attendre le meilleur moment pour vendre. Car si je vois que les prix baissent, je vais pouvoir attendre un meilleur moment.

Qu'est-ce qui pourrait me forcer à vendre ? Une séparation ? J'achète seul, avec mon seul argent. Donc, je ne suis pas concerné.

Un enfant ? Comme je l'expliquais plus haut, tous les enfants n'ont pas leur chambre à eux dès le départ et ça ne les tuent pas. Faque, si la situation est vraiment pas favorable à la vente, même avec un flot, y'a moyen d'attendre quelques années avant de lui offrir une chambre. C'est pas la fin du monde.

Une perte d'emploi ? Bof... entre payer une hypothèque ou un loyer, le problème sera le même ! Surtout que mon remboursement d'hypothèque sera moins cher que mon loyer actuel (légèrement moins cher, mais quand même !).

Par contre, toi, sans aucune source sérieuse, tu nous balances que le marché va descendre de 10% par an sur trois ans, soit plus de 27% au final ! Wow ! Juste dans ta boule de cristal tu peux voir que dans trois ans, les biens immobiliers au Québec auront perdu un peu moins du tiers de leur valeur ? Très fort !

Ne serait-ce qu'avec 10% de baisse, je peux t'assurer d'une chose : on va se ruer sur les bonnes affaires. T'imagine un peu ? Avec des taux qui auront monté, mais qui resteront relativement bas, des affaires à 180,000$ au lieu de 200,000$, ça va se vendre comme des petits pains ! ... Rendus là, comment le marché pourrait encore baisser d'un autre 10% ???

En moins de deux, avec la demande, les prix vont remonter aussitôt ! Au pire, les 10% seront regagnés assez vite, mais il faut s'attendre plutôt à dépasser ces 10% !

Prétendre que la soit-disante "bulle" va éclater, c'est donc partir du principe qu'un 4 1/2 à 200,000$, c'est bien trop cher. Or, même si c'est toujours trop cher (on aimerait que ça soit même gratuit, dans l'absolu), il faut être honnête deux minutes, c'est vraiment pas exagéré comme prix ! Avec un salaire juste décent, personne ne se met dans le trouble en achetant ça !

Pis là, on parle de Montréal ! Juste à 20 minutes en voiture d'ici, tu as une maison pour ce prix là, pis une pas pire en passant !

Modifié 25 juillet 2009 par Petit-Prince

[jb1664]

C'est justement parce que mon triplex a déjà fait la culbute que j'ai mis des chiffres pour quelqu'un qui l'achèterait aujourd'hui si je le vendais aujourd'hui. Sans blague, tu n'as quand-même pas pensé que mon triplex avait pris 1,13 % par an depuis 2003 ?

Et puis s'il existe un risque que la valorisation d'un triplex bien placé et déjà rentable soit inférieure à 1,13 % par an, que dire des risques des placements financiers. On aimerait savoir, combien tu demandes pour ça?

Tu nous expliques que le gain de ton investissement locatif repose sur la plus-value réalisée. Vu la conjoncture, c'est loin d'être garanti. Il existe des placements financiers sûrs. Il faut savoir diversifier entre toutes les offres disponibles. On peut même faire des placements financiers qui reposent sur l'immobilier, hé oui Autre avantage que de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, on est plus réactif. Si la reprise se fait (la vraie), alors je peux facilement me rediriger vers la pierre. L'inverse est difficilement possible.

@Petit-Prince : Tu continues à m'attribuer des propos que je n'ai pas tenu : Facile, pratique mais malhonnête. Ensuite, je suis d'accord que l'immobilier monte toujours sur le très long terme à cause de la croissance et l'inflation. Encore que, l'évolution des prix de pays qui ont connu une trop forte croissance par rapport aux fondamentaux économiques contredisent cette idée. Comme tu le dis, il y a eu des hausses et des baisses. Alors pourquoi acheter en haut ? Et si ça baisse, combien de temps faudra-t-il attendre avant de retrouver ces prix bullesques ? Et les gens ne gardent pas 20 ans leur logement. Les familles ont des besoins qui évoluent, et ils ne peuvent pas attendre.

[Petit-Prince]

@Petit-Prince : Tu continues à m'attribuer des propos que je n'ai pas tenu

Ah ? Quels propos par exemple ? Que tu n'as jamais dit que les prix allaient baisser de 10% par an sur trois ans ? Que tu n'as jamais dit que tu avais un placement dont le rendement suffisait à te payer ton loyer ? ... Comme quoi ? Là aussi, je suppose, je n'aurais pas de réponse de ta part !

Ensuite, je suis d'accord que l'immobilier monte toujours sur le très long terme à cause de la croissance et l'inflation. Encore que, l'évolution des prix de pays qui ont connu une trop forte croissance par rapport aux fondamentaux économiques contredisent cette idée. Comme tu le dis, il y a eu des hausses et des baisses. Alors pourquoi acheter en haut ? Et si ça baisse, combien de temps faudra-t-il attendre avant de retrouver ces prix bullesques ? Et les gens ne gardent pas 20 ans leur logement. Les familles ont des besoins qui évoluent, et ils ne peuvent pas attendre.

Ben oui ! Pas grand monde garde son logement 20 ans ! J'ai JUSTEMENT bien pris le soin de dire que entre les années 80 et aujourd'hui, des gens vendent, d'autres achètent... Mais est-ce que cela veut dire que l'on perd systématiquement de l'argent ? Si c'était le cas, on resterait tous locataires !

Pis j'en ai connu et j'en connais des propriétaires... dont même certains qui n'ont pas vendu à la meilleure période... Ben tu vois, ils ne se sont pas appauvris pour autant !

PIS ? Le rendement de ton placement, c'est combien ?

Modifié 25 juillet 2009 par Petit-Prince

[geez]

Au comptant comme à crédit, tu continues de ne pas mettre A et L au même niveau.

Dans le cas de L, tu déduis son loyer de son épargne.

Dans celui de A, s'il achète à crédit, je ne vois pas dans ton explication où il s'acquitte de son remboursement mensuel.

Il ne te vient pas à l'idée que l'un comme l'autre travaillent ?

Relis bien, quand A achète à crédit, j'inclus les paiements hypothécaires dans ses débours.

L'un et l'autre travaillent? Oups, j'y avais pas pensé! Sauf que si tu ajoutes un pouvoir d'épargne pendant la période, ça devient beaucoup plus compliqué et pas forcément pertinent. Disons que L va utiliser son pouvoir d'épargne pour augmenter son placement à 4 %, alors que A va l'utiliser pour réduire son hypothèque par remboursement anticipé de capital. En tout cas, moi là, je décroche.

Et je continue de préférer ma façon de calculer, la tienne me semble erronée. C'est pas parce que L ne paye pas d'impôts fonciers qu'il faut les lui attribuer comme du revenu supplémentaire. A ne paye pas de loyer, mais tu ne lui attribues pas 800 $ de revenu supplémentaire pour autant.

Je pensais que le comptage mois par mois et le cumul total en fin des 4 ans était plus clair, pourtant !

Ce n'est pas sur A que tu te trompes (peut-être parce que tu connais sa situation ) ! Mais, dans ton calcul, L paie son loyer sur son épargne (un peu comme la double peine)...

Mais, si tu préfères ta méthode de calcul, ça ne me pose pas de problème ! Reste que pour moi, elle est fausse...

Et puis tu sais, je n'ai pas toujours été locataire et je ne le resterai pas toujours... Mais j'ai fait mes comptes et, pour le moment, c'est mieux pour moi

Reste que cette file aura finalement été passionnante (et passionnée) et très instructive. Certains ont pu se conforter dans leur façon de voir et peut-être que d'autres seront plus à même de se faire leur propre idée !

Finalement, je pense qu'on est tous d'accord pour dire que ce genre de décision demande réflexion et ne se fait pas sur un coup de tête...

[jb1664]

Ben oui ! Pas grand monde garde son logement 20 ans ! J'ai JUSTEMENT bien pris le soin de dire que entre les années 80 et aujourd'hui, des gens vendent, d'autres achètent... Mais est-ce que cela veut dire que l'on perd systématiquement de l'argent ? Si c'était le cas, on resterait tous locataires !

Pis j'en ai connu et j'en connais des propriétaires... dont même certains qui n'ont pas vendu à la meilleure période... Ben tu vois, ils ne se sont pas appauvris pour autant !

PIS ? Le rendement de ton placement, c'est combien ?

Tout le monde ne reste pas locataire, mais parmis les propriétaires il y a ceux qui achétent en 2001 et ceux qui attendent 2009 pour acheter Et encore une fois, je n'ai jamais dit que tout le monde s'appauvrissait en achetant. Cesse de déformer les propos des autres pour te donner raison. C'est vraiment une manie chez toi

[Petit-Prince]

Tout le monde ne reste pas locataire, mais parmis les propriétaires il y a ceux qui achétent en 2001 et ceux qui attendent 2009 pour acheter Et encore une fois, je n'ai jamais dit que tout le monde s'appauvrissait en achetant. Cesse de déformer les propos des autres pour te donner raison. C'est vraiment une manie chez toi

Ah bon ? Pourtant, c'est pas ce que tu disais au départ du fil ! ... Tu prétendais que d'acheter maintenant, signifiait qu'on perdrait de l'argent, vu que la "bulle" allait exploser... et vu les 27% et quelques de pertes sur l'investissement. Si c'est pas s'appauvrir ça, qu'est-ce que c'est donc ? Hein ?

C'est donc juste ça que je "déformais" ? oooooooh ! Méchante "déformation" de tes propos !

PIS ? Le rendement de ton placement, il est de combien ?

[jb1664]

Ah bon ? Pourtant, c'est pas ce que tu disais au départ du fil ! ... Tu prétendais que d'acheter maintenant, signifiait qu'on perdrait de l'argent, vu que la "bulle" allait exploser... et vu les 27% et quelques de pertes sur l'investissement. Si c'est pas s'appauvrir ça, qu'est-ce que c'est donc ? Hein ?

C'est donc juste ça que je "déformais" ? oooooooh ! Méchante "déformation" de tes propos !

PIS ? Le rendement de ton placement, il est de combien ?

Je te confirme, on peut perdre de l'argent dans l'immobilier, et il faut être prudent en ce moment. Ça ne veut pas dire qu'en achetant on y perd systématiquement. Tu as visiblement du mal à faire la différence.

Encore une déformation : J'aurais dit que la bulle aller "exploser" ? J'ai utilisé le mot "éclater" parce que c'est le terme généralement utilisé pour décrire le retournement de marché. J'ai même ajouté que le mot "dégonfler" est plus approprié vu l'évolution des prix dans ce cas. Mais tu préféres me faire dire "exploser" que je n'ai jamais dit.

Tu comprends tu ? Quelque soit la réponse, laisse tomber tu t'enfonces