Acheter un condo ? ca vaut la peine ?

[babouche]

pour se loger sur l'ile de montreal...

J'ai l'impression que dans le cas d'un condo, il y a bcp de frais annuels, je me trompe ?

de toute facon, ce serait sur l'ile :

http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_p...;_schema=PORTAL

[Petit-Lion]

De tous les investissements possibles, maison, condo, triplex... le condo me semble le plus mauvais choix, surtout maintenant que les plus-values à deux chiffres sont terminées. Il ne reste comme critère que le rendement locatif brut, et sur l'île de Montréal, c'est plutôt mauvais, autrement dit, c'est vendu bien trop cher par rapport au loyer qu'on pourrait en tirer.

Et je ne parle pas de la qualité de construction de tous ces trucs construits très vite ces dernières années alors que l'industrie du bâtiment manquait de main d'uvre qualifiée

Donc je conseille d'attendre pour acheter une maison, ou d'investir dans un duplex ou un triplex à revenus. Les triplex ne se payent plus tous seuls comme autrefois, mais ils permettent encore de se constituer un sérieux capital pour le prix d'un loyer. Cependant, il faut savoir bricoler et aimer faire le concierge

[Redflag]

De tous les investissements possibles, maison, condo, triplex... le condo me semble le plus mauvais choix, surtout maintenant que les plus-values à deux chiffres sont terminées. Il ne reste comme critère que le rendement locatif brut, et sur l'île de Montréal, c'est plutôt mauvais, autrement dit, c'est vendu bien trop cher par rapport au loyer qu'on pourrait en tirer.

Et je ne parle pas de la qualité de construction de tous ces trucs construits très vite ces dernières années alors que l'industrie du bâtiment manquait de main d'uvre qualifiée

Donc je conseille d'attendre pour acheter une maison, ou d'investir dans un duplex ou un triplex à revenus. Les triplex ne se payent plus tous seuls comme autrefois, mais ils permettent encore de se constituer un sérieux capital pour le prix d'un loyer. Cependant, il faut savoir bricoler et aimer faire le concierge

Même conseil que Petit-Lion. J'ai fait l'acquisition d'un triplex dernièrement grâce à la vente d'un studio que ma blonde avait en France. Pour l'instant, le triplex se quasi-paye tout seul, disons que je paye les taxes de ma poche. Je vais reprendre un des logements, le rénover, et le remettre en location un an après. La perte de loyer sera facile à encaisser tellement le loyer cet appart est scandaleusement bas, une affaire de bail de faveur que je ne peux prouver. Le même appart à côté est loué le double à l'autre locataire... Une fois rénové donc, je pourrais le louer plus cher que l'actuel plus cher des deux. À partir de là, auto-financement en marche...

Redflag

[Invité]

Même conseil que Petit-Lion. J'ai fait l'acquisition d'un triplex dernièrement grâce à la vente d'un studio que ma blonde avait en France. Pour l'instant, le triplex se quasi-paye tout seul, disons que je paye les taxes de ma poche. Je vais reprendre un des logements, le rénover, et le remettre en location un an après. La perte de loyer sera facile à encaisser tellement le loyer cet appart est scandaleusement bas, une affaire de bail de faveur que je ne peux prouver. Le même appart à côté est loué le double à l'autre locataire... Une fois rénové donc, je pourrais le louer plus cher que l'actuel plus cher des deux. À partir de là, auto-financement en marche...

Redflag

Ce qui me fait hésiter c'est la Régie des Logements. Si t'achète un plex avec des locataires qui payent pas cher, ben t'es pogné avec eux. Si tu veux augmenter ou les virer, la régie des logements va te remettre dans le droit chemin.

Le problème c'est qu'avec le prix des plex de Montréal, tu ne peut pas rentabiliser si tu achètes avec des locataires qui sont là depuis 5 ans ou plus, les loyers étant trop bas et les prix des biens trop élevés. Même si tu veux récupérer un logement pour toi, la régie peut t'imposer de payer le déménagement et des compensations aux locataires qui vont devoir se loger ailleur pour plus cher.

J'ai même vu un cas ou le proprio voulait de débarrasser de son bien à demi prix pour ne plus avoir à loger des familles de sa poche...et personne n'a voulu prendre sa suite (et pourtant c'était une maison chicos d'Outremont). Il est condamné à perpète le pauvre gars avec ses locataires présents déjà depuis plus de 10 ans et qui sont invirables à moins de compensations faramineuses...

Donc le locatif, je ne suis pas convaincu surtout quand tu inclus le prix des travaux divers et variés indispensables vu l'état du parc immobilier. Evidemment l'occasion faisant le larron, il est sans doute possible de dénicher la perle rare. Malheureusement, je ne suis pas tombé dessus c'est le moins que l'on puisse dire.

Le condos n'est donc pas forcément une idée sotte sous réserve de son emplacement et de l'état de la construction

[Redflag]

Ce qui me fait hésiter c'est la Régie des Logements. Si t'achète un plex avec des locataires qui payent pas cher, ben t'es pogné avec eux. Si tu veux augmenter ou les virer, la régie des logements va te remettre dans le droit chemin.

Le problème c'est qu'avec le prix des plex de Montréal, tu ne peut pas rentabiliser si tu achètes avec des locataires qui sont là depuis 5 ans ou plus, les loyers étant trop bas et les prix des biens trop élevés. Même si tu veux récupérer un logement pour toi, la régie peut t'imposer de payer le déménagement et des compensations aux locataires qui vont devoir se loger ailleur pour plus cher.

Je sais que mon innocent de BS qui loue un de mes logements va être dur à virer. Il est là depuis 28 ans et a fait tous les appart du plex ! Va quand même falloir qu'il justifie comment il peut se payer une télé LCD de 42 pouces et en même temps, affirmer qu'il ne peut pas payer son déménagement.

Je sais que je vais me retrouver devant les gauchistes de la Régie.

J'ai encore une télé classique moi..., tab...

Cela dit, j'ai dû dénicher la perle comme tu dis, car même avec un loyer de misère sur trois, ça se paye tous seul à 90%.

Redflag

[Invité]

Ce qui me fait hésiter c'est la Régie des Logements. Si t'achète un plex avec des locataires qui payent pas cher, ben t'es pogné avec eux. Si tu veux augmenter ou les virer, la régie des logements va te remettre dans le droit chemin.

Le problème c'est qu'avec le prix des plex de Montréal, tu ne peut pas rentabiliser si tu achètes avec des locataires qui sont là depuis 5 ans ou plus, les loyers étant trop bas et les prix des biens trop élevés. Même si tu veux récupérer un logement pour toi, la régie peut t'imposer de payer le déménagement et des compensations aux locataires qui vont devoir se loger ailleur pour plus cher.

Je sais que mon innocent de BS qui loue un de mes logements va être dur à virer. Il est là depuis 28 ans et a fait tous les appart du plex ! Va quand même falloir qu'il justifie comment il peut se payer une télé LCD de 42 pouces et en même temps, affirmer qu'il ne peut pas payer son déménagement.

Je sais que je vais me retrouver devant les gauchistes de la Régie.

J'ai encore une télé classique moi..., tab...

Cela dit, j'ai dû dénicher la perle comme tu dis, car même avec un loyer de misère sur trois, ça se paye tous seul à 90%.

Redflag

Là ou ça se gâte c'est pas le paiement du déménagement (bien que ce soit un peu raide) c'est surtout le calcul des compensations.

Exemple si dans ton secteur les loyers pour un 3 1/2 sont de 300 et que ton locataire paye seulement 100 et bien va falloir que tu lui offres une certaine somme pour le dédommager du préjudice qu'il va subir en quittant son doux foyer.

Soit tu t'entends avec lui à l'amiable et c'est correct, soit tu lui fais une offre, il n'accepte pas et tu te retrouves devant la régie qui fera les calculs. Mais si tu lui as déjà fait une offre, la régie sera plus sympas avec toi qui si tu ne lui en a pas fait du tout.

D'autre part, si la personne est sans ressource ou trés pauvre, la régie va encore être moins sympas avec toi, Ô, exploiteur de la misère humaine !!!

Et là, ça peut faire mal, voir trés mal.

Crème sur le gateau, si tu expulses, fais des travaux et reloue et que la régie l'apprend par l'intermédiaire de l'ancien locataire, par exemple, va falloir que tu justifies l'augmentation de loyer (tu ne peux pas augmenter comme tu le veux pour faire un rattrapage à moins de travaux "massifs" (du type : j'ai du expulser puis tout démolir pour tout refaire y compris les murs, l'eau et l'électricité...)

Et puis Cerise sur la crème qu'est sur le gâteau, Revenu Québec est en train de former une escouade de controleurs dont le métier sera de visiter les proprio de plex et de controler les revenus locatifs (et de voir si tout correspond : augmentation de loyer, facture de travaux, état du logement et montants défiscalisés) D'après RQ, il y aurait de quoi redresser en masse...En tout cas, vu l'investissement en personnel, va y avoir des pleurs, c'est sûr.

Bref, tout ça fait que j'ai passé mon tour pour le locatif. Pas le courage d'affronter le système soviétique...

[Redflag]

Là ou ça se gâte c'est pas le paiement du déménagement ....

Bref, tout ça fait que j'ai passé mon tour pour le locatif. Pas le courage d'affronter le système soviétique...

Ouais je sais tout ça... On verra bien.

Redflag

[Invité]

Là ou ça se gâte c'est pas le paiement du déménagement ....

Bref, tout ça fait que j'ai passé mon tour pour le locatif. Pas le courage d'affronter le système soviétique...

Ouais je sais tout ça... On verra bien.

Redflag

C'était juste histoire de causer, de toutes façons majoritairement ça se passe bien. Par exemple mon proprio ne se plaint pas de moi...et l'inverse est tout aussi vrai

[Nini]

Là ou ça se gâte c'est pas le paiement du déménagement ....

Bref, tout ça fait que j'ai passé mon tour pour le locatif. Pas le courage d'affronter le système soviétique...

Ouais je sais tout ça... On verra bien.

Redflag

C'était juste histoire de causer, de toutes façons majoritairement ça se passe bien. Par exemple mon proprio ne se plaint pas de moi...et l'inverse est tout aussi vrai

OUAI :chechemeu: C'est moi qui fait le chèque à la fin du moi, et le jour où j'ai oublié (suis un peu distraite) il m'en a parlé tout de suite le proprio :poilant:

[frogues]

pour se loger sur l'ile de montreal...

J'ai l'impression que dans le cas d'un condo, il y a bcp de frais annuels, je me trompe ?

de toute facon, ce serait sur l'ile :

http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_p...;_schema=PORTAL

Salut

C'est pour te loger ou pour investir que tu cherches ?

parce que le sreponses pour l'instant, elles parlent plutot d'investissement.

Et pour repondre a ta question, les frais annuels ca depend des "services" offerts avec le condo. C'est sur qu'une piscine interieure chauffee, sauna, jacuzzy, gardien ... ca a un cout. Mais les condos n'offrant pas tout ca n'ont pas de gros frais. Y en a pour tous les gouts ou plutot pour toutes les bourses. Suffit que tu fasses ton choix en consequence.

Modifié 27 mai 2008 par frogues

[babouche]

Merci de vos reponses.

Ce serait pour me loger. Pour investir, je n'y pense pas.

Modifié 28 mai 2008 par babouche

[Petit-Lion]

C'est vrai, le plus important dans un plex, ce sont les locataires. Moi j'ai eu l'avantage d'acheter le triplex dans lequel je louais l'un des appartements, donc je connaissais mes voisins, et je savais qu'ils étaient bons locataires. En cinq ans, je n'ai eu aucun problème. Quand ils partaient, je rénovais l'appart et je relouais plus cher, ce qui fait que maintenant tous mes appart sont loués au prix du marché.

Remarquez au passage que les problèmes de locataires à la québécoise, c'est « ouin, il est là depuis longtemps, il paye un loyer réglementé et je peux pas le virer. » C'est quand-même mieux que « Ouin, ça fait 24 mois qu'il ne paye plus son loyer, qu'il saccage tout et qu'il emmerde tout le monde, que j'ai même fini par avoir des jugements d'expulsion, mais que la préfecture refuse de les exécuter... »

Ici, quand un locataire ne paye pas, c'est trois mois gratuits maximum avant l'expulsion, été comme hiver. Système soviétique peut-être, mais au moins l'État ne fait pas du social sur le dos des propriétaires

[Redflag]

C'est vrai, le plus important dans un plex, ce sont les locataires. Moi j'ai eu l'avantage d'acheter le triplex dans lequel je louais l'un des appartements, donc je connaissais mes voisins, et je savais qu'ils étaient bons locataires. En cinq ans, je n'ai eu aucun problème. Quand ils partaient, je rénovais l'appart et je relouais plus cher, ce qui fait que maintenant tous mes appart sont loués au prix du marché.

Remarquez au passage que les problèmes de locataires à la québécoise, c'est « ouin, il est là depuis longtemps, il paye un loyer réglementé et je peux pas le virer. » C'est quand-même mieux que « Ouin, ça fait 24 mois qu'il ne paye plus son loyer, qu'il saccage tout et qu'il emmerde tout le monde, que j'ai même fini par avoir des jugements d'expulsion, mais que la préfecture refuse de les exécuter... »

Ici, quand un locataire ne paye pas, c'est trois mois gratuits maximum avant l'expulsion, été comme hiver. Système soviétique peut-être, mais au moins l'État ne fait pas du social sur le dos des propriétaires

C'est sûr.

Dans mon cas, l'ancien proprio avait fait une demande d'augmentation du loyer. Je suis allé avec lui chez les Soviets de la Régie, et voici leur décision: le loyer a été augmenté de 225 à 228$. :w00t: C'est un 3 1/2 dans Ville Émard. Et en plus je paye la location du chauffe-eau d'Hydro...

Redflag

[bencoudonc]

C'est sûr.

Dans mon cas, l'ancien proprio avait fait une demande d'augmentation du loyer. Je suis allé avec lui chez les Soviets de la Régie, et voici leur décision: le loyer a été augmenté de 225 à 228$. :w00t: C'est un 3 1/2 dans Ville Émard. Et en plus je paye la location du chauffe-eau d'Hydro...

Redflag

Ouille ouille ouille...

Y'a toujours le bon vieux truc des rénovations majeures si t'as les reins assez solides et si ça vaut la peine d'investir dans Ville Emard (je ne connais pas du tout ce marché)... il faut seulement trouver des rénos que tu puisses faire sans faire déménager le locataire (car si tu le fais déménager, tu casques) et l'année suivante, hop, une jolie augmentation.

[Redflag]

C'est sûr.

Dans mon cas, l'ancien proprio avait fait une demande d'augmentation du loyer. Je suis allé avec lui chez les Soviets de la Régie, et voici leur décision: le loyer a été augmenté de 225 à 228$. :w00t: C'est un 3 1/2 dans Ville Émard. Et en plus je paye la location du chauffe-eau d'Hydro...

Redflag

Ouille ouille ouille...

Y'a toujours le bon vieux truc des rénovations majeures si t'as les reins assez solides et si ça vaut la peine d'investir dans Ville Emard (je ne connais pas du tout ce marché)... il faut seulement trouver des rénos que tu puisses faire sans faire déménager le locataire (car si tu le fais déménager, tu casques) et l'année suivante, hop, une jolie augmentation.

Ouaip... L'affaire c'est que mon BS est équipé : 4 aquariums, un 42 pouces LCD, un mini-atelier, des électros tout neufs, un étendoir-garde-robe dans le couloir. Y'a pas un ostie de pied carré de libre pour se tourner le cul ! Comment faire des rénos dans ces conditions ?

Anyway il a déjà reçu son avis de reprise de logement. RDV chez les Soviets d'ici là... Il y aura son avocat anglophone avec lui, bien évidemment...

Redflag

[bencoudonc]

Coudonc, il est pas mal équipé pour un damné de la terre... Pas évident en effet.

Et les rénovations extérieures ? Genre remplacement des fenêtres et portes, repointage des briques, réparation des balcons, réfection du toit, etc ? Piquetage de la cave ? Isolation des fondations ?

[peanut]

Coudonc, c'est Junior Bougon qui reste là?

Je ne sais pas si tu as suivi la série, mais le pauvre proprio faisait tellement pitié...

peanut

[Redflag]

Coudonc, c'est Junior Bougon qui reste là?

Je ne sais pas si tu as suivi la série, mais le pauvre proprio faisait tellement pitié...

peanut

C'est à peu près ça...

Me souviens du proprio ouais...

L'extérieur : je fais quelques rénos - agrandissement d'un patio à l'étage - mais c'est pas pour son appart.

Le toit est récent, les fondations ok, mais je vais isoler le sous-sol pour couper l'humidité. C'est juste qu'il faut que je trouve le courageux non clostro qui veuille bien aller là-dessous. Y'a 1 pied de haut par endroits. Et là trappe d'accès est... chez mon BS !

Bref, ce sera plus simple quand j'aurai repris l'appart.

Red

[jecroiselesdoigts]

Hello,

je viens de regarder un épisode de "Un gars une fille", version québecoise, sur TV5 monde. Le sujet de l'épisode : le couple est proprio d'un triplex et ils ont pleins de prb avec leur "locataire-fou", un BS qui les trainent devant la Régie pour des trucs fou...

ça m'a bien fait rire en pensant à cette discussion du forum, il me rappelait ton locataire Redflag ... je comprend quand vous déconseillez d'investir dans du locatif

[senor871]

Hello,

je viens de regarder un épisode de "Un gars une fille", version québecoise, sur TV5 monde. Le sujet de l'épisode : le couple est proprio d'un triplex et ils ont pleins de prb avec leur "locataire-fou", un BS qui les trainent devant la Régie pour des trucs fou...

ça m'a bien fait rire en pensant à cette discussion du forum, il me rappelait ton locataire Redflag ... je comprend quand vous déconseillez d'investir dans du locatif

Salut tout le monde,

Moi qui voulais me lancer dans les affaires immobilières en achetant un plex, j'ai vraiment trouvé vos discussions très intéressantes et enrichissantes pour moi. Toutefois, je me demande une chose.

Si vraiment un plex n'est plus un investissement aussi profitable que ça vu nos amis soviet, et vu le casse tête des rénos et réparations voir même des possibles compensations pour les BS qui ne veulent pas changer d'air, alors pourquoi ne pas faire un autre choix comme les 2 exemples suivants:

1- au lieu d'acheter un plex qui coûte par exemple 300 milles dollars pour rapporter un X milles dollars de loyer par mois (on suppose aussi que l'hypothèque coûte X milles dollars), alors il vaut mieux acheter une maison au même prix (300 milles dollars) qui rapporte aussi X milles dollars de loyer par mois, lesquels payent également l'hypothèque. Donc ce cas, au lieu de faire affaire avec : un vieux building qui nécessite des rénos réguliers + plusieurs locataires qui profitent de nos amis communistes + faire le concierge et être dérangé parfois la nuit ou quand on est en dehors de la ville. Au lieu de tous cela, on aura affaire avec un seul locataire qui n'a généralement pas de souci d'avoir une LCD 42 pouces et qui est également bcp plus compréhensif et propre.

L'immeuble ou la maison prendront de la valeur dans le temps de la même manière ou presque. Alors pourquoi ne pas faire ça si c'est seulement pour investir ?

2- Toujours pour fuir nos amis soviet, et toujours dans le cas d'investissement, pourquoi ne pas faire la même chose mais dans une autre province ? exemple: Ontario ou Alberta puisque c'est le capitalisme qui est en vigueur labas? je crois même qu'en terme de plus value, la valeur d'une maison à Calgary s'appréciera probablement plus vite qu'à Montréal. Je sais que s'occuper d'une maison qui se trouve à quelques km est bcp plus facile qu'une maison qui se trouve à quelques centaines ou milliers de km, mais je pense que ça vaut vraiment le coup ?

Est ce qu'il y a quelqu'un qui est d'accord avec moi ?

J'aimerais avoir vos opinions sur ces deux points s'il vous plaît

Merci

Un futur investisseur immobilier