Bulle immobilière au Québec : il y en a bien une !

[geez]

Dans les pays qui ont connu un effondrement (É.-U.) il s'est ajouté un phénomène de spéculation entretenu par les prêts à haut risque à des ménages non solvables, un mécanisme maintenant bien connu. Rien de tel ne s'est produit au Canada, ni ailleurs dans le monde, en passant.

D'après ce que j'ai lu et en comprends, les prêts à haut risque (subprimes) ont été créés, en quelque sorte, pour écouler la trop grande offre issue du boom de la construction US (initiés sous Clinton en profitant des taux bas de la FED et massivement promus sous Bush).

Pour maintenir le niveau de la construction (énorme employeur s'il en est), il fallait bien essayer de donner accès au crédit immo à plus de gens. Les plus aisés étant déjà propriétaires et détenteurs de crédit(s) (et pas forcément demandeurs de plus de propriétés), il a donc fallu trouver une population pour écouler les stocks (et ainsi maintenir le secteur de la construction et préserver l'effet richesse des biens, indispensable à une économie essentiellement basée sur la consommation et donc la confiance).

Le souci c'est qu'à avoir titrisé ces produits sur du vent (ménages peu solvables, précaires), on a infecté la finance et l'économie réelle (certaines boîtes s'étant elles-mêmes empoisonnées avec des produits qu'elles avaient créés via des entités de leur groupe).

D'où la claque prise par l'ensemble du système quand les pitites fourmis sont devenues massivement insolvables ! Et ensuite les baisses de taux jusqu'à presque 0 et les injections massives (et pas qu'un peu) de liquidités, pour tenter de relancer le crédit indispensable pour huiler le système et éviter un marasme sans précédent...

D'autres pays se sont créés des systèmes tout aussi pourris, quoique différents.

En France, les dispositifs "de Robien" étaient peut-être une bonne idée de départ (création de parcs locatifs privés pour épauler les HLM, défiscalisation pour l'acheteur et travail massif pour tout les acteurs du bâtiment). Mais, à souvent construire massivement dans des trous où le bassin d'emploi est moisi, on se retrouve avec des biens inlouables et un avantage de défiscalisation perdu pour le proprio (car obligation de louer pour pouvoir défiscaliser). Certains, à vouloir gagner sur les deux tableaux se retrouvent avec un truc invendable, pas loin du trou du cul du monde, à un point que c'est même pas possible d'en faire une résidence secondaire (il suffit de voir la carte des implantations pour bien réaliser) et payé souvent bien au-dessus du prix normal !

L'Irlande et sa fiscalité attractive s'est retournée presque d'un seul coup et a du mal à se relever (puisque fiscalité basse égal plus de richesse personnelle quand tout roule, mais égal moins de protection quand ça coince).

Le Royaume-Uni, avec sa livre haute, si opposé à l'euro et si attractif fiscalement quand tout allait bien, se retrouve aujourd'hui à se questionner sur son adhésion à la monnaie unique (méchant gadin de la livre en un an).

Je ne parle même pas de l'Islande et de la financiarisation à outrance de l'ensemble de son économie, ou de l'Espagne et son bétonnage massif du territoire (le taux de chômage actuel y est assez effrayant)... ni de la Suisse qui a récupéré Johnny !

Au Canada, certaines provinces ayant profité d'un boom économique sans précédent, entre taux bas et prix élevé des matières premières. Certaines souffrent en ce moment, soit par la baisse du prix du pétrole (Alberta), soit par le marasme de l'industrie automobile (Ontario).

Le Québec est (peut-être) pour l'instant moins impacté du fait que son économie est assez diversifiée (au contraire de l'Ontario ou l'Alberta), du fait aussi qu'il n'a pas foncé tête baissée dans l'octroi de crédits immobiliers à l'américaine et du fait aussi, paradoxalement, de sa "forte" imposition (qui assure une certaine protection à ses citoyens). Il a même la chance de pouvoir tirer des leçons des exemples d'autres pays, avant que certaines choses n'arrivent.

Néanmoins, il n'empêche que les ménages sont fortement endettés et n'ont pas un taux d'épargne très élevé : sans compter que les REER et autres placements ont pas mal souffert dans l'année passée. Il ne faudrait donc pas que quelque chose grippe son économie (huard trop haut trop longtemps pour les exportations, ralentissement de l'immigration, deuxième vague de mauvais rendements sur les placements), entraînant une chute de la confiance et donc la consommation des ménages.

Ce n'est qu'un résumé rapide et schématique d'un sujet, bien trop vaste et complexe pour ma petite compréhension (et visiblement aussi pour celle de certains spécialistes )... mais ça peut donner une vue d'ensemble ou une base de discussion, j'espère pas trop dans le champ !

[jb1664]

+1

En 2000, on a connu une période de croissance avec l'an 2000 et le développement des nouvelles technologies. Ceci s'est terminé avec le krash des valeurs technologiques en 2001. Là encore on a une croissance réelle qui se termine par une spéculation déraisonnée. Certains se souviennent peut être des valeurs stratosphériques des entreprises internet. L'effet reste limité car ça ne touche pas directement les particuliers ni les entreprises traditionnelles.

Ensuite, on s'est tourné vers la pierre. Tous les pays ont artificiellement dynamisé leur économie en émettant du crédit immobilier. C'est ce qu'explique Geez. On baisse les taux pour donner de la capacité d'achat, les ménages s'endettent et les prix s'envolent. La bulle se forme jusqu'à obtenir une économie déconnectée des réalités économiques. Ça a duré jusqu'en 2007-2008 et la crise est arrivée.

La crise ne touche pas tous les pays d'un coup et n'est pas brutale. C'est une crise financiére, puis une crise économique et une crise immobiliére. Les Etats aident les banques en difficulté. Les banques centrales réagissent aussi en faisant baisser d'un coup leur taux (Canada : 3% en juillet 2008, 0.25% en avril 2009). Les entreprises licencient pour se maintenir à flot (Québec : 7.2% en 2007, 8.8% en juin 2008). Pour ainsi dire, on use les derniéres cartouches pour aider l'économie à ne pas s'effondrer comme en 29.

Et ça marche, le 2éme trimestre 2009 est bon, aidé par le retour estivale. Il y a crise mais les prix ne baissent pas. Et on se donne pleins de bonnes raisons pour croire que ce sera durable : Nous on est différent, nos fondamentaux sont bons, il y a de la demande, etc. On lisait également ça sur les forums des autres pays.

Ensuite, la banque centrale ne peut plus intervenir en baissant les taux (à 0.25%, il ne reste plus qu'à payer les gens pour qu'ils s'endettent). Le chômage va commencer à peser sur l'économie, et la capacité d'achat est historiquement bas (Friggit).

On attend la sortie de crise mais dans combien de temps ? Les Etats-Unis sont souvent les premiers à en sortir, mais aussi les premiers à y rentrer. On a alors cette fausse impression que ça dure moins longtemps qu'ici. Si on veut renouer avec la croissance, soit la société entre dans une phase d'évolution technologique, soit elle fait une sérieuse correction pour redonner de la capacité d'achat et de crédit conforme aux réalités.

Si on regarde l'evolution de l'indice du logement, la période de montée connait toujours une période de baisse d'une même durée. Et des pays plus avancés dans la crise confirment encore cette réalité. Alors quand les prix montent de 100% à 150% en 10 ans, est-il inconcevable d'envisager une correction de seulement 20% ?

Modifié 26 juillet 2009 par jb1664

[Invité]

On attend la sortie de crise mais dans combien de temps ? Les Etats-Unis sont souvent les premiers à en sortir, mais aussi les premiers à y rentrer. On a alors cette fausse impression que ça dure moins longtemps qu'ici. Si on veut renouer avec la croissance, soit la société entre dans une phase d'évolution technologique, soit elle fait une sérieuse correction pour redonner de la capacité d'achat et de crédit conforme aux réalités.

Sauf qu'ici on est assez loin de la crise américaine, des subprimes et des villes entières désertées avec des maisons en vente à 1$ !!!

[Petit-Prince]

Si on regarde l'evolution de l'indice du logement, la période de montée connait toujours une période de baisse d'une même durée. Et des pays plus avancés dans la crise confirment encore cette réalité. Alors quand les prix montent de 100% à 150% en 10 ans, est-il inconcevable d'envisager une correction de seulement 20% ?

Ton "raisonnement" (en admettant que cela en soit un, mais mettons) ne tient pas la route... Puisque cela voudrait dire que, mettons 200,000$ pour un 4 1/2, soit hors de portée des familles québécoises et que cela soit bien trop cher. Or, ce que tu "oublies" (volontairement) de dire, c'est que la correction dont tu parles, ce n'est pas les 20% très théoriques de dévaluation, mais plutôt les 100% d'augmentation qu'il y a eu en 10 ans (qui sont, eux, une réalité)... et encore, nous savons tous ici (en tous cas, ceux qui connaissent vraiment l'état du marché du Québec), qu'il y a encore une bonne marge de progression !

Bref, depuis les années 90, on nous avait prévenu que les hypers bas prix du Québec n'allaient pas durer et qu'il fallait s'attendre à une correction, une vraie... Cette correction a eu, en partie, lieue. Elle a été ralentie par l'actuelle crise, mais je ne pense pas que nous soyons encore arrivé à des prix réalistes... ils le sont juste un peu plus qu'il y a 10 ans... c'est tout !

Alors comment veux-tu faire une "correction" dans le sens d'une baisse, alors que la véritable correction devrait aller dans l'autre sens ???? ... On est en train de vivre une PAUSE dans la remonté des prix... Cette pause va s'achever à un moment donné pour laisser repartir les prix à la hausse.

Ensuite ? ... Ben ensuite, ce qui risque de se produire, c'est un plafonnement des prix. Des montées et des descentes de temps en temps, en fonction du marché, de l'économie...

Le jour où l'on dira : "Tel prix, c'est vraiment trop cher pour un 4 1/2", ben ce jour-là, ton histoire de courbe de Frigide pourra, peut-être avoir un peu plus de sens. Mais en attendant, ça reste du domaine du farfelu.

... En tout cas, c'est bien sympa de la part de ta mère de te laisser utiliser l'ordinateur. On rigole bien !

Modifié 26 juillet 2009 par Petit-Prince

[jb1664]

Sauf qu'ici on est assez loin de la crise américaine, des subprimes et des villes entières désertées avec des maisons en vente à 1$ !!!

Ce dont tu parles se produit dans certains quartiers de Détroit, la capitale de l'automobile. L'Europe est aussi loin de la crise américaine, et pourtant elle est touchée. Tous les pays sont concernés par la crise. Il est maintenant difficile de douter que la crise ne concerne que les Etats-Unis.

Ton "raisonnement" (en admettant que cela en soit un, mais mettons) ne tient pas la route... Puisque cela voudrait dire que, mettons 200,000$ pour un 4 1/2, soit hors de portée des familles québécoises et que cela soit bien trop cher. Or, ce que tu "oublies" (volontairement) de dire, c'est que la correction dont tu parles, ce n'est pas les 20% très théoriques de dévaluation, mais plutôt les 100% d'augmentation qu'il y a eu en 10 ans (qui sont, eux, une réalité)... et encore, nous savons tous ici (en tous cas, ceux qui connaissent vraiment l'état du marché du Québec), qu'il y a encore une bonne marge de progression !

Sur quoi te bases tu pour déterminer le juste prix ? Le prix de l'immoblier est lié à l'équilibre entre l'offre et la demande. Les marchés sous-évalués par bonté de coeur des vendeurs, ça n'existe pas. Avec la course aux crédits et les plus-values attenduent, la tendance étaient à l'avantage du vendeur. Avec les plus-values moins certaines, le chômage en augmentation et les taux qui ne baisseront plus, le marché se dirige à l'avantage de l'acheteur. Tu disais aussi que la demande était encore très forte mais les chiffres disent que la demande a chuté.

Bref, depuis les années 90, on nous avait prévenu que les hypers bas prix du Québec n'allaient pas durer et qu'il fallait s'attendre à une correction, une vraie... Cette correction a eu, en partie, lieue. Elle a été ralentie par l'actuelle crise, mais je ne pense pas que nous soyons encore arrivé à des prix réalistes... ils le sont juste un peu plus qu'il y a 10 ans... c'est tout !

Alors comment veux-tu faire une "correction" dans le sens d'une baisse, alors que la véritable correction devrait aller dans l'autre sens ???? ... On est en train de vivre une PAUSE dans la remonté des prix... Cette pause va s'achever à un moment donné pour laisser repartir les prix à la hausse.

Une correction de 100% ou plus, c'est une sacré correction Elle aurait coïncidé exactement avec la bulle spéculative des autre pays ? Avec une pause au même moment où les autres pays voient leur marché se retourner ? Et pendant que tous les autres pays voient leurs prix chuter, le Québec va prendre une tendance inverse ? Ça s'appelle prendre des vessies pour des lanternes

En France, les incrédules disaient la même chose : ce serait un atterrissage en douceur avant une remontée. Bah oui, Paris était une des capitales les moins chéres par rapport à Londres ou ailleurs. Il y avait du potentiel et la demande est forte. La crise ne passerait pas l'Atlantique. Etc. On n'était pas plus différent que les autres pays pour éviter la crise économique et financiére, on ne le sera pas plus pour la crise immobiliére.

[Invité]

On ne dit pas qu'elle ne concerne que les Etats-Unis mais que là-bas, c'est quand même largement plus dramatique en termes de ventes de maisons !!!!!!!!!! Ici aussi y'a plein de panneaux A VENDRE partout mais au bout de 3 mois, c'est vendu ! Et à des prix qui ne cessent de monter, quoi qu'on en dise ! C'est quand même signe que c'est pas dramatique si la confiance des acheteurs est là et si les gens peuvent acheter !

Rien que dans mon petit bout de rue, depuis janvier, il y a eu 6 apparts à vendre (sur une vingtaine) ! 3 qui sont déjà vendus (dont le mien ) et deux en passe de l'être... Garanti que c'est vendu avant septembre !

L'Europe est touchée, oui ! Mais tu peux pas comparer l'immobilier en Europe et celui de Montréal ! Déjà que Montréal est comparable à à peu près rien en Amérique du Nord...

[jb1664]

On ne dit pas qu'elle ne concerne que les Etats-Unis mais que là-bas, c'est quand même largement plus dramatique en termes de ventes de maisons !!!!!!!!!! Ici aussi y'a plein de panneaux A VENDRE partout mais au bout de 3 mois, c'est vendu ! Et à des prix qui ne cessent de monter, quoi qu'on en dise ! C'est quand même signe que c'est pas dramatique si la confiance des acheteurs est là et si les gens peuvent acheter !

Rien que dans mon petit bout de rue, depuis janvier, il y a eu 6 apparts à vendre (sur une vingtaine) ! 3 qui sont déjà vendus (dont le mien ) et deux en passe de l'être... Garanti que c'est vendu avant septembre !

L'Europe est touchée, oui ! Mais tu peux pas comparer l'immobilier en Europe et celui de Montréal ! Déjà que Montréal est comparable à à peu près rien en Amérique du Nord...

Les mécanismes économiques sont les mêmes partout d'où la pertinence de comparer avec ce qu'il se passe ailleurs. Le Québec ne fait pas exception. La courbe de l'indice du logement est identique dans tous les pays, même si elle est parfois un peu décalée dans le temps. L'immobilier est un marché en équilibre entre l'offre et la demande. Ça ne signifie par que rien se vend en période de crise ou que les prix vont tomber à 1$. La derniére baisse de taux a eu lieu en avril, et de ce fait on a encore eu un bon 2éme trimestre. Maintenant, la banque centrale ne peut plus rien faire pour lutter. Tu as revendu pile-poil à temps.

[Petit-Prince]

Ce dont tu parles se produit dans certains quartiers de Détroit, la capitale de l'automobile. L'Europe est aussi loin de la crise américaine, et pourtant elle est touchée. Tous les pays sont concernés par la crise. Il est maintenant difficile de douter que la crise ne concerne que les Etats-Unis.

Tu réponds toi-même à l'argument, sans t'en rendre compte ! Détroit, justement à cause de la déroute de GM, a connu une profonde dépression... mais il est où le lien avec Montréal ??? À la rigueur, l'on pourrait faire un parallèle avec l'Ontario, à la rigueur, qui vit pour beaucoup de l'industrie automobile, mais le Québec ???

Tu vois que la comparaison est vraiment boiteuse. Mettre en parallèle Montréal et Détroit, c'est vraiment prendre des vessies pour des lanternes !

Sur quoi te bases tu pour déterminer le juste prix ? Le prix de l'immoblier est lié à l'équilibre entre l'offre et la demande. Les marchés sous-évalués par bonté de coeur des vendeurs, ça n'existe pas. Avec la course aux crédits et les plus-values attenduent, la tendance étaient à l'avantage du vendeur. Avec les plus-values moins certaines, le chômage en augmentation et les taux qui ne baisseront plus, le marché se dirige à l'avantage de l'acheteur. Tu disais aussi que la demande était encore très forte mais les chiffres disent que la demande a chuté.

Suffit juste d'observer et de deux sous de bon-sens. Est-ce que les familles québécoises ont du mal à acheter une propriété ? Est-ce que le marché de l'immobilier est devenu inaccessible au Québec ?

Non, pas vraiment. La proportion de propriétaire est globalement restée inchangée depuis les années 90... Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que le marché est resté très attractif pour les acheteurs, même avec une augmentation de 100% en quelques dix ans. C'est pas comme si tu ne trouvais rien en bas de 400,000$ ! ... Une connaissance vient de trouver un 4 1/2 sur le Plâââteau, pour 180,000$ ! C'est vrai, c'est rare... mais on trouve assez bien du 200,000 ou du 220,000$ pour ce genre de choses.

Si t'étais pas tant aveuglé par ta mauvaise-foi, tu verrais bien que 200,000$, c'est vraiment pas la mer à boire ! Et pour cette somme, tu as une belle petite maison familiale en banlieue, à 20 minutes de Montréal... À deux salaires, avec un ou deux flots, tu ne vas pas me dire que c'est exagéré ? ... C'est du simple bon sens ! Prend deux salaires moyens, genre du 80 ou 90,000$ à deux, c'est largement accessible ! Même un abruti pourrait s'en rendre compte.

Une correction de 100% ou plus, c'est une sacré correction Elle aurait coïncidé exactement avec la bulle spéculative des autre pays ? Avec une pause au même moment où les autres pays voient leur marché se retourner ? Et pendant que tous les autres pays voient leurs prix chuter, le Québec va prendre une tendance inverse ? Ça s'appelle prendre des vessies pour des lanternes

En France, les incrédules disaient la même chose : ce serait un atterrissage en douceur avant une remontée. Bah oui, Paris était une des capitales les moins chéres par rapport à Londres ou ailleurs. Il y avait du potentiel et la demande est forte. La crise ne passerait pas l'Atlantique. Etc. On n'était pas plus différent que les autres pays pour éviter la crise économique et financiére, on ne le sera pas plus pour la crise immobiliére.

Est-ce que cette correction a été influencée en partie par un mouvement plus "global" ? C'est tout à fait possible. L'un n'empêche pas l'autre. Mais encore une fois, quand je vois les prix des condos depuis ses 2 ou 3 dernières années, je me dis que même pour moi avec un seul salaire "dans la moyenne", c'est vraiment pas hors de ma portée !

Juste à Toronto, je n'aurais certainement pas dit la même chose. Comme quoi, comparativement à un salaire dans la moyenne canadienne, les deux marchés sont bien différents ! Mais ça, t'es incapable de t'en rendre compte !

[Invité]

Maintenant, la banque centrale ne peut plus rien faire pour lutter. Tu as revendu pile-poil à temps.

Ah non moi je viens d'acheter à un bon taux et à un prix défiant toute concurrence qui me permettra de faire une plus-value dans 2 ans vu les prix des appartements IDENTIQUES qui se vendent en ce moment même dans ma copro

[jb1664]

Tu réponds toi-même à l'argument, sans t'en rendre compte ! Détroit, justement à cause de la déroute de GM, a connu une profonde dépression... mais il est où le lien avec Montréal ??? À la rigueur, l'on pourrait faire un parallèle avec l'Ontario, à la rigueur, qui vit pour beaucoup de l'industrie automobile, mais le Québec ???

Tu vois que la comparaison est vraiment boiteuse. Mettre en parallèle Montréal et Détroit, c'est vraiment prendre des vessies pour des lanternes !

Sympa pour Marionnette. Elle parlait des maisons à 1$ comme on en voit à Détroit. Je lui ai juste répondu. Ce n'est pas Montréal qui n'est pas comparable à Détroit. C'est Détroit qui n'est comparable à rien du tout. Faudrait que tu commences par lire les échanges avant de répondre

Suffit juste d'observer et de deux sous de bon-sens. Est-ce que les familles québécoises ont du mal à acheter une propriété ? Est-ce que le marché de l'immobilier est devenu inaccessible au Québec ?

Non, pas vraiment. La proportion de propriétaire est globalement restée inchangée depuis les années 90... Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que le marché est resté très attractif pour les acheteurs, même avec une augmentation de 100% en quelques dix ans. C'est pas comme si tu ne trouvais rien en bas de 400,000$ ! ... Une connaissance vient de trouver un 4 1/2 sur le Plâââteau, pour 180,000$ ! C'est vrai, c'est rare... mais on trouve assez bien du 200,000 ou du 220,000$ pour ce genre de choses.

Si t'étais pas tant aveuglé par ta mauvaise-foi, tu verrais bien que 200,000$, c'est vraiment pas la mer à boire ! Et pour cette somme, tu as une belle petite maison familiale en banlieue, à 20 minutes de Montréal... À deux salaires, avec un ou deux flots, tu ne vas pas me dire que c'est exagéré ? ... C'est du simple bon sens ! Prend deux salaires moyens, genre du 80 ou 90,000$ à deux, c'est largement accessible ! Même un abruti pourrait s'en rendre compte.

!

Tu penses que l'immobilier repose sur le bon sens pour estimer son prix ? C'est faux. On ne vend pas de l'immobilier pour ce qu'il vaut ou pour ce que les gens ont la capacité d'acheter, mais pour ce que les gens sont prêts à y mettre. Il s'agit d'un marché qui repose sur l'offre et la demande. Ce qui maintenait la demande ne continuera pas. Réinvente l'économie si tu veux ou traite les gens d'abrutis mais c'est comme ça, point.

Est-ce que cette correction a été influencée en partie par un mouvement plus "global" ? C'est tout à fait possible. L'un n'empêche pas l'autre. Mais encore une fois, quand je vois les prix des condos depuis ses 2 ou 3 dernières années, je me dis que même pour moi avec un seul salaire "dans la moyenne", c'est vraiment pas hors de ma portée !

Juste à Toronto, je n'aurais certainement pas dit la même chose. Comme quoi, comparativement à un salaire dans la moyenne canadienne, les deux marchés sont bien différents ! Mais ça, t'es incapable de t'en rendre compte !

Il n'y a pas besoin d'aller jusqu'à Toronto pour voir des différences de prix, juste d'un quartier sur l'autre. Dire que l'équilibre offre/demande est différent à Québec ou Toronto, c'est enfoncer une porte ouverte. Par contre, les mécanismes restent les mêmes.

[Redflag]

On a du mal à voir le vrai de l'imaginaire dans ce que tu dis. On voit du premier coup d'oeil que tes chiffres sont gonflés à bloc, tes revenus locatifs ne sont pas encore réalités, ta maison en France ne semble plus d'actualité et ta Mustang n'a jamais existé. Maintenant tu nous dis que tu vas revendre ton plex. Encore un virage à 180 degrés dans ce que tu dis. Force est de constater que tu fais beaucoup d'arrangement avec la réalité. D'un côté on a un personnage très avisé et exceptionnellement performant dans ses placements immobiliers, et d'un autre un personnage qui a fait des placements financiers trés mauvais avec des erreurs basiques. Où est le vrai dans le personnage que tu joues ? On ne saura jamais.

Tu en sais plus sur moi que moi-même ?

J'ai du mal lire la déclaration d'impôt faite par mon comptable qui affiche 19800$ de revenus locatifs pour 2008...

Ma maison en France n'est pas encore construite, je te rappelle que je vais en Suisse d'abord.

T'ai-je parlé de mon autre maison qui est en location avec option d'achat ? Elle se loue 24000$ par an. Tu vas certainement trouver cela imaginaire, mais je pourrais facilement encore une fois prouver ce que je j'avance.

Quant à toi, où sont donc les fameux placements super rentables ?

Bon c'est pas tout ça, j'ai des boîtes à faire moé... Et à bichonner le V8 avant son enfermement dans sa boîte métallique. 16 bougies sur un moteur, ça mérite une attention particulière, hein, tu m'en voudras pas...

Redflag

Modifié 27 juillet 2009 par Redflag

[Petit-Prince]

Tu penses que l'immobilier repose sur le bon sens pour estimer son prix ? C'est faux. On ne vend pas de l'immobilier pour ce qu'il vaut ou pour ce que les gens ont la capacité d'acheter, mais pour ce que les gens sont prêts à y mettre. Il s'agit d'un marché qui repose sur l'offre et la demande. Ce qui maintenait la demande ne continuera pas. Réinvente l'économie si tu veux ou traite les gens d'abrutis mais c'est comme ça, point.

Celle-là est vraiment très bonne ! C'est se que l'on t'explique depuis le début du fil, mais que tu ne comprends toujours pas... La demande, après un léger fléchissement tout à fait normal en début d'année, est repartie à la hausse. Normal ! Les prix sont ATTRACTIFS !

Comment dire ? C'est de l'économie 101 mec ! Si t'as envie d'un produit et qu'en plus, le prix est attractif, tu l'achètes ! Même si l'investissement immobilier est un investissement important, auquel on doit réfléchir, pouvoir s'offrir quelque chose de très correct pour 200,000$, même 300,000$... pour deux revenus moyens, c'est largemmmmmmmmment accessible !

La preuve ? La demande était là, AVANT même la baisse des taux... La demande revient à la hausse depuis ce printemps, ajoutant aux prix attractifs, les bas taux !

L'offre est bien là et la demande également ! ... Tu l'as dit toi-même : c'est comme ça que ça marche !

Ce qui est marrant, c'est que tu prétendais il y a quelques jours, que même avec de la demande, ça "éclaterait" ! ... Pour le moment, celui qui "réinvente" l'économie, c'est bien toi !

[jb1664]

Tu en sais plus sur moi que moi-même ?

J'ai du mal lire la déclaration d'impôt faite par mon comptable qui affiche 19800$ de revenus locatifs pour 2008...

Ma maison en France n'est pas encore construite, je te rappelle que je vais en Suisse d'abord.

T'ai-je parlé de mon autre maison qui est en location avec option d'achat ? Elle me rapporte 24000$ par an. Tu vas certainement trouver cela imaginaire, mais je pourrais facilement encore une fois prouver ce que je j'avance.

Quant à toi, où sont donc les fameux placements super rentables ?

Bon c'est pas tout ça, j'ai des boîtes à faire moé... Et à bichonner le V8 avant son enfermement dans sa boîte métallique. 16 bougies sur un moteur, ça mérite une attention particulière, hein, tu m'en voudras pas...

Redflag

Ce soir tu as une maison en construction en France ? Et que vas-tu faire du yacht qui se paie tout seul ?

Celle-là est vraiment très bonne ! C'est se que l'on t'explique depuis le début du fil, mais que tu ne comprends toujours pas... La demande, après un léger fléchissement tout à fait normal en début d'année, est repartie à la hausse. Normal ! Les prix sont ATTRACTIFS !

Comment dire ? C'est de l'économie 101 mec ! Si t'as envie d'un produit et qu'en plus, le prix est attractif, tu l'achètes ! Même si l'investissement immobilier est un investissement important, auquel on doit réfléchir, pouvoir s'offrir quelque chose de très correct pour 200,000$, même 300,000$... pour deux revenus moyens, c'est largemmmmmmmmment accessible !

La preuve ? La demande était là, AVANT même la baisse des taux... La demande revient à la hausse depuis ce printemps, ajoutant aux prix attractifs, les bas taux !

L'offre est bien là et la demande également ! ... Tu l'as dit toi-même : c'est comme ça que ça marche !

Ce qui est marrant, c'est que tu prétendais il y a quelques jours, que même avec de la demande, ça "éclaterait" ! ... Pour le moment, celui qui "réinvente" l'économie, c'est bien toi !

Tu n'as toujours pas compris. C'est une négociation entre vendeurs et acheteurs. Personne ne fait d'estimation avec le bon sens sur le juste prix. Un prix est attractif si il est en dessous du marché. Mais dans ce cas, on fait baisser le marché. La baisse des taux donnait avantage au vendeur qui augmentait ses prix face à des acheteurs avec une capacité d'achat en hausse.

Maintenant les taux ne baisseront plus pour le vendeur, et les acheteurs sont confrontés à d'autres difficultés comme le chômage en forte hausse, l'inquiétude du marché immobilier, ou la capacité d'achat qui a atteint un minima historique. Le printemps a était bon seulement par l'effet de la baisse des taux en début d'année (baisse en janvier, mars et avril). Je doute qu'en septembre la banque centrale annonce une baisse à 0 ou en dessous pour continuer à soutenir l'économie

Je ne suis pas sûr que tu arriveras un jour à comprendre ces notions d'économie

[peanut]

Mon plex se rembourse presque tout seul : c'est mes locataires qui payent tout ça... Va falloir que je le redise combien de fois ? Et au taux où j'ai acheté, la part de remboursement du capital est stupéfiante, dès les 1ères années. En plus de ça, mes tinamis de Desjardins me font rembourser bien plus que le vrai taux (variable). Je rembourse un équivalent 4.5%, très au-dessus du vrai taux donc, ce qui fait que mon "abominable hypothèque de 30 ans" se raccourcit chaque jour, et au train où ça va, tout sera payé dans 15-20 ans probablement.

Geez tu flippes vraiment à l'idée d'acheter : tu n'as que le mot risque à la bouche, "les fesses à l'air" et autres... !

euh...je ne veux pas t'écoeurer Redflag, mais j'ai fait mieux que toi!

J'ai pris une hypothèque de 15 ans(c'est Geez qui va m'aimer! ) en 2004 avec un taux variable sur 5 ans renouvelable(2.5% la première année, et taux préférentiel + .5% les 4 autres années) et comme je payais en réalité 6%, je payais autant de capital que d'intérêt à chaque paiement. Ce qui fait qu'à mon renouvellement en 2009, je vais payer le reste en 5 ans finalement(en augmentant le paiement quand même...) Donc, une hypothèque de 15 ans qui en devient une de 10 ans!(je sens que Geez va me demander en mariage! )

peanut

[Petit-Lion]

Ah non moi je viens d'acheter à un bon taux et à un prix défiant toute concurrence qui me permettra de faire une plus-value dans 2 ans vu les prix des appartements IDENTIQUES qui se vendent en ce moment même dans ma copro

Ah justement, je me proposais d'adapter ma grille de calculs à ton cas précis en réponse à ton message n° 255, mais ça me prendrait quelques précisions : détails de l'hypothèque, valeur locative de ton appart, travaux projetés... En attendant, ça donne ça :

M et L ont 90 000 $ au départ. M emprunte 30 000 $ à 3 % sur 5 ans et achète un appart à 120 000 $, L place ses 90 000 $ à 4 % et loue un appart équivalent pour 600 $.

Au bout de 2 ans, le placement de L vaut 97 000 $, mais il a payé 14 000 $ de loyer. Son « placement habitable » vaut donc maintenant 83 000 $.

Au bout de 2 ans, M revend son placement habitable. En frais de possession, M a dépensé

1000 de notaire

500 d'inspection

2000 de taxes municipales

500 de taxes scolaires

2000 de travaux à l'entrée

5000 de travaux ultérieurs ou supplémentaires

6000 à la revente par un courtier

--------

Total 17 000 dollars. Elle a en outre payé 13 000 $ d'hypothèque, dont 11 500 $ de capital et 1 500 $ d'intérêts. Total des débours 30 000 $. À la revente, elle doit rembourser 18 500 $ à la banque. Donc pour se retrouver avec autant d'argent que L, M doit revendre au moins 18 500 + 30 000 + 83 000 = 131 500 $, ce qui suppose une valorisation moyenne de 4,5 % par an sur 2 ans.

Au bout de 4 ans, le placement de L vaut 105 000 $, mais il a payé 29 000 $ de loyer. Son « placement habitable » vaut donc maintenant 76 000 $.

Au bout de 4 ans, M revend son placement habitable. En frais de possession, M a dépensé

1000 de notaire

500 d'inspection

4000 de taxes municipales

1000 de taxes scolaires

2000 de travaux à l'entrée

5000 de travaux ultérieurs ou supplémentaires

6000 à la revente par un courtier

--------

Total 19 500 dollars. Elle a en outre payé 26 000 $ d'hypothèque, dont 24 000 $ de capital et 2000 $ d'intérêts. Total des débours 45 500 $. À la revente, elle doit rembourser 6000 $ à la banque. Donc pour se retrouver avec autant d'argent que L, M doit revendre au moins 6000 + 45 500 + 76 000 = 127 500 $, ce qui suppose une valorisation moyenne de 1,53 % par an sur 4 ans.

On voit qu'il vaut mieux amortir les coûts fixes sur une période pas trop courte avant de revendre. M fera une bonne affaire en revendant au bout de 2 ans seulement si la plus-value est importante (ce qui semble être le cas). Si M attend 4 ans, elle n'a pas de soucis à se faire quant à la plus-value

[Invité]

Merci Petit-Lion

Juste pour info sans rentrer dans les détails on sait déjà que les apparts identiques de la résidence se vendent 20 000 de + que ce qu'on a acheté (et encore, par rapports aux autres dont celui vendu la semaine passé, on a un garage), d'où notre espoir de plus-value pas trop pire dans 2-3 ans

[geez]

je sens que Geez va me demander en mariage!

Effectivement, je crois que c'est la meilleure solution à ma peur panique d'investir !!

Et puis, comme ça, je pourrai enfin sortir de mon 1 1/2 en demi sous-sol qui me coûte pas loin de 1000$ par mois, ni chauffé, ni éclairé... Du coup, ça me changera de mes 6 mois d'hiver passés dans le noir et des 6 autres à voir défiler les gougounes des piétons depuis la lucarne de mon salon/chambre/cuisine ou de ma salle de bain.

Par contre, je tiens à participer au remboursement de ton hypothèque en te donnant les 500$ d'apport que je me suis constitué, suite à la vente d'un de mes reins ! Ca me permettra de me sentir chez moi et puis, les Québécoises étant réputées castratrices, je ne voudrais pas, en plus, me sentir trop dépendant financièrement !

En tout cas, ça va me faire un choc émotionnel de quitter cet appart où j'ai financé moi-même toutes les réparations, afin d'aider le proprio à boucler ses fins de mois (ben oui, le pauvre, il n'a pas que moi comme locataire à s'occuper)...

On se voit quand ?

[Invité]

Et puis, comme ça, je pourrai enfin sortir de mon 1 1/2 en demi sous-sol qui me coûte pas loin de 1000$ par mois, ni chauffé, ni éclairé...

J'espère que c'est une blague

[lilinemo]

Et puis, comme ça, je pourrai enfin sortir de mon 1 1/2 en demi sous-sol qui me coûte pas loin de 1000$ par mois, ni chauffé, ni éclairé...

J'espère que c'est une blague

J'espère ...

[Petit-Lion]

Et puis, comme ça, je pourrai enfin sortir de mon 1 1/2 en demi sous-sol qui me coûte pas loin de 1000$ par mois, ni chauffé, ni éclairé...

J'espère que c'est une blague

J'espère ...

On sait jamais, avec les immigrants parisiens...