Habitués juetben Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 (modifié) Geez, merci pour l'effort, tes données sont simples et réalistes.Mais sauf erreur (j'ai eu une grosse journée), L a payé 38 400 $ de loyer en 4 ans, et je ne le vois pas dans ton bilan...Oui Petit-Lion, de la même façon que A a payé la même somme pour son remboursement et que j'ai estimé que la moitié partait en intérêts et l'autre en remboursement de capital (d'ailleurs mon calcul par rapport à la réalité me semble même plus favorable à A qu'à L). J'ai donc déduit ces 50% du remboursement de son capital restant dû à la revente, si tu regardes bien (il est d'ailleurs dit clairement que chacun paie 800 par mois)...J'espère que cette explication aidera aussi Guinness, qui ne confond pas les fraises et les hamsters, mais est peut-être mêlé pour avoir lu un peu trop vite... la moitié en interet... qu'il se depeche au plus vite de changer de conseiller financier ou meme de banquier parce qu'il se fait avoir et pas un peu!!!ah oui tu as aussi oublier de retirer l'impot payer sur les interet de ton epargne!!!tu me donneras aussi l'adresse d'un placement financier a 4% pour placer juste 50 000 en ce moment car ca m'interesse pas mal!!! Modifié 25 juillet 2009 par juetben Citer
Habitués geez Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 (modifié) la moitié en interet... qu'il se depeche au plus vite de changer de conseiller financier ou meme de banquier parce qu'il se fait avoir et pas un peu!!!ah oui tu as aussi oublier de retirer l'impot payer sur les interet de ton epargne!!!tu me donneras aussi l'adresse d'un placement financier a 4% pour placer juste 50 000 en ce moment car ca m'interesse pas mal!!!Quand tu regardes un échéancier, il me semble que tu paies plus d'intérêts sur les premières mensualités que ce que tu rembourses de capital (que tu prennes un taux proportionnel ou actuariel). A moins que je ne me trompe...Pour l'idée du placement, tu peux relire les derniers échanges pour te faire une idée.Mais, pour résumer, tu peux avoir une partie de ton épargne placée sur une AV type monétaire (donc plutôt sûr) qui te donnera un rendement d'environ 3.5 à 4%. Tu peux ensuite bonifier tes gains en effectuant des opérations ponctuelles et avisées en bourse. Mais ça demande un peu de travail et d'attention (un peu comme un propriétaire qui cherche à être réactif sur le meilleur taux ).C'est sûr que si tu épargnes sur un CELI ou un produit de base d'ici, tu vas pas aller bien loin Modifié 25 juillet 2009 par geez Citer
Habitués Petit-Lion Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 (modifié) Geez, comme j'aime bien tes données, mais que je trouve ta méthode de calcul déroutante, voyons si je m'y retrouve avec une présentation recettes/dépenses plus conventionnelle.A et L ont 50 000 $ au départ. A emprunte 150 000 $ et achète, L place ses 50 000 $ à 4 % et loue.Au bout de 4 ans, L a 59 000 $, mais il a payé 38 000 $ de loyer. Son « placement habitable » vaut donc maintenant 21 000 $.Au bout de 4 ans, A revend son placement habitable. En frais de possession, A a dépensé 1500 de notaire500 d'inspection8000 de taxes municipales en 4 ans2000 de taxes scolaires en 4 ans5000 de travaux à l'entrée 5000 de travaux ultérieurs ou supplémentaire 10000 à la revente par un courtier--------Total 32 000 dollars. Il a en outre payé 38 000 $ d'hypothèque, dont 19 000 $ de capital et 19 000 $ d'intérêts. Total des débours 70 000 $. À la revente, il doit rembourser 131 000 $ à la banque. Donc pour se retrouver avec autant d'argent que L, A doit revendre au moins 131 000 + 70 000 + 21 000 = 222 000 $, ce qui suppose une valorisation moyenne de 2,64 % par an sur 4 ans.À mon avis, tu as fait une erreur en grossissant le rendement du placement de L du montant des impôts fonciers que L n'a pas à payer. Il faudrait en dispenser A aussi pour équilibrer les comptes Mes remarques, maintenant : - Pour 800 dollars, on loue un 3 1/2 sur le Plateau ou un 4 1/2 à Verdun ou Rosemont, dans l'ancien. Pour 200 000 dollars, on achète facilement du neuf de même grandeur dans le même quartier, ou de l'ancien plus grand ou une maison en banlieue (et sans TPS/TVQ). Avantage A.- Même un locataire peut vouloir aménager son appart à son goût, donc le 5000 $ pourrait se justifier pour lui aussi. Avantage A.- Un condo neuf n'a, en principe, pas besoin de travaux. Avantage A.- T'as pas compté la taxe de Bienvenue (1750 $). Avantage L.- T'as pas compté les frais de condo (peut-être que tu pensais plutôt à une maison). Avantage L.- Un condo neuf est sensiblement moins coûteux qu'un vieil appart à chauffer et à climatiser. Avantage A.- Un condo neuf dispose d'un stationnement souterrain (qu'on peut louer si on n'en a pas besoin). Avantage A.- L'agent immobilier n'est pas obligatoire. Avantage A- A est chez lui, dans du neuf. Avantage psychologique pour A.Maintenant, comme je trouve ça passionnant, j'ai refait l'exercice en supposant que A et L ne disposaient que de 10 000 $, soit 5 % de mise de fonds éventuelle.A et L ont 10 000 $ au départ. A emprunte 195 000 $ (dont 5000 $ d'assurance hypothécaire) à 3,5 % sur 35 ans et achète un condo de 200 000 $ pour 800 $ par mois, L place ses 10 000 $ à 3 % (avec 10 000 piasses, faut pas rêver) et loue un appart pour 800 $ par mois.Au bout de 4 ans, L a 11 255 $, mais il a payé 38 400 $ de loyer. Il est donc de 27 145 $ dans le trou.Au bout de 4 ans, A revend son placement habitable. En frais de possession, A a dépensé 1500 de notaire500 d'inspection8000 de taxes municipales en 4 ans2000 de taxes scolaires en 4 ans5000 de travaux à l'entrée 5000 de travaux ultérieurs ou supplémentaire 10000 à la revente par un courtier--------Total 32 000 dollars. Il a en outre payé 38 000 $ d'hypothèque, dont 12 000 $ de capital et 26 000 $ d'intérêts. Total des débours 70 000 $. À la revente, il doit rembourser 183 000 $ à la banque. Donc pour se retrouver avec autant d'argent que L, A doit revendre au moins 183 000 + 70 000 - 27 145 = 225 855 $, ce qui suppose une valorisation moyenne de 3,08 % par an sur 4 ans. Dans les deux cas, il faut compter au moins sur une valorisation normale d'un marché immobilier calme et équilibré. Donc pour du moyen terme en tout cas, il est permis d'hésiter...Quant à la bombe Friggit, elle explose quand la valeur des logements devient excessive par rapport au pouvoir d'achat des ménages. Ça arrivera peut-être dans les métropoles devenues hors de prix (Toronto, Vancouver), mais pas à Montréal ni au Québec en général, où les prix semblent justement rejoindre un niveau d'équilibre après des décennies de sous-évaluation.La semaine prochaine, nous ferons l'exercice pour un immeuble à revenus, genre triplex, et là on peut s'attendre à une conclusion nettement plus tranchée Modifié 25 juillet 2009 par Petit-Lion Citer
Habitués geez Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 Geez, comme j'aime bien tes données, mais que je trouve ta méthode de calcul déroutante, voyons si je m'y retrouve avec une présentation recettes/dépenses plus conventionnelle.A et L ont 50 000 $ au départ. A emprunte 150 000 $ et achète, L place ses 50 000 $ à 4 % et loue.Au bout de 4 ans, L a 59 000 $, mais il a payé 38 000 $ de loyer. Son « placement habitable » vaut donc maintenant 21 000 $.Ca peut, mais je ne penserais pas que L soit venu ici pour se pogner le cul et vivre sur son épargne Tout comme A, qui ne va pas voir sa banque lui prêter gentiment en attendant qu'il revende avec plus-value.Je pense que tu as juste oublié que les deux étaient censés travailler pendant les 4 années En travaillant, L ne rogne pas son épargne, tout comme A n'imprime pas les billets pour rembourser son crédit Et si j'ai ajouté les taxes payées par A à l'épargne de L, c'est parce que l'hypothèse de départ était qu'ils partent sur un pied d'égalité, tant au niveau du capital, que du revenu et du train de vie. Citer
Habitués geez Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 (modifié) Maintenant, comme je trouve ça passionnant, j'ai refait l'exercice en supposant que A et L ne disposaient que de 10 000 $, soit 5 % de mise de fonds éventuelle.A et L ont 10 000 $ au départ. A emprunte 195 000 $ (dont 5000 $ d'assurance hypothécaire) à 3,5 % sur 35 ans et achète un condo de 200 000 $ pour 800 $ par mois, L place ses 10 000 $ à 3 % (avec 10 000 piasses, faut pas rêver) et loue un appart pour 800 $ par mois.Au bout de 4 ans, L a 11 255 $, mais il a payé 38 400 $ de loyer. Il est donc de 27 145 $ dans le trou.Au bout de 4 ans, A revend son placement habitable. En frais de possession, A a dépensé 1500 de notaire500 d'inspection8000 de taxes municipales en 4 ans2000 de taxes scolaires en 4 ans5000 de travaux à l'entrée 5000 de travaux ultérieurs ou supplémentaire 10000 à la revente par un courtier--------Total 32 000 dollars. Il a en outre payé 38 000 $ d'hypothèque, dont 12 000 $ de capital et 26 000 $ d'intérêts. Total des débours 70 000 $. À la revente, il doit rembourser 183 000 $ à la banque. Donc pour se retrouver avec autant d'argent que L, A doit revendre au moins 183 000 + 70 000 - 27 145 = 225 855 $, ce qui suppose une valorisation moyenne de 3,08 % par an sur 4 ans.Sauf que si on garde le référentiel de départ, à savoir que c'est pour un prêt de 150000 que A obtient 800 de mensualité, il faut que tu augmentes le remboursement mensuel dans le cas où A n'a que 10000 d'apport.Car, dans ce cas, il emprunte 190000 et non plus 150000. Ses mensualités passeraient plus aux environs de 1000 suivant notre hypothèse de départ, quand L aurait toujours son loyer de 800. Modifié 25 juillet 2009 par geez Citer
Habitués Redflag Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 (modifié) La semaine prochaine, nous ferons l'exercice pour un immeuble à revenus, genre triplex, et là on peut s'attendre à une conclusion nettement plus tranchée Petit-Lion Vous voulez un exemple ? Juste quelques chiffres : achat d'un triplex à 262000 $ en 2007. Mise de fond : 26000$, soit 10%. SCHL dans le portrait bien sûr. Taux : 1.7% amortissement 30 ans. Mensualité : 1499$ (je rembourse à un taux de 4.5%); taxes : 159$; assurance : 80$. Je rembourse plus de 1000$ de capital chaque mois grâce au bas taux et au fait que je rembourse à 4.5%. Total des coûts : 1738$. Maintenant les loyers... Appart principal (petit 5 1/2): 950$ (un bijou, comme neuf). Appart no.2 : 475$, appart no.3 : 228$. Les apparts 2 et 3 sont identiques. Oui, vous avez bien lu, maintenant Capitaine Caverne doit vraiment comprendre ce qui son Friggit montre, c'est-à-dire simplement une ré-évaluation des prix (et des loyers) de l'immobilier. Revenus : 1422 $ avant rénovation du no.3.Après rénovation du no. 3 : je le louerais entre 550 et 700$, selon meublé ou non. Total des revenus : au moins 1972$. 1 - Ça se paye tout seul. 2 - Si je le garde, le 26000$ initial se transformera dans moins de 20 ans (remboursement accéléré) en une petite retraite sympa. 3 - Revente d'ici 1 an : les comparatifs se vendent 350000$+ et sont en moins bon état. Rénovation de moins de 10000$ en 2 ans. Plus value-estimée... je vous laisse le soin de faire le calcul... Redflag Modifié 25 juillet 2009 par Redflag Citer
Habitués geez Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 (modifié) T'es drôle ! Y a deux pages, tu dis : "on parle pas d'investisseur" et là, paf ! Au moment où ça t'arrange, c'est toi qui nous le sers ! Ca fait un peu deux poids, deux mesures, tu trouves pas ?Après, sur ce profil je ne doute pas que tu y gagnes mais, pour reprendre une question que tu avais posée : ça représente quel pourcentage d'acheteur ton profil ?Autres questions :- Ton taux est de 1.7 depuis 2007 ? Parce que sinon, il faut moyenner tout ça.- Il est fixe sur combien de temps ou révisable à quelle échéance (parce que je ne penserais pas qu'on te laisse à 1.7 sur 30 ans) ?- D'après tes chiffres, il faut que ce soit toi qui paies les taxes municipales et scolaires pour le moment. Après rénovations, ça va te faire une opération blanche sur ce point.- A combien estimes-tu les travaux et l'entretien sur ta durée en tant que propriétaire (chaudière, toiture, façades, planchers, déneigement, ...) ? Modifié 25 juillet 2009 par geez Citer
Habitués juetben Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 la moitié en interet... qu'il se depeche au plus vite de changer de conseiller financier ou meme de banquier parce qu'il se fait avoir et pas un peu!!!ah oui tu as aussi oublier de retirer l'impot payer sur les interet de ton epargne!!!tu me donneras aussi l'adresse d'un placement financier a 4% pour placer juste 50 000 en ce moment car ca m'interesse pas mal!!!Quand tu regardes un échéancier, il me semble que tu paies plus d'intérêts sur les premières mensualités que ce que tu rembourses de capital (que tu prennes un taux proportionnel ou actuariel). A moins que je ne me trompe...Pour l'idée du placement, tu peux relire les derniers échanges pour te faire une idée.Mais, pour résumer, tu peux avoir une partie de ton épargne placée sur une AV type monétaire (donc plutôt sûr) qui te donnera un rendement d'environ 3.5 à 4%. Tu peux ensuite bonifier tes gains en effectuant des opérations ponctuelles et avisées en bourse. Mais ça demande un peu de travail et d'attention (un peu comme un propriétaire qui cherche à être réactif sur le meilleur taux ).C'est sûr que si tu épargnes sur un CELI ou un produit de base d'ici, tu vas pas aller bien loin oui mais le taux d'imposition de ton epargne est de combien??? tu parles de l'argent que tu gagnes mais tu en donnes combien aux impots sur cette partie??ensuite tu attends le bon moment pour acheter... ton epargne sous cette forme sera t'elle disponible pour mettre une mise de fonds quand le bon moment va apparaitre!!! si tu vends ds actions et autres fonds monetaires pour te debloquer l'argent, combien vas tu devoir payer en transactions et autres frais divers et penalités!!! donne nous des exemples concret et pas juste des phrases du type investis la dedans ca va te donner 4 %...ensuite tu payes la moitié en interet uniquement sur un taux superieur a 3,17% et cela uniquement les 2 premiers mois de ton hypotheque... et ce taux tu peux avoir beaucoup mieux depuis plus d'un an!!! Citer
jb1664 Posté(e) 25 juillet 2009 Posté(e) 25 juillet 2009 T'es drôle ! Y a deux pages, tu dis : "on parle pas d'investisseur" et là, paf ! Au moment où ça t'arrange, c'est toi qui nous le sers ! Ca fait un peu deux poids, deux mesures, tu trouves pas ?Après, sur ce profil je ne doute pas que tu y gagnes mais, pour reprendre une question que tu avais posée : ça représente quel pourcentage d'acheteur ton profil ?Autres questions :- Ton taux est de 1.7 depuis 2007 ? Parce que sinon, il faut moyenner tout ça.- Il est fixe sur combien de temps ou révisable à quelle échéance (parce que je ne penserais pas qu'on te laisse à 1.7 sur 30 ans) ?- D'après tes chiffres, il faut que ce soit toi qui paies les taxes municipales et scolaires pour le moment. Après rénovations, ça va te faire une opération blanche sur ce point.- A combien estimes-tu les travaux et l'entretien sur ta durée en tant que propriétaire (chaudière, toiture, façades, planchers, déneigement, ...) ?Il y a le risque qu'il ne maîtrise pas, et ce qu'il ne nous dit pas (faut rester cohérent dans tout ce qu'on dit sur un forum ). Pour l'instant, je vois un placement dans lequel il perd de l'argent. Par contre, mes placements sont eux du sonnant et trébuchant, et pas dans 20 ans.Ça ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter, je serais mal placé pour conseiller ça, mais c'est au cas par cas qu'il faut faire son analyse pour savoir quoi acheter, quand, où et combien. Les exemples théoriques, on peut leur faire dire tout ce qu'on veut. Beaucoup ont réagi à l'optimisme déraisonné de la Banque Centrale. 2 bons trimestres du PIB et on peut relancer la machine à crédit ? L'argent facile sans risque, la croissance infinie, vivre sur de plus en plus de crédits... lol. Endettez vous au taquer qu'ils disent, ça se paie tout seul Citer
Habitués Petit-Lion Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 (modifié) A et L ont 10 000 $ au départ. A emprunte 195 000 $ (dont 5000 $ d'assurance hypothécaire) à 3,5 % sur 35 ans et achète un condo de 200 000 $ pour 800 $ par mois.Sauf que si on garde le référentiel de départ, à savoir que c'est pour un prêt de 150000 que A obtient 800 de mensualité, il faut que tu augmentes le remboursement mensuel dans le cas où A n'a que 10000 d'apport.Car, dans ce cas, il emprunte 190000 et non plus 150000. Ses mensualités passeraient plus aux environs de 1000 suivant notre hypothèse de départ, quand L aurait toujours son loyer de 800.Il emprunte 195 000, en comptant l'assurance hypothécaire obligatoire. J'ai augmenté la période d'amortissement à 35 ans pour rester à 800 $ et j'ai ajusté en conséquence les montants capital remboursé et intérêts payés au bout de 4 ans.http://www.calcul-de-pret.com/CanadianCalc...r/CalcAmort.htmEn pratique, un acheteur accepte de payer un montant plus important d'hypothèque que ce qu'il consacrerait à un loyer, dans la limite de sa capacité de remboursement (31 % à 42 % du revenu brut du ménage, suivant le dossier de crédit). Avantage A Modifié 25 juillet 2009 par Petit-Lion Citer
Habitués geez Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 A et L ont 10 000 $ au départ. A emprunte 195 000 $ (dont 5000 $ d'assurance hypothécaire) à 3,5 % sur 35 ans et achète un condo de 200 000 $ pour 800 $ par mois.Sauf que si on garde le référentiel de départ, à savoir que c'est pour un prêt de 150000 que A obtient 800 de mensualité, il faut que tu augmentes le remboursement mensuel dans le cas où A n'a que 10000 d'apport.Car, dans ce cas, il emprunte 190000 et non plus 150000. Ses mensualités passeraient plus aux environs de 1000 suivant notre hypothèse de départ, quand L aurait toujours son loyer de 800.Il emprunte 195 000, en comptant l'assurance hypothécaire obligatoire. J'ai augmenté la période d'amortissement à 35 ans pour rester à 800 $ (c'est ce que la plupart des acheteurs feront), et j'ai ajusté en conséquence les montants capital remboursé et intérêts payés au bout de 4 ans.http://www.calcul-de-pret.com/CanadianCalc...r/CalcAmort.htmEffectivement, désolé ! Là, c'est moi qui avais mal lu... 1 partout Citer
Habitués Petit-Lion Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 Il y a le risque qu'il ne maîtrise pas, et ce qu'il ne nous dit pas (faut rester cohérent dans tout ce qu'on dit sur un forum ). Pour l'instant, je vois un placement dans lequel il perd de l'argent. Par contre, mes placements sont eux du sonnant et trébuchant, et pas dans 20 ans.Tu parles bien du triplex de Redflag, là? Et tu vois qu'il perd de l'argent alors qu'il nous prouve qu'il gagne dans tous les cas? Ta clairvoyance est stupéfiante... Je vais prendre le temps de faire le bilan de mon triplex, qui sait, tu vas peut-être m'apprendre que je suis ruiné... Citer
Habitués geez Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 (modifié) oui mais le taux d'imposition de ton epargne est de combien??? tu parles de l'argent que tu gagnes mais tu en donnes combien aux impots sur cette partie??ensuite tu attends le bon moment pour acheter... ton epargne sous cette forme sera t'elle disponible pour mettre une mise de fonds quand le bon moment va apparaitre!!! si tu vends ds actions et autres fonds monetaires pour te debloquer l'argent, combien vas tu devoir payer en transactions et autres frais divers et penalités!!! donne nous des exemples concret et pas juste des phrases du type investis la dedans ca va te donner 4 %...Tu peux avoir cela en moyenne sur 4 ans, avec une base de placements sûrs comme je l'ai dit (AV, PEL ou CAT).Pour certains, je te concède que c'est un peu tard en ce moment, d'où l'intérêt de "prendre date". C'est-à-dire ouvrir le compte à un moment favorable, quitte à le laisser comme ça, ou n'y verser que le minimum exigé. Dans le cas d'un PEL, c'est de l'ordre de 45/mois.En général, tu trimballes toujours un PEL, même au mini (en tout cas, moi j'ai été élevé comme ça). Si tu as été vigilant, tu peux avoir un taux autour de 4.5% (le plafond est à 61000 environ). En tant que non résident, tu n'es pas assujetti aux cotisations sociales (un non résident au sens de l'article 4B du Code Général des impôts est exonéré de prélévements sociaux). Par contre, il faut savoir que laisser un PEL de plus de 12 ans entraîne l'imposition des intérêts depuis 2006. L'avantage de ce placement est que tu es certes bloqué les 4 premières années, mais qu'ensuite tu peux proroger annuellement. Ca rend ton placement relativement réactif quand même si tu planifies ton achat correctement (ben oui, on est quand même parti sur l'hypothèse d'acheter à un moment ).Pour les AV, effectivement tu es bloqué sur au moins 8 ans : donc, autant en ouvrir une rapidement, quitte à la laisser vivoter dans son coin. Un fonds monétaire te rapporte entre 3.5 et 4.5. En ce moment, c'est plutôt dans le bas de la fourchette mais sur 4 ans, on est pas mal autour de 4.Tu peux aussi avoir mixé ton AV, du genre 75 en fonds monétaires, 25 actions. Mais là, ça dépend vraiment du moment où tu as ouvert ton truc (début d'année dernière : pas glop / début de cette année : possiblement intéressant, voire plus).Il te reste aussi le CAT. Le taux offert dépend de la conjoncture du moment (pas terrible en ce moment, mais l'année dernière, certains sur un an se situaient autour de 4.7%). Après, c'est comme pour tout, plus tu as à placer et plus tu as de marge de négociation avec ton banquier. Je ne vais pas me lancer dans les explications de boursicotage mais, sans être expert, il y a moyen de se faire un bon complément, le tout sans prendre des risques incalculés (et en payant honnêtement ce qui doit l'être sur les plus-values). Tu ne gagnes pas des sommes folles comme ce que tu entends aux nouvelles, mais c'est quand même intéressant. Cela doit toutefois rester un complément aux placements sécurisés car, comme l'a justement fait remarquer PP, le gain final reste tout de même théorique (en plus comme en moins et de la même manière que le gain d'une revente immo ).Tout ça fait que si tu mènes ta barque, ce n'est pas exagéré d'estimer un gain moyen annuel aux alentours de 4% sur 4 ans.J'oubliais un truc : le jour où vous planifiez enfin de quitter le cocon douillet que votre proprio vous avait préparé avec amour, pensez à regarder le taux de change (sur un apport conséquent, ça peut aider à gagner des fois pas mal). Mais ça, ça marche aussi pour le gars qui achète dès le début (ça ne joue donc pas sur notre comparatif entre A et L)... edit : correction de fautes d'orthographe Modifié 25 juillet 2009 par geez Citer
jb1664 Posté(e) 25 juillet 2009 Posté(e) 25 juillet 2009 Tu parles bien du triplex de Redflag, là? Et tu vois qu'il perd de l'argent alors qu'il nous prouve qu'il gagne dans tous les cas? Ta clairvoyance est stupéfiante... Je vais prendre le temps de faire le bilan de mon triplex, qui sait, tu vas peut-être m'apprendre que je suis ruiné...Il y a le coût non monétaire, le risque, et dans son cas ce ne sont que des prévisions de gain dans 20 ans. Et encore il y a aussi tout ce qu'il ne nous dit pas. Il croit tellement dans la capacité économique de son pays, qu'il crisse son camps en Suisse Finalement, on s'aperçoit que sur un sujet censé interresser ceux qui projettent d'acheter, il y a surtout des néo-propriétaires nerveux dans une conjoncture économique qui se retourne. Dés qu'une personne a voulu témoigner de sa difficulté d'être propriétaire, les néo-propriétaires ont cherché à la décrédibiliser. Trés révélateur, et on vit exactement la même situation et on lit les mêmes réactions que dans les autres pays Citer
Invité Posté(e) 25 juillet 2009 Posté(e) 25 juillet 2009 Finalement, on s'aperçoit que sur un sujet censé interresser ceux qui projettent d'acheter, il y a surtout des néo-propriétaires nerveux dans une conjoncture économique qui se retourne. Dés qu'une personne a voulu témoigner de sa difficulté d'être propriétaire, les néo-propriétaires ont cherché à la décrédibiliser. Trés révélateur, et on vit exactement la même situation et on lit les mêmes réactions que dans les autres pays Moi ça m'intéresse de savoir en quoi la conjoncture économique va se retourner contre moi, néo-propriétaire d'un appart acheté à un très bas prix cette année avec un tout petit prêt (+ de 75% d'apport) et à un taux d'hypothèque qui me permet de rembourser tous les mois le double de ce que la banque me demande...Merci Citer
Habitués Petit-Lion Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 A et L ont 200 000 $. A achète comptant un condo (j'aime bien l'exemple du condo, parce que c'est le plus risqué et le moins rentable de tous les achats immobiliers) de 200 000 $. L place ses 200 000 $ à 4 % et loue un appart pour 800 $ par mois.Au bout de 4 ans, L a 234 000 $, mais il a payé 38 400 $ de loyer. Il a donc 196 000 $.Au bout de 4 ans, A revend son placement habitable. En frais de possession, A a dépensé1500 de notaire500 d'inspection8000 de taxes municipales en 4 ans2000 de taxes scolaires en 4 ans5000 de travaux à l'entrée5000 de travaux ultérieurs ou supplémentaire10000 à la revente par un courtier--------Total des débours 32 000 $. Pour se retrouver avec autant d'argent que L, A doit revendre au moins 196 000 + 32000 = 228 000 $, ce qui suppose une valorisation moyenne de 3,33 % par an sur 4 ans.On remarque que dans le cas de figure le plus défavorable, une valorisation immobilière inférieure au rendement d'un placement non habitable produit un résultat équivalent sur du moyen terme. Pour la plupart des gens, cela va sans dire, mais cela va mieux en le disant.Il semble qu'il existe des placements bien plus rentables que 4 %, mais malheureusement, on n'en saura rien pour des questions de vie privée... Je sais, c'est chien, mais c'est pas moi qui ai parlé de Madoff en premier, mouarf! Citer
Habitués Petit-Prince Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 Autant je trouve les échanges entre PL, Pigkiller, Red, Geez, très intéressants et, surtout, constructifs. Même si, vous le savez, je ne partage pas l'avis de Geez sur l'éclatement de la bulle immobilière, puisque je reste persuadé qu'il y a encore beaucoup de marge entre les prix actuels à Montréal et surtout au Québec, et la capacité de payer des acheteurs. Autant les propos de jb1664 sont... comment dire... hors de la track !Il commence le fil en disant que tout va mal et que l'on court à la catastrophe. Ensuite il nous dit que non, il n'a jamais parlé de catastrophe. Il n'a aucune source, aucune référence, mis à part une théorie qui ne fait qu'analyser des événements passés ! TOUT son raisonnement repose là-dessus et sur rien d'autre ! Franchement jb1664, laisse donc parler les grandes personnes ! Citer
Habitués juetben Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 oui mais le taux d'imposition de ton epargne est de combien??? tu parles de l'argent que tu gagnes mais tu en donnes combien aux impots sur cette partie??ensuite tu attends le bon moment pour acheter... ton epargne sous cette forme sera t'elle disponible pour mettre une mise de fonds quand le bon moment va apparaitre!!! si tu vends ds actions et autres fonds monetaires pour te debloquer l'argent, combien vas tu devoir payer en transactions et autres frais divers et penalités!!! donne nous des exemples concret et pas juste des phrases du type investis la dedans ca va te donner 4 %...Tu peux avoir cela en moyenne sur 4 ans, avec une base de placements sûrs comme je l'ai dit (AV, PEL ou CAT).Pour certains, je te concède que c'est un peu tard en ce moment, d'où l'intérêt de "prendre date". C'est-à-dire ouvrir le compte à un moment favorable, quitte à le laisser comme ça, ou n'y verser que le minimum exigé. Dans le cas d'un PEL, c'est de l'ordre de 45/mois.En général, tu trimballes toujours un PEL, même au mini (en tout cas, moi j'ai été élevé comme ça). Si tu as été vigilant, tu peux avoir un taux autour de 4.5% (le plafond est à 61000 environ). En tant que non résident, tu n'es pas assujetti aux cotisations sociales (un non résident au sens de l'article 4B du Code Général des impôts est exonéré de prélévements sociaux). Par contre, il faut savoir que laisser un PEL de plus de 12 ans entraîne l'imposition des intérêts depuis 2006. L'avantage de ce placement est que tu es certes bloqué les 4 premières années, mais qu'ensuite tu peux proroger annuellement. Ca rend ton placement relativement réactif quand même si tu planifies ton achat correctement (ben oui, on est quand même parti sur l'hypothèse d'acheter à un moment ).Pour les AV, effectivement tu es bloqué sur au moins 8 ans : donc, autant en ouvrir une rapidement, quitte à la laisser vivoter dans son coin. Un fonds monétaire te rapporte entre 3.5 et 4.5. En ce moment, c'est plutôt dans le bas de la fourchette mais sur 4 ans, on est pas mal autour de 4.Tu peux aussi avoir mixé ton AV, du genre 75 en fonds monétaires, 25 actions. Mais là, ça dépend vraiment du moment où tu as ouvert ton truc (début d'année dernière : pas glop / début de cette année : possiblement intéressant, voire plus).Il te reste aussi le CAT. Le taux offert dépend de la conjoncture du moment (pas terrible en ce moment, mais l'année dernière, certains sur un an se situaient autour de 4.7%). Après, c'est comme pour tout, plus tu as à placer et plus tu as de marge de négociation avec ton banquier. Je ne vais pas me lancer dans les explications de boursicotage mais, sans être expert, il y a moyen de se faire un bon complément, le tout sans prendre des risques incalculés (et en payant honnêtement ce qui doit l'être sur les plus-values). Tu ne gagnes pas des sommes folles comme ce que tu entends aux nouvelles, mais c'est quand même intéressant. Cela doit toutefois rester un complément aux placements sécurisés car, comme l'a justement fait remarquer PP, le gain final reste tout de même théorique (en plus comme en moins et de la même manière que le gain d'une revente immo ).Tout ça fait que si tu mènes ta barque, ce n'est pas exagéré d'estimer un gain moyen annuel aux alentours de 4% sur 4 ans.J'oubliais un truc : le jour où vous planifiez enfin de quitter le cocon douillet que votre proprio vous avait préparé avec amour, pensez à regarder le taux de change (sur un apport conséquent, ça peut aider à gagner des fois pas mal). Mais ça, ça marche aussi pour le gars qui achète dès le début (ça ne joue donc pas sur notre comparatif entre A et L)... edit : correction de fautes d'orthographe pourquoi tu me parles d'un pel avec des cotisations minimum en euros ... je vis ici au quebec et je gagne des $ canadiens!!! a quoi cela va me servir d'ouvrir un pel et de ne pas pouvoir beneficier par la suite du pret que me donne droit ce pel pour acheter un bien immobilier au quebec!!! tu me parles uniquement de produits financiers en france... la france je n'y suis plus depuis fin 2002... et pour tous ces produits tu restes imposer sur les interets donc tes taux sont toujours encore inexactes et ton argent non dispo immediatement sans penalités si tu deniches la bonne affaire!!! Citer
Habitués Petit-Prince Posté(e) 25 juillet 2009 Habitués Posté(e) 25 juillet 2009 pourquoi tu me parles d'un pel avec des cotisations minimum en euros ... je vis ici au quebec et je gagne des $ canadiens!!! a quoi cela va me servir d'ouvrir un pel et de ne pas pouvoir beneficier par la suite du pret que me donne droit ce pel pour acheter un bien immobilier au quebec!!! tu me parles uniquement de produits financiers en france... la france je n'y suis plus depuis fin 2002... et pour tous ces produits tu restes imposer sur les interets donc tes taux sont toujours encore inexactes et ton argent non dispo immediatement sans penalités si tu deniches la bonne affaire!!!Ah ben tiens ! ... Justement ! ... La mise de fonds qui me sert pour mon condo, vient d'un PEL que j'avais en France depuis... Oufff ! Ben ben ben longtemps. Si longtemps que j'étais rendu au maximum et que j'ai dû convertir ça en une sorte de placement/PEL vu que je ne pouvais plus rien ajouter dessus.Évidemment, je l'avais pris en un temps où je n'imaginais même pas quitter la France. Sinon, comme le dit Pigkiiler, j'aurais pris autre chose puisque maintenant, je ne peux même pas bénéficier des avantages d'un "vrai" PEL ! Déjà, avec leur ponction d'impôts de "solidarité" machin bidule, qu'ils t'obligent à payer sur le moindre placement, même un PEL ! Faut le faire ! S'il y a un placement qui est vraiment pas spéculatif, c'est bien le PEL... mais passons... En plus, tu paies des frais de transfert quand tu veux rapatrier ton argent ici. Au bout du compte, quand tu fais le calcul, ton PEL ne rapporte pas plus qu'un bon placement "pépère" dans n'importe quelle banque canadienne. Citer
jb1664 Posté(e) 25 juillet 2009 Posté(e) 25 juillet 2009 (modifié) Il commence le fil en disant que tout va mal et que l'on court à la catastrophe. Ensuite il nous dit que non, il n'a jamais parlé de catastrophe. Il n'a aucune source, aucune référence, mis à part une théorie qui ne fait qu'analyser des événements passés ! TOUT son raisonnement repose là-dessus et sur rien d'autre ! Franchement jb1664, laisse donc parler les grandes personnes ! Ça vole pas haut ce genre de réponse et à la fois très révélateur... Modifié 25 juillet 2009 par jb1664 Citer
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