Négociation immobilière...

[Petitblanc]

Bonjour à tous,

comme beaucoup de monde j'ai lu et constaté que les prix de l'immobilier au Québec étaient inférieurs à ceux que l'on peut connaître en France et que donc dans ces conditions l'occasion était unique d'acheter une maison ou un appartement!

J'aurais aimé savoir quels étaient les marges de manoeuvres des postulants à l'achat immobilier en terme de négociations commerciales? En d'autres termes, globalement, dans quelles mesures doit-on se fier aux prix affichés chez les différents agents immobiliers Québécois? Existe t'il une tradition de "marchandage" en ce qui concerne les biens immobiliers bien entendu mais aussi les achats un peu moins conséquents mais tout aussi impactants dans le budget d'une famille : voiture, meubles, etc...

A+

Petitblanc

[Par Toutatis]

J'ai achete une maison l'annee derniere a Toronto, voici donc mon experience:

Contrairement a la France (a moins que ca ait change), toutes les annonces sont regroupees sur un site. Tu peux aller faire un tour sur www.mls.ca

Tu es cense travailler avec un agent immobilier, tu ne dois jongler avec plusieurs. Les agents essayent souvent de te faire signer des contrats d'exclusivite mais il faut refuser.

En ce qui concerne le marchandage, c'est comme en France: ca depend a 100% du produit et de son vendeur. Par contre, si les prix sont fixes a la hausse en France, ils peuvent grimpes si plusieurs acheteurs surencherissent.

On a vu le prix de maison presque doubler a cause d'une guerre d'encheres!!!

Si le quebec, et le Canada sont moins chers d'une facon general, il faut quand meme relativiser a cause des problemes de qualite. les Maisons ici sont en general en bois, pas en pierre. Une maison en brique n'est que "plaquee brique".

C'est a dire qu'ils contruisent la maison en bois (batiment +toit) pluis ils rajoutent "une garniture" en brique ou autre simili pierre. De plus, je trouve que les finitions ne sont pas a la hauteur de ce qu'elles devraient etre. Bon c'est vrai que cette reflexion ne concerne que Toronto mais d'apres ce que j'ai vu tout semble construit de la meme facon.

J'ai passe 3 ans sur le marche, j'ai visite au tres bas mot au moins 300 maisons et appart.

Les formalites d'achats sont tres simples (pas de galere chez le notaire), tout va tres vite. La banque, en general, te demande de faire verifier la maison par un expert pour etre sur qu'il n'y ait pas de problemes caches: fondations, bestioles, fuites... Il y a bien sur des taxes a payer mais c'est tres symbolique par rapport a la France. Par contre, je pense que le Quebec, doit surement avoir quelques petites taxes en plus...

[Zogu]

Si le quebec, et le Canada sont moins chers d'une facon general, il faut quand meme relativiser a cause des problemes de qualite.

Hé bien, peut-être pourrais-tu conseiller les canadiens, qui visiblement ne savent pas construire leurs maisons, et leur dire comment faire pour que ce soit de qualité.

Tu connais sûrement de meilleures techniques, comme les cités en béton.

[Par Toutatis]

Faut pas le prendre mal Zogu! mais beaucoup d'europeens que je frequente a Toronto ont un probleme culturel avec les maisons en bois.

Je m'interesse pas mal a l'architecture et ce qui va avec et oui, je suis decu des finitions.

Tombe pas dans les extremes non plus, ca te ressemble pas. Il y a un juste milieu entre une maison en carton et une cite en beton, mais ca tu le sais bien...

[Zogu]

Hé bien je suppose que les maisons de Toronto son bien mal foutues...

Je m'intéresse moi aussi à l'architecture et je n'ai absolument rien contre les maisons en bois, bien au contraire!

Tout d'abord, au Québec à cause du climat il importe de construire une maison en moins de 6 mois. De l'excavation jusqu'à la toiture! Sans quoi l'ouvrage en souffrirait (puisqu'il faut laisser le chantier en plan pendant l'hiver). Et ici à Rimouski c'est encore pire; la terre gèle beaucoup plus longtemps. Donc les méthodes de construction en terrain très tempéré (comme ici) doivent être adaptées à ces particularités. Il faut construire vite. Il faut construire selon le climat aussi.

Les maisons sont généralement construites sur une semelle de béton, qui repose sur des gravillons bien drainés et qui soutiennent la fondation (en béton aussi). Au Québec on construit toujours des maisons avec cave (ou sous-sol) car cela permet une meilleure isolation de la maison en général mais aussi de la tuyauterie. Dans d'autres régions (comme dans le sud-est américain) on fait le contraire: pas de sous-sol à cause des risques d'inondation.

La charpente en bois permet de résister aux variations de température mais aussi aux froids extrêmes; les matériaux comme la maçonnerie ou l'acier ont des caractéristiques moins intéressantes par froid extrême. L'un se fendille et l'autre devient fragile (en plus de conduire le froid). Le bois reste flexible et supporte bien, aussi, l'humidité.

Car le froid amène un autre problème très important dans la maison: à cause de la différence de température entre l'extérieur (très froid) et l'intérieur de la maison, il se produit un phénomène de condensation très important sur la paroi intérieure des murs. Sans nos techniques de construction, qui laissent un espace entre le mur de brique et le mur de bois, les maisons pourriraient.

Devant la façade de bois revêtue, on dresse un mur de brique ou d'autre maçonnerie (tuiles, etc); parfois aussi de l'aluminium, mais c'est un piètre matériau. Entre le revêtement extérieur et la façade de bois, un détail très important: un espace d'air d'environ 5 à 10 cm, qui agit à la fois comme isolant et comme "respiration". C'est cet espace d'air qui procure la meilleure isolation contre les grands froids. De plus, il permet d'évacuer l'humidité qui se condense.

La charpente de bois permet de supporter le "réseau sanguin" de la maison, dans son épaisseur: plomberie, électricité sont tous escamotés dans les murs. Cette charpente supporte aussi les "boucliers" contre le climat: membrane pare-vapeur (contre l'humidité et la condensation), papier asphalte ou pare-froid, laine minérale drapée, panneaux de gypse (protection thermique, protection contre le feu).

Chez mes parents, par très grands froids l'hiver, on entendait parfois un clou éclater dans la charpente; le bois se contractait et cisaillait un clou. Mais il ne faut pas s'en faire pour autant; une structure en acier (par exemple) transmet le froid par conductivité thermique et perd de la solidité par grand froid (en devenant rigide)... dont autant utiliser du bois.

Une maison de pierre taillée ou de pierre des champs (pierre et maçonnerie) pose quelques problèmes lorsque la température extérieure est beaucoup plus basse que la température à l'intérieur: il se forme une grande quantité de condensation à l'intérieur des murs. Et il est difficile de l'évacuer.

D'autres trechniques de construction canadiennes surprennent parfois les européens.

Par exemple, les bardeaux d'asphalte sur le toit. J'ai déjà entendu des gens se plaindre de leur aspect peu esthétique. Pourtant c'est le meilleur matériau pour nos climats; sa couleur foncée permet une meilleure captation des rayons solaires et donc l'évaporation de la glace. Contrairement aux plaques de tuile ou d'ardoise, il n'éclatera pas lors des grands froids sous l'action de la glace, et ne tombera pas par pans entiers lorsque surchargé. Quant aux toits plats... au Québec c'est une piètre solution et il faut parfois y monter pour pelleter la neige!

[Zogu]

Une référence intéressante sur le sujet de la maison. "Comment construire sa maison", sur le site de RONA. Ça permet de voir les techniques et les matériaux utilisés au Québec pour une maison unifamiliale ordinaire.

http://www.rona.ca/webapp/wcs/stores/servl...t_category_rn=4

[Par Toutatis]

Ca ne m'interesse pas vraiment de rentrer dans un debat pour un detail. J'ai deja remarque ton amour inconditionnel pour ce pays parfait qu'est le Canada, pardonnes moi donc d'avoir Ôser donner un avis en demi teinte.

Tu as tes references, j'ai les miennes.

Si une chose a rajouter pour Petitblanc, les appart et maisons ici sont en general bien plus grands que dans des villes comme Paris, ce qui est vraiment appreciable.

[Petit-Lion]

On en a déjà parlé ici, mais en gros :

- Prêt immobilier (hypothèque) : taux fixe sur 5 ans, environ 5 %. Consulter www.multiprets.ca et marchander honteusement avec les banques, ça paye!

- Frais d'agence : éviter autant que possible les agents immobiliers, mais ça vous le saviez déjà ;-) Il suffit de se promener dans les quartiers qui vous intéressent et de repérer les panneaux « À vendre ». Si vous y tenez, l'agent immobilier prend 6 à 8 %, mais c'est compris dans le prix demandé par le vendeur.

- Inspection (indispensable dans l'ancien) : environ 500 $. Ne pas se faire recommander un inspecteur par l'agent immobilier.

- Taxes : pas de TPS/TVQ (TVA d'ici) sur les immeubles anciens à usage résidentiel. 15 % de taxes sur le neuf et sur le rénové.

- Honoraires du notaire : environ 1000 $.

- Taxe dite de Bienvenue (du nom de son génial inventeur) : environ 1 % du montant de la vente, à payer une fois pour toutes (équivalent des droits de mutation).

- Impôts fonciers (taxes scolaire et municipale) : à Montréal, environ 2,5 % de l'évaluation municipale, chaque année. Ailleurs, souvent moins cher. L'évaluation municipale est généralement inférieure au prix d'achat.

- Assurance habitation (imposée par le créancier) : 500 $ par an pour une maison moyenne.

- Marge de négociation : à la hausse, ces temps-ci : de 5 à 15 %, surtout sur les offres d'agences immobilières (ils ont du talent pour persuader le vendeur qu'il demande trop cher si ça ne se vend pas tout seul en deux semaines).

[suomi]

Bonjour et merci pour l'explication très intéressante, Zogu.

Ca risque de m'être utile dans le futur lors de l'achat d'une maison (surtout pour un breton habitué à la pierre, torchis et ardoises) .

Merci encore.

[Petitblanc]

Bonjour à tous,

et surtout merci à TOUS pour ces éléments qui je pensent sont indispensables au mode de vie Québécois et Canadien plus généralement.

Je pense que tous ces renseignements vont m'inciter à sérieusement m'informer sur un achat éventuel : plus grand, moins cher, bien adapté au climat et négociable...

A+

Petitblanc

[fortsympa]

tres interessant tout ce que nous dit Zogu sur la maniere de construire les maisons quebecoises

de plus si on a un probleme avec "le reseau sanguin" c'est facile d'intervenir ... pas comme en france ou tout est dans les briques.

[Petit-Lion]

Moi aussi j'ai été étonné par toutes ces maisons en bois, au début.

Et puis j'ai constaté que ça marchait, puisque tout le monde fait comme ça. Et j'ai fini par acheter une maison en bois : la charpente en bois a toujours 100 ans, mais la couverture de briques... a été refaite il y a vingt ans!

Mais ça ne veut pas dire que la construction en pierre (ou en briques ou en parpaings) est moins bonne :

- Il y a des régions d'Europe où l'hiver est de type québécois, on y construit en pierre, et ça marche.

- On construit aussi en pierre au Canada : bâtiments industriels et administratifs, tours d'habitation et certaines maisons de grand luxe, et ça marche.

Donc je pense qu'en Amérique, on construit en bois surtout pour des raisons historiques : parce qu'on avait que ça au début, qu'on a donc appris à maîtriser cette technique et que la ressource est toujours relativement abondante et bon marché de nos jours. On peut même de nos jours faire des fondations en bois traité, et ça dure 50 ans.

Quand on n'a qu'un marteau, tous les problèmes ont la forme d'un clou!

Modifié 20 novembre 2004 par Petit-Lion

[Zogu]

Les principaux bois utilisés pour les charpentes (et l'ossature de la maison), soit le pin et l'épinette, sont abondants et peu coûteux au Canada.

[willy25]

Merci Zogu pour toutes ces explications.

[Zogu]

Merci Zogu pour toutes ces explications.

De rien! Je ne fais que vous présenter ce qu'on nous a enseigné à l'école!!!! Dans le cours de Technologie en Secondaire III, ils nous ont fait construire une maquette de maison à l'échelle, avec toutes les étapes. C'était très très réaliste; il fallait même faire les montants et les travers de murs, en bois; poser les fils et les tuyaux, la laine minérale (isolant) et les papiers coupe-froid et coupe-humidité. C'était un excellent exercice pédagogique.

Ensuite on a fait sauter notre maquette avec des pétards... mais ça, c'était en dehors du cours!!!!!

[alpha bet]

Si le quebec, et le Canada sont moins chers d'une facon general, il faut quand meme relativiser a cause des problemes de qualite.

Hé bien, peut-être pourrais-tu conseiller les canadiens, qui visiblement ne savent pas construire leurs maisons, et leur dire comment faire pour que ce soit de qualité.

Tu connais sûrement de meilleures techniques, comme les cités en béton.

il faut lui pardonner en france l'immobilier est un placement,on aime le dur la pierre le bloc la brique,qui sont impossible au quebec à cause du froid les constructions québécoises sont trés bonnes et adapté au climat et surtout moins chére

[laurent33]

Si le quebec, et le Canada sont moins chers d'une facon general, il faut quand meme relativiser a cause des problemes de qualite.

Hé bien, peut-être pourrais-tu conseiller les canadiens, qui visiblement ne savent pas construire leurs maisons, et leur dire comment faire pour que ce soit de qualité.

Tu connais sûrement de meilleures techniques, comme les cités en béton.

il faut lui pardonner en france l'immobilier est un placement,on aime le dur la pierre le bloc la brique,qui sont impossible au quebec à cause du froid les constructions québécoises sont trés bonnes et adapté au climat et surtout moins chére

C'est vrai que les maisons canadiennes surprennent quand on débarque.

On dit pas qu'elles ne sont pas belles, ni parfaitement adaptées au pays et au climat (c'est clair que question isolation on joue pas dans la même catégorie).

Mais nous aimons beaucoup nos immeubles hausmanniens, longères bretonnes, mas provençaux et autres vieux moulins du XVIe en bonne vieille pierre... alors quand nous découvrons naïvement qu'il y a des pays où ça n'existe pas, nous sommes un peu déstabilisés au début.

[Zeolen]

Merci a tous pour toutes ces informations tres interessantes ! Maintenant, je comprends mieux pourquoi on ne voit pas beaucoup de maisons en pierre au Quebec.

Merci a PetitLion sur les details financiers, c est tres interessant !

Sur les logements sur Montreal, comment se porte le marche de l immobilier ? a votre avis, pour l achat d un 4 pieces 1/2 de 100 m2 proche d une station de metro dans un quartier interessant, a votre avis, combien faut-il compter ? et les maisons de ville ?

quels sont les quartiers residentiels ? comment trouver cette information a part se balader dans la ville autour de chaque station de metro ?

D autre part, j ai lu que certains immigres d origine francaise (de la "region") ont du mal a decrocher un pret immobilier. Quelle est votre experience ?

[Redflag]

Salut,

a votre avis, pour l achat d un 4 pieces 1/2 de 100 m2 proche d une station de metro dans un quartier interessant, a votre avis, combien faut-il compter ? et les maisons de ville ?

Les prix ont beaucoup augmenté ces dernières années, en Europe aussi j'imagine.

Je ne suis pas sûr que beaucoup de 4 1/2 puissent faire 100m2. Ce sera plutôt un 5 1/2.

Prix très variable selon le quartier, mais je dirais entre 180 000$ et 250 000$. Voir si le neuf est plus intéressant ou non que l'usagé.

et les maisons de ville ?

Rien en bas de 220 000$, assez loin du centre-ville, sur l'ile de Montréal.

Les quartiers résidentiels se retouvent un peu partout sur l'île de Montréal. Va voir sur le site de la ville, il y a sûrement des infos. Pour y voir de près, utilise Google Earth, vue satellite haute résolution, on peut compter les maisons !

D autre part, j ai lu que certains immigres d origine francaise (de la "region") ont du mal a decrocher un pret immobilier. Quelle est votre experience ?

Acheter immédiatement après ton arrivée est difficile si tu n'as pas au moins 25% du prix de la maison en cash et un boulot. Plus tu en as, mieux c'est...

Redflag

[mima]

Salut,

a votre avis, pour l achat d un 4 pieces 1/2 de 100 m2 proche d une station de metro dans un quartier interessant, a votre avis, combien faut-il compter ? et les maisons de ville ?

Les prix ont beaucoup augmenté ces dernières années, en Europe aussi j'imagine.

Je ne suis pas sûr que beaucoup de 4 1/2 puissent faire 100m2. Ce sera plutôt un 5 1/2.

Prix très variable selon le quartier, mais je dirais entre 180 000$ et 250 000$. Voir si le neuf est plus intéressant ou non que l'usagé.

et les maisons de ville ?

Rien en bas de 220 000$, assez loin du centre-ville, sur l'ile de Montréal.

Les quartiers résidentiels se retouvent un peu partout sur l'île de Montréal. Va voir sur le site de la ville, il y a sûrement des infos. Pour y voir de près, utilise Google Earth, vue satellite haute résolution, on peut compter les maisons !

D autre part, j ai lu que certains immigres d origine francaise (de la "region") ont du mal a decrocher un pret immobilier. Quelle est votre experience ?

Acheter immédiatement après ton arrivée est difficile si tu n'as pas au moins 25% du prix de la maison en cash et un boulot. Plus tu en as, mieux c'est...

Redflag

Salut TLM!

Presque d'accord avec Redflag, sauf les prix, je dirais 220 000$ et 300 000$ pour environ 100m2 dans (un bon état) et pour une petite maison sur l'ile de Mtl compter à partir de 285 000$.

M