Acheter ou louer : le dernier billet de Johann

[Laurent]

Notre blogueur du Plateau se penche sur la question immobilière.

À lire en page d'accueil.

Bonne lecture !

[Invité]

Je rajouterais aussi pour la partie location :

- Exemption des taxes municipales et scolaire ( ça peut aller à 2000$/an ou plus dépendant de la superficie, municipalité etc...)

- exemption de la taxe de bienvenue ( un certain pourcentage sera prélevé en fonction du prix de l'acquisition)

- on paye ni frais de Condo, réparation ou entretien ( les frais de Condo peuvent varier entre 100 à 200$ par mois suivant l'immeuble, la gestion etc...)

- sans compter les interets bancaires, aujourd'hui assez bas mais qui peuvent remonter un jour. Tout dépend de vos conditions d'emprunts mais ça peut vous coûter plusieurs vingtaine - cinquantaine de milliers de dollars.

Bref tout ça pour dire locataire ou proprio, on en "jettera toujours de l'argent par la fenêtre". D'autres part si vous comptez spéculer en revendant, si vous prenez en compte tout l'argent déboursé plus haut pas sur que vous aller vous faire beaucoup d'argent. En clair entre les taxes, les frais de Condo/entretien et les interets bancaires ça peut faire pas mal un petit loyer qui part en fumée chaque mois.

[bencoudonc]

Je rajouterais aussi pour la partie location :

- Exemption des taxes municipales et scolaire ( ça peut aller à 2000$/an ou plus dépendant de la superficie, municipalité etc...)

- exemption de la taxe de bienvenue ( un certain pourcentage sera prélevé en fonction du prix de l'acquisition)

- on paye ni frais de Condo, réparation ou entretien ( les frais de Condo peuvent varier entre 100 à 200$ par mois suivant l'immeuble, la gestion etc...)

- sans compter les interets bancaires, aujourd'hui assez bas mais qui peuvent remonter un jour. Tout dépend de vos conditions d'emprunts mais ça peut vous coûter plusieurs vingtaine - cinquantaine de milliers de dollars.

Ce que tu dis n'est pas tout à fait exact - un locataire paie ces frais indirectement, puisqu'ils sont calculés dans le prix du loyer (et les formulaires de calcul de la Régie en tiennent compte au moment d'établir le montant des augmentations annuelles de loyer). Et lorsqu'il quitte son logement, il ne récupère pas un sou, ce qui n'est pas, normalement, le cas d'un propriétaire qui revend son bien en le quittant.

Modifié 24 novembre 2012 par bencoudonc

[canal]

Bonjour je voudrais savoir ou je pourais me renseigner pour louer un appertement sur Québec .

[caroline77]

Je rajouterais aussi pour la partie location :

- Exemption des taxes municipales et scolaire ( ça peut aller à 2000$/an ou plus dépendant de la superficie, municipalité etc...)

- exemption de la taxe de bienvenue ( un certain pourcentage sera prélevé en fonction du prix de l'acquisition)

- on paye ni frais de Condo, réparation ou entretien ( les frais de Condo peuvent varier entre 100 à 200$ par mois suivant l'immeuble, la gestion etc...)

- sans compter les interets bancaires, aujourd'hui assez bas mais qui peuvent remonter un jour. Tout dépend de vos conditions d'emprunts mais ça peut vous coûter plusieurs vingtaine - cinquantaine de milliers de dollars.

Ce que tu dis n'est pas tout à fait exact - un locataire paie ces frais indirectement, puisqu'ils sont calculés dans le prix du loyer (et les formulaires de calcul de la Régie en tiennent compte au moment d'établir le montant des augmentations annuelles de loyer). Et lorsqu'il quitte son logement, il ne récupère pas un sou, ce qui n'est pas, normalement, le cas d'un propriétaire qui revend son bien en le quittant.

Je t'invite à te rapprocher du site bulle-immobilière pour comprendre quelques classiques. On y trouve notamment un comparatif location Vs achat.

Se baser uniquement sur l'économie des loyers est un raisonnement simpliste digne d'un enfant de 10 ans. Un loyer est toujours d'un montant inférieur à une mensualité de crédit pour un bien identique, et de loin. Il y a les frais de notaire, les taxes annuelles, les travaux d'entretien onéreux à faire régulièment, le différentiel entre le loyer et la mensualité que tu payes pour le même bien, les intérêts bancaires qui sont perdus, etc

Dire que le propriétaire répercute les travaux sur la location est une ânerie. S'il met son bien en location plus cher que les concurrents, le bien ne se louera pas. Il peut à peine espérer amortir les travaux sur une durée très longue, en mettant un tout petit peu plus cher que le voisin si réellement le bien est mieux. Et les travaux ne sont même pas terminés d'amortir qu'il est temps d'en envisager de nouveaux.

[bencoudonc]

Se baser uniquement sur l'économie des loyers est un raisonnement simpliste digne d'un enfant de 10 ans. Un loyer est toujours d'un montant inférieur à une mensualité de crédit pour un bien identique, et de loin. Il y a les frais de notaire, les taxes annuelles, les travaux d'entretien onéreux à faire régulièment, le différentiel entre le loyer et la mensualité que tu payes pour le même bien, les intérêts bancaires qui sont perdus, etc

Dire que le propriétaire répercute les travaux sur la location est une ânerie. S'il met son bien en location plus cher que les concurrents, le bien ne se louera pas. Il peut à peine espérer amortir les travaux sur une durée très longue, en mettant un tout petit peu plus cher que le voisin si réellement le bien est mieux. Et les travaux ne sont même pas terminés d'amortir qu'il est temps d'en envisager de nouveaux.

Et vlà-t'y pas Soeur Sourire qui "retontit" avec la suave urbanité qui la caractérise.

Sans doute pas au courant qu'il y a des variations énormes même à l'intérieur d'un marché donné (d'un bien à l'autre, d'un quartier à l'autre, etc) et que pour investir dans l'immobilier, c'est évidemment plutôt une bonne idée de savoir compter. AVANT d'acheter.

[Invité]

@bencoudonc

Tout dépend du montant de ton loyer. Par exemple j'en connais qui loue des logements du genre 5-6 1/2, 3 chambres ferme depuis 10 ou 15ans sur le plateau. À l'epoque leur proprio leur demandait dans les 400$ et maintenant ils doivent être dans les 750$. Essayes de faire une simulation pour l'achat d'une propriété similaire et tu verras que tes mensualités atteindront facilement le double voir le triple pour la même période.

Toutes les taxes annuelles, les frais de Condo/entretien et intérêt bancaire ne sont pas voir peu récupérable. Surtout vu l'état du marche en ce moment, pas sur que la mince plus value suffise à compenser tout ces frais.

De plus pendant les deux premières années, tu rembourses avant tout les interets plutôt que ton capital. Faut pas se leurrer, de nos jours les biens immobiliers sont loin de prendre 10% an, fait que si tu comptes spéculer c'est encore loin de l'eldorado.

Ensuite même en revendant, il faudra toujours se loger, donc soit redevenir locataire, soit en rachetant un autre bien au prix du marche. J'entends par la que même si tu revend avec plusvalue, il est très probable que tu la perde en rachetant un autre bien au prix du marche.

Alors à moins de tomber sur la mega aubaine, encore une fois tout dépend du montant de ton loyer. Parceque si c'est pour dépenser tout autant en frais,taxes et interets en tous genre, tu ne sera pas forcément gagnant.

Rien que les taxes + frais de Condo ça peut parfois arriver à pas loin de 400$/mois, tu rajoute à cela les interets bancaire et autres frais et on peut facilement tomber sur un petit loyer.

[bencoudonc]

Pour les condos, je suis entièrement d'accord avec toi. Par contre, il y a encore moyen de trouver son compte en achetant un "plex" dont tu habites un des logements en louant les autres. À condition de payer le juste prix et de bien faire tes calculs avant de te lancer.

[Invité]

C'est clair que t'as intérêt à bien faire tes calculs parceque la aussi je connais bien des gens qui avaient "investi" de la sorte et qui n'ont finalement pas tant fait d'argent que cela. La plupart d'entre eux d'ailleurs, à l'approche de la retraite ne rêvent que de se débarrasser de leur bien pour retourner en Condo. Je peux aussi te dire que même la plus value importante accumule en 10ans ne couvrira pas l'etendue des travaux investi dans la bâtisse. C'était certes une bonne affaire en apparence, mais à la fin lorsque tu dois accumuler d'autres prêts de plusieurs trentaine ou quarantaine de milliers pour les grosses rénovations...

Il faut savoir aussi que parfois la rénovation d'un plex peut coûter très très cher. Sans compter qu'il existe peu de locataire prêt à débourser réellement de quoi couvrir les travaux. Par ex je vois mal des gens débourser +1000$/mois pour un loyer mise à part pour des colocations. Puis je ne parle même pas des problèmes que tu peux rencontrer avec des locataires peu respectueux voir insolvables. Il faut voir aussi comment certains te laisse l'appartement en quittant. Bref la gestion immobilière c'est tout un métier et les gains ne sont jamais vraiment garantis de nos jours.

Enfin le marche locatif peut être aussi très volatile. Alors à moins de posséder un superbe spot genre Plateau, à côté des transports pour un prix dérisoire, je vois mal pourquoi les locataires se batterai pour t'aider à renflouer ton hypothèque.