Bulle immobilière au Québec : il y en a bien une !

[Stéphanie]

Salut,

Une petite intrusion dans votre discussion,

Concernant les constructeurs de condos neufs, est-ce que Samcon, MonDev, etc.. fabriquent des condos ayant un bon rapport qualité/prix ou pas ?

Sont-ils bien isolés phoniquement et thermiquement ?

Merci de votre réponse.

[Petit-Lion]

Pour le reste, pas besoin d'essayer de me convaincre sur le fait d'être proprio, parce que je sais très (mais très très) bien que ça peut être extrêmement rentable quand on est dans une période propice (encore plus quand le timing achat/revente est excellent)...

C'est important aussi de démontrer que l'achat peut être une bonne affaire même en dehors d'une période exceptionnellement propice (comme 2001-2008), et dans une situation équilibrée de valorisation modérée. Pas en cas de baisse, bien sûr, mais 1) on sait maintenant que la loi théorie de Friggit ne s'applique pas au Québec, et 2) les périodes de baisse ne durent jamais longtemps. Si ça devait baisser malgré tout, ça voudrait juste dire qu'il faudrait attendre un an ou deux s'il fallait revendre.

Et on a montré aussi que la spéculation immobilière, c'est pas fait pour le primo-accédant. En ce moment, il faut acheter uniquement dans une optique de moyen ou long terme et emprunter à taux fixe afin d'éliminer le risque financier. Les risques techniques sont déjà bien suffisants pour occuper un propriétaire

Modifié 26 juillet 2009 par Petit-Lion

[Petit-Lion]

Salut,

Une petite intrusion dans votre discussion,

Concernant les constructeurs de condos neufs, est-ce que Samcon, MonDev, etc.. fabriquent des condos ayant un bon rapport qualité/prix ou pas ?

Sont-ils bien isolés phoniquement et thermiquement ?

Merci de votre réponse.

J'ai mis des condos neufs dans mes calculs parce que c'est le produit le plus accessible, mais, au risque de me fâcher avec certaines personnes, j'affirme que c'est le plus mauvais choix possible, pour des raisons essentiellement techniques : ça fait des années qu'on construit des condos partout à toute vitesse, et ça fait des années qu'on entend l'industrie du bâtiment se plaindre de pénurie de main d'uvre qualifiée : cherchez l'erreur.

Des bâtiments neufs, j'en ai vu plein. Et partout, une quantité impressionnante de malfaçons. Des fenêtres pas droites, des bardeaux d'asphalte qui se détachent du toit, des balcons en fer forgé qui se descellent (qui croit encore que ça dure 100 ans, le fer forgé?), la plomberie qui fuit de partout, le carrelage qui tombe des murs, une isolation acoustique ratée dans un immeuble en béton... tout ça dans du neuf ou du très récent. Il n'y a guère que les électriciens qui sont fiables, parce que le gouvernement ne rigole pas avec ça. Mettez toutes les normes de qualité que vous voudrez, ça ne change pas grand-chose. La garantie, c'est comme partout : 10 ans à courir après un constructeur qui a fait faillite et qui a reparti sa compagnie sous un aut'nom.

Désolé Pigkiller, je suis sûr que tu es un excellent charpentier, mais je suis moins sûr de tous tes confrères qui envahissent les chantiers

Le minimum de risque, sur le plan technique, c'est d'acheter de l'ancien rénové. Ma maison à moi a plus de 100 ans, et rien ne bouge, là-dedans

J'ai aussi l'intuition qu'une maison « usinée » (préfabriquée) doit être de meilleure qualité qu'une maison construite sur place... ça ne dépend que des fondations!

[Petit-Prince]

PL apporte un très bon point, qui s'est en plus, toujours vérifié. Que cela soit en terme de crise économique, de crise immobilière... cela ne dure jamais très longtemps, surtout ici en Amérique du Nord, où le marché ne reste jamais très longtemps amorphe. On dirait qu'il y a comme une "habitude" de vivre des crises et des revers, que les gens, après être mis un peu K.O., se redressent en essayant de tirer au mieux profit de la crise.

Et je parle bien de tout le monde là, pas simplement de ceux qui sont "pleins aux As". Profiter au mieux de la crise, ça peut-être juste profiter des baisses de prix, des facilités de paiement, des bargains qui se présentent... Ce qui fait que, même si l'on vient de passer six mois difficiles, on sent déjà que la vie reprend et qu'on sort de cette léthargie.

Le domaine de l'immobilier étant lié à l'économie, contrairement à ce que nous balançait JB, notre Troll-humoriste au début du fil, c'est normal que l'on puisse constater un "fléchissement" au début de l'année. Quoi de plus normal ? Au début de l'année, on nageait en plein brouillard, certains parlaient de "la crise des crises" (comme à toutes les crises d'ailleurs), d'autres nous disaient qu'on allait en avoir pour deux ans minimum et quelques timides disaient que d'ici 2010 ça serait réglé. Qui croire ? Est-ce le moment d'acheter ?

Normal donc que l'immobilier subisse les contre-coups de l'incertitude économique. Mais malgré tout, il y a eu une croissance des prix, même si elle fût beaucoup plus "molle".

Maintenant que l'on sent que l'économie a atteint le fond et commence à se redresser. Les taux ont commencé à remonter un peu, la confiance des ménages retrouve des taux acceptables et le marché immobilier va retrouver la santé.

Et il ne faut pas oublier non-plus certaines choses concernant le marché immobilier d'ici : la demande reste très forte. On sait qu'avant la crise, les entrepreneurs ne fournissaient plus assez... ça construisait partout, surtout des condos. Les gens achètent ou veulent acheter ! ... Lors de l'ouverture à la vente de mon projet immobilier, moins de deux heures après l'ouverture, il y avait plus de 120 candidats qui attendaient en ligne !!! On parle du mois de mai là, en plein dans la "crise" ! 120 personnes qui voulaient acheter un condo... lorsque mon tour est arrivé, déjà une cinquantaine étaient réservés !

Dans un autre projet que j'ai visité, quelques semaines auparavant, toujours durant la "crise" donc, un immeuble à condo même pas construit, d'une centaine d'unité, livrable au mois de décembre, était pratiquement tout vendu... ne restait qu'un seul 4 1/2 au RDC et deux ou trois 3 1/2.

Ce ne sont peut-être que des exemples, mais qui démontrent tout de même que la demande est bien là. À partir de là, comment penser que de payer 180,000 ou 200,000$ pour un 4 1/2 à Montréal est un prix trop élevé, d'une part, et d'autre part, sachant qu'il y a une telle demande, comment imaginer que cela va baisser durablement et de manière significative ?

Personnellement, si demain on me dit que les prix vont baisser jusqu'en 2012... J'ai aucun problème avec ça et je ne regretterais absolument pas mon investissement, car je sais bien que passé une période de baisse, cela finira par remonter... 200,000$ ici, alors que ça prend le double pour la même chose à Toronto, sachant que les salaires sont très loin d'être du double à TO... Bref, si vous vous inquiétez pour Montréal, vous devriez littéralement angoisser pour TO !

[Invité]

Le domaine de l'immobilier étant lié à l'économie, contrairement à ce que nous balançait JB, notre Troll-humoriste au début du fil, c'est normal que l'on puisse constater un "fléchissement" au début de l'année. Quoi de plus normal ? Au début de l'année, on nageait en plein brouillard, certains parlaient de "la crise des crises" (comme à toutes les crises d'ailleurs), d'autres nous disaient qu'on allait en avoir pour deux ans minimum et quelques timides disaient que d'ici 2010 ça serait réglé. Qui croire ? Est-ce le moment d'acheter ?

En tout cas en immobilier il faut savoir "sauter" sur les bonnes occases quand elles se présentent et qu'on a suffisamment étudié le truc pour savoir que c'est une affaire !

R'garde nous on a acheté en février 2009, en pleine crise et avec mon chum au chômage pour cause de licenciement économique depuis une semaine On y a cru... On s'est dit, ça va repartir, faut pas se laisser abattre par la soi-disant crise ! Résultat : on a acheté un condo vraiment pas cher (succession... that's why, les enfants voulaient que ça parte VITE) et finalement on a bien fait car mon chum a retrouvé une nettement meilleure job deux semaine après

Faut aussi savoir prendre des risques dans la vie pas toujours attendre, attende en attendant le moment idéal...

Modifié 26 juillet 2009 par Invité

[juetben]

samcon est un tres bon constructeur si on regarde le rapport qualité prix... car c'Est clair que du neuf avec d'origine air climatisé, bois franc, salle de bain complete en ceramique a des prix inferieurs a de l'usager il ne faut pas reflechir... et ils sont de tres bonne isolation phonique (plancher de beton, laine isolante et murs de blocs mitoyens...) le choix de finition est vaste et permet un condo personalisé sans grandes depenses supplementaires...

dire que l'ancien est de meilleure qualité que le neuf c'Est faux dire que tous le neuf est de bonne qualité c'Est faux aussi!!! pour un entrepreneur l'important est qu'il possede de bonnes references, qu'ils construise pour un constructeur avec des trophés de l'apchq par exemple constitue une bonne base... l'ancien est construis avec des materiaux anciens!! tes solives sont en massifs et vont bouger et craquer, tes murs sont moins rigides et isolés, tes fondations sont elles aussi moins stables et les drains qui l'entourent moins performants!!!

les maisons usinées ne procurent qu'un seul avantage la rapidité d'execution et l'isolation deja installée dans les murs... les inconvenients... en cas de modification de murs ( ce qui arrive au moins une fois par chantier!!!) l'isolation devient defficiente, et le mur en lui meme est abimé (pare vapeur, pare pluie, montants manquants...) perso je trouve les murs prefabs parfait pour l'hiver et les condos...

le plus important dans une maison c'est la structure donc la charpente, si vous avez besoin d'un charpentier n'hesitez pas a aller voir les chantiers de maisons de luxe, car generalement ceux qui fabriquent (comme nous!!!) des maisons entre 800 000 et plusieurs millions ont un certains savoir faire et accepteront aussi votre maison plus modeste!!!!

[geez]

C'est important aussi de démontrer que l'achat peut être une bonne affaire même en dehors d'une période exceptionnellement propice (comme 2001-2008), et dans une situation équilibrée de valorisation modérée. Pas en cas de baisse, bien sûr, mais 1) on sait maintenant que la loi théorie de Friggit ne s'applique pas au Québec, et 2) les périodes de baisse ne durent jamais longtemps. Si ça devait baisser malgré tout, ça voudrait juste dire qu'il faudrait attendre un an ou deux s'il fallait revendre.

Et on a montré aussi que la spéculation immobilière, c'est pas fait pour le primo-accédant. En ce moment, il faut acheter uniquement dans une optique de moyen ou long terme et emprunter à taux fixe afin d'éliminer le risque financier. Les risques techniques sont déjà bien suffisants pour occuper un propriétaire

C'est exact, en ce qui a trait à une valorisation modérée mais, dans ce cas, il faut aussi plus tenir compte de l'inflation pour comparer épargne et achat.

Pour ce qui concerne les périodes de baisse, il faut aussi avoir pensé à cette éventualité en ne s'étant pas lancé dans du tremplin à 4/5 ans, comme beaucoup l'ont fait ou le font encore, un peu partout. Il vaut mieux envisager un logement qui pourra s'adapter aux besoins futurs et ainsi, permettre de supporter une éventuelle occupation plus longue, le temps que le marché reparte. Quitte pour ça à rajouter un peu plus par mois dans son remboursement.

Encore que, cette baisse puisse être bonne aussi. Car, si baisse il y a sur le bien de A et qu'il prévoit d'acheter plus grand, ce sera de même pour le bien convoité.

Dans un cas sans baisse, son bien vaut 100 et il veut un bien à 200. En temps normal, il doit rajouter 100.

Si ça baisse de 20% (pas forcément réaliste, mais plus facile pour l'exemple), il vend son bien seulement 80, mais celui qu'il rachète derrière ne lui coûte plus que 160. Du coup, seulement 80 à rajouter...

Pour en revenir à la courbe de Friggit, comme ça a été dit, elle ne donne qu'une indication de l'évolution des prix par rapport aux revenus. En cela, elle montre bien que la période 2001-2008 a été exceptionnellement propice à l'achat immobilier (surtout si acheté en 2001/2002 et revendu en 2007/2008 ).

Elle ne dit pas que le retournement se produira la semaine prochaine, mais invite à réfléchir avant de se lancer (ce qui devrait, de toute façon, être toujours le cas).

Et puis, effectivement, ça prend un peu de temps pour se renseigner sur les normes et les différentes qualités de construction et de finition, en plus des coins où acheter, déjà dans son propre pays... à fortiori dans un pays où on débarque !

Modifié 26 juillet 2009 par geez

[calcite39]

"1) on sait maintenant que la loi de Friggit ne s'applique pas au Québec"

???

Petit rappel. La méthode utilisée par Friggit permet simplement de comparer l'évolution des revenus par rapport aux coûts d'achat d'immobilier. La méthode fait ressortir que depuis 2000, les prix se sont beaucoup accrus par rapport aux revenus disponibles. La méthode de Friggit a été appliquée sur la France, les USA et le UK. Dans chacun de ces pays, il apparaît qu'un fort d'accroissement des prix a été observé avant le dégonflement d'une bulle immobilière dans chacun de ces pays.

A partir de là, deux avis divergent :

- ceux qui considèrent que cet accroissement est normal, et qu'il ne s'agit que d'un "rattrapage" des prix de Montréal par rapport à ceux des autres grandes villes du Canada, elles-mêmes en rattrapage par rapport à ... quoi ???

- ceux qui considèrent que cet accroissement ne pourra se poursuivre, et qu'un retournement aura lieu, comme il a été constaté dans les autres pays.

Parmi tous les échanges de ce fil de discussion, j'ai surtout vu des échanges concernant le placement en immobilier versus le placement non immobilier, et force argumentation pour dire lequel était le meilleur. Sans considérer que les conditions de marché (taux hypotécaire, marché boursier, inflation, ...) dans 1,2,5 ans pouvaient très différentes de celles d'aujourd'hui.

Mais rien qui puisse affirmer que le marché immobilier ne se retournera pas au Québec.

Donc "on" est peut-être convaincu que le marché ne se retournera pas au Québec, mais c'est tout.

Pour terminer, je déconseillerais fortement à un premier acheteur de faire un achat spéculatif, dans le sens j'achète aujourd'hui et dans un an je revends avec 10 % de profits, ou dans 2 ans avec 20 % de profits. Après, si c'est pour du moyen ou long terme, et qu'une occasion se présente, pourquoi pas ?

Modifié 26 juillet 2009 par calcite39

[jb1664]

Petit rappel. La méthode utilisée par Friggit permet simplement de comparer l'évolution des revenus par rapport aux coûts d'achat d'immobilier. La méthode fait ressortir que depuis 2000, les prix se sont beaucoup accrus par rapport aux revenus disponibles. La méthode de Friggit a été appliquée sur la France, les USA et le UK. Dans chacun de ces pays, il apparaît qu'un fort d'accroissement des prix a été observé avant le dégonflement d'une bulle immobilière dans chacun de ces pays.

On retrouve d'ailleurs les mêmes échanges qu'il y a eu dans ces pays : La période de flottement, l'atterrissage en douceur avant une remontée, le "ici c'est différent ça nous touchera pas", le loyer est de l'argent jeté par les fenêtres, les supers rendements immobiliers, etc. Et les gens qui ne veulent pas croire que les choses évoluent et pas toujours dans leur sens.

[Petit-Prince]

Pour les condos neufs et pour répondre un peu à PL... C'est certain qu'en terme d'investissement immobilier, ce n'est pas le meilleur choix. Mais comme on le disait aussi plus tôt, c'est pas juste pour l'investissement que l'on achète, c'est pour y VIVRE ! Certes, on aimerait tous que cela soit rentable, mais j'avoue que ce n'est pas ma préoccupation première d'avoir le meilleur rendement possible.

Pour ce qui est des histoires d'horreur décrites par PL... comme pour beaucoup de choses, il y a du vrai et aussi, beaucoup d'exagération. C'est un peu comme pour les voitures ou tout "gros" investissement... Vous entendez des tas de choses épouvantables, mais comme pour n'importe quoi, il faut faire soi-même son évaluation et bien s'informer sur le produit. Car il serait faux de croire que les condos neufs sont, systématiquement des usines à problèmes comme le sous-entend PL.

Je connais d'ailleurs d'heureux propriétaires de condos neufs... enfin, achetés neufs il y a quelques années et qui sont bien contents.

Concernant le mien... Je me suis renseigné sur le constructeur, mais j'ai AUSSI visité d'anciens projets du même contacteur. Évidemment, je voulais du béton... et c'est ce que j'aurais. Excellente isolation phonique et thermique (pas le choix vu qu'ils visent la certification LEED argent), cloisons avec solives métalliques, récupérateur d'énergie, climatiseur... et il ne sera livré qu'en février 2010.

Par contre, c'est vrai que lorsque je vois des condos se construire en quatre ou cinq mois, tout en bois... je ne dis pas que c'est forcément de la schnout, mais disons que j'ai des doutes, ne serait-ce que pour l'isolation... personnellement, je préfère mon futur plancher de 8" de béton.

Pis il ne faut pas oublier une chose. C'est vrai que c'est bien "l'ancien rénové", mais là aussi faut faire vraiment attention... Il y a des propriétaires, pour faire un gain maximal au moment de la vente, qui "rénovent" pour vendre plus cher leur plex... C'est fait n'importe comment, c'est joli, ça paraît bien... mais au bout de quelques années on s'aperçoit qu'il manque un bout d'isolant sur un mur, ou que la pellicule pare-vapeur a été mal mise... etc.

Pis, avec du neuf, vous avez aussi droit, quand la construction est de qualité, aux derniers raffinements en terme d'isolation et d'efficacité énergétique. Là où je suis actuellement, c'est de "l'ancien rénové"... qui, en fait, se révèle être un gouffre énergétique l'hiver ! Et pourtant, je ne suis vraiment pas frileux, mais vous verriez mon compte d'Hydro l'hiver, vous tomberiez à terre.

Bref... que cela soit du neuf ou de l'ancien, il faut être vigilant et ne pas avoir des idées toutes faites. Mais quoi de plus naturel quand on parle de plusieurs centaines de milliers de dollars d'investissement ?

[Petit-Lion]

C'est juste, mon cas est particulier, puisque j'ai été locataire pendant 3 ans avant d'acheter le triplex, j'ai donc eu tout le temps d'en apprécier la qualité.

C'est vrai que ce qui fait peur, c'est tous ces condos qui se construisent à la va-vite. Les gros projets en béton, je ne sais pas... Tu as minimisé les risques en te renseignant sur le constructeur et en visitant des réalisations existantes, excellente idée! Il faut juste supposer que le constructeur maintient ses normes de qualité.

J'espère que tu nous raconteras ton essuyage de plâtres

[Invité]

Pis il ne faut pas oublier une chose. C'est vrai que c'est bien "l'ancien rénové", mais là aussi faut faire vraiment attention... Il y a des propriétaires, pour faire un gain maximal au moment de la vente, qui "rénovent" pour vendre plus cher leur plex... C'est fait n'importe comment, c'est joli, ça paraît bien... mais au bout de quelques années on s'aperçoit qu'il manque un bout d'isolant sur un mur, ou que la pellicule pare-vapeur a été mal mise... etc.

Ben autant en temps qu'acheteur oui je dirai aussi "méfiance" autant en tant que propriétaire, je dirai "allez-y lâchez-vous sur la déco" Vu le nombre de gens qui marchent au coup de coeur et à la déco (cf le Home-staging qui marche du tonnerre), ça vaut le coup de retaper vite fait et de faire une chouette déco si c'est pour revendre beaucoup plus comme on voit beaucoup

Le marché étant rempli d'acheteurs qui ne regardent que le look de l'appart ou de la maison, c'est un sacré bon plan à la revente

[Petit-Prince]

C'est juste, mon cas est particulier, puisque j'ai été locataire pendant 3 ans avant d'acheter le triplex, j'ai donc eu tout le temps d'en apprécier la qualité.

C'est vrai que ce qui fait peur, c'est tous ces condos qui se construisent à la va-vite. Les gros projets en béton, je ne sais pas... Tu as minimisé les risques en te renseignant sur le constructeur et en visitant des réalisations existantes, excellente idée! Il faut juste supposer que le constructeur maintient ses normes de qualité.

J'espère que tu nous raconteras ton essuyage de plâtres

Oui... en plus, je peux surveiller l'évolution de la construction, vu que c'est à côté de ma job. Autant te dire que j'ai hâte en cr**** !

Mais quelque chose me dit que ce genre de sujet risque de devenir un marronnier sur ce forum... Vu que les Dupont et Dupont du catastrophisme frigidien, outre le fait de ne même pas répondre aux questions, semblent bien déterminés à vouloir camper ici !

[Petit-Lion]

"1) on sait maintenant que la loi de Friggit ne s'applique pas au Québec"

???

Petit rappel. La méthode utilisée par Friggit permet simplement de comparer l'évolution des revenus par rapport aux coûts d'achat d'immobilier. La méthode fait ressortir que depuis 2000, les prix se sont beaucoup accrus par rapport aux revenus disponibles. La méthode de Friggit a été appliquée sur la France, les USA et le UK. Dans chacun de ces pays, il apparaît qu'un fort d'accroissement des prix a été observé avant le dégonflement d'une bulle immobilière dans chacun de ces pays.

A partir de là, deux avis divergent :

- ceux qui considèrent que cet accroissement est normal, et qu'il ne s'agit que d'un "rattrapage" des prix de Montréal par rapport à ceux des autres grandes villes du Canada, elles-mêmes en rattrapage par rapport à ... quoi ???

- ceux qui considèrent que cet accroissement ne pourra se poursuivre, et qu'un retournement aura lieu, comme il a été constaté dans les autres pays.

Parmi tous les échanges de ce fil de discussion, j'ai surtout vu des échanges concernant le placement en immobilier versus le placement non immobilier, et force argumentation pour dire lequel était le meilleur. Sans considérer que les conditions de marché (taux hypotécaire, marché boursier, inflation, ...) dans 1,2,5 ans pouvaient très différentes de celles d'aujourd'hui.

Mais rien qui puisse affirmer que le marché immobilier ne se retournera pas au Québec.

Donc "on" est peut-être convaincu que le marché ne se retournera pas au Québec, mais c'est tout.

Pour terminer, je déconseillerais fortement à un premier acheteur de faire un achat spéculatif, dans le sens j'achète aujourd'hui et dans un an je revends avec 10 % de profits, ou dans 2 ans avec 20 % de profits. Après, si c'est pour du moyen ou long terme, et qu'une occasion se présente, pourquoi pas ?

Ben oui, l'immobilier au Québec a fortement augmenté, mais contrairement à d'autres provinces ou pays, il n'a pas dépassé la capacité d'achat des ménages. En passant, si le seul mérite de Friggit est de démontrer que la valeur d'un bien immobilier ne peut dépasser la capacité des acheteurs, La Palisse aurait pu dire la même chose!

Dans les pays qui ont connu un effondrement (É.-U.) il s'est ajouté un phénomène de spéculation entretenu par les prêts à haut risque à des ménages non solvables, un mécanisme maintenant bien connu. Rien de tel ne s'est produit au Canada, ni ailleurs dans le monde, en passant.

Lorsque l'augmentation des prix atteint la limite du pouvoir d'achat des ménages, en l'absence de phénomènes spéculatifs, et avec une demande qui se maintient, la conséquence prévisible est un plafonnement des prix, pas un retournement. De fortes baisses de prix, il y en aura sur les produits qui étaient déjà trop chers avant la crise, par exemple, les condos de luxe et tous ces condos construits à la va-vite et un peu n'importe où, parfois très mal situés.

Quant au pouvoir d'achat des ménages, il est vrai qu'il dépend fortement des taux hypothécaires. Oui, les taux hypothécaires vont remonter dans un peu moins d'un an (j'ai pas de boule de cristal, c'est la Banque du Canada qui a annoncé qu'elle maintiendrait son taux directeur à 0,25 % pendant au moins un an). 0,25 %, c'est un plus bas historique (y'a que la Banque du Japon qui a fait du 0 % dans les années 1990), voilà pourquoi les taux ne peuvent que remonter. Vous avez donc encore un an pour négocier votre hypothèque, à taux fixe bien sûr. Et comme le marché immobilier est saisonnier, c'est en décembre 2009-janvier 2010 que vous trouverez les meilleures affaires.

Quand les taux hypothécaires remonteront, le pouvoir d'achat des ménages diminuera. Mais l'économie redémarrera, les salaires augmenteront, peut-être un peu d'inflation, donc de hausse des loyers... et la certitude que la Banque du Canada veillera à ce que la hausse des taux soit lente, très lente, histoire de ne pas étouffer un début de reprise économique.

[Petit-Lion]

Mais quelque chose me dit que ce genre de sujet risque de devenir un marronnier sur ce forum... Vu que les Dupont et Dupont du catastrophisme frigidien, outre le fait de ne même pas répondre aux questions, semblent bien déterminés à vouloir camper ici !

T'as qu'à les boîteàconniser, moi j'aime mieux discuter avec des gens intelligents, hihi!

[Petit-Lion]

Encore que, cette baisse puisse être bonne aussi. Car, si baisse il y a sur le bien de A et qu'il prévoit d'acheter plus grand, ce sera de même pour le bien convoité.

Dans un cas sans baisse, son bien vaut 100 et il veut un bien à 200. En temps normal, il doit rajouter 100.

Si ça baisse de 20% (pas forcément réaliste, mais plus facile pour l'exemple), il vend son bien seulement 80, mais celui qu'il rachète derrière ne lui coûte plus que 160. Du coup, seulement 80 à rajouter...

J'aime beaucoup!

[Invité]

Encore que, cette baisse puisse être bonne aussi. Car, si baisse il y a sur le bien de A et qu'il prévoit d'acheter plus grand, ce sera de même pour le bien convoité.

Dans un cas sans baisse, son bien vaut 100 et il veut un bien à 200. En temps normal, il doit rajouter 100.

Si ça baisse de 20% (pas forcément réaliste, mais plus facile pour l'exemple), il vend son bien seulement 80, mais celui qu'il rachète derrière ne lui coûte plus que 160. Du coup, seulement 80 à rajouter...

J'aime beaucoup!

Une baisse de 20%... bah là c'est pas "pas forcément" réaliste, c'est carrément imaginaire ici

[calcite39]

Et il ne faut pas oublier non-plus certaines choses concernant le marché immobilier d'ici : la demande reste très forte. On sait qu'avant la crise, les entrepreneurs ne fournissaient plus assez... ça construisait partout, surtout des condos. Les gens achètent ou veulent acheter ! ... Lors de l'ouverture à la vente de mon projet immobilier, moins de deux heures après l'ouverture, il y avait plus de 120 candidats qui attendaient en ligne !!! On parle du mois de mai là, en plein dans la "crise" ! 120 personnes qui voulaient acheter un condo... lorsque mon tour est arrivé, déjà une cinquantaine étaient réservés !

Dans un autre projet que j'ai visité, quelques semaines auparavant, toujours durant la "crise" donc, un immeuble à condo même pas construit, d'une centaine d'unité, livrable au mois de décembre, était pratiquement tout vendu... ne restait qu'un seul 4 1/2 au RDC et deux ou trois 3 1/2.

Ce ne sont peut-être que des exemples, mais qui démontrent tout de même que la demande est bien là. À partir de là, comment penser que de payer 180,000 ou 200,000$ pour un 4 1/2 à Montréal est un prix trop élevé, d'une part, et d'autre part, sachant qu'il y a une telle demande, comment imaginer que cela va baisser durablement et de manière significative ?

Effectivement, cela dénote une pénurie de logements, et donc qu'une grosse part de ces candidats à l'achat ne logent nulle part - une vraie pénurie en somme !

...pardon, mais je pense que tous ces gens ont déjà un endroit où dormir et donc qu'il n'y a pas de pénurie. Pas au sens des queues devant les magasins en URSS, où justement les gens faisaient la queue pour s'offrir ce qu'ils N'avaient PAS.

Ou alors ces condos sont d'une qualité exceptionnelle et/ou à un endroit très recherché.

Néanmoins, je pense qu'une part non négligeable des candidats dans ces cas sont des premiers acheteurs qui achète en ANTICIPANT une hausse perpétuelle du prix, et pas parce qu'ils en un besoin immédiat. Cela contribue à la hausse des prix, et alors à une nouvelle anticipation. Et ainsi de suite. Jusqu'à ...

[juetben]

Concernant le mien... Je me suis renseigné sur le constructeur, mais j'ai AUSSI visité d'anciens projets du même contacteur. Évidemment, je voulais du béton... et c'est ce que j'aurais. Excellente isolation phonique et thermique (pas le choix vu qu'ils visent la certification LEED argent), cloisons avec solives métalliques, récupérateur d'énergie, climatiseur... et il ne sera livré qu'en février 2010.

Par contre, c'est vrai que lorsque je vois des condos se construire en quatre ou cinq mois, tout en bois... je ne dis pas que c'est forcément de la schnout, mais disons que j'ai des doutes, ne serait-ce que pour l'isolation... personnellement, je préfère mon futur plancher de 8" de béton.

il faut faire attention avec la certification leed, qui n'est meme pas encore une norme... un batiment leed n'est pas synomyme d'isolation thermique extraordinaire... elle est superieure a la moyenne et au minimum demandée car elle doit satifaire a la norme novoclimat, mais sans plus!!! idem pour l'isolation phonique qui peut etre selon les standards demandés par la ville de Montreal...

un batiment pour etre leed doit rencontrer certains criteres qui font de lui un batiment durable... pour etre leed par exemple il suffit d'Etre novoclimat, utiliser des materiaux durables et propres (bois certifiés fsc, peintures presentant moins de formes aldehydes...), avoir une empreinte ecologique moins grande qu'un batiment standard, donc moins de places de stationement, plus de parkings a velos (cela apporte des points pour le degres de certification final), l'orientation du terrain et du batiment, retraitement des eaux usées, accés au transport en commun...

MAIS un batiment leed n'est pas forcement moins energivore qu'un novoclimat et mieux isolé... le retraitretement des eaux consomme de l'energie par exemple, une enveloppe trop hermetique fait consommer plus d'energie en echangeur d'air et clim... il peut meme etre moins performant energetiquement qu'un edifice novoclimat option R-2000 et etre leed...

pour ce qui est des condos en bois fait en 4 a 5 mois... nous en faisons regulierement le clos couvert pour des 30 logement se fait pour une equipe de 5 en charpente en moins de 3 mois... avec des murs prefabriqués, des murs qui satisfont aux normes d'isolation les plus recentes R20 dans les murs... et des planchers de bois aussi performants voir plus qu'une simple dalle de 8 pouces de beton... et cela grace a 12 pouces de laine soufflé, une membrane accoustique 1,5 pouce de beton, une membrane accoustique et un doublage en contreplaqué pret a recevoir le bois franc... la qualité thermique est excellente et pour ce type de condos a cette vitesse on fait un projet novoclimat par an... donc une isolation superieure... les constructions beton ne sont pas forcement meilleures surtout sur le plan de l'isolation thermique car pour arriver a un produit fini equivalent les materiaux employés sont plus nombreux et plus dispendieux...

[calcite39]

Mais quelque chose me dit que ce genre de sujet risque de devenir un marronnier sur ce forum... Vu que les Dupont et Dupont du catastrophisme frigidien, outre le fait de ne même pas répondre aux questions, semblent bien déterminés à vouloir camper ici !

Le camping sur ce forum n'est pas réservé qu'à ceux qui y font déjà du camping (mais trouvent déplacés que d'autre veuillent en faire). Y a de la place pour tout le monde !

T'as qu'à les boîteàconniser, moi j'aime mieux discuter avec des gens intelligents, hihi!

Alors là bravo ! On fait dans la finesse et dans l'argumentaire définitif !!

Ceux qui à " boîte à connisent" les autres font preuve d'une grande ouverture d'esprit...

et vouloir ne discuter qu'entre "gens intelligents", ...humm...les autres sont trop stupides ou co..s ? C'est ça?