Investissement locatif : dix milles questions ?

[Jérémy Allemand]

Bonjour,

J'aurais comme projet à moyen terme de faire un investissement locatif. Je connais pas du tout le marché de l'immobilier au canada, son environnement bancaire et fiscal. Je me pose donc pas mal de questions et j'aimerais avoir des retours d'immigrés qui ont acheté ?

D'abord la région. Je pense que Montréal est mieux pour acheter, plus d'étudiants, plus de touristes, plus de mobilité. Par contre quel est le prix du m carré ? Y a-t-il des coins à éviter ?

Ensuite au niveau budget. On me parle d'un apport de 15% du montant total et posséder un bon historique de crédit pour obtenir un prêt. Prennent-ils en compte les revenus même en locatif ? Je connaissais très bien les conditions d'obtention des prêts en France mais au Canada ça a l'air très différent. Y-a-t-il des spécifités en locatif ? Et existent-ils des frais notariaux ?

Au niveau fiscal. Encore une fois j'aurais été en France, j'aurais pas de mal mais au Québec qu'est-ce qu'un propriétaire doit payer ? Quels sont les allégements d'impôt ?

Bon je pense pas trouver toutes mes réponses sur ce forum mais vos retours me seront utiles et si vous avez des contacts utiles je suis preneur. Merci à vous.

Modifié 20 novembre 2013 par Jérémy Allemand

[trefle]

Je ne pense pas qu'il y ait des plans comme en France qui permet d'acheter pour louer et bénéficier d'allègement d'impôt. Primo parce qu'il n'y a pas de crise de logement. Donc en gros acheter un ensemble de logements (bloc appart.) les rendre habitables au besoin, en assurer l'entretien, percevoir les loyers, les déclarer en plus de ses revenus d'emploi(s) et payer de l'impôt. Il peut exister une récupération des frais encourus pour l'entretien.

Pour ce qui est du prêt en effet 15% d'apport puis la banque vérifie votre solvabilité, vos avoirs et dans tous les cas le bien immo que vous achetez est hypothéqué. En cas de non paiement la bq récupère le bien.

Pour les quartiers c'est à vous de voir afin d'avoir la clientèle que vous désirez. Tenir compte que Mtl se transforme et des endroits/quartiers qui aujourd'hui sont dits "craignosses" vont à un moment devenir tout autre. Ex. mon fils (qui siège sur un comité d'habitat de la ville de Mtl) a acheté un condo neuf ds St-Henri près de l'autoroute Turcot (laid à mourir) mais il y a le gros CHU qui se construit. Son condo (3 chambres) a pratiquement doublé sa valeur et il pourra le louer assez cher grâce à la forte fréquentation de l'hôpital. Ce quartier va prendre de la valeur alors qu'aujourd'hui !

Les prix varieront selon l'âge du bâtiment, du secteur, de son état.

Idéalement prospectez auprès des mairies d'arrondissements pour connaître le devenir des quartiers. Pensez aussi à la clientèle, qui dit étudiants, dit va-et-vient donc surement des travaux à faire à chaque fois.

[Clems865]

bonjour,

il y a déjà eu un début de reponse ici :

investir-comme-non-résident

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[crazy_marty]

Bonjour,

J'aurais comme projet à moyen terme de faire un investissement locatif. Je connais pas du tout le marché de l'immobilier au canada, son environnement bancaire et fiscal. Je me pose donc pas mal de questions et j'aimerais avoir des retours d'immigrés qui ont acheté ?

D'abord la région. Je pense que Montréal est mieux pour acheter, plus d'étudiants, plus de touristes, plus de mobilité. Par contre quel est le prix du m carré ? Y a-t-il des coins à éviter ?

Ensuite au niveau budget. On me parle d'un apport de 15% du montant total et posséder un bon historique de crédit pour obtenir un prêt. Prennent-ils en compte les revenus même en locatif ? Je connaissais très bien les conditions d'obtention des prêts en France mais au Canada ça a l'air très différent. Y-a-t-il des spécifités en locatif ? Et existent-ils des frais notariaux ?

Au niveau fiscal. Encore une fois j'aurais été en France, j'aurais pas de mal mais au Québec qu'est-ce qu'un propriétaire doit payer ? Quels sont les allégements d'impôt ?

Bon je pense pas trouver toutes mes réponses sur ce forum mais vos retours me seront utiles et si vous avez des contacts utiles je suis preneur. Merci à vous.

Le prix du m2 à Montréal dépend beaucoup du quartier dans lequel tu achètes, et du type de structure que tu achètes. Disons que certains quartiers ont beaucoup de vieux/très vieux bâtiments qui ont besoin d'un bon rafraichissement.

Pour l'avoir fait cette année en achetant un appart que je loue:

• Attention, il faut viser l'achat d'un logement qui est en divis et non en indivis. En indivis c'est très compliqué d'avoir l'autorisation de louer le logement (la banque doit être d'accord, et il faut que le contrat d'indivision le précise que c'est possible).
• Pour l'achat du bien locatif, ils demandent en effet au minimum 15%, mais ils considèrent aussi le revenu locatif dans tes revenus totaux. Mais c'est dépendant beaucoup de son historique de crédit et sa capacité de remboursement.
• Par contre, bien souvent ils vont demander un bail signé avant de valider l'hypothèque, pour s'assurer que le revenu que tu déclares pouvoir récupérer en loyer est bien réaliste et que tu as en effet trouvé un locataire prêt à payer ce prix-là.
• A part ça aucune spécificité particulière, l'hypothèque reste standard et est la même qu'un bien non locatif, si ce n'est que le contrat d'hypothèque précise que tu dois fournir une copie du bail à la banque à chaque fois que tu fais un nouveau bail.
• Le propriétaire paye les taxes municipales et scolaires dans leur intégralité, rien n'est à la charge du locataire de ce côté-ci. Ensuite, certains locataires incluents toutes les charges dans le loyer (Hydro, Internet, etc...), mais c'est en aucun cas une obligation.
• Les frais de notaire ne sont pas basés sur un montant en % du prix d'achat, mais sur un montant fixe, par exemple 900$, quel que soit le prix d'achat.
• Niveau allègements d'impôts, je l'ai pas encore fait, j'attends la déclaration de l'an prochain, mais ce qu'on m'avait expliqué: les loyers sont équivalents à un revenu de travail, donc s'ajoute à ton revenu brut. Par contre, tu peux déduire les intérêts de l'hypothèque, l'assurance et il me semble une portion de taxes, et n'importe quel type de travaux effectué dans le logement loué (même un pot de peinture).

[angela57]

Bonjour,

J'aurais comme projet à moyen terme de faire un investissement locatif. Je connais pas du tout le marché de l'immobilier au canada, son environnement bancaire et fiscal. Je me pose donc pas mal de questions et j'aimerais avoir des retours d'immigrés qui ont acheté ?

D'abord la région. Je pense que Montréal est mieux pour acheter, plus d'étudiants, plus de touristes, plus de mobilité. Par contre quel est le prix du m carré ? Y a-t-il des coins à éviter ?

Ensuite au niveau budget. On me parle d'un apport de 15% du montant total et posséder un bon historique de crédit pour obtenir un prêt. Prennent-ils en compte les revenus même en locatif ? Je connaissais très bien les conditions d'obtention des prêts en France mais au Canada ça a l'air très différent. Y-a-t-il des spécifités en locatif ? Et existent-ils des frais notariaux ?

Au niveau fiscal. Encore une fois j'aurais été en France, j'aurais pas de mal mais au Québec qu'est-ce qu'un propriétaire doit payer ? Quels sont les allégements d'impôt ?

Bon je pense pas trouver toutes mes réponses sur ce forum mais vos retours me seront utiles et si vous avez des contacts utiles je suis preneur. Merci à vous.

Bonjour,

Lors de notre séjour en 2009 nous avons acheté un terrain dans un domaine non loin de Mont Tremblant.

L'objectif était d'y construire une maison assez grande pour qu'on se réserve une partie et qu'on puisse louer le reste en saisonnier meublé.

Il semble que pour un investissement locatif, c'est le plus rentable. Mais je ne connais pas plus que ça le marché. C'était ce qui pour nous, de France était le plus intéressant.

Le terrain doit être acheté cash.

Pour la maison :

Si vous êtes non résident,on vous prête 60% de la valeur cumulée de la maison et du terrain.

Si vous êtes résident, on vous prête 80%

Evidemment tout est hipothéqué.

Peu importe votre capacité d'endettement, ce n'est pas comme en France. Attention cependant, vos héritiers devront reprendre les remboursements si jamais vous deviez "manquer à l'affection de vos proches".....

Notre exemple :

Terrain : 80 000 $

Maison 200 m² : 240 000 $

Prêt : 192 000 $

Apport : 128 000 $

Mensualités : 1400 $ (20 ans)

L'appartement destiné à la location (un 4 pièces pour 8 couchages) est loué 20 semaines par an à 1 200 $ la semaine, soit 24 000 $ par an.

Ca paie largement les mensualités du prêt et toutes les taxes et charges.

Pour le moment c'est plutôt un bon investissement. Si nous avions été résidents permanents, notre apport se serait limité au terrain car on nous aurait financé la maison à 100%...

[caroline77]

Il faut commencer par calculer la rentabilité du projet. Si c'est pour avoir du 3 % net, autant prendre un placement classique. Car l'immobilier est un placement risqué (risque de baisse des prix, du locataire qui casse tout, part sans payer...). Il faut s'enquérir de l'offre et de la demande à Montréal. Y a t'il des locations qui ne trouvent pas de locataire ? Tarif espéré selon le prix d'achat ?

Voici un bon outil de simulation http://www.rendementlocatif.com#sthash.hYfeBtvi.dpuf

bon c'est français mais comme d'habitude je ne trouve aucun bon outil internet pour le Canada. Peu importe, tu imagines que ce sont des dollars et tu remplaces par des 0 dans les cases inutiles.

Le seul avantage de l'immobilier, c'est l'effet levier.

[Jérémy Allemand]

Merci de vos réponses. Pour ce qui est du calculateur il faut taper "investment properties calculator canada" pour trouver des trucs intéressants. J'ai trouvé ce site http://www.ratehub.ca/investment-property . Assez complet.

Par contre après quelques recherches je ne trouve pas ça très rentable le locatif sur Québec. J'ai simulé l'achat d'un 3 et 1/2 sur Montréal à 200 000$ avec un apport de 20%. J'obtiens une mensualité de 786$ avec un taux à 3.25%. Sans compter tous les autres frais, les taxes et autres.

Puis j'ai après un peu scruté les prix du locatif sur Montréal pour un 3 et 1/2 on est dans une fourchette de 400 à 650$.

Le seul espoir serait donc sur la plus-value du bien mais là encore le marché semble à la baisse :

Où s'en va l'immobilier ?

«Il y a un stock incroyable de maisons en revente à Montréal - 32 000 maisons, de loin un sommet historique - et le nombre de ventes est en baisse de 25% par rapport à l'an dernier, dit l'analyste Ben Rabidoux. Au Canada, nous avons bâti trop de maisons au cours de la dernière décennie (210 000 maisons par année alors qu'il n'en fallait que 180 000).»
source : http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201303/25/01-4634406-ou-sen-va-limmobilier.php

Le ratio Prix d’une maison VS Location d’un logement

Pour aider les futurs acheteurs à se décider, dans la balance le coût du loyer a énormément d’importance. Les économistes américains spécialistes en immobilier s’entendent pour dire que lorsque la valeur moyenne des maisons à vendre équivaut à moins de 15 fois les coûts de loyers annuels, il est préférable d’acheter que de louer. Expliquer autrement, on peut dire que pour valoir la peine il faut que la propriété que vous souhaitez acheter se vende à un prix inférieur à 15 années de paiements de votre loyer.

Exemple; votre logement de 5 pièces 1/2 dans le quartier Rosemont vous coûte 1000$ par mois. Annuellement vous dépensez 12 000$. Si vous trouvez une propriété qui répond sensiblement à ce que vous louez pour moins de 180 000$ (15 X 12 000$), il y a lieu de changer de statut et de devenir proprio! Mais, c’est là tout le noeud du problème.

Les données du 5 avril 2012 de L’Étude sur le prix des maisons et les prévisions du marché des Services immobiliers Royal LePage révèlent que le prix moyen d’une maison standard de deux étages à Montréal est de 387 400$. Le ratio est donc de 32! Pour une petite maison individuelle de plain-pied, la valeur moyenne est de 286 000$. On est encore au-dessus du seuil de 180 000$. Ici, il faudra 23 ans de loyer pour compenser. Même les condos à 239 000$ sont trop chers. Cela représente 20 fois, un loyer de 12 000$ par an. Pas étonnant que les banlieues et les régions périphériques débordent et les ponts se bloquent!

source : http://www.majorblog.net/2012/04/06/a-montreal-il-vaut-mieux-louer-un-appartement-que-d%E2%80%99acheter-une-maison/ (vieux de 2ans)

Après quelques recherches rapides j'ai l'impression que le marché était plus dynamique avant 2010. Les prix étaient plus bas en 2008, 2009, l'accès au crédit plus facile. Y a comme eu un bon après 2010 et dans le même temps des crédits plus difficiles d'accès.

Enfin mon projet est dans quelques années j'aurais le temps de voir à ce moment là. Mais j'ai l'impression qu'actuellement il vaut mieux louer voire si on est motivé acheter une résidence principale.

Modifié 21 novembre 2013 par Jérémy Allemand