Bulle immobilière au Québec : il y en a bien une !

[geez]

Tu fais erreur sur mon profil financier mais tu comprenderas que je ne m'étende pas sur ces aspects très personnels. Le bon investisseur a acheté avant 2004 et revendu à temps comme tu l'expliques. Pour celui qui achete en haut de bulle, je suis plus sceptique. Je ne vois pas ce qui ferait que le Québec sorte des cycles économiques pour que les prix continuent à augmenter. Les prix ne peuvent pas doubler en 7 ans puisque les ménages n'ont pas les moyens de suivre (voir Friggit). Ce fut possible ces derniéres années uniquement par la formation de la bulle. Ça me fait penser aux fonds Madoff avec un rendement de plus de 10% par an indépendamment de la conjoncture. Inutile d'expliquer ce qui est advenu de ceux qui ne se sont pas retirés à temps.

Ce qui me fait frémir dans tes conseils, ceux sont les mêmes qui ont été donnés à ceux qui se sont retrouvés ruiner aux Etats-Unis. Il y a bien les assurances mais si les prix baissent comme déjà expliqué, ça vous coûtera tout de même cher. Le consumérisme américain et le rêve américain de la maison avec piscine a visiblement encore ses adeptes.

Plutôt d'accord avec ça. Et effectivement, la logique de doublement du prix de la maison de façon immuable est assez hallucinante... surtout sans tenir compte de l'inflation dans le même temps !

[grizzli]

de toute façon, a lire nos 3 pseudo-experts, je suis mort de rire.

déjà vous partez d'un postulat faux au départ.

vous avez en tête le profil investisseur qui veux gagner de l'argent.

alors que le grande majorité des gens veulent s'acheter un logement pour y vivre en famille.

bien sur si une vente doit avoir lieu avant le remboursement du prêt personne n'est contre un plus-value,

mais celle-ci n'est pas l'objectif de l'achat.

ensuite quand le remboursement mensuel du prêt est égal au montant d'un loyer, il n'y a aucune raison de payer un loyer, car même si effectivement en fin de compte on paie presque 2 fois le prix du logement.

au moins a la fin du remboursement du prêt il te reste quelque chose au minimum la valeur de ton logement, et sans doute plus car il aura sans doute pris de la valeur, même si il n'y a pas doublement.

alors que si tu reste en location a la fin t'a rien

bien sur tout cela ne fonctionne que si le remboursement mensuel du prêt est équivalent au cout d'une location.

[geez]

de toute façon, a lire nos 3 pseudo-experts, je suis mort de rire.

déjà vous partez d'un postulat faux au départ.

vous avez en tête le profil investisseur qui veux gagner de l'argent.

alors que le grande majorité des gens veulent s'acheter un logement pour y vivre en famille.

bien sur si une vente doit avoir lieu avant le remboursement du prêt personne n'est contre un plus-value,

mais celle-ci n'est pas l'objectif de l'achat.

ensuite quand le remboursement mensuel du prêt est égal au montant d'un loyer, il n'y a aucune raison de payer un loyer, car même si effectivement en fin de compte on paie presque 2 fois le prix du logement.

au moins a la fin du remboursement du prêt il te reste quelque chose au minimum la valeur de ton logement, et sans doute plus car il aura sans doute pris de la valeur, même si il n'y a pas doublement.

alors que si tu reste en location a la fin t'a rien

bien sur tout cela ne fonctionne que si le remboursement mensuel du prêt est équivalent au cout d'une location.

Non, on parle d'un profil d'achat tremplin, ce qui est déjà plus fréquent que celui d'investisseur. Si tu achètes en haut de bulle avec dans l'idée (ou l'obligation pour causes diverses) de revendre dans les 3-4 ans qui suivent pour financer plus grand et que justement, pendant ces années-là le marché baisse, tu te retrouves les fesses à l'air !

L'immobilier est cyclique et ça ne peut pas toujours monter. Le but initial de ce post était de montrer que c'est déjà pas mal monté et que le risque d'investir de cette façon est plus grand aujourd'hui. Après, c'est à chacun de mesurer sa capacité à supporter ce risque suivant son type d'investissement.

Il y a toujours de bonnes affaires et peut-être que Montréal montera encore pendant un certain temps, qui sait ? Rien n'est une vérité absolue, tant d'un bord que de l'autre...

C'est juste que l'idée d'acheter avant que ce soit encore plus cher pousse parfois à ne pas étudier la question sous tous les angles. Celui proposé par ce fil a le mérite de donner un autre angle, n'en déplaise à certains !

Pour le reste, t'es un grand garçon et tu dois être assez expert de ta propre situation pour faire les choix qui te conviendront le mieux...

Modifié 19 juillet 2009 par geez

[juetben]

l'achat tremplin... acheter un plex pourri et le retaper vite fait pour le rendre agreable a l'oeil, construire soi meme sa maison avec le minimum legal du code du batiment et la aussi la rendre agreable a l'oeil plus que la moyenne, sans finir le sous sol et le terrassement... et revendre tout ca!!! voila la methode plus que gagnante de nos jours a Montreal et sa proche banlieue!!! pactole assuré, mais il faut etre un minimum bricoleur et avoir des contacts pour des materiaux de bonne voir tres bonne qualité a un prix moyen...

bien sur cela dans le but d'une plus value assez importante dans les 2 a 3 ans suivant l'achat...

Modifié 19 juillet 2009 par juetben

[Redflag]

Tu fais erreur sur mon profil financier mais tu comprenderas que je ne m'étende pas sur ces aspects très personnels. Le bon investisseur a acheté avant 2004 et revendu à temps comme tu l'expliques. Pour celui qui achete en haut de bulle, je suis plus sceptique. Je ne vois pas ce qui ferait que le Québec sorte des cycles économiques pour que les prix continuent à augmenter. Les prix ne peuvent pas doubler en 7 ans puisque les ménages n'ont pas les moyens de suivre (voir Friggit). Ce fut possible ces derniéres années uniquement par la formation de la bulle. Ça me fait penser aux fonds Madoff avec un rendement de plus de 10% par an indépendamment de la conjoncture. Inutile d'expliquer ce qui est advenu de ceux qui ne se sont pas retirés à temps.

Ce qui me fait frémir dans tes conseils, ceux sont les mêmes qui ont été donnés à ceux qui se sont retrouvés ruiner aux Etats-Unis. Il y a bien les assurances mais si les prix baissent comme déjà expliqué, ça vous coûtera tout de même cher. Le consumérisme américain et le rêve américain de la maison avec piscine a visiblement encore ses adeptes.

Je me fous de ton profil financier...

Vous persistez à croire qu'il y a une bulle parce que l'écart a crû entre les revenus des ménages et les prix de l'immobilier. La forte hausse des denières années est une correction, pas une bulle en formation. Les prix continuent à monter, moins vite... et vous prévoyez quoi, la chute ?

Ta comparaison foireuse avec Madoff me fait bien marrer... Le lien de mes propos avec l'arnaque pyramidale ?

Ensuite un petite dose d'antiaméricanisme de base.. On se demande bien ce que tu viens faire en Amérique du Nord.

Redflag

Modifié 19 juillet 2009 par Redflag

[Redflag]

Plutôt d'accord avec ça. Et effectivement, la logique de doublement du prix de la maison de façon immuable est assez hallucinante... surtout sans tenir compte de l'inflation dans le même temps !

C'est une logique qui se vérifie par les chiffres. Les prix montent globalement, avec ou sans crise, que cela prenne 7 ou 30 ans. L'inflation est maîtrisée dans les pays riches. L'immobilier monte nettement plus vite que l'inflation, d'où le gain.

Parlant d'inflation, elle se répercute directement sur ton loyer de locataire... Ton 800$ de loyer va devenir 1000$ dans 5-7 ans. Mon 800$ d'hypothèque va rester 800$ pour les 30 prochaines années. Et comme je suis proprio, le 200$ va aller directement dans mes poches... C'est pourtant pas compliqué !

Redflag

[Petit-Lion]

Une bonne remarque de Grizzli, l'achat de la résidence principale ne peut se comparer à aucune autre forme d'investissement, parce que les autres formes d'investissement, qu'il s'agisse de bons du Trésor, d'actions de Nortel, de bouteilles de vin ou de tableaux de maître, on n'habite pas dedans, donc on continue de payer un loyer. Alors aussitôt que vous avez votre 5 %, foncez, surtout avec des taux hypothécaires à leur plus bas historique.

La comparaison devient pertinente dans le cas d'un investissement locatif, et là encore, elle est généralement favorable à l'immobilier.

Et dans le cas d'un triplex, c'est gagnant sur les deux tableaux : vous êtes logé, la fiscalité vous est favorable (déduction des intérêts et de toutes sortes de frais sur la partie locative) et les loyers, en plus de payer l'hypothèque, augmenteront plus ou moins avec l'inflation. Même le mien (dont la valeur continue de monter tranquillement) serait encore un bon investissement si je devais l'acheter aujourd'hui. En fait, je ne vois pas comment on pourrait perdre en achetant un plex, alors que dans le cas d'un condo, c'est très facile de faire une mauvaise affaire!

[calcite39]

En tout cas, vu la virulence de certains échanges, cela prouve la sensibilité de ce sujet, à savoir la poursuite de la hausse des prix, ou pas...

Et étonnement, ceux qui répondent le plus "fort" sont ceux qui ont déjà signé une hypothèque pour acheter. Alors qu'à mon avis ceux qui sont le plus concernés sont ceux qui réféchissent à acheter. Pour ceux qui ont déjà signé, le choix est déjà fait...

[juetben]

Pour ceux qui ont déjà signé, le choix est déjà fait...

c'est sur a 1,6 % d'interet blocable a -1% du taux du terme le plus proche le choix a ete vite fait!!! meme si le taux monte j'ai encore de la marge !!!

[jb1664]

En tout cas, vu la virulence de certains échanges, cela prouve la sensibilité de ce sujet, à savoir la poursuite de la hausse des prix, ou pas...

Et étonnement, ceux qui répondent le plus "fort" sont ceux qui ont déjà signé une hypothèque pour acheter. Alors qu'à mon avis ceux qui sont le plus concernés sont ceux qui réféchissent à acheter. Pour ceux qui ont déjà signé, le choix est déjà fait...

C'est clair qu'il y en a qui vienne d'acheter ou envisage de revendre dans quelques années... Dans une période d'incertitude, il faut être très prudent pour ne pas se retrouver à acheter en haut de bulle avec un crédit avec peu d'apport. Toute banque un peu sérieuse vous le déconseillera ou vous refusera le crédit. Quand on est locataire, on vit aussi dans son logement. La seule différence est de payer un loyer à un propriétaire au lieu d'un banquier. Et alors ? Le capital que l'on posséde est placé, on ne paie pas de taxe ni de frais d'entretien, et on reste rarement 30 ans dans un logement. Parfois il préférable de prendre son temps pour acheter au bon moment.

[Petit-Lion]

C'est clair qu'il y en a qui vienne d'acheter ou envisage de revendre dans quelques années... Dans une période d'incertitude, il faut être très prudent pour ne pas se retrouver à acheter en haut de bulle avec un crédit avec peu d'apport. Toute banque un peu sérieuse vous le déconseillera ou vous refusera le crédit. Quand on est locataire, on vit aussi dans son logement. La seule différence est de payer un loyer à un propriétaire au lieu d'un banquier. Et alors ? Le capital que l'on posséde est placé, on ne paie pas de taxe ni de frais d'entretien, et on reste rarement 30 ans dans un logement. Parfois il préférable de prendre son temps pour acheter au bon moment.

Quel capital ? le 5 % ? Placé comment ? Juste curieux de voir quels autres placements se comparent à l'immobilier...

[Guinness]

C'est clair qu'il y en a qui vienne d'acheter ou envisage de revendre dans quelques années... Dans une période d'incertitude, il faut être très prudent pour ne pas se retrouver à acheter en haut de bulle avec un crédit avec peu d'apport. Toute banque un peu sérieuse vous le déconseillera ou vous refusera le crédit. Quand on est locataire, on vit aussi dans son logement.

Tu connais d'autres périodes que des périodes d'incertitudes ? Cette dernière est plus ou moins grande mais elle est toujours là...

La seule différence est de payer un loyer à un propriétaire au lieu d'un banquier. Et alors ? Le capital que l'on posséde est placé, on ne paie pas de taxe ni de frais d'entretien, et on reste rarement 30 ans dans un logement. Parfois il préférable de prendre son temps pour acheter au bon moment.

La grosse différence que tu omets est qu'en étant propriétaire, ton capital augment chaque mois avec ton remboursement d'hypothèque...

La garantie de plus-value n'est pas garantie à la revente ? Bof, mes autres placements non plus...

Et puis, comme le dit si bien Grizzli, là, ton investissement, tu en profites tous les jours !

[Guinness]

Juste curieux de voir quels autres placements se comparent à l'immobilier...

Les actions General Motors ?

[juetben]

C'est clair qu'il y en a qui vienne d'acheter ou envisage de revendre dans quelques années... Dans une période d'incertitude, il faut être très prudent pour ne pas se retrouver à acheter en haut de bulle avec un crédit avec peu d'apport. Toute banque un peu sérieuse vous le déconseillera ou vous refusera le crédit. Quand on est locataire, on vit aussi dans son logement. La seule différence est de payer un loyer à un propriétaire au lieu d'un banquier. Et alors ? Le capital que l'on posséde est placé, on ne paie pas de taxe ni de frais d'entretien, et on reste rarement 30 ans dans un logement. Parfois il préférable de prendre son temps pour acheter au bon moment.

Quel capital ? le 5 % ? Placé comment ? Juste curieux de voir quels autres placements se comparent à l'immobilier...

ouai parce que les taux d'ineterets d'epargnes fondent a vu d'oeil!!! meme les comptes soit disant a haut rendement du type ing se retrouvent a du 1,2 % en ce moment... et la dessus au final tu paies de l'impot... et en ce qui concerne tous ce qui est portefeuille, obligations et autres c'Est une debacle encore pire!!! donc je vois pas comment placer de l'argent en ce moment...

[Redflag]

C'est clair qu'il y en a qui vienne d'acheter ou envisage de revendre dans quelques années... Dans une période d'incertitude, il faut être très prudent pour ne pas se retrouver à acheter en haut de bulle avec un crédit avec peu d'apport. Toute banque un peu sérieuse vous le déconseillera ou vous refusera le crédit. Quand on est locataire, on vit aussi dans son logement. La seule différence est de payer un loyer à un propriétaire au lieu d'un banquier. Et alors ? Le capital que l'on posséde est placé, on ne paie pas de taxe ni de frais d'entretien, et on reste rarement 30 ans dans un logement. Parfois il préférable de prendre son temps pour acheter au bon moment.

Quel capital ? le 5 % ? Placé comment ? Juste curieux de voir quels autres placements se comparent à l'immobilier...

Ouaip !! On veut savoir ! 25000$ placé à 5%... wow... feront quoi... 50000$ dans 15 ans ?

Mon 25000$ de 2007 a déjà triplé car dans le cas d'une revente de mon plex c'est 75000$ dans mes poches. Autre choix : je vends pas et mes locataires paieront bientôt 100% des frais que j'encourt actuellement... Franchement faut qu'on me dise comment mieux faire pour épargner 2000$ par mois...

Redflag

Modifié 20 juillet 2009 par Redflag

[jb1664]

Le remboursement du crédit se décompose entre le paiment du crédit et le remboursement du prêt. Les premiéres années, tu paies surtout du crédit. On ajoute les taxes, les assurances et l'entretien. Tous ça est de la pure perte, de l'argent jeté par les fenêtres comme aiment dire les propriétaires. Il semble acquis pour certains que l'immobilier va continuer à prendre de la valeur à plus de 10% par an. C'est juste une correction de plus de 100% qui va se transformer en 150% puis 200% de correction dans les prochaines années. Historiquement, c'est loin d'être dans la normalité et les baisses ont toujours suivi des hausses importantes comme celle là. Le ton des réponses montrent bien la nervosité des nouveaux propriétaires dans un marché qui se retourne. En France, même avec du -10%, certains pensent toujours que ça va remonter.

[Guinness]

Le remboursement du crédit se décompose entre le paiment du crédit et le remboursement du prêt. Les premiéres années, tu paies surtout du crédit. On ajoute les taxes, les assurances et l'entretien. Tous ça est de la pure perte, de l'argent jeté par les fenêtres comme aiment dire les propriétaires.

De la pure perte ? Pire qu'un loyer, je ne pense pas...

Il semble acquis pour certains que l'immobilier va continuer à prendre de la valeur à plus de 10% par an. C'est juste une correction de plus de 100% qui va se transformer en 150% puis 200% de correction dans les prochaines années. Historiquement, c'est loin d'être dans la normalité et les baisses ont toujours suivi des hausses importantes comme celle là.

Personne n'a "prédit" de hausse de 10% par an... La seule prédiction que nous ayons eu est une baisse de 10% par an...

Maintenant, ton histoire de correction de 100, 150, 200 %, c'est pas vraiment clair...

... il s'agit de pourcentage par rapport à quoi ?

Le lien donnée au début du fil est particulierment drôle, on y met 2 graphes dont la base "1" est pour l'un en 2000, pour l'autre en 1980. Ou comment comparer des chèvres avec des enclumes...

Le ton des réponses montrent bien la nervosité des nouveaux propriétaires dans un marché qui se retourne. En France, même avec du -10%, certains pensent toujours que ça va remonter.

On attend toujours les signes du retournement à Montréal (bon à part les supers graphiques de Brigitt).

[Invité]

Mouais... même avec les intérêts, les taxes, etc. on reste gagnant à être proprio vs locataire ! Y'a pas un placement qui rapporte plus dans les banques ! Le tout est évidemment de bien connaître le marché et de pas acheter un truc surévalué mais y'en a plein des appartements et des duplex / triplex (en fonction des moyens de chacun) tout pourri à remettre en état et qui vont se revendre bien plus ! Faut juste pas faire n'importe quoi mais on est forcément gagnant que de filer des centaines de $ tous les mois à un proprio

Enfin j'espère que ca marchera comme ça pour nous en tout cas

[jb1664]

Le remboursement du crédit se décompose entre le paiment du crédit et le remboursement du prêt. Les premiéres années, tu paies surtout du crédit. On ajoute les taxes, les assurances et l'entretien. Tous ça est de la pure perte, de l'argent jeté par les fenêtres comme aiment dire les propriétaires.

De la pure perte ? Pire qu'un loyer, je ne pense pas...

Il semble acquis pour certains que l'immobilier va continuer à prendre de la valeur à plus de 10% par an. C'est juste une correction de plus de 100% qui va se transformer en 150% puis 200% de correction dans les prochaines années. Historiquement, c'est loin d'être dans la normalité et les baisses ont toujours suivi des hausses importantes comme celle là.

Personne n'a "prédit" de hausse de 10% par an... La seule prédiction que nous ayons eu est une baisse de 10% par an...

Maintenant, ton histoire de correction de 100, 150, 200 %, c'est pas vraiment clair...

... il s'agit de pourcentage par rapport à quoi ?

Le lien donnée au début du fil est particulierment drôle, on y met 2 graphes dont la base "1" est pour l'un en 2000, pour l'autre en 1980. Ou comment comparer des chèvres avec des enclumes...

Le ton des réponses montrent bien la nervosité des nouveaux propriétaires dans un marché qui se retourne. En France, même avec du -10%, certains pensent toujours que ça va remonter.

On attend toujours les signes du retournement à Montréal (bon à part les supers graphiques de Brigitt).

Il n'y a pas eu de prédiction de 10% de baisse. La courbe de Friggit ne prédit rien, c'est un indicateur de l'état passé et présent. Par contre, relis les messages plus haut, il y a bien des projections de rentabilité. D'un côté vous parlez de rentablité de placements financiers tellement mauvais que même mon conseiller de Desjardins n'oserait pas me les proposer. D'un autre, vous parlez de rentabilité de l'immobilier supérieur à tout ce que les meilleurs spécialistes n'arrivent pas à obtenir. Allô... c'est un peu gros. La bulle ne grossira pas éternellement.

Sur ce, je me léve tôt demain... bye !

[Guinness]

Il n'y a pas eu de prédiction de 10% de baisse. La courbe de Friggit ne prédit rien, c'est un indicateur de l'état passé et présent. Par contre, relis les messages plus haut, il y a bien des projections de rentabilité. D'un côté vous parlez de rentablité de placements financiers tellement mauvais que même mon conseiller de Desjardins n'oserait pas me les proposer. D'un autre, vous parlez de rentabilité de l'immobilier supérieur à tout ce que les meilleurs spécialistes n'arrivent pas à obtenir. Allô... c'est un peu gros. La bulle ne grossira pas éternellement.

Sur ce, je me léve tôt demain... bye !

Relis bien le fil, on nous a prédit 10% de baisse par an pendant 3 ans.

Là où je suis bien d'accord avec toi, c'est que la bulle ne grossira pas éternellement, et pour cause, je ne vois toujours pas de bulle

Depuis 3 ans que je suis à Montréal (et que j'y suis propriétaire), on me parle de bulle à tout bout de champ. Or même avec la crise majeure que nous avons subit, cette fameuse bulle n'éclate pas...

... elle est en kevlar la bulle ?

Tu me diras, rien de neuf au soleil. lorsque nous avons acheté dans les environs de Bordeaux en 2001, on nous a dit que les prix avaient beaucoup augmentés, que cela me pourrait pas durer, patati, patata. Résultat ? 80 % de plus-value en 5 ans, pas si pire en pleine bulle, non ?