Bulle immobilière au Québec : il y en a bien une !

jb1664 · 22 juillet 2009

En tout cas tu identifies toujours la France comme étant le pays qui a 30 ans d'avance, j'ai même pas besoin de le nommer... Ça doit être plate de vivre dans un pays qui a 30 ans de retard. Mais bon, 200 000 euros, faut les monter, surtout en jetant aux poubelles les intérêts gagnés d'un capital pour payer un loyer.

Ça ne veut rien dire. Tu essais de m'attribuer des propos, et ensuite on ne comprend rien. C'est moi qui suis censé posséder 200.000 euros ? Des euros ou des dollars ? Inutile de répondre, c'est une discussion stérile.

Le prix modéré des habitations contribue à la qualité de vie au Québec. Que les prix cessent leur envolée est une bonne nouvelle pour les nouveaux immigrants. Pour celui qui est déjà propriétaire, ça ne change rien. Si votre logement prend de la valeur, vous êtes virtuellement plus riche. Ça ne vous aidera pas à acheter un plus grand logement (comme une maison avec piscine) parce que ce logement aura aussi augmenté.

Les personnes qui se sont endettées lourdement pour faire une grosse plus-value sont les seules irritées. Pour eux, toutes les raisons sont bonnes pour croire que l'immobilier monte toujours à plus de 10%/an. Il y a 1 an, le prix du pétrole était à prés de 150$ et on disait qu'il monterait à 200$. Encore un exemple de formation de bulle déconnectée des réalités économiques.

D'ailleurs un éclatement de bulle se prête bien pour la bourse mais pas pour l'immobilier. Il serait plus juste de parler de dégonflement de bulle. D'une façon ou d'une autre, l'immobilier reviendra dans le tunnel de Friggit, comme toujours.

Petit-Prince · 22 juillet 2009

Ah là là ! Jb1664 doit abuser de la bière du même nom, car voici ce qu'il disait il y a deux jours à peine :

(...) Entre payer un loyer à un propriétaire ou un banquier, ça revient au même. Dans mon cas, les intérêts de l'argent placé paient mon loyer. Alors autant prendre son temps pour faire un achat le bon moment par rapport à ma vie personnelle et par rapport à la conjoncture économique.

Ce qui est comique là-dedans, c'est que pour lui, donner de l'argent à un propriétaire ou à un banquier, c'est pareil ! Isssssh ! Il oublie juste un léger détail, quand il donne 100,000$ pour un loyer, mettons sur dix ans, ce qui correspond à peu près à un 4 1/2, au final, il a "juste" perdu 100,000$...

... alors qu'en le donnant au banquier, il paie des intérêts, certes, mais au moins, il a payé au minimum une partie de son logement ! Et ça, c'est JAMAIS perdu, c'est du concret... même si le marché de l'immobilier baisse.

Y'a pas de doute, jb1664 est un fin investisseur !

Modifié 22 juillet 2009 par Petit-Prince

tartan · 22 juillet 2009

Ah là là ! Jb1664 doit abuser de la bière du même nom, car voici ce qu'il disait il y a deux jours à peine :
(...) Entre payer un loyer à un propriétaire ou un banquier, ça revient au même. Dans mon cas, les intérêts de l'argent placé paient mon loyer. Alors autant prendre son temps pour faire un achat le bon moment par rapport à ma vie personnelle et par rapport à la conjoncture économique.
Ce qui est comique là-dedans, c'est que pour lui, donner de l'argent à un propriétaire ou à un banquier, c'est pareil ! Isssssh ! Il oublie juste un léger détail, quand il donne 100,000$ pour un loyer, mettons sur dix ans, ce qui correspond à peu près à un 4 1/2, au final, il a "juste" perdu 100,000$...
... alors qu'en le donnant au banquier, il paie des intérêts, certes, mais au moins, il a payé au minimum une partie de son logement ! Et ça, c'est JAMAIS perdu, c'est du concret... même si le marché de l'immobilier baisse.
Y'a pas de doute, jb1664 est un fin investisseur !

Houla! "jamais" perdu j'y metterais un bémol, avec la crise economique aidant certaines personnes perdent leur emploi et doivent revendre un bien qui n'ont plus les moyen d'avoir... Et la attention aux taxe d'arret d'hypoteque. qui peuvent etre enorme.

vendredi de la semaine passé sur cbc radio 1 daybreak il y avait des temoignages interessant

http://www.cbc.ca/daybreakmontreal/ "some Montrealers are changing their living arrangements because of the economy".

dans tout ce que j'ai lu jusqu'ici je pense que Pigkiller a raison quand il dit qu'on peut faire de l'argent en achetant une presque ruine et en la retapant juste aux mieux et revendant direct on peut etre vraiment gagnant. Acheter une maison a 150k il y a 10ans et la revendre 300k aujourd'hui c'est super mais faut encore avoir un toit ont peut racheter a 450k cool et refaire une hypoteque et ensuite? Personnelement je pense qu'on est gagnant sur le longterme. Mais faire une culbute de 75k net en 2 ans j'y crois pas trop a moins d'avoir fais des travaux enorme.

geez · 22 juillet 2009

Après tout, je ne suis pas figé dans un schéma, si on me prouve le contraire.

Mais, d'abord, est-ce qu'une telle hypothèse semble cohérente avec le monde réel et actuel?

- valeur du bien : 200000

- apport : 50000 (pour faire les 25%)

- travaux pour environ 10000 avant entrée

- frais de notaire : 400

- droits de mutation : 2000

- frais de courtier : 5000

- frais d'inspection : 400

- primes SCHL + ouverture du dossier : 2000

- prêt hypothécaire (terme 3 ans) à 5%, sur 35 ans (soit un remboursement d'environ 950/mois)

- taxes scolaires annuelles (à 0.25 par tranche de 100 d'évaluation) : 500

- taxes municipales (1 par tranche de 100 d'évaluation ? ) : 2000

- revente dans 4 ans pour achat de plus grand (pas de travaux ni surprise pendant les 4 années)

- loyer pour un bien équivalent : 800

- augmentation annuelle : 2% (et inflation idem)

- les 50000 équivalents à l'apport placés à 4.5% (AV fonds monétaire classique de papa pour faire au plus prudent)

sources :

coûts SCHL : http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/asprhy/asprhy_005.cfm

coûts acquisition : http://www.lecarrefourimmobilier.com/calcul_cout.iphtml

taxes scolaires : http://www.cgtsim.qc.ca/pls/htmldb/f?p=105...PAGE:11426%2C34

taux hypothécaires : http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/eco...nter-un-peu.php

Modifié 22 juillet 2009 par geez

22 juillet 2009

Houla! "jamais" perdu j'y metterais un bémol, avec la crise economique aidant certaines personnes perdent leur emploi et doivent revendre un bien qui n'ont plus les moyen d'avoir...

Oui enfin il faut aussi voir que BEAUCOUP vivent au-dessus de leurs moyens... et donc achètent au-dessus de leurs moyens (bah oui pourquoi se priver, la banque prête )

Si tu fais un achat réfléchi avec calculs à la clé, tu limites de beaucoup les risques

22 juillet 2009

Après tout, je ne suis pas figé dans un schéma, si on me prouve le contraire.
Mais, d'abord, est-ce qu'une telle hypothèse semble cohérente avec le monde réel et actuel?
- valeur du bien : 200000
- apport : 50000 (pour faire les 25%)
- travaux pour environ 10000 avant entrée
- frais de notaire : 400
- droits de mutation : 2000
- frais de courtier : 5000
- frais d'inspection : 400
- primes SCHL + ouverture du dossier : 2000
- prêt hypothécaire (terme 3 ans) à 5%, sur 35 ans (soit un remboursement d'environ 950/mois)
- taxes scolaires annuelles (à 0.25 par tranche de 100 d'évaluation) : 500
- taxes municipales (1 par tranche de 100 d'évaluation ? ) : 2000
- revente dans 4 ans pour achat de plus grand (pas de travaux ni surprise pendant les 4 années)
- loyer pour un bien équivalent : 800
- augmentation annuelle : 2% (et inflation idem)
- les 50000 équivalents à l'apport placés à 4.5% (AV fonds monétaire classique de papa pour faire au plus prudent)

Juste une petite précision : le notaire c'est un peu plus que ça (entre 1000 et 1500 en général)

jb1664 · 22 juillet 2009

Ah là là ! Jb1664 doit abuser de la bière du même nom, car voici ce qu'il disait il y a deux jours à peine :
(...) Entre payer un loyer à un propriétaire ou un banquier, ça revient au même. Dans mon cas, les intérêts de l'argent placé paient mon loyer. Alors autant prendre son temps pour faire un achat le bon moment par rapport à ma vie personnelle et par rapport à la conjoncture économique.
Ce qui est comique là-dedans, c'est que pour lui, donner de l'argent à un propriétaire ou à un banquier, c'est pareil ! Isssssh ! Il oublie juste un léger détail, quand il donne 100,000$ pour un loyer, mettons sur dix ans, ce qui correspond à peu près à un 4 1/2, au final, il a "juste" perdu 100,000$...
... alors qu'en le donnant au banquier, il paie des intérêts, certes, mais au moins, il a payé au minimum une partie de son logement ! Et ça, c'est JAMAIS perdu, c'est du concret... même si le marché de l'immobilier baisse.
Y'a pas de doute, jb1664 est un fin investisseur !

Un propriétaire qui dépense 100.000$ dans le remboursement de son appartement et ses différents frais ne capitalise pas 100.000$ sous forme immobilier. En tant que propriétaire, tu perds de l'argent, et même beaucoup. Tu rembourses du capital mais tu paies aussi du crédit, des assurances, la taxe municipale, la taxe scolaire, la taxe de bienvenue, des charges, des frais exceptionnels, et je dois en oublier. La différence de rentabilité propriétaire/locataire n'est pas aussi importante que tu le laisses croire. D'ailleurs, les investisseurs professionnels placent leur argent tantôt dans l'un tantôt dans l'autre.

L'intérêt d'acheter ces derniéres années est la valorisation autour de 10%/an de l'immobilier. Aujourd'hui, ce n'est plus le cas, et ça tend même déjà dans le négatif dans certains quartiers. L'achat permet aussi à se forcer de capitaliser. Si tu n'arrives pas vivre sans claquer la totalité de tes revenus, au moins les traites du crédit te forceront à le faire. En général, tu es gagnant à l'achat sur le très long terme. Aujourd'hui, il n'y a aucune urgence à acheter.

geez · 22 juillet 2009

Juste une petite précision : le notaire c'est un peu plus que ça (entre 1000 et 1500 en général)

Merci Marion, je corrige

22 juillet 2009

Un propriétaire qui dépense 100.000$ dans le remboursement de son appartement et ses différents frais ne capitalise pas 100.000$ sous forme immobilier. En tant que propriétaire, tu perds de l'argent, et même beaucoup. Tu rembourses du capital mais tu paies aussi du crédit, des assurances, la taxe municipale, la taxe scolaire, la taxe de bienvenue, des charges, des frais exceptionnels, et je dois en oublier. La différence de rentabilité propriétaire/locataire n'est pas aussi importante que tu le laisses croire. D'ailleurs, les investisseurs professionnels placent leur argent tantôt dans l'un tantôt dans l'autre.
L'intérêt d'acheter ces derniéres années est la valorisation autour de 10%/an de l'immobilier. Aujourd'hui, ce n'est plus le cas, et ça tend même déjà dans le négatif dans certains quartiers. L'achat permet aussi à se forcer de capitaliser. Si tu n'arrives pas vivre sans claquer la totalité de tes revenus, au moins les traites du crédit te forceront à le faire. En général, tu es gagnant à l'achat sur le très long terme. Aujourd'hui, il n'y a aucune urgence à acheter.

Ben il suffit de faire en sorte que ton appart (que tu achètes) te coûte la même chose (ou pas trop plus) que si t'étais en location !!! Taxes et tout le tintouin compris...

Quelques années plus tard, celui qui revend fait une plus-value, celui qui quitte son appart en location... n'a rien

jb1664 · 22 juillet 2009

Ben il suffit de faire en sorte que ton appart (que tu achètes) te coûte la même chose (ou pas trop plus) que si t'étais en location !!! Taxes et tout le tintouin compris...
Quelques années plus tard, celui qui revend fait une plus-value, celui qui quitte son appart en location... n'a rien

Je suis d'accord avec toi. Mais tu peux te retrouver coincé par un logement qui ne se vend pas comme notre Cherrybee qui a du mal à vendre sa maison, ou faire une moins value. Certains quartiers au coeur de Montréal ne font plus de plus-value. Ce qui s'est produit depuis 2000 ne va peut être pas se reproduire. Les indicateurs comme Friggit n'y sont pas favorables. Ce n'est pas forcément un mauvais choix d'acheter aujourd'hui, mais prudence. Dire que l'on sera gagnant et qu'il ne faut pas hésiter à s'endetter jusqu'au cou, je trouve ça idiot.

Modifié 22 juillet 2009 par jb1664

22 juillet 2009

Je suis d'accord avec toi. Mais tu peux te retrouver coincé par un logement qui ne se vend pas comme notre Cherrybee qui a du mal à vendre sa maison, ou faire une moins value. Certains quartiers au coeur de Montréal ne font plus de plus-value. Ce qui s'est produit depuis 2000 ne va peut être pas se reproduire. Les indicateurs comme Friggit n'y sont pas favorables. Ce n'est pas forcément un mauvais choix d'acheter aujourd'hui, mais prudence. Dire que l'on sera gagnant et qu'il ne faut pas hésiter à s'endetter jusqu'au cou, je trouve ça idiot.

Ben c'est pour ça que je me tue à dire qu'il faut bien faire ses calculs. Aller dans un quartier où les prix sont pas encore trop élevé déjà pour commencer et évidemment pas prendre un prêt sur 35 ans sinon à court terme, c'est sur que c'est pas gagné

Petit-Prince · 23 juillet 2009

Un propriétaire qui dépense 100.000$ dans le remboursement de son appartement et ses différents frais ne capitalise pas 100.000$ sous forme immobilier. En tant que propriétaire, tu perds de l'argent, et même beaucoup. Tu rembourses du capital mais tu paies aussi du crédit, des assurances, la taxe municipale, la taxe scolaire, la taxe de bienvenue, des charges, des frais exceptionnels, et je dois en oublier. La différence de rentabilité propriétaire/locataire n'est pas aussi importante que tu le laisses croire. D'ailleurs, les investisseurs professionnels placent leur argent tantôt dans l'un tantôt dans l'autre.
L'intérêt d'acheter ces derniéres années est la valorisation autour de 10%/an de l'immobilier. Aujourd'hui, ce n'est plus le cas, et ça tend même déjà dans le négatif dans certains quartiers. L'achat permet aussi à se forcer de capitaliser. Si tu n'arrives pas vivre sans claquer la totalité de tes revenus, au moins les traites du crédit te forceront à le faire. En général, tu es gagnant à l'achat sur le très long terme. Aujourd'hui, il n'y a aucune urgence à acheter.

Qui a dit que 100,000$ investis dans une hypothèque donnait une capitalisation de 100,000$ ? D'où tu sors ça ?

Par contre, même si tu ne capitalises pas autant, il te reste quand même quelque chose et pas juste un bout de papier où c'est écrit "Bail" en gros !

Quand à la valorisation, t'en sais rien ! Déjà, ce n'est pas +10% par année... D'où tu sors ça ? Sources ? D'autre part, même si la valorisation est moins soutenue depuis quelques mois, elle augmente quand même.

Pis, ton "super placement" qui, rien qu'avec les intérêts, te permet de payer ton loyer, c'est quoi son rendement ? Tu vas encore t'esquiver en disant que c'est ta vie privée ? :lol:

Pis il n'est pas question d'urgence ou pas d'acheter... encore une fois, pour le commun des mortel, c'est d'un toit qu'on veut. Et quand on voit que pour le prix d'un loyer on peut devenir propriétaire, ça serait vraiment trop con de passer à côté ! ... même si tout mon fric ne va pas effectivement dans mon capital immobilier, au moins, une partie restera pour moi et ne sera pas perdu comme ton loyer !

kobico · 23 juillet 2009

Après tout, je ne suis pas figé dans un schéma, si on me prouve le contraire.
Mais, d'abord, est-ce qu'une telle hypothèse semble cohérente avec le monde réel et actuel? Pas tout à fait...
- valeur du bien : 200000
- apport : 50000 (pour faire les 25%) Depuis plus d'un an, un apport de 20% suffit pour éviter l'assurance SCHL.
- travaux pour environ 10000 avant entrée Ce poste est très variable et même facultatif. Je dirais plutôt 5,000$ pour faire une moyenne.
- frais de notaire : 400 C'est plutôt entre 1,000$-1,400$
- droits de mutation : 2000 Plutôt 1,750$
- frais de courtier : 5000 Aucun frais de courtier pour l'acheteur.
- frais d'inspection : 400 et même un peu plus...
- primes SCHL + ouverture du dossier : 2000 Pas de frais SCHL avec un apport supérieur à 20% et aucun frais d'ouverture de dossier.
- prêt hypothécaire (terme 3 ans) à 5%, sur 35 ans (soit un remboursement d'environ 950/mois) Actuellement, le meilleur taux pour un terme de 3 ans est 3.59%, ce qui donne une mensualité de 625.46$ sur 35 ans ou 678.89$ sur 30 ans ou 756.05$ sur 25 ans.
- taxes scolaires annuelles (à 0.25 par tranche de 100 d'évaluation) : 500 OK
- taxes municipales (1 par tranche de 100 d'évaluation ? ) : 2000 Variable selon la ville ou le quartier. Peut-être plus élevée.
- revente dans 4 ans pour achat de plus grand (pas de travaux ni surprise pendant les 4 années)
- loyer pour un bien équivalent : 800 Une maison unifamiliale ou un condo de cette valeur se loue bien plus cher que 800$... Au minimum entre 1,200$-1,400$
- augmentation annuelle : 2% (et inflation idem)
- les 50000 équivalents à l'apport placés à 4.5% (AV fonds monétaire classique de papa pour faire au plus prudent) Tu connais un placement qui rapporte du 4.5% sur 3 ans???
sources :
coûts SCHL : http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/asprhy/asprhy_005.cfm
coûts acquisition : http://www.lecarrefourimmobilier.com/calcul_cout.iphtml
taxes scolaires : http://www.cgtsim.qc.ca/pls/htmldb/f?p=105...PAGE:11426%2C34
taux hypothécaires : http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/eco...nter-un-peu.php

En immobilier, les pertes monétaires sont quasi-inexistantes sur un horizon à moyen ou long-terme. Sur du court-terme (5 ans ou moins), c'est plus risqué mais, sans avoir fait les calculs, je suis convaincue que cela demeure plus avantageux que la location.

geez · 23 juillet 2009

En immobilier, les pertes monétaires sont quasi-inexistantes sur un horizon à moyen ou long-terme. Sur du court-terme (5 ans ou moins), c'est plus risqué mais, sans avoir fait les calculs, je suis convaincue que cela demeure plus avantageux que la location.

On est bien d'accord sur du long terme et merci des corrections, Kobico

J'avais mis les frais de courtier à part, pour garder seule la valeur du bien.

Autre point : le taux que tu mets ne prend pas en compte les assurances ?

Sinon, là où je regarde, ce qui se vend 200000 se loue pas mal autour de 800... avec souvent ce montant de travaux

Modifié 23 juillet 2009 par geez

Redflag · 23 juillet 2009

J'ai deux taux variables très en-desssous de 3.59%... Même en dessous de 2%... :whistlingb:

On m'a récemment proposé 3.25 % taux fixe ouvert (pas de frais en cas de remboursement anticipé). Résultat : 200$ de moins chaque mois par rapport à l'ancien taux. Les loyers, eux, restent les mêmes...

Je viens de recevoir mon relevé de performance REER, et ça fait vraiment pitié. Alors entre investissement classique et immobilier, mon choix est fait.

Personne ici n'a eu l'idée géniale de placer son ca$h chez Norbourg ou chez ce bon vieux Earl Jones ?

La pierre a du bon !

Redflag

E.Nia · 23 juillet 2009

J'ai deux taux variables très en-desssous de 3.59%... Même en dessous de 2%...
On m'a récemment proposé 3.25 % taux fixe ouvert (pas de frais en cas de remboursement anticipé). Résultat : 200$ de moins chaque mois par rapport à l'ancien taux. Les loyers, eux, restent les mêmes...

Chez qui as-tu ce taux? je suis intéressé!

kobico · 23 juillet 2009

J'ai deux taux variables très en-desssous de 3.59%... Même en dessous de 2%...
Redflag

Bonjour Redflag,

Je parlais évidemment de taux fixe sur un terme de 3 ans. On ne peut pas comparer un taux fixe avec un taux variable. On ne mélange pas les pommes et les oranges. Actuellement, le meilleur taux variable tourne autour de 2.65% pour un terme de 5 ans.

23 juillet 2009

J'ai deux taux variables très en-desssous de 3.59%... Même en dessous de 2%...
Redflag
Bonjour Redflag,
Je parlais évidemment de taux fixe sur un terme de 3 ans. On ne peut pas comparer un taux fixe avec un taux variable. On ne mélange pas les pommes et les oranges. Actuellement, le meilleur taux variable tourne autour de 2.65% pour un terme de 5 ans.

De toute façon vu que même le taux fixe tu le renégocies au bout de 5 ans, autant prendre du variable...

jb1664 · 23 juillet 2009

La pierre a du bon !
Redflag

La pierre est très rare au Québec. Vu l'état du marché, c'est plutôt "Touchons du bois !" :lol:

Loobies · 23 juillet 2009

Excusez moi de vous couper dans vos discutions, mais une petite question (peut être "hors sujet") mais je tente !

Donc voilà, je souhaitais savoir quels sont les prix MENSUEL de loyer vers la region Sud du Quebec, car je vois pratiquement que des loyers/semaine.

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