Immobilier résidentiel : surévalué de 36 %

[calcite39]

Ma belle famille habite en Estrie près de Sherbrooke, à Windsor, et si les prix n'ont pas encore baissé, il y a par contre une offre très importante en immobilier, les stocks d'appartement augmentent... Il va donc falloir que les vendeurs ajustent les prix...

[geez]

avec une esperance de vie de 70 a 80 ans, c'est pas si pire, en suisse ils en sont a des credits sur 2 generations.

Hypothéquer (au sens propre du terme) son avenir est une chose, celui de ses enfants en est une autre !

Et puis, plus on allonge la durée d'un crédit et plus il coûte cher. Cherche un calculateur d'amortissement et tu devrais réussir à te faire peur concernant le prix que t'aura coûté ta maison en bout de ligne, si tu empruntes au-delà de 20 ans...

[geez]

J'imagine qu'il veut dire 2x 20-25 ans, c'est à dire un crédit de 40-50 ans. Ça existe dans tous les pays mais ça reste anecdotique. Sur ces durées, il y a des chances que le logement soit revendu avant terme, et donc que le crédit soit intégralement remboursé bien avant.

Et même dans ce cas, avec ce qui s'est passé ces derniers mois, je ne sais pas si beaucoup de banques vont continuer à accorder des prêts aussi longs. Cela pourrait réduire d'autant la capacité d'emprunt.

Encore une fois, les prochains mois permettront d'y voir plus clair sur les orientations du marché et de l'économie en général.

[calcite39]

Selon RBC "les ménages ne sont pas surendettés".

Pas tout à fait le point de vue des associations de consommateurs... :

http://www.cacq.ca/dans-la-marge/endettement.html

[calcite39]

"Depuis lan 2000, Québec a connu la plus forte hausse du nombre de ménages ayant des revenus supérieurs à 80 000 $, passant de 64 905 à 78 405 ménages. Pour ces derniers, la proportion de propriétaires est passée de 68,2 à 91 %."

Je dirais plutôt propriétaire ou propriétaire avec une hypothèque...

Il reste donc que 9% de gens dans cette catégorie qui soit non propriétaire. Ca fait pas grand monde. Comme un marché immobilier ne peut fonctionner qu'avec des premiers acheteurs (ils rachètent à ceux qui revendent), qu'il y en a moins, que ceux-ci ont plus de mal à pouvoir acheter (prix très élevé, crédit plus cher,...), le marché ne va plus être alimenté d'argent frais par la base.

C'est un peu comme une fusée : le premier étage de carburant s'arrêtant, elle ralentit, s'arrête, et redescend...

Source :

p.6 de :

http://www.ciq.qc.ca/ViewFile.ashx?FileId=424

[christophe1973]

Il reste donc que 9% de gens dans cette catégorie qui soit non propriétaire. Ca fait pas grand monde. Comme un marché immobilier ne peut fonctionner qu'avec des premiers acheteurs (ils rachètent à ceux qui revendent), qu'il y en a moins, que ceux-ci ont plus de mal à pouvoir acheter (prix très élevé, crédit plus cher,...), le marché ne va plus être alimenté d'argent frais par la base.

C'est un peu comme une fusée : le premier étage de carburant s'arrêtant, elle ralentit, s'arrête, et redescend...

Très bon résumé d'où la nécessité d'augmenter le nombre d'immigrés pour continuer à alimenter le système . Ces même immigrés ont d'ailleurs largement contribuer à faire grimper le prix des maisons dans certains quartier de montréal notament et aussi en banlieue.

Jusqu'à très récemment, les gens revendaient leurs biens pour toucher des plus values et ainsi de suite. Certains ont fait plusieurs culbuttes ces dernières années. Ce fut un marché très prospère.

Aujourd'hui, les gens vont commencer à vendre pour seulement limiter la casse.

L'incertitude aidant, les perspectives de profit à court et moyen terme deviennent de plus en plus hasardeuses... alors les prix vont baisser car certains voudront être les premiers à vendre... pour peut-être encore plus limiter la casse.

[steph56]

Un article complémentaire sorti en septembre dernier :

La bulle immobilière est-elle sur le point d'éclater?

30 septembre 2008

Collaboration spéciale

Maurice Marchon - La Presse affaires

De janvier 2002 à août 2008, le prix moyen des maisons existantes sest accru de 71 % au Canada, de 106 % à Calgary, de 102 % à Montréal, de 100 % à Vancouver et de 36 % à Toronto.

Après six ans daugmentation du prix des maisons, les gens continuent dacheter en croyant à tort que la tendance à la hausse se poursuivra ou du moins se stabilisera.

Une façon de déterminer sil y a une surévaluation ou encore une sous-évaluation du prix des maisons existantes consiste à vérifier la relation à long terme entre le prix moyen de revente des maisons existantes et le revenu personnel disponible par habitant.

À très long terme, laugmentation du prix des maisons ne peut pas séloigner systématiquement de celui du revenu personnel disponible par habitant. Cette relation est de même nature que la relation entre les dépenses de consommation et le revenu personnel disponible.

Toute déviation exagérée des dépenses de consommation financées par lemprunt devra tôt ou tard sajuster à cette contrainte de long terme. On ne peut pas dépenser systématiquement plus que lon gagne!

Cest pourtant exactement ce qui sest passé au Canada au cours des dernières années: le prix moyen des maisons existantes sest accru beaucoup plus rapidement que le revenu personnel disponible par habitant.

De plus le gouvernement, via la SCHL, a mis de lhuile sur le feu en accordant des programmes sans mise de fonds et en permettant aux consommateurs damortir leurs prêts hypothécaires sur 40 ans.

Ces nouveaux programmes ont stimulé le marché immobilier permettant à des gens qui navaient pas nécessairement les moyens de devenir propriétaire. Du premier trimestre de 2002 au deuxième trimestre de 2008, le revenu personnel disponible par habitant sest accru de 29,5 % comparativement à 73,3 % pour le prix moyen des maisons existantes (graphique 1).

On notera également, que cette déviation a été moins marquée aux États-Unis puisque au cours des six ans qui ont précédé le sommet du prix des maisons de juin 2000 à juin 2006, le revenu personnel disponible a bondi de 26,5 % comparativement à 49,3 % pour le prix moyen des maisons existantes.

Cela veut dire que les ménages canadiens ont emprunté encore plus massivement pour investir dans limmobilier. En effet, au deuxième trimestre de 2008, lendettement (passif) des ménages canadiens en pourcentage du revenu personnel disponible a atteint un sommet de 137,6 % et dépasse maintenant celui des ménages américains qui est tombé à 133,9 % après avoir atteint un record de 139,1 % au 4e trimestre de 2007.

Certains propriétaires pourraient avoir une surprise lorsque viendra le temps deffectuer un refinancement pour consolider leurs dettes alors que le prix des résidences serait à la baisse. On se retrouvera dans la même situation que les américains avec un prêt garanti par une hypothèque immobilière supérieure à la valeur de cette résidence fournie en garantie.

Tout semble correct aussi longtemps que les prix des maisons montent, tout comme ce fut le cas aux États-Unis, en Espagne, en Irlande et en Grande-Bretagne.

Cependant, lorsque les prix baissent, ceux qui ont acheté au sommet du marché et ceux qui ont refinancé leur hypothèque pour accroître leurs dépenses de consommation se trouveront en difficultés financières.

Par ailleurs, le nombre de maisons offertes sur le marché augmente au moment même ou le comportement pro-cyclique des banques les incite à resserrer leurs critères de financement. Cest ce qui sest passé aux États-Unis comme le montre lévolution du prix moyen de revente des maisons existantes aux États-Unis comparativement au Canada.

Le graphique 2 présente lévolution des indices de prix moyen des maisons existantes normalisé à 1,0 en janvier 1980.

Cette normalisation à 1,0 nentraîne pas de distorsion puisquen janvier 1980 le prix moyen des maisons était très semblable dans les deux pays (62 200 $CAN au Canada comparativement à 68 200 $US aux États-Unis).

Le prix des maisons existantes (graphique 3) a commencé à diminuer dans la région métropolitaine de Calgary (-8,2 % en août 2008 par rapport à lannée précédente), à Vancouver (-5,2 %) et dans lensemble du Canada (-4,1 %), alors que les prix continuent daugmenter dans la région métropolitaine de Montréal (+6,8 %)

Lorsque les prix baissent, le potentiel de déclin est aussi accentué par le fait quau cours des dernières années les promoteurs immobiliers ont augmenté loffre de maisons neuves à des niveaux supérieurs aux besoins à long terme.

Les graphiques 4 et 5 présentent lévolution des mises en chantier au Canada et aux États-Unis par rapport à leur tendance à long terme. On voit très bien quau cours des dernières années les nouvelles constructions ont été bien supérieures aux besoins à long terme.

Lorsque les prix baissent, les mises en chantier et la construction résidentielle seffondrent contribuant ainsi au ralentissement de lactivité économique et aux pertes demplois. Le processus est déjà bien avancé aux États-Unis alors quil est à peine commencé au Canada.

Avec le temps, la situation se rétablit puisque chaque trimestre de mises en chantier en-dessous de la demande à long terme contribuent à éponger lexcédent de maisons neuves et existantes sur le marché.

Cela prépare aussi la voie à une reprise éventuelle de la construction résidentielle et du prix des maisons. Cest un processus douloureux pour ceux qui nont pas été assez prudents, mais il nest jamais trop tard pour prendre les mesures nécessaires pour assainir sa situation financière.

On peut éviter le pire en réduisant ses dépenses de consommation et en remboursant plus rapidement ses dettes, notamment sa marge de crédit personnel et ses cartes de crédit.

[steph56]

des vrai chiffres la dessus ?

quelque liens pour verifier ca ?

Prix moyens

Canada

condominiums : 243 529 $

maisons à deux étages : 408 927 $

maisons individuelles : 240 000 $

Montréal

condominiums : 204 336 $

maisons à deux étages : 336 381 $

maisons individuelles : 236 045 $

http://finances.sympatico.msn.ca/Financesp...c&date=True

Prix moyen d'une maison aux USA : environ 210 000 $

http://www.credit-conseil.fr/blog/baisse-d...etats-unis.html

[Petit-Lion]

- les durées de financement hypothécaire sont de 30, 35 ans, voire plus

Je ne vois pas en quoi c'est un problème. Si j'amortis mon hypothèque sur 40 ans, ça ne me condamne pas à payer jusqu'à l'âge de 81 ans, ça étale simplement les paiements à un niveau plus accessible. Mais si je décide de revendre dans 3 ou 5 ans, peu importe la période d'amortissement. D'ailleurs, le terme moyen d'une hypothèque reste de 5 ans.

L'allongement des périodes d'amortissement n'est qu'une conséquence logique de la baisse des taux. 4 % sur 40 ans, ça représente autant d'intérêts que 11 % sur 15 ans. Des tas de gens ont emprunté à 11 % sur 15 ans dans les années 1980, et ils ne passaient pas pour fous.

[steph56]

Je ne vois pas en quoi c'est un problème. Si j'amortis mon hypothèque sur 40 ans, ça ne me condamne pas à payer jusqu'à l'âge de 81 ans, ça étale simplement les paiements à un niveau plus accessible. Mais si je décide de revendre dans 3 ou 5 ans, peu importe la période d'amortissement. D'ailleurs, le terme moyen d'une hypothèque reste de 5 ans.

L'allongement des périodes d'amortissement n'est qu'une conséquence logique de la baisse des taux. 4 % sur 40 ans, ça représente autant d'intérêts que 11 % sur 15 ans. Des tas de gens ont emprunté à 11 % sur 15 ans dans les années 1980, et ils ne passaient pas pour fous.

Oui, c'est vrai. Cependant, il ne faut pas comparer avec des pratiques d'il y a 25 ans mais avec des pratiques récentes.

A la fin des années 90, la majorité des hypothèques restaient des hypothèques de 20, 25 ans. Aujourd'hui, si c'est étalé sur 30, 35 ou 40 ans, c'est parce que les primo-accédants ne peuvent plus avoir une hypothèque sur 20 ou 25 ans à cause de la hausse des prix des maisons depuis 2 000. Ils le pouvaient à la fin des années 90, début 2000 où les taux étaient également intéressants et les prix des maison beaucoup moins élevés qu'aujourd'hui.

Il ne faut pas oublier non plus que dans les années 60,70, 80, les salaires augmentaient en proportion. Aujourd'hui, alors que les maisons ont augmenté de plus de 100 %, les salaires n'ont pas augmenté autant. Et si les gens se plaignent de problèmes de pouvoir d'achat, ce n'est pas à mon avis à cause du prix du kilo de tomates ou du paquet de pâtes mais de l'immobilier et de l'énergie.

[Redflag]

Les durée d'amortissement de 30 et 35 ans font quand même payer beaucoup, mais beaucoup d'intérêts. Dans certains cas, ces grandes durées d'amortissement ne sont que des outils pour faire approuver quelqu'un au crédit, en le gardant sous les "taux fatidiques d'endettement" des banques et/ou de la SCHL ou de Genworth. Après, on fait ce qu'on veut, et on peut facilement rembourser plus vite, sans pénalité, si on ne s'est pas mis un couteau sous la gorge avec une monstro-hypothèque. Ces paiments suplémentaires remboursent du capital à 100%, et font chuter la durée d'amortissement très rapidement.

Pas mal de gens choisissent par exemple les paiements d'emprunt immoblier "à la quinzaine accélérée", c'est-à-dire tous les 14 jours (car ils reçoivent leur paye tous les 14 jours). De cette façon on paye tous les 14 jours un demi-paiement de mois. À la fin de l'année, on a effectué 26 paiments alors qu'un vrai rythme bimensuel aurait réclamé 24 paiments. Ce simple ajout de 2 paiments par an, fait de façon régulière, va faire chuter la durée d'amortissement de quelques années, et nous fera économiser des milliers de $.

Concernant la crise annoncée, bon, ben n'en déplaise aux catastrophistes, la catastrophe n'est pas encore là. La récession a des bons côtés... Avec la chute du prix de l'essence, on a l'impression que la Mustang consomme comme une Yaris.. C'est temporaire...

Un autre bon point : les taux d'intérêts sont super bas ! RBC propose 5.1% sur 4 ans, avant négociation... Et on voit bien que Montréal reste LA grande ville du Canada la plus abordable pour l'immobilier, ce qui compense largement les salaires légèrement plus faibles et les impôts légèrement plus élevés, sachant aussi que les allocations pour enfants y sont plus généreuses qu'ailleurs au Canada.

Redflag

Modifié 9 décembre 2008 par Redflag

[Lollioules]

Un crédit sur 30 ou 35 ans , hummm .....le genre de truc qui vous mari avec votre patron , fait agrandir la maison de votre banquier , et se taper 30 ou 35 ans de bricolage , heureusement que la voiture électrique arrive à Noël

[geez]

Concernant la crise annoncée, bon, ben n'en déplaise aux catastrophistes, la catastrophe n'est pas encore là. La récession a des bons côtés... Avec la chute du prix de l'essence, on a l'impression que la Mustang consomme comme une Yaris.. C'est temporaire...

Il ne faudrait pas confondre : la crise au niveau immobilier, c'est plutôt que les prix soient montés plus vite que les salaires, pas le fait que ça puisse baisser !

Après, pour parler de catastrophe quand l'immobilier risque de baisser, il faut être soit proprio de plusieurs biens, soit promoteur, parce que pour les autres c'est plutôt mieux ! Et pour la consommation aussi, parce que ce que tu ne mets plus dans ton logement est disponible pour d'autres choses. En plus, tu ne spécules plus sur l'effet richesse virtuel qui ne dure qu'un temps et tu dépenses ce que tu as vraiment !

Pour le reste, la récession a des bons côtés si tu ne perds pas ton boulot. Mais c'est vrai que ça peut obliger à revoir certains modes de vie et de consommation en tant que société (à condition d'avoir de vrais hommes d'état avec une vision). Ce ne serait pas du luxe, quitte à te retrouver avec une mustang électrique

[Lollioules]

Le Québec ne connaîtera pas un effondrement de sa valeur immobiliére comme le connait certaines régions des Etats-Unis. Par contre, un mouvement baissier dû aux cycles immobiliers est tout à fait possible et même dans la normalité. Il y a des indices qui annoncent ce genre de chose : Envolé des prix par rapport au revenu des ménages, baisse des ventes, augmentation des stocks, ralentissement de la hausse, crise financiére puis économique, etc. L'idée que les prix vont remonter pour rejoindre ceux des autres villes du Canada, je n'y crois pas. Le Québec suivera la tendance et sera toujours moins cher que les autres grandes métropoles.

On peut toujours se voiler la face sur ce qui se passe. Quand on peut avoir une Mustang imaginaire, on peut imaginer que Montréal va rattraper les grandes métropoles canadiennes. Mais pour celui qui a les pieds sur terre et qui peut attendre, il peut choisir le bon moment pour acheter.

Le problème est qu'il y a de plus en plus de Québécois qui partent du Québéc , donc tu peux te dire chouette les prix de l'immobilier n'atteindrons jamais ceux de Vancouver ou Toronto , mais tu peux penser aussi que cela engendre une récéssion économique importante et accentuer la chute de l'immobilier . Bref le verre à moitié vide ou à moitié plein .

[grizzli]

La Banque du Canada abaisse son taux à 1,5%

http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/art...91/LAINFORMER01

[calcite39]

La chmabre immobilière du grand montréal vient de sortir ses chiffres pour novembre 08 et l'année 2008 :

http://www.cigm.qc.ca/fr/nouvelles_comm.aspx?id=599

Comme pour la région de Québec, on observe la même tendance: le nombre de transaction baisse de 30 % par rapport au mois de novembre 07 !

A voir donc l'évolution en début d'année prochaine...

[steph56]

L'augmentation des prix semble montrer que les propriétaires et éventuellement les agents immobiliers n'ont pas pris encore conscience de la baisse de la demande et des transactions. Ces dernières années, il y en a qui ont fait de très bons coups avec une augmentation importante chaque année des prix de vente.

Il y avait un triplex à vendre pas loin de chez nous au printemps. Il s'est vendu 450 000 $ et est parti en l'espace de 1 mois à peine.

Je ne sais pas pour quelle raison mais ce triplex est en revente depuis septembre et cela à un prix identique. Eh bien, le panneau "à vendre" n'a pas bougé.

On a des amis qui sont retournés en france. Fin 2007, ils ont vendu leur maison de ville en l'espace de 5 jours à peine (véridique !) au prix qu'ils souhaitaient. Aujourd'hui, pas certain qu'ils trouveraient preneurs.

[geez]

La Banque du Canada abaisse son taux à 1,5%

http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/art...91/LAINFORMER01

Vouloir contrer une récession et un début d'assèchement du crédit de cette manière n'est peut-être pas la bonne solution. Soit c'est juste reculer pour mieux sauter, comme le montre ce qui s'est passé après l'éclatement de la bulle internet et ce qu'a fait Greenspan (cela a créé la présente bulle du crédit qui est en train de péter plus fort que la précédente). Soit c'est trop tard, comme le montre l'exemple du Japon où les taux sont proches de 0% depuis des années sans empêcher de sortir du marasme, en particulier au niveau immobilier.

Dans les deux cas, cela procède d'une vision à court terme du style "après moi le déluge" ou d'un manque de courage politique pour appliquer un vrai remède genre laxatif, certes beaucoup plus douloureux à court terme, mais permettant de repartir sur de nouvelles bases. C'est entretenir le crédit en repoussant sans arrêt l'échéance du solde de comptes, un peu comme un maintien en vie sous respirateur artificiel !

On ne peut pas indéfiniment vivre au-dessus de ses moyens (ou en spéculant sur les arbres qui monteraient jusqu'au ciel) et ce qui est valable pour une personne l'est aussi pour un pays et un système !

Mais ça ne reste que mon avis...

[calcite39]

Je pense qu'effectivement les agents immobiliers vont pousser les gens à maintenir le prix élevé. Par contre, si le volume de vente de l'année prochaine suit la tendance observée sur Québec ou Montréal ces 2 derniers mois (-15 à -30%), ils n'auront pas le choix de pousser les vendeurs à baisser leur prix, car sinon, comme ils sont rémunérés au %, leur rémunération moyenne va baisser de -15 à -30 %, ce qui est assez important... !!

Bon après, je ne me fais pas de souci pour eux, après la saison des vaches grasses qu'il vient d'y avoir depuis qques années, où tout se vendait sans effort... Ce remettre à travailler, ça ne peut pas faire de mal !!!

[frogues]

La Banque du Canada abaisse son taux à 1,5%

http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/art...91/LAINFORMER01

"Selon le communiqué, l'économie canadienne «entre à présent en récession sous l'effet de la faiblesse de l'activité économique mondiale."

Tiens tiens y a pas longtemps on lisait que le canada serait un des seuls pays developpes a ne pas rentrer en recession !