Bulle immobilière au Québec : il y en a bien une !

[Guinness]

Ben, en tous cas, le marché de l'immobilier canadien ne s'enfonce pas lui :

http://montoit.cyberpresse.ca/habitation/i...te-rebondit.php

(Ottawa) Le marché de la revente au Canada a rebondi de façon marquée au cours du deuxième trimestre, dépassant même les niveaux de la période correspondante de l'année dernière, selon les données publiées hier par l'Association canadienne de l'immeuble.

Selon les données de l'organisme, en chiffres réels, c'est-à-dire non ajustés, le nombre de ventes de résidences dans le réseau multi-agences MLS a été de 147 351 unités au cours de la période de trois mois terminée à la fin juin. Il s'agit du quatrième résultat trimestriel le plus solide enregistré jusqu'à maintenant.

Le nombre de ventes du deuxième trimestre de 2009 est de 1,4 % supérieur à celui du trimestre correspondant de 2008. Il s'agit de la première augmentation trimestrielle d'une année à l'autre depuis le quatrième trimestre de 2007.

Sur une base ajustée pour éliminer l'effet des saisons, le nombre de ventes s'est élevé à 114 173 au deuxième trimestre de l'année en cours. Il s'agit d'une augmentation record de 31,5 % par rapport au trimestre précédent.

La revente au deuxième trimestre a été à la hausse, sur une base désaisonnalisée, par rapport au premier trimestre, dans environ 85 % des marchés locaux au Canada. À Toronto, la croissance a été de 45 %, à Vancouver, de 77 %, à Montréal, de 33 %, à Calgary, de 66 %, à Edmonton, de 39 %. Ces cinq marchés ont été ceux qui ont le plus contribué à la performance enregistrée au cours du deuxième trimestre.

Le prix moyen des résidences vendues au cours du deuxième trimestre a, par ailleurs, atteint 318 696 $, soit son plus haut niveau jamais observé.

Pour le mois de juin, dernier mois du deuxième trimestre, pour lequel les chiffres ont également été dévoilés hier, le nombre de résidences vendues a été de 41 304 sur une base désaisonnalisée, en hausse de 8,7 % par rapport au mois de mai. En chiffres réels, le nombre de ventes en juin a été de 54 616, en hausse de 17,9 % par rapport à juin 2008.

Le prix moyen d'une résidence moyenne vendue en juin a été de 326 613 $, en hausse de 3,6 % par rapport à juin 2008.

[Petit-Lion]

Encore une déformation : J'aurais dit que la bulle aller "exploser" ? J'ai utilisé le mot "éclater" parce que c'est le terme généralement utilisé pour décrire le retournement de marché. J'ai même ajouté que le mot "dégonfler" est plus approprié vu l'évolution des prix dans ce cas. Mais tu préféres me faire dire "exploser" que je n'ai jamais dit.

Tu comprends tu ? Quelque soit la réponse, laisse tomber tu t'enfonces

Heu... c'est tout ?

On dirait que la discussion tend vers la fin, hihi!

[Petit-Prince]

Je te confirme, on peut perdre de l'argent dans l'immobilier, et il faut être prudent en ce moment. Ça ne veut pas dire qu'en achetant on y perd systématiquement. Tu as visiblement du mal à faire la différence.

Hourra !!!! Ça fait des jours que l'on te dit ça ! Il t'auras fallu presque 10 jours pour l'admettre ! Ben oui, quand on a la tête sur les épaules, que l'on fait attention et que l'on a pas les yeux plus gros que le ventre, un investissement immobilier est souvent un bon investissement !

Encore une déformation : J'aurais dit que la bulle aller "exploser" ? J'ai utilisé le mot "éclater" parce que c'est le terme généralement utilisé pour décrire le retournement de marché. J'ai même ajouté que le mot "dégonfler" est plus approprié vu l'évolution des prix dans ce cas.

T'es vraiment drôle toi ! Oui, j't'assure ! Tu pousses tellement loin les limites de la mauvaise-foi, ça en devient comique ! En terme de "bulle" boursière, "bulle" immobilière ou autre, entre "exploser" et "éclater", le résultat est identique, d'ailleurs, l'image suffit à elle-même : une bulle qui "éclate" disparaît de manière soudaine et instantanée, comme une explosion. D'ailleurs, les deux termes sont interchangeables en fonction de celui qui parle.

D'autre part, tu parlais d'une perte de 10% par année sur trois ans et tu "oses" parler de simple "dégonflage" ? Perdre plus de 27% de la valeur de son bien en trois ans, pour toi, c'est pas une dévaluation suffisamment grande pour parler d'éclatement ??? Je t'imagine dire à quelqu'un qui a perdu un tiers de la valeur de son investissement : "Vous savez, cela a juste dégonflé !"...

Mais avant que tu me dises que tu n'as jamais dit ça, reprenons juste TES propres termes :

(...) La bulle a déjà éclaté mais comme l'immobilier est un marché avec beaucoup d'inertie, il faudra encore quelques mois avant que l'on parle de baisse de prix. La prudence s'impose.

Ville ou banlieue, il en faut pour tous les goûts. On voit bien sur la courbe de Friggit que les prix ont grimpé plus vite que les moyens des acheteurs. Fallait bien que ça s'arrête un jour. Sur le marché, on trouve soit des bons logements mais les gens ne veulent pas mettre autant, soit des déchets invendables. Donc la bulle a éclaté. Wait and see...

Celle-là est ma préférée, je la mets in-extenso, de façon à ce que tu ne prétendes pas, par la suite, que tes propos étaient sortis de leur contexte :

Tu sais, les mêmes arguments étaient avancés en Europe. On disait que Paris avait des prix bien plus bas que les autres capitales européennes, que la demande est forte, et qu'il y a une pénurie de logement. C'est vrai et pourtant les indicateurs n'ont pas trompé sur le retournement de marché.

Il se passe exactement la même chose en ce moment au Québec, avec les mêmes arguments. Friggit n'est pas une méthode et ne prédit rien, c'est un indicateur. C'est comme si le compte-tours est dans le rouge et que certains te disent que tu peux encore aller plus vite. Il n'y aura pas de dégringolade mais une correction (typiquement de 10% par an sur 3 ans). C'est à prendre en compte si on ne veut pas se retrouver coincé avec un crédit dans quelques années.

-10% par année sur trois ans, n'importe-qui parlerait de dégringolade, surtout pour un investissement moins à risque comme l'immobilier, mais pas notre ami JB ! Non, pour JB, perdre plus de 27% de son investissement en trois ans, c'est juste une "correction" !

Je devrais même l'imprimer pour l'encadrer celle-là... c'est vraiment une perle !

(...) l'augmentation sur une longue durée due à l'inflation et à la croissance. Sur des périodes plus courtes, les prix montent et descendent. Référes toi aux courbes des prix et de l'indice du logement (données historiques et factuelles). Depuis 2000, les prix ont flambé et les revenus des ménages ne suivent plus. La correction sera à la hauteur de la flambée.

Depuis 2000, l'augmentation a été de plus de 100%... je vous laisse imaginer la tête de la "correction" selon JB !

Dire que les prix vont remonter est de la spéculation car tu n'en sais rien du tout. On parlait justement des gens qui répandent des "buzz" plus haut. C'est comme le "plus de 30%" dont j'aurais parlé alors que j'ai dit "typiquement de 10% par an sur 3 ans", méchante différence. Tu fais aussi une confusion entre la crise financiére et l'éclatement de la bulle immobiliére.(...)

Dire que les prix vont monter, c'est de la spéculation. Dire que les prix vont descendre de 10% par année sur trois ans, c'est de l'information ! ...

Ton cas particulier dont on ne connait rien des détails ne s'applique pas forcément aux autres. Mais on est content pour toi, c'est super, tu vas gagner plein d'argent. Le sujet parle de conjoncture économique, et ça ennuie beaucoup les récents propriétaires que l'on parle de Friggit et de bulle. Certains pensent que malgrés la situation économique les prix vont continuer à augmenter. L'hypothése repose sur aucun indicateur concret mais on a bien entendu l'opinion.(...)

Reprocher aux autres de ne pas donner de détails, c'est assez ironique venant de quelqu'un qui refuse même de parler du rendement de son propre placement !

L'article s'avance beaucoup pour l'époque mais ne se trompe pas et explique bien comment on reconnait une bulle. Lors de la précédente bulle de 90, le dégonflement a duré plus de 5 ans. (...)

20 juillet, date à retenir ! JB parle, pour la première fois, de "dégonflement" au lieu d'éclatement. Oh... mais le seul problème, c'est qu'il parlait de la crise du début des années 90... encore manqué !

Je me suis arrêté à la page 10, et tu ne parles à AUCUN moment de "dégonflement"... mis à part pour la crise du début 90, comme cité plus haut. Libre à toi de vérifier...

Mais tu préféres me faire dire "exploser" que je n'ai jamais dit.

Tu comprends tu ? Quelque soit la réponse, laisse tomber tu t'enfonces

En tout cas, y'en a effectivement un qui s'enfonce... mais on dirait qu'il a du mal à s'en rendre compte.

Modifié 25 juillet 2009 par Petit-Prince

[Petit-Lion]

Ce n'est pas sur A que tu te trompes (peut-être parce que tu connais sa situation ) ! Mais, dans ton calcul, L paie son loyer sur son épargne (un peu comme la double peine)...

Mais sinon, il le paierait avec quoi, son loyer? Oui je me doute que L gagne assez sa vie pour payer un loyer sans toucher à son épargne, mais A peut certainement épargner aussi 800 $ par mois en plus de payer son hypothèque. Est-ce qu'on ajoute 38 400 $ aux revenus de A ? Désolé, ton raisonnement m'échappe... Pour ça que je ne veux certainement pas ajouter des inconnues de salaire et de pouvoir d'épargne dans une équation assez compliquée comme ça

[jb1664]

20 juillet, date à retenir ! JB parle, pour la première fois, de "dégonflement" au lieu d'éclatement. Oh... mais le seul problème, c'est qu'il parlait de la crise du début des années 90... encore manqué !

Je me suis arrêté à la page 10, et tu ne parles à AUCUN moment de "dégonflement"... mis à part pour la crise du début 90, comme cité plus haut. Libre à toi de vérifier...

T'es d'une mauvaise foi incroyable Tu as raison de ne pas lire tous les messages, tu risquerais de trouver un autre message où j'explique encore que le mot "éclater" est inaproprié pour qualifier l'évolution des prix de l'immobilier

Cette discussion avec toi est stérile, on va arrêter là Et si tu n'es pas d'accord avec une de mes phrases, ouvre un dictionnaire pour comprendre le sens de TOUS les mots Je te laisse le dernier mot car je sais que tu ne supportes pas qu'on te réponde

...

[Petit-Prince]

T'es d'une mauvaise foi incroyable Tu as raison de ne pas lire tous les messages, tu risquerais de trouver un autre message où j'explique encore que le mot "éclater" est inaproprié pour qualifier l'évolution des prix de l'immobilier

Cette discussion avec toi est stérile, on va arrêter là Et si tu n'es pas d'accord avec une de mes phrases, ouvre un dictionnaire pour comprendre le sens de TOUS les mots Je te laisse le dernier mot car je sais que tu ne supportes pas qu'on te réponde

...

Non, non, bien au contraire ! Réponds-moi AUTANT que tu le veux, c'est vraiment un tel plaisir de te lire ! Sincèrement ! Ça faisait bien longtemps que quelqu'un du forum ne m'avait pas autant fait rire.

Ah ? Dans quel message donc tu dis que le terme "éclatement" est inapproprié ? Montre-moi ça ! ... mais bon, tu vas encore te défiler, je le sens !

En fait, ce que tu dis donc, c'est qu'il aura fallu plus de dix pages pour te rendre compte que tu utilisais un mauvais terme ? Ce que tu dis donc, c'est que tes messages des dix premières pages (au moins), utilisaient des termes "inappropriés" ?

Décidément, je ne me lasse pas de te lire ! ...

PIS ? Le rendement de ton placement, il est de combien ?

Modifié 26 juillet 2009 par Petit-Prince

[Petit-Lion]

Au comptant comme à crédit, tu continues de ne pas mettre A et L au même niveau.

Dans le cas de L, tu déduis son loyer de son épargne.

Dans celui de A, s'il achète à crédit, je ne vois pas dans ton explication où il s'acquitte de son remboursement mensuel.

Il ne te vient pas à l'idée que l'un comme l'autre travaillent ?

Voici une autre approche, qui conduit au même résultat que la première.

Cas 1 :

capital de départ = 50000

montant du bien = 200000

loyer et remboursement (à 50/50) = 800

taux moyen de placement = 4%

échéance de l'opération = 4 ans

A et L travaillent avec un salaire de 2000/mois

Dépenses de A :

prêt = 800 (je n'enlève pas les 400 de capital ici, puisqu'ils ne rapportent rien avant le solde du crédit à la revente)

nourriture = 500

internet/tv/tél = 100

sorties = 400

taxes municipales + scolaires = 200 (2500/12 arrondis)

reste 0

Dépenses de L :

loyer = 800 (définitivement perdu pour lui)

nourriture = 500

internet/tv/tél = 100

sorties = 400

reste 200 (qu'il place également, soit 2500/an pour récupérer l'arrondi de plus haut)

Au bout de 4 ans, L a conservée ses 50000 en épargne qui lui ont rapporté des intérêts, mais a aussi augmenter son épargne des 2500 annuels sauvés des taxes que A, avec le même style de vie, a dû payer.

L a environ 69000 a sa disposition (je vous laisse faire le calcul à 4%), soit +19000 par rapport à 4 ans plus tôt.

A n'a rien épargné directement.

En revanche, de son crédit à 150000 (200-50 d'apport), il a remboursé 400/mois * 48, soit 19000.

Il doit donc à la banque 150000 - 19000 = 131000.

Pour récupérer son apport, il faut qu'il vende son bien 50000 de plus que ça.

Pour annuler ses taxes, il faut qu'il rajoute un 10000 de plus.

Pour annuler les frais engagés (travaux, courtier, notaire, ...), il lui faut 22000 de plus.

Enfin, pour arriver à égalité avec L, il lui faut rajouter les intérêts que L a justement perçus, soit 19000.

Soit une revente au prix de 232000.

Cas 2 :

En achetant comptant, A sauve les 800/mois de remboursement, mais il paie quand même ses taxes (200).

Il gagne donc 600 par rapport à L et mettons qu'il les place (suite aux conseils de L ).

Au bout de 4 ans, il a 30000 d'épargne.

Il a aussi et toujours ses frais de possession.

L, quant à lui, a placé 200000 à 4%. En bout de ligne, il arrive à 234000.

Il perd son loyer de 800/mois, mais sauve les taxes et les épargne. Ca lui fait environ 11000 sur 4 ans.

Au final, il a 234000 + 11000 = 245000, soit 45000 d'intérêts.

A, pour arriver à ce niveau doit revendre son bien :

200000 pour récupérer son apport

+ 22000 pour les frais de possession

+ 10000 pour les taxes

- 30000 d'épargne

soit 202000 pour rentrer dans son argent

auxquels il faut ajouter les intérêts empochés par L pour arriver au même niveau

Ce qui fait un prix de vente de 247000.

Bon, j'ai compris. Tu comptes deux fois les taxes pour A. Une fois en vert et une fois en rouge.

Dans le cas 1, si A revend 232 000 $, il n'arrive pas à égalité avec L, il a 79 000 $, soit 10 000 $ de plus que L.

Dans le cas 2, si A revend 247 000 $, il n'arrive pas à égalité avec L, il a 255 000 $, soit 10 000 $ de plus que L.

Modifié 26 juillet 2009 par Petit-Lion

[jb1664]

Non, non, bien au contraire ! Réponds-moi AUTANT que tu le veux, c'est vraiment un tel plaisir de te lire ! Sincèrement ! Ça faisait bien longtemps que quelqu'un du forum ne m'avait pas autant fait rire.

Ah ? Dans quel message donc tu dis que le terme "éclatement" est inapproprié ? Montre-moi ça ! ... mais bon, tu vas encore te défiler, je le sens !

En fait, ce que tu dis donc, c'est qu'il aura fallu plus de dix pages pour te rendre compte que tu utilisais un mauvais terme ? Ce que tu dis donc, c'est que tes messages des dix premières pages (au moins), utilisaient des termes "inappropriés" ?

Décidément, je ne me lasse pas de te lire ! ...

PIS ? Le rendement de ton placement, il est de combien ?

C'est ton dernier mot ?

[geez]

Mais sinon, il le paierait avec quoi, son loyer? Oui je me doute que L gagne assez sa vie pour payer un loyer sans toucher à son épargne, mais A peut certainement épargner aussi 800 $ par mois en plus de payer son hypothèque. Est-ce qu'on ajoute 38 400 $ aux revenus de A ? Désolé, ton raisonnement m'échappe... Pour ça que je ne veux certainement pas ajouter des inconnues de salaire et de pouvoir d'épargne dans une équation assez compliquée comme ça

On a dit depuis le début que les deux avaient le même train de vie pour tout (voir mon exemple de leurs dépenses mensuelles).

Dans cet exemple, A paie mensuellement 800 + 200 pour son bien, quand L ne paie que 800. Right ?

Donc, L a bien 200 de plus que A dans son décompte à la fin du mois. Il en fait quoi de ça ? Je ne penserais pas qu'il le donne à son proprio pour l'aider à payer ses taxes... Enfin, moi, ça me viendrait pas à l'idée !

edit : orthographe, nom de nom !!

Modifié 26 juillet 2009 par geez

[Redflag]

Autres questions :

- Ton taux est de 1.7 depuis 2007 ? Parce que sinon, il faut moyenner tout ça.

Probablement dans les 3%... Ça fait pas grand changement, je remboursais juste moins viite, les coûts et dépenses annuels étaient les mêmes.

- Il est fixe sur combien de temps ou révisable à quelle échéance (parce que je ne penserais pas qu'on te laisse à 1.7 sur 30 ans) ?

Taux variable, donc révisable. Terme 5 ans. Basculable sur taux fixe n'importe quand, notamment quand les taux remonteront trop.

- D'après tes chiffres, il faut que ce soit toi qui paies les taxes municipales et scolaires pour le moment. Après rénovations, ça va te faire une opération blanche sur ce point.

N'oublie pas que le bénéfice fait avec un triplex est imposable au même titre qu'un salaire, et le déficit est 100% déductible.

- A combien estimes-tu les travaux et l'entretien sur ta durée en tant que propriétaire (chaudière, toiture, façades, planchers, déneigement, ...) ?

Chaudière = y'en a pas. Plinthes électriques et chauffage au sol, électrique. Toiture : 2004 ou 2005, donc pas à refaire avant 2020-2025. Façades en bon état, sauf peut-être à l'arrière. Planchers : neuf en haut, neuf dans le petit 3 1/2 rénové... on parle pas d'un gros budget là. Ça coûtera le même prix ou moins pour rénover le dernier appart, qui est en meilleure condition que celui que je finis de rénover.

Déneigement ? Faut pas déconner quand même, ça c'est la job des locataires... On parle d'un triplex, pas d'une maison avec un driveway de 100 pieds...

Quand on fait une bonne opération comme celle que j'ai faite avec mon plex, pas besoin d'attendre 20 ans pour faire de l'argent. C'est sûr que dans 18 ans mon plex vaudra 573000$ (base +2.5% par an, pas de quoi s'énerver) et sera entièrement payé. Mes dépenses auront été 4000$ de taxes (2 ans, après c'est payé par les locataires), allez disons 15000$ d'entretien, 20000$ de rénos (10000$ pour le dernier appart), total 37000$.

Coût total : 26000$ de mise de fond + 37000$ = 63000$

Vente : 573000$

Ça fait un placement à plus de 13%...

Maintenant si je vends l'anée prochaine, 3 ans après achat.

Prix de vente estimé : 375000$ (plus aucun triplex comparable dans le coin en dessous de ce prix).

Dépenses : 26000$ de mises de fond + 4000$ taxes pendant 2 ans + 10000$ rénos = 30000$.

Solde d'hypothèque dans 6 mois : environ 226000$.

Commission agent immobilier : 18750$

Plus-value : 100250$ Moins les impôts... Bon il restera toujours dans les 90 000 $ dans mes poches.

Sinon, Captain Caverne "Jb1664" est impayable. Ça doit éclater, se dégonfler, s'écrouler, c'est une fausse reprise , c'est pas rentable , y'a des placements sûrs aussi bon que l'immobilier (on saura jamais lesquels...)... En face de ce tissu de bêtises, des exemples concrets, et les derniers chiffres au Canada, où les prix ont encore monté.

Redflag

Modifié 26 juillet 2009 par Redflag

[Redflag]

Plan B pour me remplir encore plus les poches, mais plus complexe et chiant :

Je convertis le triplex en condos. Procédure de 6 mois-1 an à la Ville de Montréal, environ 6000$.

Prix estimé de l'appart du haut, le plus grand : 260 000$ (qui est le prix d'achat de mon triplex en 2007...). J'ai déjà un acheteur... l'actuel locataire

Les deux logements du bas : minimum 120 000$ chacun, si les deux sont rénovés.

Total des ventes: 500 000$.

Total des dépsenses = 46000$, soit

10000$ rénos du dernier appart, 6000$ de conversion, et 30000 de dépenses.

Solde d'hypothèque dans 6 mois : environ 226000$.

Commission agent immobilier : 25000$

Plus-value : 203000$ Moins les impôts... Bon il restera toujours dans les 170 000 $ dans mes poches.

Et hop, 80000$ minimum de plus...

Geez, tu comprendras que quand tu me parles de coût de déneigement ou niaiseries de l'ordre de 250$ par an, ça me fait un peu rigoler... Ça reste du domaine du négligeable !

Red

Modifié 26 juillet 2009 par Redflag

[jb1664]

Tes chiffres me semblent aussi réels que ta Mustang dont tu nous as vanté les mérites pendant longtemps Je me demande si son triplex n'est pas aussi du pipo...

[Petit-Lion]

Je convertis le triplex en condos. Procédure de 6 mois-1 an à la Ville de Montréal, environ 6000$.

Si tu y arrives, tu me raconteras, ça m'intéresse!

[Petit-Lion]

Tes chiffres me semblent aussi réels que ta Mustang dont tu nous as vanté les mérites pendant longtemps Je me demande si son triplex n'est pas aussi du pipo...

Ben voyons... Et le mien aussi... Pendant qu'on attend toujours de voir ta martingale financière...

Les bulles éclatent, les baudruches se dégonflent

[Redflag]

Tes chiffres me semblent aussi réels que ta Mustang dont tu nous as vanté les mérites pendant longtemps Je me demande si son triplex n'est pas aussi du pipo...

Ma Mustang me suit en Suisse, figure-toi.

Tu sais les conteneurs de 40 pieds ?Eh bien on peut y mettre ses meubles... et son char.

Ah oui : La Mustang valant un prix de fou en Suisse, je pourrais éventuellement la revendre dans un an le même prix que je la rachète aujourd'hui... Mouaaarff...

Mais je crois que je vais la garder : rouler essence et V8 au pays des Twingo du Captain Caverne, je sens que je vais aimer.

La vente du triplex et ses $ devrait permettrre de me payer la consommation du V8...

Tu veux une invitation spéciale pour voir le chargement ? Tu en auras le coeur net ! Apportes au moins une 1664 !

Redflag

Modifié 26 juillet 2009 par Redflag

[Petit-Prince]

Tes chiffres me semblent aussi réels que ta Mustang dont tu nous as vanté les mérites pendant longtemps Je me demande si son triplex n'est pas aussi du pipo...

Ah ah ah ! ... Ouais... Sauf que tu oublies un léger détail, que cela soit Red, PL et quelques autres ici, il sont connus IRL, c'est à dire, dans la vraie vie et ne sont pas seulement des pseudos sur le forum.

À la différence de ta petite personne, qui se contredit dans ses propres messages entre le début du fil et la fin, qui ne donne AUCUN détail sur son expérience, qui raconte des affaires dont on ne peut rien vérifier et qui ne cite jamais ses sources ! Je ne parle pas non plus du "fameux" placement dont tu n'as jamais donné le moindre détail...

Sincèrement, entre des personnes que l'on connaît en vrai, qui citent des sources et des chiffres concrets, et un gars qu'on connaît pas et dont on ne sait même pas d'où viennent ses données, qui tu penses qu'on va croire ? Hein ? ... Réfléchis bien là !

Qui "s'enfonce" ici tu crois ?

Modifié 26 juillet 2009 par Petit-Prince

[geez]

Geez, tu comprendras que quand tu me parles de coût de déneigement ou niaiseries de l'ordre de 250$ par an, ça me fait un peu rigoler... Ça reste du domaine du négligeable !

Sérieusement Red, ce que je veux amener n'est absolument pas dirigé dans un sens "c'est qui le plus fort" ! C'est juste que, de la façon dont ce fil a évolué, ça permet de donner le maximum d'infos à ceux qui réfléchissent à un achat. C'est donc bien aussi de montrer l'ensemble des coûts d'un bien, d'autant plus quand les gens ont peu de marge de manoeuvre (t'avoueras que c'est un cas qui se présente plus que le tien).

Tu reconnaîtras aussi que ton profil n'est pas le plus significatif, ni le plus fréquent (ça vaut mieux pour toi d'ailleurs ) ! En tout cas, chapeau pour mener ta barque comme ça ! Ton truc est pensé, planifié et je n'ai aucun problème à te souhaiter de réussir ton coup. La jalousie qui fait systématiquement démonter ce que fait mon voisin n'est ni mon but ici ou ailleurs, ni mon truc dans ma vie en général... pis je tripe pas sur les voitures non plus !!

Merci d'avoir pris la peine de donner des chiffres pour les gens qui s'intéresseraient à des investissements tels que le tien.

Pour le reste, pas besoin d'essayer de me convaincre sur le fait d'être proprio, parce que je sais très (mais très très) bien que ça peut être extrêmement rentable quand on est dans une période propice (encore plus quand le timing achat/revente est excellent)...

Par contre, petit aparté : pour le déneigement, je parlais du toit. Je ne te crois quand même pas gonflé au point de refiler harnais et cordes à tes locataires !

Modifié 26 juillet 2009 par geez

[jb1664]

Mais je crois que je vais la garder : rouler essence et V8 au pays des Twingo du Captain Caverne, je sens que je vais aimer.

La vente du triplex et ses $ devrait permettrre de me payer la consommation du V8...

Tu veux une invitation spéciale pour voir le chargement ? Tu en auras le coeur net ! Apportes au moins une 1664 !

Redflag

On a du mal à voir le vrai de l'imaginaire dans ce que tu dis. On voit du premier coup d'oeil que tes chiffres sont gonflés à bloc, tes revenus locatifs ne sont pas encore réalités, ta maison en France ne semble plus d'actualité et ta Mustang n'a jamais existé. Maintenant tu nous dis que tu vas revendre ton plex. Encore un virage à 180 degrés dans ce que tu dis. Force est de constater que tu fais beaucoup d'arrangement avec la réalité. D'un côté on a un personnage très avisé et exceptionnellement performant dans ses placements immobiliers, et d'un autre un personnage qui a fait des placements financiers trés mauvais avec des erreurs basiques. Où est le vrai dans le personnage que tu joues ? On ne saura jamais.

Modifié 26 juillet 2009 par jb1664

[E.Nia]

Mais je crois que je vais la garder : rouler essence et V8 au pays des Twingo du Captain Caverne, je sens que je vais aimer.

La vente du triplex et ses $ devrait permettrre de me payer la consommation du V8...

Tu veux une invitation spéciale pour voir le chargement ? Tu en auras le coeur net ! Apportes au moins une 1664 !

Redflag

On a du mal à voir le vrai de l'imaginaire dans ce que tu dis. On voit du premier coup d'oeil que tes chiffres sont gonflés à bloc, tes revenus locatifs ne sont pas encore réalités, ta maison en France ne semble plus d'actualité et ta Mustang n'a jamais existé. Maintenant tu nous dis que tu vas revendre ton plex. Encore un virage à 180 degrés dans ce que tu dis. Force est de constater que tu fais beaucoup d'arrangement avec la réalité. D'un côté on a un personnage très avisé et exceptionnellement performant dans ses placements immobiliers, et d'un autre un personnage qui a fait des placements financiers trés mauvais avec des erreurs basiques. Où est le vrai dans le personnage que tu joues ? On ne saura jamais.

Autant Redflag roule les mécaniques (et au bout de 10 ans ici, il n'y a pas forcément de quoi se péter les bretelles ), autant toi... Disons qu'hormis dire qu'acheter c'est une connerie monumentale et que tu connais des placements bien meilleurs mais qui restent mystérieux, tu ne nous dis rien!

Maintenant, acheter en 2008 ou 2009 par exemple n'est sûrement pas l'idée du siècle surtout si c'est un achat tremplin mais si c'est pour un achat long terme, à mon avis, il n'y a aucun risque!

[Petit-Lion]

On a du mal à voir le vrai de l'imaginaire dans ce que tu dis. On voit du premier coup d'oeil que tes chiffres sont gonflés à bloc, tes revenus locatifs ne sont pas encore réalités, ta maison en France ne semble plus d'actualité et ta Mustang n'a jamais existé. Maintenant tu nous dis que tu vas revendre ton plex. Encore un virage à 180 degrés dans ce que tu dis. Force est de constater que tu fais beaucoup d'arrangement avec la réalité. D'un côté on a un personnage très avisé et exceptionnellement performant dans ses placements immobiliers, et d'un autre un personnage qui a fait des placements financiers trés mauvais avec des erreurs basiques. Où est le vrai dans le personnage que tu joues ? On ne saura jamais.

Qui est « on? » Parle pour toi. Moi en tout cas je n'ai aucun mal à voir le côté imaginaire de ton placement miracle. Cela dit, tu me fatigues, babaille.