Acheter un condo ? ca vaut la peine ?

[babouche]

1- il est plus facile de trouver des locataires pour des -plex que pour des maisons. Et justement tu peux limiter tes risques en ayant plusieurs locataires.

Compte plutot 400,000$ minimum pour un -plex en ville.

[bencoudonc]

Salut tout le monde,

Moi qui voulais me lancer dans les affaires immobilières en achetant un plex, j'ai vraiment trouvé vos discussions très intéressantes et enrichissantes pour moi. Toutefois, je me demande une chose.

Si vraiment un plex n'est plus un investissement aussi profitable que ça vu nos amis soviet, et vu le casse tête des rénos et réparations voir même des possibles compensations pour les BS qui ne veulent pas changer d'air, alors pourquoi ne pas faire un autre choix comme les 2 exemples suivants:

1- au lieu d'acheter un plex qui coûte par exemple 300 milles dollars pour rapporter un X milles dollars de loyer par mois (on suppose aussi que l'hypothèque coûte X milles dollars), alors il vaut mieux acheter une maison au même prix (300 milles dollars) qui rapporte aussi X milles dollars de loyer par mois, lesquels payent également l'hypothèque. Donc ce cas, au lieu de faire affaire avec : un vieux building qui nécessite des rénos réguliers + plusieurs locataires qui profitent de nos amis communistes + faire le concierge et être dérangé parfois la nuit ou quand on est en dehors de la ville. Au lieu de tous cela, on aura affaire avec un seul locataire qui n'a généralement pas de souci d'avoir une LCD 42 pouces et qui est également bcp plus compréhensif et propre.

L'immeuble ou la maison prendront de la valeur dans le temps de la même manière ou presque. Alors pourquoi ne pas faire ça si c'est seulement pour investir ?

Senor871, ce qui ne va pas dans votre calcul, c'est qu'il sera généralement impossible de percevoir sur une maison unifamiliale un loyer permettant de couvrir les charges (intérêts sur hypothèque, taxes municipales et scolaires, assurances, entretien, etc). Donc vous fonctionnerez systématiquement à perte.

Or une règle de base pour les impôts, c'est qu'un investissement doit présenter un potentiel raisonnable de rentabilité - comme ce n'est pas le cas, en plus d'essuyer un déficit, vous ne pourrez même pas vous en servir pour réduire vos impôts...

Modifié 5 juin 2008 par bencoudonc

[Invité]

Senor871, ce qui ne va pas dans votre calcul, c'est qu'il sera généralement impossible de percevoir sur une maison unifamiliale un loyer permettant de couvrir les charges (intérêts sur hypothèque, taxes municipales et scolaires, assurances, entretien, etc). Donc vous fonctionnerez systématiquement à perte.

Or une règle de base pour les impôts, c'est qu'un investissement doit présenter un potentiel raisonnable de rentabilité - comme ce n'est pas le cas, en plus d'essuyer un déficit, vous ne pourrez même pas vous en servir pour réduire vos impôts...

Profil de benoudonc ... Gestionnaire je comprends mieux

[bencoudonc]

Toujours pour Senor871

Réglementation sur les immeubles locatifs en Ontario :

http://www.ltb.gov.on.ca/fr/index.html

Je n'ai pas cherché pour l'Alberta mais Monsieur Google saura certainement répondre...

[Fred]

Une petite carte amusante pour les coûts de l'habitation au Québec et au Canada : Les coûts d'habitation

[senor871]

1- il est plus facile de trouver des locataires pour des -plex que pour des maisons. Et justement tu peux limiter tes risques en ayant plusieurs locataires.

Compte plutot 400,000$ minimum pour un -plex en ville.

Je suis d'accord que le risque est plus élevé avec un seul locataire qu'avec plusieurs, mais 1- le locataire signe un bail d'un an, il ne pourra pas quitter la maison avant de terminer une année. et 2- l'accord du renouvellement du bail se fait en mois de janvier ou février pour un nouveau contrat d'un an qui ne prend effet qu'en juillet. Ou même si les mois de début et de fin changent, on connait toujours presque 5 mois en avance si le locataire va renouveler ou non. S'il va renouveler tant mieux sinon on a 5 mois pour chercher un autre locataire.

Mais comme j'ai dit au début, je suis d'accord avec le principe que le risque demeure plus élevé. Par contre, avec tous les avantages qu'une nouvelle maison bien située rapporte par rapport à un vieil immeuble avec d'anciens locataires, je crois que ça vaut tout de même le coup d'y réfléchir et de faire les calculs nécessaires avant de se lancer. C'est l'investissement de toute une vie quand même!!!

Merci babouche

Senor871, ce qui ne va pas dans votre calcul, c'est qu'il sera généralement impossible de percevoir sur une maison unifamiliale un loyer permettant de couvrir les charges (intérêts sur hypothèque, taxes municipales et scolaires, assurances, entretien, etc). Donc vous fonctionnerez systématiquement à perte.

Or une règle de base pour les impôts, c'est qu'un investissement doit présenter un potentiel raisonnable de rentabilité - comme ce n'est pas le cas, en plus d'essuyer un déficit, vous ne pourrez même pas vous en servir pour réduire vos impôts...

bencoudonc, je ne suis pas très convaincu. J'ai déjà vu à ville Mont-royale des maisons qui coûtent 800 milles dollars et qui sont louées à 4000 dollars par mois et il y a aussi des 4-plex qui valent presque la moitié et qui rapportent un loyer de presque 2000 dollars aussi. Donc le rapport est presque le même dans cet exemple. Je pense que les dépenses sont aussi proportiennelles. Je sais que ceci ne se vérifie pas toujours mais je ne pense pas que ceci est impossible comme vous dites!!! Toutefois, puisque je ne suis pas très sur, je vous accorde volontiers le bénéfice du doute jusqu'à ce que je trouve d'autres contre-exemples bien concrets.

Merci bencoudonc

Une petite carte amusante pour les coûts de l'habitation au Québec et au Canada : Les coûts d'habitation

Cette carte est très intéressante.

Ceci donne :

Le coût mensuel moyen à Montréal est : 613.33 $ qui représente 23.8% du revenu net.

Le coût mensuel moyen à Toronto est : 926.50 $ qui représente 27.8% du revenu net.

Le coût mensuel moyen à Calgary est : 824.33 $ qui représente 25.0% du revenu net.

Le coût mensuel moyen à Vancouver est : 811.17 $ qui représente 26.7% du revenu net.

Je suis très surpris du coût à Calgary et à Vancouver. Je les croyais plus élevés que celui de Toronto.

En tout cas, et en tenant compte surtout des détails de réglementation ontarienne lesquels sont sûrement à lavantage des proprio que ceux de notre province lesquels sont toujours en faveur des locataires, je pense que si quelquun déciderait dacheter une maison pour la faire louer (pour quelle sauto-paye), il est nettement plus avantageux de faire cet investissement à Toronto plutôt quà Montréal.

Est-ce que mon raisonnement fait un peu du sens ou bien je suis toujours à côté de la plaque

Merci Fred

Merci à vous tous dinteragir et donner vos inputs sur ce sujet.

[Fred]

Une petite carte amusante pour les coûts de l'habitation au Québec et au Canada : Les coûts d'habitation

Je suis très surpris du coût à Calgary et à Vancouver. Je les croyais plus élevés que celui de Toronto.

En tout cas, et en tenant compte surtout des détails de réglementation ontarienne lesquels sont sûrement à lavantage des proprio que ceux de notre province lesquels sont toujours en faveur des locataires, je pense que si quelquun déciderait dacheter une maison pour la faire louer (pour quelle sauto-paye), il est nettement plus avantageux de faire cet investissement à Toronto plutôt quà Montréal.

Est-ce que mon raisonnement fait un peu du sens ou bien je suis toujours à côté de la plaque

Il s'agit du coût de l'habitation dans le budget des ménages. C'est différent du coût du logement.

Il faut vraiment prendre ces chiffres avec des pincettes. En matiére immobilier, ce qui importe est la rentabilité nette de votre investissement immobilier. Acheter un logement qui se paie tout seul, ça court pas les rues.

[bencoudonc]

bencoudonc, je ne suis pas très convaincu. J'ai déjà vu à ville Mont-royale des maisons qui coûtent 800 milles dollars et qui sont louées à 4000 dollars par mois et il y a aussi des 4-plex qui valent presque la moitié et qui rapportent un loyer de presque 2000 dollars aussi. Donc le rapport est presque le même dans cet exemple. Je pense que les dépenses sont aussi proportiennelles. Je sais que ceci ne se vérifie pas toujours mais je ne pense pas que ceci est impossible comme vous dites!!! Toutefois, puisque je ne suis pas très sur, je vous accorde volontiers le bénéfice du doute jusqu'à ce que je trouve d'autres contre-exemples bien concrets.

Merci bencoudonc

Dans les deux cas, ce serait un très mauvais investissement !

D'abord parce qu'en principe, vous ne devriez jamais dépasser certains ratios : par exemple, ne pas acheter une propriété à revenus pour plus de 10 fois ses revenus annuels... douze si vous êtes vraiment cow-boy, très expérimenté et certain de votre coup, et avec une très très bonne relation avec votre banquier !

Ensuite. sur un quadruplex votre risque est réparti sur quatre logements. Si un de ces logements reste vacant (ou si un locataire arrête de payer), il y en a trois autres qui sont occupés et qui vous rapportent un loyer. Dans le cas d'une maison unifamiliale, c'est 100% du risque sur un seul logement. Et trouver un locataire qui paie 4000$ par mois comme dans votre exemple, c'est quand même moins facile que d'en trouver un pour un petit 4 1/2 à Rosemont...

[senor871]

Dans les deux cas, ce serait un très mauvais investissement !

D'abord parce qu'en principe, vous ne devriez jamais dépasser certains ratios : par exemple, ne pas acheter une propriété à revenus pour plus de 10 fois ses revenus annuels... douze si vous êtes vraiment cow-boy, très expérimenté et certain de votre coup, et avec une très très bonne relation avec votre banquier !

Ensuite. sur un quadruplex votre risque est réparti sur quatre logements. Si un de ces logements reste vacant (ou si un locataire arrête de payer), il y en a trois autres qui sont occupés et qui vous rapportent un loyer. Dans le cas d'une maison unifamiliale, c'est 100% du risque sur un seul logement. Et trouver un locataire qui paie 4000$ par mois comme dans votre exemple, c'est quand même moins facile que d'en trouver un pour un petit 4 1/2 à Rosemont...

Bencoudonc,

Concernant le ratio dont tu parles (10 voir 12 fois), est ce quil sagit du revenu net ?

C'est-à-dire si jai bien compris, si un plex rapporte 2000 dollars net comme revenu (Revenu net = Loyer tous les frais de taxe, école, hôpital, hydro etc), alors le prix dachat du plex ne devrait pas dépasser 240 000 dollars (240 000 = 2000 * 12 *10) nest ce pas ?

Est-ce quil y a dautres ratios ou dautres astuces à respecter ?

Pour les connaisseurs et les expérimentés, est ce que vous pensez que cest le moment dacheter ou bien il faudrait attendre encore un peu ? Sachant que les prix ont énormément augmenté pendant les 5 dernières années et que les taux dintérêt sur les hypothèques vont très probablement baisser encore.

PS : Les taux dintérêts aujourdhui sont dans lordre de 5.5%

Une autre question pour les experts :

Si on possède un actif (maison par exemple) mais qui se trouve dans un autre pays voir même dans un autre continent, est ce que ceci aidera à avoir un montant dhypothèque plus grand ou bien un taux dintérêt plus bas ?

Cest quoi le montant maximal dhypothèque quon peut avoir par rapport à notre revenu brut ? Je crois que cest dans lordre de 33%, est ce vrai ? Je crois que ça dépend aussi de notre côte de crédit. Est-ce que ça dépend aussi du terme quon choisit ? Je suppose que oui puisquune hypothèque sur 25 ans devrait être différente de celle sur 40 ans.

Merci

[bencoudonc]

Bencoudonc,

Concernant le ratio dont tu parles (10 voir 12 fois), est ce quil sagit du revenu net ?

C'est-à-dire si jai bien compris, si un plex rapporte 2000 dollars net comme revenu (Revenu net = Loyer tous les frais de taxe, école, hôpital, hydro etc), alors le prix dachat du plex ne devrait pas dépasser 240 000 dollars (240 000 = 2000 * 12 *10) nest ce pas ?

Brut... si vous connaissez un quadruplex à 240.000$ qui rapporte 2000$ nets, eh ben je vous achète l'adresse tout de suite !

Très grossièrement, lorsque vous analysez un investissement immobilier potentiel, vous devez regarder :

1) les mensualités hypothécaires (en sachant que les taux peuvent aussi fluctuer à la hausse !)

2) Les taxes municipales et scolaires

3) Les assurances

4) L'entretien (n'oubliez pas que dans votre exemple de maison à VMR avec un locataire qui paie 4K par mois, le locataire en question va avoir des attentes concernant l'entretien - devrez-vous entretenir le terrain ? Déneiger les entrées ? En plus de l'entretien normal de toute bâtisse...)

5) Les frais d'éclairage et de chauffage si vous les couvrez

6) Un certain pourcentage de vacance (logements restés vacants, mois pendant lesquels tel logement ne rapporte rien...)

ET

7) Le rendement sur le capital investi au départ ! Si vous faites une mise de fonds de 200K (l'exemple de votre maison à VMR), n'oubliez pas que ce montant aurait pu vous rapporter, bien pépère, 3,5% dans un compte genre Ingdirect. Sans locataire, sans toilettes à réparer à 4h du matin.

Si on reprend encore une fois votre exemple de la maison à VMR, c'est pas mal plus que 4000$ par mois qu'il faudrait demander pour ne pas encourir un déficit...

[senor871]

Bencoudonc,

Concernant le ratio dont tu parles (10 voir 12 fois), est ce quil sagit du revenu net ?

C'est-à-dire si jai bien compris, si un plex rapporte 2000 dollars net comme revenu (Revenu net = Loyer tous les frais de taxe, école, hôpital, hydro etc), alors le prix dachat du plex ne devrait pas dépasser 240 000 dollars (240 000 = 2000 * 12 *10) nest ce pas ?

Brut... si vous connaissez un quadruplex à 240.000$ qui rapporte 2000$ nets, eh ben je vous achète l'adresse tout de suite !

Très grossièrement, lorsque vous analysez un investissement immobilier potentiel, vous devez regarder :

1) les mensualités hypothécaires (en sachant que les taux peuvent aussi fluctuer à la hausse !)

2) Les taxes municipales et scolaires

3) Les assurances

4) L'entretien (n'oubliez pas que dans votre exemple de maison à VMR avec un locataire qui paie 4K par mois, le locataire en question va avoir des attentes concernant l'entretien - devrez-vous entretenir le terrain ? Déneiger les entrées ? En plus de l'entretien normal de toute bâtisse...)

5) Les frais d'éclairage et de chauffage si vous les couvrez

6) Un certain pourcentage de vacance (logements restés vacants, mois pendant lesquels tel logement ne rapporte rien...)

ET

7) Le rendement sur le capital investi au départ ! Si vous faites une mise de fonds de 200K (l'exemple de votre maison à VMR), n'oubliez pas que ce montant aurait pu vous rapporter, bien pépère, 3,5% dans un compte genre Ingdirect. Sans locataire, sans toilettes à réparer à 4h du matin.

Si on reprend encore une fois votre exemple de la maison à VMR, c'est pas mal plus que 4000$ par mois qu'il faudrait demander pour ne pas encourir un déficit...

Merci pour toutes ces informations bencoudonc,

où est ce qu'on fait des recherches pour ça généralement ? Moi je regarde dans ce site: http://www.lespac.com/search/index.php?PHP...=0&agemax=0

[bencoudonc]

Il y a mls.ca aussi... mais lorsque vous en serez à l'étape d'investir (et je vous recommande de bien vous documenter et vous préparer avant), vous avez tout intérêt à chercher un bon agent d'immeuble qui magasinera avec vous et qui pourra vous communiquer les annonces avant qu'elles n'apparaissent sur MLS ou ailleurs (ex. reprises de finance, etc).

Sinon, pour faire vos premières armes, vous devriez peut-être penser à vous acheter un duplex ou un triplex dont vous habiteriez un étage. C'est une bonne façon de vous initier tout en vous logeant à meilleur compte.

Modifié 5 juin 2008 par bencoudonc

[senor871]

Il y a mls.ca aussi... mais lorsque vous en serez à l'étape d'investir (et je vous recommande de bien vous documenter et vous préparer avant), vous avez tout intérêt à chercher un bon agent d'immeuble qui magasinera avec vous et qui pourra vous communiquer les annonces avant qu'elles n'apparaissent sur MLS ou ailleurs (ex. reprises de finance, etc).

Sinon, pour faire vos premières armes, vous devriez peut-être penser à vous acheter un duplex ou un triplex dont vous habiteriez un étage. C'est une bonne façon de vous initier tout en vous logeant à meilleur compte.

Bencoudonc,

Cest quoi le montant maximal dhypothèque quon peut avoir par rapport à notre revenu brut ? Est que cest dans lordre de 33% ?

par exemple si on gagne 60000 dollars et on veut avoir une hypothèque sur 25 ans, alors le montant maximal que la banque nous donne est = 60000/3 * 25 = 500 milles dollars. Est ce que ça fait du sens ça ?

Merci des conseils

[bencoudonc]

Je vous mets le lien d'une petite calculatrice qui vous donne une idée (tout en sachant que les banques exagèrent un peu - je trouve qu'elles poussent beaucoup à l'endettement) :

https://www.rbcbanqueroyale.com/RBC:SEm-rY7...wmuch/afford.pl

[mission.qc]

Il y a mls.ca aussi... mais lorsque vous en serez à l'étape d'investir (et je vous recommande de bien vous documenter et vous préparer avant), vous avez tout intérêt à chercher un bon agent d'immeuble qui magasinera avec vous et qui pourra vous communiquer les annonces avant qu'elles n'apparaissent sur MLS ou ailleurs (ex. reprises de finance, etc).

Sinon, pour faire vos premières armes, vous devriez peut-être penser à vous acheter un duplex ou un triplex dont vous habiteriez un étage. C'est une bonne façon de vous initier tout en vous logeant à meilleur compte.

Bencoudonc,

Cest quoi le montant maximal dhypothèque quon peut avoir par rapport à notre revenu brut ? Est que cest dans lordre de 33% ?

par exemple si on gagne 60000 dollars et on veut avoir une hypothèque sur 25 ans, alors le montant maximal que la banque nous donne est = 60000/3 * 25 = 500 milles dollars. Est ce que ça fait du sens ça ?

Merci des conseils

Par exemple environ pour 100 000 dollars de salaire annuel sur 25 ans tu pourra emprunté un peu plus de 180 000 dollars

@+

[babouche]

Cest quoi le montant maximal dhypothèque quon peut avoir par rapport à notre revenu brut ? Est que cest dans lordre de 33% ?

par exemple si on gagne 60000 dollars et on veut avoir une hypothèque sur 25 ans, alors le montant maximal que la banque nous donne est = 60000/3 * 25 = 500 milles dollars. Est ce que ça fait du sens ça ?

Merci des conseils

Tu parles d'un -plex a revenu ou d'un autre logement ?

Avec 60,000$Brut annuel, pour un logement sans revenu, tu n'iras pas bcp plus loin que 160-220,000$ suivant la volonte de ton courtier/assureur.

Modifié 6 juin 2008 par babouche

[Redflag]

À voir également:

http://argent.canoe.com/calculateur/

Comme le dit Bencoudonc, il est très difficile de trouver un logement avec un bon ratio loyer perçu / coût d'achat.

Ne pas oublier que la mise de fond joue sur le montant l'hypothèque. Si vous mettez beaucoup, c'est sûr que l'hypothèque se paiera toute seule. Dans le cas d'un immeubles à revenus, il vaut mieux mettre une mise de fond minimale, car les intérêts sont déductibles d'impôts. Et que paie-t-on au début ? Des intérêts et encore des intérêts. Ce n'est que vers le dernier tiers de l'hypothèque - j'imagine - qu'on rembourse majoritairement le capital emprunté.

Dans mon cas, je suis loin d'avoir acheté avec un ratio de 10 ou 1/10. J'ai payé plus cher. Cela dit, comme exposé plus haut, un des loyers est sous le marché (en gros 50% du prix du marché). Une fois le logement repris et rénové, le ratio devient quasiment 11 ou 1/11, ce qui n'est pas mal.

Reste à faire sortir BS-man. Il vient évidemment de refuser l'avis de reprise du logement...

Redflag

[bencoudonc]

Reste à faire sortir BS-man. Il vient évidemment de refuser l'avis de reprise du logement...

Ouille. Mes condoléances... :-(

[frogues]

Une petite carte amusante pour les coûts de l'habitation au Québec et au Canada : Les coûts d'habitation

Je suis très surpris du coût à Calgary et à Vancouver. Je les croyais plus élevés que celui de Toronto.

En tout cas, et en tenant compte surtout des détails de réglementation ontarienne lesquels sont sûrement à lavantage des proprio que ceux de notre province lesquels sont toujours en faveur des locataires, je pense que si quelquun déciderait dacheter une maison pour la faire louer (pour quelle sauto-paye), il est nettement plus avantageux de faire cet investissement à Toronto plutôt quà Montréal.

Est-ce que mon raisonnement fait un peu du sens ou bien je suis toujours à côté de la plaque

Il s'agit du coût de l'habitation dans le budget des ménages. C'est différent du coût du logement.

Ici voici un lien sur cout Habitation Quebec/Canada.

Ca date de 2005, donc je pense que c'est plus eleve aujourd'hui. Mais ca donne une bonne idee. Et waouh, c'est vrai que Montreal est quand meme tres abordable.

[frogues]

Il y a mls.ca aussi... mais lorsque vous en serez à l'étape d'investir (et je vous recommande de bien vous documenter et vous préparer avant), vous avez tout intérêt à chercher un bon agent d'immeuble qui magasinera avec vous et qui pourra vous communiquer les annonces avant qu'elles n'apparaissent sur MLS ou ailleurs (ex. reprises de finance, etc).

Sinon, pour faire vos premières armes, vous devriez peut-être penser à vous acheter un duplex ou un triplex dont vous habiteriez un étage. C'est une bonne façon de vous initier tout en vous logeant à meilleur compte.

Bencoudonc,

Cest quoi le montant maximal dhypothèque quon peut avoir par rapport à notre revenu brut ? Est que cest dans lordre de 33% ?

par exemple si on gagne 60000 dollars et on veut avoir une hypothèque sur 25 ans, alors le montant maximal que la banque nous donne est = 60000/3 * 25 = 500 milles dollars. Est ce que ça fait du sens ça ?

Merci des conseils

Senor871, je pense qu'il ne faut pas que tu partes dans l'aventure tout seul la, tu vas avoir des desillusions