Saviez-vous que...

[Daphnay]

Saviez-vous que La Ville de Montréal a mis en place cinq nouveaux programmes municipaux d'aide financière en matière d'habitation qui sont entrés en vigueur suite à leur adoption par le conseil municipal le 27 octobre dernier ?Les nouveaux programmes, entièrement financés par la Ville, sont les suivants:

- acquisition d'une propriété;

- stabilisation des fondations;

- rénovation résidentielle majeure;

- rénovation à la carte; et

- habitations urbaines pour les famille.

Pour de plus amples informations, lisez le communiqué de presse officiel émis par la Ville ou consultez la section Aide financière sur le site de la Ville de Montréal:

http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=9337%2C112591600&_dad=portal&_schema=PORTAL

[Daphnay]

Saviez-vous que lors de la vente d'une propriété, c'est à l'acheteur que revient la responsabilité de choisir et de défrayer les honoraires du notaire (sauf en cas de reprise de finance, dans de tels cas, c'est la banque qui choisie le notaire) ? En moyenne, les frais associés à la clôture de la transaction se situent entre 1 000 $ et 1 400 . Par contre, il est possible de trouver des notaires à la fois efficaces et abordables entre 850 $ et 1 000 $ taxes incluses. Ouvrez l'œil !

[Daphnay]

Bonjour, certains d'entre vous m'ont demandé un éclaircissement sur la commission des courtiers. Je tenterai donc de vous répondre le plus clairement que possible.

Saviez-vous qu'au Québec, aucune loi ou règlement ni même aucune norme ne balise la rétribution d'un courtier immobilier ? La rétribution correspond généralement à un pourcentage prélevé sur le montant de la transaction et cette commission est taxable ! Ce taux se situe habituellement entre 4 et 7 % (afin d'offrir une rétribution raisonnable au courtier collaborateur, courtier représentant l'acheteur) et peut faire l'objet d'une négociation. De plus, le taux de la commission comprend le partage éventuel de la rétribution avec un courtier. Si l'acheteur se présente sans représentant (sans courtier), la totalité de la commission reviendra donc au courtier inscripteur (courtier du vendeur).

Par contre, si vous ''googler'' un peu, vous constaterez que plusieurs courtiers offrent leur service à partir de 1 % (si vous trouver vous-même l'acheteur ou si vous achetez via leur bannière). Informez-vous !

[Daphnay]

Condo ou maison ?

Vivre en copropriété vous intéresse ? Voici ce que vous devez savoir avant de déposer une promesse d'achat sur un condo.

Tout d'abord, posez-vous les questions suivantes:

- Accepteriez-vous de vivre en communauté et de prendre des décisions en groupe ? Si vous n'êtes pas très sociable, je vous suggère fortement de mettre cette option de côté lol

- Si vous désirez quitter votre maison pour un condo, êtes-vous à l'aise avec un espace réduit ? Dans bien des cas, vous serez dans l'obligation de vous départir d'une bonne partie de vos meubles. De plus, auriez-vous un espace de stationnement ou prévoyez-vous stationner votre auto dans la rue ?

- Préférez-vous un condo neuf ou existant ? Chaque option possède leurs avantages et inconvénients.

Si vous optez pour un condo neuf, en plus d'être de bon goût, l'appartement sera bien isolé contre les intempéries et le bruit. De plus, en cas de problèmes, vous êtes couverts par la garantie des maisons neuve. Par contre, quelques imprévus indésirables peuvent subvenir (retard quant à la date de livraison, le passé de l'entrepreneur n'est par reluisant..(pas titulaire d'un permis, nombreuses plaintes auprès de l'Office de la protection du consommateur, etc.)).

Si vous optez pour un condo existant, il vous sera possible d'inspecter les lieux, de consulter les règlements de l'immeuble, les procès-verbaux des assemblées générales annuelles des copropriétaires et ceux des réunions du conseil d'administration. Il vous sera également possible de rencontrer les autres propriétaires et membres du conseil d'administration du syndicat de copropriétaires. Par contre, vérifier si l'immeuble nécessite des travaux urgents (toiture, fenestration et autres). Les frais mensuels sont-ils suffisants ?

Voici donc quelques conseils pratiques qui pourront vous guider lors de votre prise de décision.

Condo ou maison ?....

[Daphnay]

Saviez-vous qu'il existe des programmes d'accession à la propriété à l'attention des nouveaux arrivants? En voici un exemple:

Amortissement pouvant aller jusqu'à 30 ans.

Les propriétés admissibles sont les suivantes:

- Habitation unifamiliale (isolée, en rangée et/ou jumelée);

- Duplex, triplex et quadruplex; et

- Appartements en copropriété (condominium).

Un maximum de 2 propriétés occupées par le propriétaire dont la 2e propriété doit répondre aux conditions suivantes:

- Être utilisée à titre de propriété de vacances; ou

- Être occupée par un membre de la famille immédiate du propriétaire (conjoint, enfant, parents, frères et sœurs).

La mise de fonds minimum est de 35% (si vous êtes propriétaire occupant, la mise de fonds doit être déposée dans un compte d'une grande banque à charte canadienne au moins 15 jours avant le décaissement).

Exemple fictif:

Julie et Antoine, qui ont 2 jeunes enfants, souhaitent s'acheter un duplex avec bachelor de 400 000 $ à Montréal, occuper le logement principal et louer les autres appartements. Le couple devra donc amassé une mise de fonds de 140 000 $ (35% de 400 000 $). Cette somme devra être détenue dans une banque à charte canadienne 15 jours ou plus avant le décaissement.

Sachant que l'hypothèque est de 160 000 $ (400 000 $ -140 000 $), la mensualité hypothécaire sera de 1 215,81 $ / mois si l'amortissement est de 25 ans. Julie et Antoine juge cette mensualité un peu trop élevée pour leur budget, ils optent alors pour un amortissement de 30 ans. Leur mensualité sera donc réduite à 1 078,41 $ / mois.

Aucune preuve de revenu requise. Par contre, Julie et Antoine devront tout de même fournir quelques détails à propos de leurs sources de revenu ainsi que les montants.

N.-B.: Plusieurs d'entre vous ont manifesté le désir d'en savoir un peu plus sur les programmes disponibles. Je vous remercie pour tous les messages reçus. J'espère avoir répondu à vos questions. Si vous avez besoin d'information supplémentaire d'ordre général, n'hésitez pas à laisser vos commentaires. S'il s'agit plutôt d'un cas qui vous touche personnellement, il est préférable de m'envoyer un courriel directement.

[Daphnay]

ERRATUM: L'hypothèque aurait dû se lire comme suit: 260 000 $ et non pas 160 000$. Toutes mes excuses pour la confusion et merci à ceux qui m'ont envoyé un petit courriel pour la rectification... :-)

[juetben]

c'est pas 25 ans l'amortissement maximum?

[kuroczyd]

c'est pas 25 ans l'amortissement maximum?

En effet, 30 ans n'existe plus, je crois, depuis quelques 4 ou 5 années.

[juetben]

c'est pas 25 ans l'amortissement maximum?

En effet, 30 ans n'existe plus, je crois, depuis quelques 4 ou 5 années.

c'est depuis 2008... que de bons conseils de la part d'un professionnel de l'immobilier

[kobico]

c'est pas 25 ans l'amortissement maximum?

En effet, 30 ans n'existe plus, je crois, depuis quelques 4 ou 5 années.

c'est depuis 2008... que de bons conseils de la part d'un professionnel de l'immobilier

Avant de passer tes p'tits commentaires mesquins de celui trop heureux d'avoir mis le doigt sur une erreur, vérifie donc avant de te réjouir trop vite....

L'amortissement de 30 ans existe encore pour les prêts conventionnels. Avec 35% de mise de fond, l'exemple de Daphnay est en conventionnel donc exact et sans erreur.

Seuls les prêts assurés, donc avec une mise de fond moindre que 20%, sont assujettis à un amortissement maximum de 25 ans.

[juetben]

Avant de passer tes p'tits commentaires mesquins

de toutes façons étant français, con, arrogant et prétentieux j'ai tous les droits... vu que tous les français sont comme ça au moins je peux à présent le revendiquer!

tu ne reprends pas kuroczyd?

[kobico]

Avant de passer tes p'tits commentaires mesquins

de toutes façons étant français, con, arrogant et prétentieux j'ai tous les droits... vu que tous les français sont comme ça au moins je peux à présent le revendiquer!

tu ne reprends pas kuroczyd?

Non, Kuro n'a pas la même attitude que toi même s'il est français.

Modifié 14 février 2015 par kobico

[juetben]

non c'est vrai je suis un maudit français qui n'est absolument pas intégré!!

[kobico]

Chose certaine, tes réponses sont pitoyables...

[juetben]

peut être que cela va avec les reponses que je reçois...

[kobico]

Bien sûr....

[Daphnay]

J'adore ce genre de débat! Juetben, c'est une excellente question que tu as soulevée. Quant à toi Kobico, je te remercie pour ton intervention rapide et juste.

J'ajouterai également que l'amortissement peut aller jusqu'à 30 ans pour tous les refinancements et achats qui ne requiert pas l'intervention des assureurs tels que la SCHL, Genworth ainsi que Canada Guaranty.

Je vous reviendrai sous peu avec le programme pour les travailleurs autonomes. D'ici là, je vous souhaite à tous et à toutes, une très joyeuse St-Valentin !!!

Modifié 14 février 2015 par Daphnay

[Daphnay]

Saviez-vous que même si votre banque vient de refuser votre demande de prêt hypothécaire, il est possible que votre demande soit acceptée par une autre banque ? On me demande souvent quelle institution financière je recommande le plus ? En fait, c'est une excellente question. Il n'y a pas bonnes ou de mauvaises banques. Chaque banque à ses avantages, ses inconvénients, ses critères d'acceptation, son niveau de tolerance du risqué et offre différents programmes. En d'autres termes, selon votre profil client et votre historique, un courtier devrait être en mesure de vous guider vers la banque la plus favorable à votre situation.

À titre d'exemple, la Banque D offre un beau programme pour les nouveaux arrivants et j'entends par nouveaux arrivants quelqu'un qui n'a pas de dossier de crédit et pas de travail ou qui vient tout juste de commencer un nouvel emploi. Le courtier hypothécaire utilisera alors vos factures d'électricité, de cellulaire, etc. en substitution de votre dossier de crédit.

La Banque S, quant à elle, offre un programme intéressant pour les finissants en medicine qui commencent à peine à travailler dans leur champ d'expertise. (on demande habituellement un minimum de 2 ans dans le même emploi).

(Je n'ai pas nommé le nom des banques volontairement de peur d'être accusée de faire de la pub pour elles ;-))

De plus, il arrive parfois que la demande de financement hypothécaire d'un client soit rejetée par un courtier travaillant pour la Banque S mais que le même dossier aurait été approuvé par un autre courtier travaillant pour la Banque D. Tout depend de la façon dont est présenté votre dossier... Parfois, il suffit d'acquitter une simple dette pour obtenir une réponse favorable et/ou d'expliquer la raison pour laquelle votre cote de crédit est faible.

Un exemple bien simple:

J'ai 2 clients, Mme Impulsive et M. Malchance qui ont tous deux un mauvais dossier de crédit.

Mme Impulsive a récemment fait une consolidation de dettes parce qu'elle ne parvient plus à payer ses factures étant donné que son train de vie ne s'harmonise pas très bien avec sa capacité de payer.

M. Malchance, qui a toujours eu un excellent dossier de crédit dans le passé, vient lui aussi de faire une consolidation de dettes survenue juste après un divorce difficile et coûteux...

Si le spécialiste hypothécaire présente bien son dossier en expliquant l'historique des 2 cliens cités ci-dessus, la banque risque de se pencher en faveur de M. Malchance puisqu'il s'agit d'une situation circonstancielle.

Cela étant dit, faites attention aux demandes répétées. Chaque fois qu'un prêteur verifier votre dossier de crédit pour vous accorder un prêt ou vous octroyer une carte de crédit, une note est inscrite à votre dossier et cette dernière peut influencer négativement votre pointage. Je vous conseille donc de demander une copie de votre dossier de crédit et de le conserver dans vos dossiers. Ainsi, il vous sera possible de l'utiliser pour une autre demande dans un délai limité.

N.-B.: Je rencontre beaucoup de clients qui ont déposé une demande de prêt auto peu de temps avant la demande de prêt hypothécaire. De grâce, à ne pas faire !!! Vous venez d'augmenter votre ratio d'endettement et ainsi, diminuer vos chances d'obtenir le montant de prêt souhaité ou pire encore, anéantir vos chances d'obtenir votre prêt.

Bon weekend à tous !

Modifié 28 août 2015 par Daphnay