Immobilier

[En.ia]

http://www.aufil.ulaval.ca/articles/prix-est-dans-oeil-celui-qui-325.html

Le prix est dans loeil de celui qui regarde

Des chercheurs du CRAD démontrent que certaines caractéristiques des acheteurs influencent la valeur de la propriété dont ils font lacquisition

Par Jean Hamann

Il ny a pas que la beauté dune maison qui soit dans loeil de celui qui regarde. Sa valeur lest également, pourrait-on conclure après avoir pris connaissance d'une étude réalisée par une équipe du Centre de recherche en aménagement et développement (CRAD) sur la valeur des propriétés dans la région de Québec. Yan Kestens, Marius Thériault et François Des Rosiers ont scruté à la loupe 761 transactions immobilières effectuées de 1993 à 2001 dans différents secteurs de la ville, en plus d'interroger les nouveaux propriétaires de ces résidences pour dresser leur profil socio-économique. À l'aide de ces données et de la modélisation économétrique, ils ont découvert que la valeur des propriétés dépend en partie de certaines caractéristiques socio-économiques de l'acheteur, qui sont pourtant sans lien avec la valeur intrinsèque de la propriété qui fait lobjet de la transaction.

Les analyses des chercheurs ont montré, sans surprise, que la grandeur de la maison, son âge et sa proximité des services figurent sur la liste des cinq plus importants facteurs qui influencent le prix d'une propriété. Par contre, il est plus étonnant d'apprendre que, toute autre chose étant égale par ailleurs, le revenu du ménage qui fait l'acquisition de la propriété vient au cinquième rang de cette même liste. Larticle que les chercheurs publient à ce sujet dans un récent numéro du Journal of Geographical Systems établit même que, pour une maison équivalente dun quartier équivalent, les ménages paient une «prime» de 1,6 % pour chaque tranche supplémentaire de 10 000$ de revenu. Ainsi, là où un ménage qui dispose dun revenu de 50 000 $ paie une maison 200 000$, un ménage qui a un revenu de 100 000 $ accepte de payer, toujours pour une maison équivalente située dans un quartier équivalent, 216 000 $.

«Les ménages qui ont des revenus élevés passent peut-être moins de temps à chercher une maison ou peut-être marchandent-ils moins, avance François Des Rosiers. À linverse, les ménages qui ont un budget serré nont pas dautres choix que dattendre la bonne affaire.» Dautres résultats de létude tendent à appuyer cette hypothèse. En effet, les ménages qui font lacquisition dune première maison et les acheteurs qui ont moins de 30 ans paient 4 % de moins pour une propriété équivalente.

Par ailleurs, le charme de certains «beaux quartiers» de Québec se paie et les trois chercheurs y ont accolé un prix. Les acheteurs paient une prime de 4,4 % pour chaque tranche de 10 % de détenteurs de diplômes universitaires résidant dans le quartier. Si lacheteur a lui-même un diplôme universitaire, il paie 1,8 % de plus pour la même propriété. «Évidemment, lacheteur ne connaît pas le taux de diplômés universitaires dans les environs de la propriété quil veut acheter. Par contre, il connaît intuitivement le statut social du quartier, dont la prévalence de diplômés universitaires est un indice encore plus révélateur que le revenu des résidents», précise le professeur Des Rosiers. Les acheteurs acceptent donc de payer une prime assez élevée pour jouir dune homogénéité sociale. «Dans le domaine de lhabitation, le dicton «Qui se ressemble se rassemble» est encore plus vrai quailleurs», ajoute le chercheur du CRAD. La prime quacceptent de payer les acheteurs pour résider dans certains quartiers élève une barrière financière qui accentue la ségrégation ou lhomogénéité sociale, selon le côté de la clôture où on envisage la situation.

Les valeurs rapportées dans létude sont propres à la région de Québec et à la période quelle couvre, précisent ses auteurs. «Le taux dinoccupation était élevé et il y avait beaucoup de propriétés à vendre, souligne François Des Rosiers. Dans pareille situation, les acheteurs ont plus de pouvoir de négociation et le profil de lacheteur, notamment la valeur quil accorde à certains attributs de la propriété, se répercute sur le prix des maisons. Depuis 2000, nous sommes dans un marché de vendeurs, mais on tend progressivement vers une situation déquilibre, laquelle correspond à un ratio de 8 à 10 vendeurs pour 1 acheteur.»

En espérant apporter de l'eau au moulin de certains...

En gros ce qu'il faut comprendre de cet article c'est qu'à Québec la moyenne du prix de vente d'une maison est relativement bas mais que si vous voulez habiter dans un quartier sympa, ça ne vous en coûtera pas moins cher qu'à Montréal (et je confirme aisément car nous cherchons actuellement un appart ou un plex entre Saint-Jean-Baptiste et Sillery).

Je vais également essayer de retrouver un autre article intéressant sur l'immobilier de la ville de Québec et les nouveaux centres (Lebourgneuf en est un exemple flagrant). Cet article disait que des quartiers comme ça risquent d'avoir des valeurs de revente très en deçà de leur valeur actuelle dans quelques années si la population de la ville ne rajeunit pas car ce sont des quartiers conçus pour de jeunes famille mais il risque de n'y avoir personne dans quelques années pour acheter ces bâtisses puisque la population est vieillissante et que les immigrés sont encore frileux à s'installer à Québec (important à considérer pour ceux qui cherchent à acheter).

[En.ia]

et je rajouterai une chose, il faut les moyens d'habiter une grande et belle maison parce qu'en plus de l'hypothèque à rembourser, les taxes municipales sont très élevées à Québec

N'ayant vécu qu'à Québec, je ne sais pas. Il faut compter autour de 3-4000 $ annuel pour l'équivalent de la taxe foncière.

[sora]

Ça dépend ou ... Là ou j'habite ainsi que certains endroit de Beauport et Charlesbourg les taxes municipales sont plutôt entre 2000 et 30000 $ ! Évidemment Sillery ou le Mesnil sont plus taxés !

[En.ia]

Ça dépend ou ... Là ou j'habite ainsi que certains endroit de Beauport et Charlesbourg les taxes municipales sont plutôt entre 2000 et 30000 $ ! Évidemment Sillery ou le Mesnil sont plus taxés !

Non Sora!

Ta taxe dépend directement de la valeur de ta maison! Donc un condo à 200k à Sillery te coûtera moins cher en taxes qu'une maison à 300k à Beauport. ça dépend juste de l'évaluation municipale

[sora]

On a de la chance alors XD Les maisons de notre quartier ont toujours été sous évalué

[En.ia]

On a de la chance alors XD Les maisons de notre quartier ont toujours été sous évalué

+ 30% cette année, tout de même... Il y en a qui vont pleurer l'an prochain. Je crois qu'on a vendu juste à temps...

[Invité]

Article fort intéressant. Mercie En.Ia !

Le dernier paragraphe, soit dit en passant, pourrait s'appliquer à toutes les maisons.

Un article paru dans l'Actualité le printemps dernier mentionnait que nous avons environ 150 000 maisons sur le marché en ce moment et que ça va augmenter, car la population vieillit et les couples, une fois les enfants partis, vont vivre en appartement, très souvent dans un condo ... ou alors déménageront dans le chalet qu'ils possédaient déjà. Ils n'ont plus envie (hi la force ou la santé) de s'occuper d'une grosse maison.

C'est pourquoi investir dans une grosse maison très chère n'est pas nécessairement judicieux. L'anlyste terminait son article en mentionnant que ceux qui ont de l'argent et investissent dans une valeur-refuge, en achetant une maison très chère, très grande, risquent plus tard, quand ils voudront la revendre, de se retrouver avec un refuge sans valeur. Car n'oublions pas que peu de gens pourront habiter ls maisons manoirs qui poussent un peu partout. Il n'y a peu de familles nombreuses ... et les gens n'auront pas tous les moyens de payer un prix de fou pour une maison ... et tout ce qui vient avec (les taxes, l'entretien intérieur, extérieur, etc.).

Il y a donc peut-être pas mal de maisons qui, justement, se vendront à rabais.

[sora]

Mes parents ont eux qu'une augmentation de 10$ ... L'augmentation dépendait de certains secteurs ... Il y a des secteurs qui ont pas mal morfler ! Quand je vois tous ses jeunes qui s'achètent une baraque de 300 000$ à taux variable dans Lebourgneuf... Je me dit qu'il y en a qui ont pas peur ! Une chance que je suis sage, parce que si j'avais accepté le montant que la banque aurait pu nous prêter, je suis pas convaincue qu'il me serait rester quelque chose pour bouffer ensuite !

[En.ia]

Mes parents ont eux qu'une augmentation de 10$ ... L'augmentation dépendait de certains secteurs ... Il y a des secteurs qui ont pas mal morfler ! Quand je vois tous ses jeunes qui s'achètent une baraque de 300 000$ à taux variable dans Lebourgneuf... Je me dit qu'il y en a qui ont pas peur ! Une chance que je suis sage, parce que si j'avais accepté le montant que la banque aurait pu nous prêter, je suis pas convaincue qu'il me serait rester quelque chose pour bouffer ensuite !

L'évaluation municipale de ma maison est passée de 142k à 184k, une folie furieuse!

Et là, avec toutes ces évaluations qui sont sorties, on voit fleurir les panneaux à vendre avec des prix à + 70-80k de l'évaluation. Sauf que là on part de l'éval 2010.... ça craint... J'ai bien peur que le réajustement de l'évaluation gonfle artificiellement les prix du marché immobilier qui sont déjà chers par rapport aux salaires moyens à Québec.

[Invité]

vous savez, nous avons voulu, il y a une dizaine d'années, acheter une autre maison : quelque chose de plus moderne, d'un peu plus grand. Le banquier nous disait que nous pouvions nous acheter quelque chose à 225 000 $ je crois. Mais c'était de la folie. Si nous avions acheté à ce prix-là, on serait encore en train de payer et on ne pourrait rien faire d'autre que payer. Mais bon, certains achètent ce genre de maisons, mais ils n'ont plus de vie et si un pépin survient, ils paniquent.

beaucoup de gens au Québec se laissent prendre par ces super belles maisons, mais bon, ils ne vivent que pour leur maison. Je préfère avoir quelque chose de moins fancy ... et profiter de la vie (surtout voyager).

Mais les gens qui vivent au-dessus de leurs moyens, il y en a partout, pas juste ici.

Modifié 15 novembre 2009 par Ensaimada

[sora]

La vache elle a augmenté l'évaluation de ta maison ... Celle de mes parents c'est minime ... Je crois qu'elle a augmenter d'à peine 5000$ ...

Nous avons opter pour un jumelé neuf, d'un peu moins de 200 000 $ ... Malheureusement mon époux et moi même sommes nulle et rénovation ... Et comme toutes les maisons âgé plus abordable en aurait eu pour plus de 50 000$ de rénovation pour qu'elle soit comme je voulais, j'ai préfère prendre du neuf ...Mais bon la banque nous aurait prêté beaucoup plus que ça, je trouvais franchement ça de la folie ... Faut dire qu'elle a aussi essayé de faire prendre un taux variable ... Je suis nature prudente, je prends donc un taux fixe ... Les taux sont bas pour le moment, et ça va pas durer !