Chiffrer un coût travaux

[crazy_marty]

Le 12/08/2016 at 10:10, Demina47 a dit :

D'après moi, ça sert à soutirer un max de pognon aux gens, vu qu'à chaque mutation immobilière, c'est réévalué (enfin jamais à la baisse) si dernière réévaluation date de - de 10 ans. En cas de travaux.

 

Et si ce n'est pas réévalué, ça n'empêche pas les taxes d'augmenter annuellement quand même.

 

Comme d'habitude, tu prétends tout savoir sur tout et détenir la seule vérité. Dans le cas d'une mutation immobilière, tu peux aussi très bien te retrouver avec un compte de taxes qui baisse - et oui, si tu achètes moins que l'évaluation municipale, tu peux être révisé à la baisse. Même en cas de travaux.

 

Après dire que les taxes augmentent chaque année, toi qui est si prompte d'habitude à critiquer, voire agresser les gens pour sortir des évidences...ben peut-être que tu devrais surveiller ce que tu écris aussi non?

Modifié 15 août 2016 par crazy_marty

[Demina47]

Où veux-tu en venir ?

[kobico]

Il y a 11 heures, Demina47 a dit :

Dis nous donc plutôt ce que tu penses du sujet toi qui travaille dans l'immobilier ?

 

 Ton idée de te baser sur le prix médian des maisons à St-Colomban pour fixer le montant de ton offre n'a pas de sens. La règle devant guider les acheteurs est celle de l'analyse des comparables, soit les transactions récentes (les "vendus") pour des maisons similaires dans un même secteur. Cela permet de prendre le pouls du marché et d'établir une fourchette de prix en fonction de diverses caractéristiques objectives (ex: superficie habitable) et de ..... quelques unes un peu plus subjectives. (à combien chiffrer précisément la valeur ajoutée de la présence d'un cours d'eau ou d'une vue spectaculaire...?) 

 

Une propriété, ce n'est pas comme une voiture.  Elle ne se déprécie pas aussitôt construite. La réalité du marché immobilier est qu'à long-terme la valeur s'apprécie toujours à la hausse. Le marché peut stagner plusieurs années et même descendre ou surchauffer ("rattrapage"/spéculation) mais toujours, sur le long-terme, la valeur marchande augmente. Et même délabrée, la maison de la rue Querbes à Outremont vaut plus chère que son prix de construction original qui était peut-être de 10-15,000$, peut-être 50,000$, aucune idée mais certainement très très loin du prix actuel demandé ou de celui auquel elle sera vendue. Donc, ton raisonnement sur les maisons d'occasion qui valent nécessairement moins chères que les maisons neuves ne tient pas la route.

 

Pour celle de Saint-Colomban, j'ai fait des financements dans ce coin-là pour quelques propriétés vendues entre 425,000$ et 500,000$. Quand je compare les caractéristiques de ses maisons avec celle que tu as visité, on est bien loin du compte.Aucune n'avait un chauffage géothermique ($$$), la domotique et la climatisation centrale ($$$) un cours d'eau ($$$), un aussi grand terrain ($$$), une aussi belle finition intérieure ($$$), autant de superficie habitable ($$$), bref, je ne sais pas combien elle vaut réellement mais je suis certaine qu'elle vaut bien plus chère que le montant de 500,000$ que tu as offert. 

 

Modifié 16 août 2016 par kobico

[Automne]

petit article sur l'évaluation municipale

 

http://ici.radio-canada.ca/regions/Montreal/2016/08/16/001-contestations-evaluation-municipales-en-hausse-montreal-residientiel-commercial.shtml

[Kweli]

Il y a 11 heures, kobico a dit :

 

 Ton idée de te baser sur le prix médian des maisons à St-Colomban pour fixer le montant de ton offre n'a pas de sens. La règle devant guider les acheteurs est celle de l'analyse des comparables, soit les transactions récentes (les "vendus") pour des maisons similaires dans un même secteur. Cela permet de prendre le pouls du marché et d'établir une fourchette de prix en fonction de diverses caractéristiques objectives (ex: superficie habitable) et de ..... quelques unes un peu plus subjectives. (à combien chiffrer précisément la valeur ajoutée de la présence d'un cours d'eau ou d'une vue spectaculaire...?) 

 

Une propriété, ce n'est pas comme une voiture.  Elle ne se déprécie pas aussitôt construite. La réalité du marché immobilier est qu'à long-terme la valeur s'apprécie toujours à la hausse. Le marché peut stagner plusieurs années et même descendre ou surchauffer ("rattrapage"/spéculation) mais toujours, sur le long-terme, la valeur marchande augmente. Et même délabrée, la maison de la rue Querbes à Outremont vaut plus chère que son prix de construction original qui était peut-être de 10-15,000$, peut-être 50,000$, aucune idée mais certainement très très loin du prix actuel demandé ou de celui auquel elle sera vendue. Donc, ton raisonnement sur les maisons d'occasion qui valent nécessairement moins chères que les maisons neuves ne tient pas la route.

 

Pour celle de Saint-Colomban, j'ai fait des financements dans ce coin-là pour quelques propriétés vendues entre 425,000$ et 500,000$. Quand je compare les caractéristiques de ses maisons avec celle que tu as visité, on est bien loin du compte.Aucune n'avait un chauffage géothermique ($$$), la domotique et la climatisation centrale ($$$) un cours d'eau ($$$), un aussi grand terrain ($$$), une aussi belle finition intérieure ($$$), autant de superficie habitable ($$$), bref, je ne sais pas combien elle vaut réellement mais je suis certaine qu'elle vaut bien plus chère que le montant de 500,000$ que tu as offert. 

 

 

 

Bien que je ne suis pas du tout dans ce domaine-là, si je me base sur mon expérience personnelle d'achat, il faut ajouter dans la valeur le potentiel de transformation. Si cette maison est achetée par une personne moyennement débrouillarde avec ses mains, elle peut facilement être transformée pour générer des revenus. Payer une hypothèque de 600 000 quand tu as deux locataires pour contribuer, c'est quand même assez courant à Montréal. 

[kobico]

Il y a 22 heures, Demina47 a dit :

 

 

Là, tu amènes les notions de valeur actuelle et de valeur future après travaux. C'est effectivement une considération dont il faut tenir compte à l'achat d'une propriété qui nécessite des travaux majeurs. Il faut être très prudent dès l'achat (payer un prix raisonnable) et ensuite exercer un contrôle serré du budget alloué aux rénovations et aussi prévoir une réserve pour les dépassements de coûts quasi inévitables. Il faut viser, tenant compte du prix payé et du coût des rénos, que la valeur future soit dans la fourchette des prix des propriétés similaires. 

[Azarielle]

Je n'étais pas allée voir le lien de la maison de St-Colomban. Wow! Elle est géniale cette maison! Un immense terrain boisé en bordure d'une rivière, aucun voisin qui peut te voir pendant que tu te prélasses avec ton café au soleil. 

 

Tout est au goût du jour avec des composantes haut de gamme (comptoirs en marbre et en granit, par exemple), des hauts plafonds, des planchers chauffants, la géothermie et la domotique... Elle vaut largement le prix demandé. D'ailleurs, en allant voir le rôle d'évaluation. On voit qu'elle a été payée 705 775$ en 2011, donc offrir 200 000$ de moins, c'est en effet insultant. 

 

Elle a 4 chambres à coucher, c'est loin d'être le cas de la majorité des maisons du secteur. Les maisons neuves n'ont souvent que deux ou trois chambres et sont souvent cordées les unes sur les autres dans des terrains si petits. C'est réellement une maison haut de gamme. 

Modifié 16 août 2016 par Azarielle

[Demina47]

Justement, c'est parfaitement l'exemple des gens qui se font construire et qui croient revendre de l'occasion au prix du neuf. C'est tellement génial qu'en vente depuis février, elle n'est toujours pas vendue. De plus, pour un seul étage aménagé (le sous-sol, seul le gros oeuvre est fait), le prix est exorbitant. De plus, ils se gardent bien de mentionner l'évaluation municipale vu qu'elle n'est certainement pas à ce montant là. Le plus est en effet le grand terrain et en bord de rivière (il y a d'autres maisons en bord de rivière à vendre). 

 

il y a 13 minutes, Azarielle a dit :

 

Elle a 4 chambres à coucher, c'est loin d'être le cas de la majorité des maisons du secteur. 

 

Ce n'est pas un argument, le foncier est très bon marché à St Colomban voir cette maison à 264.000 qui a aussi 4 chambres

https://www.realtor.ca/Résidentiel/Unifamiliale/16117133/119-Rue-des-Tulipes-Saint-Colomban-Québec-J5K1T5

tu as plein de maisons très grandes avec grand terrain ici par exemple

http://duproprio.com/maison-a-paliers-multiples-a-vendre-st-colomban-quebec-422947

 

Tu n'as pas du beaucoup chercher, tu en as plein des maisons en vente (et pas vendues) avec 4 chambres.

 

Tu as énormément de biens en vente à St Colomban. Ça donne une orientation sur le marché de l'immobilier, que la concurrence est importante, et de ne pas se faire pigeonner sur un bien qui est ensuite impossible à revendre. De plus, en regardant les statistiques de St Colomban, la plupart des habitants ont des revenus modestes. A qui je vais revendre ce bien lors de la revente, à ce prix ?

 

En bref :

- oui le bord de l'eau est un +

- oui le grand terrain est un +

- oui la maison est sympa et pas minuscule c'est un +

- oui les matériaux ne sont pas  un Ikea et c'est un +

- oui la maison est récente et c'est un +

 

Mais ça n'explique pas le prix exorbitant comparé au prix des autres biens à St Colomban dont certains font aussi dans le haut de gamme. Moi perso je m'en fous de la domotique, de la clim intérieure et d'autres éléments qu'ils ont dans la maison, ce n'est pas ça que je cherche, c'est eux qui ont décidé d'installer ces trucs inutiles à mes yeux. Ce n'est pas ça que j'achète, ce n'est pas ça que je recherche. De plus, c'est déjà usé au bout de 5 ans, dans 5 ans ça va commencer à tomber en panne je suppose etc. Encore une fois, vous ne tenez nul compte de l'usure et vous voulez que je rachète tout au prix du neuf. 

 

 

[kuroczyd]

il y a 38 minutes, Demina47 a dit :

Mais ça n'explique pas le prix exorbitant comparé au prix des autres biens à St Colomban dont certains font aussi dans le haut de gamme. Moi perso je m'en fous de la domotique, de la clim intérieure et d'autres éléments qu'ils ont dans la maison, ce n'est pas ça que je cherche, c'est eux qui ont décidé d'installer ces trucs inutiles à mes yeux. Ce n'est pas ça que j'achète, ce n'est pas ça que je recherche. De plus, c'est déjà usé au bout de 5 ans, dans 5 ans ça va commencer à tomber en panne je suppose etc. Encore une fois, vous ne tenez nul compte de l'usure et vous voulez que je rachète tout au prix du neuf. 

Mais Caroline ce n'est pas parce que t'en fous de la clim ou de la domotique que le prix du bien devrait être inférieur. Pareil que si t’achètes une maison avec une piscine et tu ne te baignes pas, le fait que la piscine soit la et est fonctionnelle, joue sur le prix du bien.

De plus, si les appareils fonctionnent qu ils aient 3, 5 ou 7 ans ... ils fonctionnent et s'ils rendent le service pour lequel ils ont été installés, ils comptent aussi dans le prix. Tu ne peux pas juste dire, je ne m'en servirai pas donc je me permets d enlever une partie du prix a la valeur du bien.

 

[Demina47]

Il y a 2 heures, kobico a dit :

 

[Demina47]

Il y a 2 heures, Kweli a dit :

 

 

Bien que je ne suis pas du tout dans ce domaine-là, si je me base sur mon expérience personnelle d'achat, il faut ajouter dans la valeur le potentiel de transformation. Si cette maison est achetée par une personne moyennement débrouillarde avec ses mains, elle peut facilement être transformée pour générer des revenus. Payer une hypothèque de 600 000 quand tu as deux locataires pour contribuer, c'est quand même assez courant à Montréal. 

 

Justement, ce n'est pas à Montréal, mais au milieu de nulle part, où tu trouves les terrains à 20.000 cad.

[Azarielle]

il y a 33 minutes, Demina47 a dit :

Justement, c'est parfaitement l'exemple des gens qui se font construire et qui croient revendre de l'occasion au prix du neuf. C'est tellement génial qu'en vente depuis février, elle n'est toujours pas vendue. De plus, pour un seul étage aménagé (le sous-sol, seul le gros oeuvre est fait), le prix est exorbitant. De plus, ils se gardent bien de mentionner l'évaluation municipale vu qu'elle n'est certainement pas à ce montant là. Le plus est en effet le grand terrain et en bord de rivière (il y a d'autres maisons en bord de rivière à vendre). 

 

Le prix de l'évaluation municipale est facile à trouver en ligne, c'est ainsi que j'ai trouvé le prix d'achat en 2011. Pas de cachette, tu n'as qu'à aller voir sur le site de la municipalité de St-Colomban. 

 

 

 

il y a 33 minutes, Demina47 a dit :

 

 

Ce n'est pas un argument, le foncier est très bon marché à St Colomban voir cette maison à 264.000 qui a aussi 4 chambres

https://www.realtor.ca/Résidentiel/Unifamiliale/16117133/119-Rue-des-Tulipes-Saint-Colomban-Québec-J5K1T5

 

Ce n'est pas un vrai 4 chambres, ce sont deux logements de 2 chambres chacun, un au sous-sol et l'autre au rez-de-chaussée. Et as-tu vu les pièces n'ont pas le même format. Ce n'est pas comparable.  

 

il y a 33 minutes, Demina47 a dit :

tu as plein de maisons très grandes avec grand terrain ici par exemple

http://duproprio.com/maison-a-paliers-multiples-a-vendre-st-colomban-quebec-422947

 

La finition n'est pas la même. Ils ont de la parqueterie, ce n'est pas des planchers de bois franc. Pas de granit, pas de marbre, pas de géothermie, pas de domotique...

 

D'ailleurs, les maisons avec la géothermie et la domotique sont plus rares sur le marché. 

 

Pourquoi ton choix s'est-il arrêté sur la maison du départ, celle pour laquelle tu offrais beaucoup moins et non pas sur ces deux dernières maisons? Il y a sûrement quelque chose qui te plaisait plus dans celle-là que dans les autres, non? N'as-tu pas pensé que ce quelque chose de plus, ça avait peut-être un prix.

 

 

 

il y a 33 minutes, Demina47 a dit :

 

Tu n'as pas du beaucoup chercher, tu en as plein des maisons en vente (et pas vendues) avec 4 chambres.

 

En effet, je n'ai pas cherché dans ce secteur. Je reste dans une autre région et les maisons récentes que j'ai visitées avaient souvent une chambre au rez-de-chaussée et les autres au sous-sol. Ça ne m'intéresse pas. J'ai donc orienté mon choix vers un plus vieux bungalow que j'ai rafraîchi.  Je disais donc, en effet je n'ai pas cherché dans ce secteur, pourquoi le ferais-je? Juste pour te montrer que tu as tort? De toute façon, c'est impossible, ton historique sur le forum nous a montré que peu importe ce que les autres diront, tu seras toujours convaincue d'avoir raison et que toute la planète a tort. Tu as des membres du forum qui travaillent dans le milieu de l'habitation qui t'ont déjà indiqué que ton raisonnement sur le prix d'une maison neuve vs déjà habitée était faux. Que veux-tu de plus?

 

il y a 33 minutes, Demina47 a dit :

 

En bref :

- oui le bord de l'eau est un +

- oui le grand terrain est un +

- oui la maison est sympa et pas minuscule c'est un +

- oui les matériaux ne sont pas  un Ikea et c'est un +

- oui la maison est récente et c'est un +

 

Mais ça n'explique pas le prix exorbitant comparé au prix des autres biens à St Colomban dont certains font aussi dans le haut de gamme. Moi perso je m'en fous de la domotique, de la clim intérieure et d'autres éléments qu'ils ont dans la maison, ce n'est pas ça que je cherche, c'est eux qui ont décidé d'installer ces trucs inutiles à mes yeux. Ce n'est pas ça que j'achète, ce n'est pas ça que je recherche. De plus, c'est déjà usé au bout de 5 ans, dans 5 ans ça va commencer à tomber en panne je suppose etc. Encore une fois, vous ne tenez nul compte de l'usure et vous voulez que je rachète tout au prix du neuf. 

 

 

 

Alors si cette maison est trop chère pour toi parce que les éléments coûteux qu'il y a dedans ne t'intéressent pas, ben , passe ton chemin et achètes-en une autre qui sera à ton goût et dans tes prix. 

[Demina47]

il y a 1 minute, kuroczyd a dit :

Mais Caroline ce n'est pas parce que t'en fous de la clim ou de la domotique que le prix du bien devrait être inférieur. Pareil que si t’achètes une maison avec une piscine et tu ne te baignes pas, le fait que la piscine soit la et est fonctionnelle, joue sur le prix du bien.

De plus, si les appareils fonctionnent qu ils aient 3, 5 ou 7 ans ... ils fonctionnent et s'ils rendent le service pour lequel ils ont été installés, ils comptent aussi dans le prix. Tu ne peux pas juste dire, je ne m'en servirai pas donc je me permets d enlever une partie du prix a la valeur du bien.

 

 

Si car tu ne trouveras jamais quelqu'un qui est ton sosie et qui va coller à 100 % à toi-même pour avoir à 100 % les mêmes goûts, vouloir à 100 % les mêmes matériaux etc. Bref ma propale à 550.000, c'est le prix que nous on est prêt à mettre dans cette maison, ils n'en veulent pas et préfèrent attendre le pigeon tombé du ciel qui n'existe pas, c'est leur problème.

[Kweli]

il y a une heure, Demina47 a dit :

 

Si car tu ne trouveras jamais quelqu'un qui est ton sosie et qui va coller à 100 % à toi-même pour avoir à 100 % les mêmes goûts, vouloir à 100 % les mêmes matériaux etc. Bref ma propale à 550.000, c'est le prix que nous on est prêt à mettre dans cette maison, ils n'en veulent pas et préfèrent attendre le pigeon tombé du ciel qui n'existe pas, c'est leur problème.

 

 

Pourquoi penses-tu que si tu n'achètes pas cette maison, personne d'autre ne l'achètera? Et qui te dit que les vendeurs sont pressés? Les agents immobiliers ne sont pas crétins, quand ils mettent un prix, c'est qu'ils sont sûrs qu'ils l'auront. Je ne comprends même pas pourquoi tu chiales. Si tu as 550 000 $ à mettre sur une propriété, tu peux trouver ton bonheur à Repentigny, Laval, Terrebonne ou Boucherville. Tu peux même t'en construire une, comme cela tu n'auras pas à endurer la domotique ou le climatiseur.

[crazy_marty]

Il y a 1 heure, Demina47 a dit :

 

Si car tu ne trouveras jamais quelqu'un qui est ton sosie et qui va coller à 100 % à toi-même pour avoir à 100 % les mêmes goûts, vouloir à 100 % les mêmes matériaux etc. Bref ma propale à 550.000, c'est le prix que nous on est prêt à mettre dans cette maison, ils n'en veulent pas et préfèrent attendre le pigeon tombé du ciel qui n'existe pas, c'est leur problème.

 

Mince alors, qu'ils sont niaiseux ces vendeurs, ils ont pas osé accepter la proposition de la grandiose Caro! Ils sont vraiment crétins de pas comprendre que Caro leur fait une faveur énorme en voulant acheter leur maison, surtout qu'en plus elle s'en fout de bon nombre de choses qui sont dedans. Non mais vraiment ces vendeurs, ils comprennent rien à rien.

 

On se demande comment font les milliers d'autres vendeurs quand ils vendent leurs biens au Québec et que Caro et son cash sont pas là pour les sauver d'une faillite certaine si ils vendent pas dans les 2 jours suivants leur annonce 

Modifié 16 août 2016 par crazy_marty

[Demina47]

il y a 35 minutes, Kweli a dit :

 

 

Pourquoi penses-tu que si tu n'achètes pas cette maison, personne d'autre ne l'achètera? Et qui te dit que les vendeurs sont pressés? Les agents immobiliers ne sont pas crétins, quand ils mettent un prix, c'est qu'ils sont sûrs qu'ils l'auront. 

 

Source ? La maison qui est à 500 mètres de chez moi, qui est en vente depuis quasi 2 ans au croisement Laurier - Cote Ste Catherine ? Sa voisine 3 maisons plus loin qui est en vente depuis plus d'un an et qui ne se vend pas plus ? Tous par des agents immobiliers "qui ne sont pas crétins" ?

 

Ce que je constate, c'est que depuis février il n'y a pas d'autre acheteur, ça c'est du concret.

Modifié 16 août 2016 par Demina47

[resterzen]

Le 14/08/2016 at 23:59, Demina47 a dit :

 

Par contre sentir l'odeur de merde quand on se lave les dents, c'est beaucoup mieux.... autre pays autres mœurs ?

 

 

Caroline77, tu es bien la seule au monde à se laver les dents après avoir fait caca.  Normalement, les gens se lavent les dents après avoir mangé. 

 

Réfléchit avant de dire n'importe quoi, ça serait une bonne idée.

 

Et tu pars un fil de discussion pour soi-disant avoir de l'information sur un sujet donné et ensuite tu envoies promener des forumistes qui osent exprimer une opinion différente de la tienne alors pourquoi tu ouvres un fil de discussion en tout premier lieu ? C'est quoi ton problème ?

 

Et en matière d'hygiène les Français ont plutôt mauvaise réputation ( voir hyperlien en bas de ce message ) alors les Français sont très mal placés pour tenter de faire la leçon aux Québécois ou à d'autres à ce sujet...

 

À bon entendeur...

 

http://www.terrafemina.com/forme/sante/articles/18225-les-francais-ont-une-mauvaise-hygiene-.html

 

 

Modifié 16 août 2016 par resterzen

[Azarielle]

Avec les recherches que j'ai faites sur cette maison et que tout acheteur peut faire, j'ai pu trouver le nom du propriétaire et trouver sur google que celui-ci est entrepreneur en construction. 

 

Est-il pressé de vendre? Il doit sûrement attendre son prix et quand il aura vendu, il s'en construira une autre qu'il remettra à vendre un moment donné et quand la maison sera vendue, il s'en reconstruira une autre qu'il habitera encore un petit moment et qu'il mettra encore en vente et après l'avoir vendue, il en reconstruira une autre... 

 

J'ai un oncle qui a prévu les économies de sa retraite ainsi. En travaillant dans le privé, il n'avait pas de fonds de pension, alors il s'est assuré de mettre de l'argent de côté pour ses vieux jours en construisant ses maisons qu'il habitait 3 à 6 ans et qu'il revendait par la suite. Les maisons étaient quand même plus modestes que celle-ci, mais ça lui a permis d'avoir assez d'économies pour la retraite. 

[tayo2015]

Le 07/08/2016 at 22:38, Demina47 a dit :

Quel tarif minimum faut-il compter pour une maison superficie 1700 pieds carrés, où tout est à refaire :

- planchers 

- cuisine

- salle de bain

- fenêtres à changer

- peintures

- ravalement façade

 

Je sais que la réponse est "ça dépend" mais je voudrais avoir une idée de base, avant d'aller plus loin (expertise, devis) qui auront un coût

 

Pour savoir si je peux abandonner directement l'idée ou aller plus loin

 

L'évaluation de la maison va t'elle être ensuite revue à la hausse en raison des améliorations (donc augmentation des taxes)

ce site est dedié à l'immigration il y a des sitye pour la construction et les devis ( calcultout, bricocalcul; leroymerlin....)

 

[juetben]

il y a 7 minutes, tayo2015 a dit :

ce site est dedié à l'immigration il y a des sitye pour la construction et les devis ( calcultout, bricocalcul; leroymerlin....)

 

Ehhhh quelle réponse intelligente! C'est sur que le site de Leroy merlin va aider pour chiffrer des coûts de travaux au Québec ! 

 

N'importe quoi!