Immobilier Montreal 2013

[choylee]

Salut,

Ayant vendu mon appartement à Paris au bon moment (dans le haut de la vague) avant de quitter la France, je me demande s'il est intéressant d'acheter un condo 2 chambres sur Montreal pour faire un achat - investissement ( c'est a dire de vivre dedans pendant 4-5 ans et le mettre en location par la suite).

D' après ce que j'ai pu constater pour Montréal, nous avons les facteurs suivants :

- Ralentissement des ventes amorcé en 2012
- Chutes de ventes/transaction en 2013
- Augmentation des constructions du nombre de condos, condos neuf invendus en 2013
- 10 acheteurs pour un vendeur, en faveur de l'acheteur.
- Les prix augmentent faiblement de 1% ( niveau de l'inflation )
- Resserrement des règles hypothécaires pour prévenir la formation d'une bulle
- Taux d’intérêt bas

Par exemple, a Rosemont nous avons des condos 2 chambres en construction pour 300 000 $ taxes incluses.

Quand je vois le prix de la location, c'est pas évident que ce soit le bon moment d'acheter sur Montreal.

Il est intéressant de faire le point en fin d'année 2013 et d'imaginer les perspectives pour 2014 (bulle immobilière ?)

Modifié 14 mai 2013 par choylee

[caroline77]

Difficile de le savoir, mais les prix ont tellement augmenté qu'on est possiblement en bulle, oui. De plus, on dit qu'un prix de vente ne doit pas excéder 180 mois de loyer, hors les prix sont beaucoup, beaucoup plus élevés que ça. Il est juste beaucoup plus rentable de louer aujourd'hui, du moins pour le centre de Montréal et tout ce qui est apparts de manière générale dans toutes les zones desservies par le métro.

Modifié 14 mai 2013 par caroline77

[Invité]

Ca sera moins cher si tu n'achètes pas du neuf... On a vendu notre condo récent (10 ans) 2 chambre bien biiiien moins que 300 000$ (dans Rosemont) !

Ca commence à se tasser au niveau des condos. Nous on a réussi à vendre l'été dernier mais nos voisins n'y arrivent pas et notre ami agent immo nous disait que les condos à Montréal ça commence à être moins évident à vendre, les gens demandent cher souvent et ont bien du mal...

Donc p'tet plus de marge de maneouvre pour négocier du coup...

[caroline77]

Oui le prix des apparts baissent sur un an sur l'île de Montréal, par contre celui des maisons continue à augmenter, avais-je lu dans la presse spécialisée

[Invité]

Oui une maison c'est plus difficile à trouver, plus cher, plus de demande etc. clairement !

Mais pour un condo je m'inquièterait pas trop, surtout dans Rosemont et surtout à moins de 300 000$

[choylee]

Oui, on peut trouver des condos avec 2 chambres autour de 250 000 $ dans l'ancien et autour de 300 000 $ dans le neuf (avec garage, taxe incluses) à Rosemont mais ce n 'est pas rentable pour un investissement / location (objet du post).

[Invité]

Ben nous on a vendu le nôtre 220 000. Ça reste raisonnable.

[choylee]

Ben nous on a vendu le nôtre 220 000. Ça reste raisonnable.

c est vrai cela raisonnable mais avec 2 chambres ?

[Invité]

2 chambres, garage, proche des commerces, refait a neuf. Franchement y'a des condos encore abordables sur Montréal hein faut pas dramatiser. Des condos a 300 000 $ dans rosemont on est quand même dans le haut de gamme !

[choylee]

Parmi les nouvelles constructions de condo avec deux chambre et 1 garage, beaucoup atteignent 260 000 à 300 000 $ taxes incluses (et c'est pas du grand luxe ). Ce n'est pas une question de dramatiser, il suffit de demander les prix/devis des nouveaux condos comme je l'ai fait et vous verrez

Bon après en regardant dans l'ancien on trouve des vieux truc pas chers mais c'est effectivement pas l'objectif ici (investissement)

et aussi quelques condos 2 chambres intéressants a la limite de Rosemont - Hochelaga.

Jusqu'ici rien ne ma convaincu pour un investissement rentable a la location, bref je verrai bien d'ici la fin de l'année.....

Modifié 16 mai 2013 par choylee

[William777]

Salut Choylee

pour répondre à ta question, je n'acheterai pas pour du court terme ... 4-5 ans

J'ai eu 2 expériences d'achat-vente de condo à Montréal en centre-ville dans les 6 dernières années ...

l'achat d'un condo c'est certes 300 000$ (exemple) aujourd'hui à Rosemont avec 2 chambres ... mais ...

les frais de notaire 1200$

+ la taxe de bienvenue 3000$

+ les frais de condo ex. 200$ par mois pendant 5 ans

+ les taxes municipales et scolaires 3000$ par an pendant 5 ans

+ les intérets bancaires liés au pret hypothécaire .... dépend du taux d'emprunt ... 10 000 $ par année peut etre ... ca depend de l'apport aussi ... bref au minimum 5 à 6000$ par année

+ la commission de l'agent immobilier à la revente ? 5% ... du prix de vente ...

tu imagines bien la plus value importante qu'il faut faire pour combler ces dépenses astronomiques ...

pas en ce moment ...

il y a 10 ans sur le plateau oui ... pas aujourd'hui

je serai toi je louerai

c'est ce que j'ai fait perso ... quand on a voulu habiter ensemble avec mon chum j'ai vendu et on s'est trouvé un super bel appart en loc ... vraiment superbe ...

je suis heureux comme ca ... ma plus value je la place en épargne ... on attendra la fin de la tempete immobiliere

Modifié 16 mai 2013 par William777

[Invité]

200$ de frais de condo c'est pas mal cher, y'en a beaucoup qui sont moins chers que ça ! On payait 90$ et on avait un bon fond dans la copro en cas de travaux !

Et on est pas non plus obligés de revendre avec un agent

[caroline77]

Salut Choylee pour répondre à ta question, je n'acheterai pas pour du court terme ... 4-5 ans J'ai eu 2 expériences d'achat-vente de condo à Montréal en centre-ville dans les 6 dernières années ... l'achat d'un condo c'est certes 300 000$ (exemple) aujourd'hui à Rosemont avec 2 chambres ... mais ...les frais de notaire 1200$+ la taxe de bienvenue 3000$+ les frais de condo ex. 200$ par mois pendant 5 ans + les taxes municipales et scolaires 3000$ par an pendant 5 ans + les intérets bancaires liés au pret hypothécaire .... dépend du taux d'emprunt ... 10 000 $ par année peut etre ... ca depend de l'apport aussi ... bref au minimum 5 à 6000$ par année+ la commission de l'agent immobilier à la revente ? 5% ... du prix de vente ... tu imagines bien la plus value importante qu'il faut faire pour combler ces dépenses astronomiques ... pas en ce moment ... il y a 10 ans sur le plateau oui ... pas aujourd'hui je serai toi je louerai c'est ce que j'ai fait perso ... quand on a voulu habiter ensemble avec mon chum j'ai vendu et on s'est trouvé un super bel appart en loc ... vraiment superbe ... je suis heureux comme ca ... ma plus value je la place en épargne ... on attendra la fin de la tempete immobiliere

Wow une intervention qui change de celui de l'intervention moyenne qui incite à acheter car un achat est toujours gagnant car les prix montent jusqu'au ciel et on n'est jamais perdant avec l'immobilier, c'est bien connu Mme Michu ! Je n'en reviens pas, je cours inscrire une croix dans le calendrier ô_O

Dans ton calcul, il faut compter l'économie de loyers ainsi que le capital du prêt immo que tu rembourses chaque mois et qui sera à toi ensuite (sauf si tu vends ton immo moins cher). Et en dépenses, les travaux d'entretien à réaliser régulièrement (sauf si tu achètes du neuf, plus cher à l'achat).

C'est le vendeur qui paye les frais de commission de l'agent immobilier ?

Modifié 16 mai 2013 par caroline77

[Invité]

Oui c'est le vendeur qui paie.

[caroline77]

Merci.

[crazy_marty]

Ca dépend aussi beaucoup des quartiers. Y'a des quartiers en fort développement et en forte demande, avec des propriétés qui prennent 5/6% par année. D'autres quartiers saturés où c'est pas mal moins gagnant d'acheter en ce moment. Avec tous les condos qui poussent au centre-ville, c'est clair que l'offre de condos est un peu pleine en ce moment. Mais y'a pas que les condos dans la vie

Je viens d'acheter un duplex à Rosemont dans un esprit d'investissement et la location couvre 100% des frais fixes (taxes, hypothèque, assurance). Quant aux travaux, c'est rénové, donc pas pour tout de suite.

Il faut aussi penser que les intérêts pour la propriété locative sont déductibles des impôts, tout comme les travaux.

Modifié 16 mai 2013 par crazy_marty

[William777]

200$ de frais de condo c'est pas mal cher, y'en a beaucoup qui sont moins chers que ça ! On payait 90$ et on avait un bon fond dans la copro en cas de travaux !

Et on est pas non plus obligés de revendre avec un agent

mon premier condo je payais 450$ par mois de frais de condo ...

mon deuxième 100$ par mois ...

alors oui c'est vrai il y a beaucoup de disparité

[Invité]

450$ tabarouette !! Les seuls amis que je connaissais qui payaient autant habitait dans un immeuble à condos qui avait été mal géré donc fallait renflouer les caisses... pas cool ! Le truc sur lequel bien se renseigner quand on achète !

[William777]

Ca dépend aussi beaucoup des quartiers. Y'a des quartiers en fort développement et en forte demande, avec des propriétés qui prennent 5/6% par année. D'autres quartiers saturés où c'est pas mal moins gagnant d'acheter en ce moment. Avec tous les condos qui poussent au centre-ville, c'est clair que l'offre de condos est un peu pleine en ce moment. Mais y'a pas que les condos dans la vie

Je viens d'acheter un duplex à Rosemont dans un esprit d'investissement et la location couvre 100% des frais fixes (taxes, hypothèque, assurance). Quant aux travaux, c'est rénové, donc pas pour tout de suite.

Il faut aussi penser que les intérêts pour la propriété locative sont déductibles des impôts, tout comme les travaux.

acheter un multilogement est encore un autre projet ...

on parlait de condo ici ...

mais c'est vrai, le multilogement peut avoir beaucoup d'avantages ... mais moi person, me lever à 3AM pour aller déboucher les chiottes du locataire ca me tente pas du tout (c'est caricaturé ) ... mais c'est vrai que quand on a des locataires il faut être là pour eux au moindre problème ...

et puis faire des réparations quand on est pas bricoleur ben ca revient vitre très cher ... il faut toujours trouver la personne capable de faire la job ... la céramique, l'électricité, l'isolation, les drains, la SDB, la cuisine, quand il ne faut pas toucher aux fondations ... soutènement etc ... attention sur le plateau ... le sol y est très sableux et les immeubles s'affaissent avec les temps !

bref tout peut bien se passer, comme ca peut aussi être un enfer

[Invité]

C'est sûr que ça peut être génial comme un enfer... cela dit avec un duplex en occupant le rez-de-chaussée et donc UN locataire c'est un peu différent d'investif dans un 6-plex par exemple... faut voir ! Si on se lance là-dedans en tout cas ce sera duplex ou triplex ou alors carrément condo mais pas trop le gros bloc !!!

Pour ça comme tu dis mieux vaut être bon bricoleur et dispo !

Après ça dépend des locataires, perso j'ai jamais appelé mes propriétaires pour des broutilles j'ai une ventouse pour les chiottes bouchées