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Par avance, excusez les fautes, je me suis relu, mais vu la longueur, j’ai surement échappé quelques erreurs.

L’an passé, nous nous sommes mis en quête d’une maison pouvant habiter nos projets familiaux. Je fais part ici de mon expérience pour ceux qui souhaitent passer par là mais qui ne savent pas par ou commencer ou quels pièges éviter.

Ce parcours est celui de l’achat d’une résidence unifamiliale d’une dizaine d’année, sans travaux de rénovation majeurs à entreprendre. S’il y a des subtilités dans l’achat de condo ou maison plus ancienne, je ne les connais pas et je laisse à chacun le soin de faire ses recherches.

Les outils :

Le premier outil indispensable : le Guide Protegez-vous « Tout savoir pour acheter une maison » est un must. À se procurer en version imprimé ou en ligne. La version en ligne est également payante, mais en ce qui me concerne, je n’ai jamais regretté de m’être abonné… http://www.protegez-vous.ca/maison-et-environnement/guide-pratique-acheter-une-maison.html

Le guide de la Société Canadienne d’hypothèque et de logement : http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/index.cfm


Définir vos besoins :

Beaucoup, beaucoup de facteurs vont influencer le choix d’une maison. Combien êtes-vous? La famille va-t-elle s’agrandir? Besoin d’un jardin? Bungalow ou cottage, neuf, rénové, ou à rénover. Proche du travail? Proche des services… beaucoup de points à analyser auxquels seuls vous pouvez avoir la réponse.

Pour nous, ça prenait une maison de 3 chambres, avec un terrain clôturé, à moins d’un kilomètre d’une ligne express du RTC pour Mr, dans la couronne nord de Québec pour respecter à la fois le budget et les besoins de transports de Mme. Le tout sans rénovation, ce qui dans le cadre du budget éliminait le centre de Québec, Ste-Foy, Sillery, Cap-Rouge. Beauport était éliminé d’office (trop compliqué pour le transport). Bonjour à Charlesbourg, Val-Bélair, Lac-St-Charles, St-Émile…

Pensez à faire une veille sur les futurs projets de construction habitations/commerciaux/industriels dans votre secteur.

Je ne m’étendrai pas plus sur cette partie puisque ça reste très personnel, juste vous mentionner un truc que j’ai trouvé pendant mes recherches : http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html L’AMF a fait une étude démontrant que si vous considérez votre achat immobilier purement comme un investissement financier, il pourrait être plus rentable pour vous de louer et de placer votre surplus d’argent que de mettre l’essentiel de vos sous dans une hypothèque. Personnellement je préfère avoir un toit à moi au dessus de ma tête, mais ça vaut la peine de se poser la question.


Le budget :

5% cash

C’est ce que vous oblige minimalement à payer le gouvernement du Canada pour devenir propriétaire. Par exemple, pour une maison de 200000$, c’est 10000$ cash qu’il vous faudra trouver. Pour ça, il y a vos réserves, éventuellement un emprunt, mais cette option viendra grever votre cote de crédit et votre calcul d’ABD et d’ATD (ci-dessous), ou encore le RAP, l’option par excellence (plus-bas).

Montant empruntable V/s montant emprunté:

La première règle est de regarder ce que vous êtes capable de payer, et non ce que la banque ou le courtier hypothécaire vous prête…

Nous, nous avons fait notre budget à l’envers. C’est à dire que le montant de l’hypothèque est le dernier que nous avons rentré dans la grille. Les banques et autres organismes de prêt ne fonctionnent pas comme ça. Ils calculent 2 chiffres : L’ABD et l’ATD, et s’en servent pour calculer le montant que l’on vous prête.
ABD : amortissement brut de la dette
ATD : amortissement total de la dette

En gros, l’ABD représente le ratio entre les frais de logement estimé (frais récurrents de la propriété souhaitée) et votre revenu brut. Il ne doit pas excéder 32%. L’ATD représente le ratio entre l’ensemble de vos remboursement (auto, cartes de crédits, hypothèque…) et vos revenus brut. Il ne doit pas excéder 40%

Si on applique une approximation grossière, pour un couple qui gagne 100000 par année, les prêteurs hypothécaires estiment que si vous n’avez pas trop de dette (ATD<40%), vous êtes capables de payer 32000$ par années pour la maison, soit environ 2700$ par mois. Si on enlève les taxes, les frais de chauffages, c’est quand même plus de 2000$ d’hypothèque. De mon expérience, divisez ce montant par deux et vous aurez une idée de ce que vous êtes capable de payer sans vous étrangler.

Une fois ce montant déterminé, magasinez vos taux, et faite le calcul à l’envers pour savoir ce que votre « capacité mensuel » vous permet d’emprunter. Un excellent simulateur de taux ici : Agence de la consommation en matière financière du Canada http://www.fcac-acfc.gc.ca/iTools-iOutils/MortgageCalculator/MortgageCalculator-fra.aspx


L’assurance « prêt hypothécaire de la SCHL »

Si vous n’avez pas au moins 20% de la mise de fond, le gouvernement du Canada vous oblige à prendre une assurance prêt hypothécaire qui protège le prêteur en cas d’incapacité de payer de votre part. Cette mesure vise supposément à prévenir le surendettement. La prime pour cette assurance est progressive et s’applique sur le montant du prêt.

Par exemple, maison de 200000 : prêt de 190000 (on enlève le 10000 de cash). L’assurance est de 2.75%, soit 190000*2.75% = 5225$, en plus au Québec, c’est assujetti à la TVQ. Donc 5225*(1+9.975/100) = 5746$

Ce montant ne peut en aucun cas être inclus au prêt. Plus votre mise de fond est importante, moins ce montant est élevé.

Les « à-côtés »

Plusieurs frais s’ajoutent à votre budget pour la première année qu’il faut planifier : les frais d’installation (déménagements, peinture et autres), les résiduels de taxes municipales et scolaires (votre part de l’année en cours), les frais de notaire (variable, compter +1000$) et la proverbiale « taxe de bienvenue ».

C’est sur cette dernière que nous nous attarderons. La mal nommée Taxe de bienvenue est en réalité une taxe municipale sur les transactions immobilières dont le vrai nom est Droits de mutation immobilière. Pour en connaître le montant, vous pouvez consulter le calculateur suivant : http://www.barreau.qc.ca/calculateurs/mutation.jsp

Vous trouverez le détail du calcul dans la rubrique taxes du site internet de la ville où vous souhaitez acheter. Il s’agit d’une taxe progressive par « bloc » de valeur du bien. La valeur utilisée pour le calcul est la plus élevée des 3 valeurs suivantes :
a) valeur au rôle d'évaluation (multiplié par le facteur du rôle)
b) du prix payé (contrepartie de la transaction)
c) le montant de la contrepartie stipulée pour la transaction

Pour notre résidence de 200000$ (a supposer que c’est la valeur la plus élevée), la taxe est donc de : 1750$

Autre « à-côté » : L’assurance vie hypothécaire

Certains prêteurs vont exiger une assurance sur l’hypothèque, dans le cas ou il vous arrive quelque chose, ou si dans le cas d’un achat de couple, l’un des deux décède ou se retrouve incapable de payer sa part. À tout le moins, si on ne vous l’exige pas, on va tenter de vous en fourguer une.

Libre à vous de faire comme bon vous semble, mais je vous conseille de prendre une assurance vie/invalidité séparée au lieu de l’assurance hypothécaire qu’on vous propose. L’assurance hypothécaire est reliée à votre hypothèque uniquement, et dans le cas où vous seriez un bon payeur, cet argent ne vous sera jamais remis sous aucune forme, c’est de l’argent foutu en l’air à mon avis. Une assurance vie/invalidité d’un montant approprié, bien que plus chère permettra à vos proches de conserver la maison et de disposer d’un surplus d’argent bienvenu. Magasinez.

L’inspection du bien (voir au chapitre de l’offre)

Prévoir 1-300$


Conclusion :

Pour une maison de 200000 (on peut rêver), avec 5% de cash et un prêt hypothécaire de 190000 à 3.5% sur 25 ans, terme à 4 ans:
Budget cash de départ : 10000 de mise + 5746 assurance SCHL + 1750$ de Droits de mutation + frais Notaire = environ 18500$, sans compter les frais d’installation et les ouvertures de compteurs Budget régulier : Hydro, assurance maison et autres bébelles + versements hypothécaires de 948$ par mois (je donne ce montant pour donner une idée, mais ici pratiquement personne ne paye au mois, explication plus bas.) + une centaine de dollars par mois d’assurance vie/invalidité. Montant estimé de l’hypothèque : 284000$.


Le financement :

On l’a vue, à moins d’arriver avec un pactole, l’hypothèque est incontournable et certains frais s’ajoutent à votre budget. La compréhension du fonctionnement des hypothèques est importante pour votre budget financier à long terme. Il y a d’importantes économies à faire si on fait les bons choix.

Il y a plusieurs éléments à considérer : le montant emprunté, la durée d’amortissement, le terme, le taux, la fréquence des versements, le montant des remboursements anticipés, les pénalités éventuelles. Pour bien comprendre cette mécanique, je vous invite à jouer avec le calculateur d’hypothèque présenté plus haut et de faire varier les montants, puis de regarder le montant des versements hypothécaires, mais surtout des intérêts que vous aurez à payer. Il y a de GROSSES économies à faire.

Durée d’amortissement :
durée sur laquelle vous emprunterez, typiquement 20-25 ans, mais il y a des variantes plus courtes si vous avez les moyens. Plus c’est long, moins vos versements seront élevés, mais plus vous paierez d’intérêt.

Terme :
ici, on négocie une hypothèque avec un terme, c’est à dire qu’on fixe des conditions pour x années (typiquement de 1 à 5 mais ça peut aller jusqu’à 10), et au bout des x années on renégocie sur la base du capital restant.

Le Taux :
fixe sur 2-3 ou x ans, variables, variables avec un plafond garanti… regardez ce qui vous convient. Les taux fixent sont actuellement assez bas, par exemple, aujourd’hui Multiprêt (un gros courtier) annonce son taux fixe à 5 ans à 3.04%. Ça ne durera probablement pas, et ça ne descendra pas beaucoup plus que ça vu que les taux directeurs des banques sont historiquement bas. Les taux variables sont encore plus bas, mais peuvent augmenter n’importe quand. À voir si vous êtes prêt à prendre le risque où si vous souhaitez des versements stables pour vos premières années de propriétaire.

La fréquence des versements :
Les intérêts sont Ils sont calculés le jour de chaque versement périodique en fonction du montant du capital alors impayé. Et c’est là qu’on peut faire des économies sur le long terme en utilisant 2 moyens : le versement aux 2 semaines (accordé avec la fréquence des payes), et le versement anticipé.

Le paiement aux deux semaines : En payant aux deux semaines, vous faites 26 versements dans l’année au lieu de 12. L’intérêt est donc calculé à chaque versement sur un capital qui descend plus lentement, mais plus souvent (mais pas tellement plus rapidement), donc moins d’intérêt. Attention, ce n’est pas spectaculaire, mais c’est toujours ça de pris sur 25 ans. Ce mode de paiement sert à deux choses pour moi : 1/ s’accorder avec la période de versement du salaire, 2/ permettre le remboursement anticipé

Le paiement accéléré :
les banques offrent la possibilité de rembourser aux deux semaines « accéléré », c’est à dire que vous payez le montant prévu, mais avant la date fixée dans votre contrat hypothécaire. La conséquence de ce choix est que sans effet sur le montant de vos versements, vous remboursez plus de capital et donc payerez moins d’intérêt plus tard. C’est un choix payant sur le long terme.

Remboursements anticipés :
Dans les limites de votre contrat (voir pénalités ci-dessous), il est possible de rembourser des montants anticipés. L’intérêt c’est que ce montant s’applique directement au capital. Bien utilisé, il vient démultiplier l’effet du paiement accéléré présenté ci-dessus.

Pénalités :
Les banques ne sont pas folles, et il existe des pénalités si vous dépassez un certain montant de remboursement. C’est à vérifier lors du magasinage d’hypothèque. Dans mon cas par exemple, j’ai le droit de doubler mes versements et de verser en plus un montant unique ne dépassant pas le montant de mon remboursement annuel. Au delà de ça, je paye des pénalités. C’est à connaître si vous prévoyez une rentrée d’argent et que vous pensiez rembourser plus vite votre hypothèque.

Conclusion : calculez! Dans mon cas par exemple, c’était plus intéressant d’emprunter sur 25 ans, mais de faire des remboursements anticipés de 50$ par 2 semaines que d’emprunter sur 20 ans. Même montant de versement, quasiment même date de fin des remboursements, mais beaucoup d’économies sur les intérêts.


Illustration : Prêt de 100000$ sur 25ans, à 3% avec un terme 5 ans :
Pris du calculateur d'hypothèque de la Agence de la consommation du Canada

Paiement aux deux semaines :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 650 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 41 909,80 $ en intérêts, pour un total de 141 909,80 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 14 522,09 $ en principal, 13 859,87 $ en intérêts, pour un total de 28 381,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 578 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $ et un versement final de 48,76 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 36 816,71 $ en intérêts, pour un total de 136 816,71 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $.
payé 17 095,83 $ en principal, 13 665,13 $ en intérêts, pour un total de 30 760,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré avec un montant anticipé de 50$ par paiement :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 429 versements accélérés aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $) et un versement final de 232,88 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 46 437,15 $ en intérêts, pour un total de 146 437,15 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $).
payé 22 197,56 $ en principal, 22 106,77 $ en intérêts, pour un total de 44 304,33 $.

Économies résultants des remboursements anticipés :
Grâce à votre remboursement anticipé de 50,00 $, vous économiserez 15 957,49 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. De plus, vous rembourserez votre hypothèque 60 mois plus tôt que prévu. Grâce à vos remboursements anticipés accélérée aux deux semaines de 50,00 $, vous économiserez 865,85 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Économies résultants de la fréquence des versements :
Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 12 086,86 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 431,18 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Le RAP (Régime d’accès à la propriété) : toujours vérifiez que vous êtes admissibles

Pour ceux qui ont la chance d’avoir des REER
Si vous répondez aux critères d’admissibilité, grâce au RAP, vous pouvez retirer sans pénalité une partie de vos REER pour votre mise de fond. C’est comme si vous vous faisiez à vous même un prêt à taux 0. Attention par contre, vous aurez ensuite 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt. Ça reste tout de même très intéressant.

Pour ceux qui n’ont pas de REER mais une mise de fond
Proposition : au moins 90 jours à l’avance (délai légal pendant lequel vous n’avez pas le droit de retirer un REER placé), placez votre mise de fond en REER (choisir pour le REER un produit financier que vous pourrez liquider sans problème), puis au moment de l’achat faire un RAP. Vous aurez un beau cadeau à votre prochaine déclaration de revenu qui vous aidera à payer les premiers frais de la maison. Mais encore une fois attention, vous aurez 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt.


Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison :

si c’est votre premier achat immobilier au Canada, vous pourrez réclamer un crédit d’impôt de 750$ la première année. C’est toujours bon à prendre.


La recherche :

Une fois que vous connaissez vos besoins, et vos moyens, il est temps de trouver la perle rare. Vous pouvez engager un courtier, ce que je n’ai pas fait, je ne présenterai donc pas ce cas.

Vous pouvez rechercher vous même, dans ce cas, il est important de connaître autant que possible le marché immobilier pour ne pas vous faire avoir. Il y a beaucoup de sites de recherche : les sites d’agence, les sites de vente de personnes à personnes (je ne ferai pas de pub), il y a aussi un site qui agglomère les offres de plusieurs agences immobilières. Vous pouvez aussi vous promener dans un secteur qui vous intéresse et voir des tas de petits panneaux « à vendre »… C'est assez facile de trouver des prospects et de visiter.

Le processus d’achat – Offre/contre offre

Une fois dégotée la maison, il est temps de faire une offre d’achat écrite. Certains sites proposent des modèles d’offre bien conçues. Il est probable que le propriétaire vous fera une contre-offre. Il est important de faire attention à certains points :

l’inspection préalable

Il est conseillé de rendre l’offre conditionnelle à une inspection par un inspecteur du bâtiment. Cette condition vous permet d’annuler votre offre si l’inspecteur trouve quelque chose de grave lors de son inspection (fissure, électricité pas aux normes, etc…). C’est assez difficile de trouver un inspecteur qui a de l’allure, et les frais de l’inspection sont à votre charge, à manier avec précaution donc. Ça ne vous prémunie pas contre tout. Par exemple, lors de mon inspection, le toit était couvert de neige. L’inspecteur a mis une réserve, et évidemment, à la fonte on s’est aperçu que le toit est quasiment scrape…

la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison

Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance… c’est assez symbolique et ça n’élimine pas le risque de vice de construction, mais c’est une protection à prendre quand même.

le certificat de localisation (CL)

Obligatoire pour la transaction, c’est aux frais du propriétaire, ne vous les faîtes pas refourguer. Vérifier que le CL est à jour car il indique les servitudes éventuelles.

les conditions d’acceptation hypothécaire

Vous pouvez vous garder une petite gêne, et rendre conditionnelle votre offre à l’acceptation de l’hypothèque par le prêteur. Ça évite les mauvaises surprises même en cas de pré autorisation.

l’acceptation conditionnelle à la vente ou à l’acceptation d’une offre d’achat

Ça c’est plus gênant. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez mettre dans votre offre une condition pour annuler la vente si vous n’avez pas vendu votre bien avant telle date. À contrario, le vendeur peut mettre dans sa contre-offre une condition pour rendre conditionnelle la vente de sa maison à l’acceptation d’une offre qu’il a lui même faite sur un autre bien. Ce qui entraine un jeu de domino souvent un peu stressant.


Une fois l’offre acceptée, il reste à faire les inspections, présenter les documents, et passer devant le notaire.


Vous voilà propriétaire!

J'aimerai savoir ce que (le) Québec vous a fait. Ça comblerait ma curiosité, mais je me doute bien que ça ne servirait pas à grand chose. En 161 message vous n'avez pas été capable d'être positif (ni constructif) sur quoi que ce soit.

En tout cas votre message est plein de faussetés.
- le chomage est réellement bas à Québec et que ça vous plaise ou non, on y trouve de l'emploi dans des délais raisonnables (faut pas croire que ça arrive tout cuit non plus)
- votre pamflet sur les radios et leurs supposées tête de turc dénotent de vos obsessions personnelles plus que ce celle des citoyens de la ville de Québec.

J'ai fait une partie de mes études en risque industriel, et c'est le genre d'évênement qui ammène à modifier des lois... presque toujours, on réalise après l'enquête qu'il y avait le cocktail mortel: erreur humaine / dispositif de sécurité absent ou en panne / délai de réaction trop long.

Bon courage aux habitants de la ville. Perso j'ai fait un don à la croix rouge et j'invite tout le monde à faire pareil. C'est le temps d'être solidaire.

Par avance, excusez les fautes, je me suis relu, mais vu la longueur, j’ai surement échappé quelques erreurs.

L’an passé, nous nous sommes mis en quête d’une maison pouvant habiter nos projets familiaux. Je fais part ici de mon expérience pour ceux qui souhaitent passer par là mais qui ne savent pas par ou commencer ou quels pièges éviter.

Ce parcours est celui de l’achat d’une résidence unifamiliale d’une dizaine d’année, sans travaux de rénovation majeurs à entreprendre. S’il y a des subtilités dans l’achat de condo ou maison plus ancienne, je ne les connais pas et je laisse à chacun le soin de faire ses recherches.

Les outils :

Le premier outil indispensable : le Guide Protegez-vous « Tout savoir pour acheter une maison » est un must. À se procurer en version imprimé ou en ligne. La version en ligne est également payante, mais en ce qui me concerne, je n’ai jamais regretté de m’être abonné… http://www.protegez-vous.ca/maison-et-environnement/guide-pratique-acheter-une-maison.html

Le guide de la Société Canadienne d’hypothèque et de logement : http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/index.cfm


Définir vos besoins :

Beaucoup, beaucoup de facteurs vont influencer le choix d’une maison. Combien êtes-vous? La famille va-t-elle s’agrandir? Besoin d’un jardin? Bungalow ou cottage, neuf, rénové, ou à rénover. Proche du travail? Proche des services… beaucoup de points à analyser auxquels seuls vous pouvez avoir la réponse.

Pour nous, ça prenait une maison de 3 chambres, avec un terrain clôturé, à moins d’un kilomètre d’une ligne express du RTC pour Mr, dans la couronne nord de Québec pour respecter à la fois le budget et les besoins de transports de Mme. Le tout sans rénovation, ce qui dans le cadre du budget éliminait le centre de Québec, Ste-Foy, Sillery, Cap-Rouge. Beauport était éliminé d’office (trop compliqué pour le transport). Bonjour à Charlesbourg, Val-Bélair, Lac-St-Charles, St-Émile…

Pensez à faire une veille sur les futurs projets de construction habitations/commerciaux/industriels dans votre secteur.

Je ne m’étendrai pas plus sur cette partie puisque ça reste très personnel, juste vous mentionner un truc que j’ai trouvé pendant mes recherches : http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html L’AMF a fait une étude démontrant que si vous considérez votre achat immobilier purement comme un investissement financier, il pourrait être plus rentable pour vous de louer et de placer votre surplus d’argent que de mettre l’essentiel de vos sous dans une hypothèque. Personnellement je préfère avoir un toit à moi au dessus de ma tête, mais ça vaut la peine de se poser la question.


Le budget :

5% cash

C’est ce que vous oblige minimalement à payer le gouvernement du Canada pour devenir propriétaire. Par exemple, pour une maison de 200000$, c’est 10000$ cash qu’il vous faudra trouver. Pour ça, il y a vos réserves, éventuellement un emprunt, mais cette option viendra grever votre cote de crédit et votre calcul d’ABD et d’ATD (ci-dessous), ou encore le RAP, l’option par excellence (plus-bas).

Montant empruntable V/s montant emprunté:

La première règle est de regarder ce que vous êtes capable de payer, et non ce que la banque ou le courtier hypothécaire vous prête…

Nous, nous avons fait notre budget à l’envers. C’est à dire que le montant de l’hypothèque est le dernier que nous avons rentré dans la grille. Les banques et autres organismes de prêt ne fonctionnent pas comme ça. Ils calculent 2 chiffres : L’ABD et l’ATD, et s’en servent pour calculer le montant que l’on vous prête.
ABD : amortissement brut de la dette
ATD : amortissement total de la dette

En gros, l’ABD représente le ratio entre les frais de logement estimé (frais récurrents de la propriété souhaitée) et votre revenu brut. Il ne doit pas excéder 32%. L’ATD représente le ratio entre l’ensemble de vos remboursement (auto, cartes de crédits, hypothèque…) et vos revenus brut. Il ne doit pas excéder 40%

Si on applique une approximation grossière, pour un couple qui gagne 100000 par année, les prêteurs hypothécaires estiment que si vous n’avez pas trop de dette (ATD<40%), vous êtes capables de payer 32000$ par années pour la maison, soit environ 2700$ par mois. Si on enlève les taxes, les frais de chauffages, c’est quand même plus de 2000$ d’hypothèque. De mon expérience, divisez ce montant par deux et vous aurez une idée de ce que vous êtes capable de payer sans vous étrangler.

Une fois ce montant déterminé, magasinez vos taux, et faite le calcul à l’envers pour savoir ce que votre « capacité mensuel » vous permet d’emprunter. Un excellent simulateur de taux ici : Agence de la consommation en matière financière du Canada http://www.fcac-acfc.gc.ca/iTools-iOutils/MortgageCalculator/MortgageCalculator-fra.aspx


L’assurance « prêt hypothécaire de la SCHL »

Si vous n’avez pas au moins 20% de la mise de fond, le gouvernement du Canada vous oblige à prendre une assurance prêt hypothécaire qui protège le prêteur en cas d’incapacité de payer de votre part. Cette mesure vise supposément à prévenir le surendettement. La prime pour cette assurance est progressive et s’applique sur le montant du prêt.

Par exemple, maison de 200000 : prêt de 190000 (on enlève le 10000 de cash). L’assurance est de 2.75%, soit 190000*2.75% = 5225$, en plus au Québec, c’est assujetti à la TVQ. Donc 5225*(1+9.975/100) = 5746$

Ce montant ne peut en aucun cas être inclus au prêt. Plus votre mise de fond est importante, moins ce montant est élevé.

Les « à-côtés »

Plusieurs frais s’ajoutent à votre budget pour la première année qu’il faut planifier : les frais d’installation (déménagements, peinture et autres), les résiduels de taxes municipales et scolaires (votre part de l’année en cours), les frais de notaire (variable, compter +1000$) et la proverbiale « taxe de bienvenue ».

C’est sur cette dernière que nous nous attarderons. La mal nommée Taxe de bienvenue est en réalité une taxe municipale sur les transactions immobilières dont le vrai nom est Droits de mutation immobilière. Pour en connaître le montant, vous pouvez consulter le calculateur suivant : http://www.barreau.qc.ca/calculateurs/mutation.jsp

Vous trouverez le détail du calcul dans la rubrique taxes du site internet de la ville où vous souhaitez acheter. Il s’agit d’une taxe progressive par « bloc » de valeur du bien. La valeur utilisée pour le calcul est la plus élevée des 3 valeurs suivantes :
a) valeur au rôle d'évaluation (multiplié par le facteur du rôle)
b) du prix payé (contrepartie de la transaction)
c) le montant de la contrepartie stipulée pour la transaction

Pour notre résidence de 200000$ (a supposer que c’est la valeur la plus élevée), la taxe est donc de : 1750$

Autre « à-côté » : L’assurance vie hypothécaire

Certains prêteurs vont exiger une assurance sur l’hypothèque, dans le cas ou il vous arrive quelque chose, ou si dans le cas d’un achat de couple, l’un des deux décède ou se retrouve incapable de payer sa part. À tout le moins, si on ne vous l’exige pas, on va tenter de vous en fourguer une.

Libre à vous de faire comme bon vous semble, mais je vous conseille de prendre une assurance vie/invalidité séparée au lieu de l’assurance hypothécaire qu’on vous propose. L’assurance hypothécaire est reliée à votre hypothèque uniquement, et dans le cas où vous seriez un bon payeur, cet argent ne vous sera jamais remis sous aucune forme, c’est de l’argent foutu en l’air à mon avis. Une assurance vie/invalidité d’un montant approprié, bien que plus chère permettra à vos proches de conserver la maison et de disposer d’un surplus d’argent bienvenu. Magasinez.

L’inspection du bien (voir au chapitre de l’offre)

Prévoir 1-300$


Conclusion :

Pour une maison de 200000 (on peut rêver), avec 5% de cash et un prêt hypothécaire de 190000 à 3.5% sur 25 ans, terme à 4 ans:
Budget cash de départ : 10000 de mise + 5746 assurance SCHL + 1750$ de Droits de mutation + frais Notaire = environ 18500$, sans compter les frais d’installation et les ouvertures de compteurs Budget régulier : Hydro, assurance maison et autres bébelles + versements hypothécaires de 948$ par mois (je donne ce montant pour donner une idée, mais ici pratiquement personne ne paye au mois, explication plus bas.) + une centaine de dollars par mois d’assurance vie/invalidité. Montant estimé de l’hypothèque : 284000$.


Le financement :

On l’a vue, à moins d’arriver avec un pactole, l’hypothèque est incontournable et certains frais s’ajoutent à votre budget. La compréhension du fonctionnement des hypothèques est importante pour votre budget financier à long terme. Il y a d’importantes économies à faire si on fait les bons choix.

Il y a plusieurs éléments à considérer : le montant emprunté, la durée d’amortissement, le terme, le taux, la fréquence des versements, le montant des remboursements anticipés, les pénalités éventuelles. Pour bien comprendre cette mécanique, je vous invite à jouer avec le calculateur d’hypothèque présenté plus haut et de faire varier les montants, puis de regarder le montant des versements hypothécaires, mais surtout des intérêts que vous aurez à payer. Il y a de GROSSES économies à faire.

Durée d’amortissement :
durée sur laquelle vous emprunterez, typiquement 20-25 ans, mais il y a des variantes plus courtes si vous avez les moyens. Plus c’est long, moins vos versements seront élevés, mais plus vous paierez d’intérêt.

Terme :
ici, on négocie une hypothèque avec un terme, c’est à dire qu’on fixe des conditions pour x années (typiquement de 1 à 5 mais ça peut aller jusqu’à 10), et au bout des x années on renégocie sur la base du capital restant.

Le Taux :
fixe sur 2-3 ou x ans, variables, variables avec un plafond garanti… regardez ce qui vous convient. Les taux fixent sont actuellement assez bas, par exemple, aujourd’hui Multiprêt (un gros courtier) annonce son taux fixe à 5 ans à 3.04%. Ça ne durera probablement pas, et ça ne descendra pas beaucoup plus que ça vu que les taux directeurs des banques sont historiquement bas. Les taux variables sont encore plus bas, mais peuvent augmenter n’importe quand. À voir si vous êtes prêt à prendre le risque où si vous souhaitez des versements stables pour vos premières années de propriétaire.

La fréquence des versements :
Les intérêts sont Ils sont calculés le jour de chaque versement périodique en fonction du montant du capital alors impayé. Et c’est là qu’on peut faire des économies sur le long terme en utilisant 2 moyens : le versement aux 2 semaines (accordé avec la fréquence des payes), et le versement anticipé.

Le paiement aux deux semaines : En payant aux deux semaines, vous faites 26 versements dans l’année au lieu de 12. L’intérêt est donc calculé à chaque versement sur un capital qui descend plus lentement, mais plus souvent (mais pas tellement plus rapidement), donc moins d’intérêt. Attention, ce n’est pas spectaculaire, mais c’est toujours ça de pris sur 25 ans. Ce mode de paiement sert à deux choses pour moi : 1/ s’accorder avec la période de versement du salaire, 2/ permettre le remboursement anticipé

Le paiement accéléré :
les banques offrent la possibilité de rembourser aux deux semaines « accéléré », c’est à dire que vous payez le montant prévu, mais avant la date fixée dans votre contrat hypothécaire. La conséquence de ce choix est que sans effet sur le montant de vos versements, vous remboursez plus de capital et donc payerez moins d’intérêt plus tard. C’est un choix payant sur le long terme.

Remboursements anticipés :
Dans les limites de votre contrat (voir pénalités ci-dessous), il est possible de rembourser des montants anticipés. L’intérêt c’est que ce montant s’applique directement au capital. Bien utilisé, il vient démultiplier l’effet du paiement accéléré présenté ci-dessus.

Pénalités :
Les banques ne sont pas folles, et il existe des pénalités si vous dépassez un certain montant de remboursement. C’est à vérifier lors du magasinage d’hypothèque. Dans mon cas par exemple, j’ai le droit de doubler mes versements et de verser en plus un montant unique ne dépassant pas le montant de mon remboursement annuel. Au delà de ça, je paye des pénalités. C’est à connaître si vous prévoyez une rentrée d’argent et que vous pensiez rembourser plus vite votre hypothèque.

Conclusion : calculez! Dans mon cas par exemple, c’était plus intéressant d’emprunter sur 25 ans, mais de faire des remboursements anticipés de 50$ par 2 semaines que d’emprunter sur 20 ans. Même montant de versement, quasiment même date de fin des remboursements, mais beaucoup d’économies sur les intérêts.


Illustration : Prêt de 100000$ sur 25ans, à 3% avec un terme 5 ans :
Pris du calculateur d'hypothèque de la Agence de la consommation du Canada

Paiement aux deux semaines :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 650 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 41 909,80 $ en intérêts, pour un total de 141 909,80 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 14 522,09 $ en principal, 13 859,87 $ en intérêts, pour un total de 28 381,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 578 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $ et un versement final de 48,76 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 36 816,71 $ en intérêts, pour un total de 136 816,71 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $.
payé 17 095,83 $ en principal, 13 665,13 $ en intérêts, pour un total de 30 760,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré avec un montant anticipé de 50$ par paiement :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 429 versements accélérés aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $) et un versement final de 232,88 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 46 437,15 $ en intérêts, pour un total de 146 437,15 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $).
payé 22 197,56 $ en principal, 22 106,77 $ en intérêts, pour un total de 44 304,33 $.

Économies résultants des remboursements anticipés :
Grâce à votre remboursement anticipé de 50,00 $, vous économiserez 15 957,49 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. De plus, vous rembourserez votre hypothèque 60 mois plus tôt que prévu. Grâce à vos remboursements anticipés accélérée aux deux semaines de 50,00 $, vous économiserez 865,85 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Économies résultants de la fréquence des versements :
Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 12 086,86 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 431,18 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Le RAP (Régime d’accès à la propriété) : toujours vérifiez que vous êtes admissibles

Pour ceux qui ont la chance d’avoir des REER
Si vous répondez aux critères d’admissibilité, grâce au RAP, vous pouvez retirer sans pénalité une partie de vos REER pour votre mise de fond. C’est comme si vous vous faisiez à vous même un prêt à taux 0. Attention par contre, vous aurez ensuite 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt. Ça reste tout de même très intéressant.

Pour ceux qui n’ont pas de REER mais une mise de fond
Proposition : au moins 90 jours à l’avance (délai légal pendant lequel vous n’avez pas le droit de retirer un REER placé), placez votre mise de fond en REER (choisir pour le REER un produit financier que vous pourrez liquider sans problème), puis au moment de l’achat faire un RAP. Vous aurez un beau cadeau à votre prochaine déclaration de revenu qui vous aidera à payer les premiers frais de la maison. Mais encore une fois attention, vous aurez 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt.


Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison :

si c’est votre premier achat immobilier au Canada, vous pourrez réclamer un crédit d’impôt de 750$ la première année. C’est toujours bon à prendre.


La recherche :

Une fois que vous connaissez vos besoins, et vos moyens, il est temps de trouver la perle rare. Vous pouvez engager un courtier, ce que je n’ai pas fait, je ne présenterai donc pas ce cas.

Vous pouvez rechercher vous même, dans ce cas, il est important de connaître autant que possible le marché immobilier pour ne pas vous faire avoir. Il y a beaucoup de sites de recherche : les sites d’agence, les sites de vente de personnes à personnes (je ne ferai pas de pub), il y a aussi un site qui agglomère les offres de plusieurs agences immobilières. Vous pouvez aussi vous promener dans un secteur qui vous intéresse et voir des tas de petits panneaux « à vendre »… C'est assez facile de trouver des prospects et de visiter.

Le processus d’achat – Offre/contre offre

Une fois dégotée la maison, il est temps de faire une offre d’achat écrite. Certains sites proposent des modèles d’offre bien conçues. Il est probable que le propriétaire vous fera une contre-offre. Il est important de faire attention à certains points :

l’inspection préalable

Il est conseillé de rendre l’offre conditionnelle à une inspection par un inspecteur du bâtiment. Cette condition vous permet d’annuler votre offre si l’inspecteur trouve quelque chose de grave lors de son inspection (fissure, électricité pas aux normes, etc…). C’est assez difficile de trouver un inspecteur qui a de l’allure, et les frais de l’inspection sont à votre charge, à manier avec précaution donc. Ça ne vous prémunie pas contre tout. Par exemple, lors de mon inspection, le toit était couvert de neige. L’inspecteur a mis une réserve, et évidemment, à la fonte on s’est aperçu que le toit est quasiment scrape…

la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison

Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance… c’est assez symbolique et ça n’élimine pas le risque de vice de construction, mais c’est une protection à prendre quand même.

le certificat de localisation (CL)

Obligatoire pour la transaction, c’est aux frais du propriétaire, ne vous les faîtes pas refourguer. Vérifier que le CL est à jour car il indique les servitudes éventuelles.

les conditions d’acceptation hypothécaire

Vous pouvez vous garder une petite gêne, et rendre conditionnelle votre offre à l’acceptation de l’hypothèque par le prêteur. Ça évite les mauvaises surprises même en cas de pré autorisation.

l’acceptation conditionnelle à la vente ou à l’acceptation d’une offre d’achat

Ça c’est plus gênant. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez mettre dans votre offre une condition pour annuler la vente si vous n’avez pas vendu votre bien avant telle date. À contrario, le vendeur peut mettre dans sa contre-offre une condition pour rendre conditionnelle la vente de sa maison à l’acceptation d’une offre qu’il a lui même faite sur un autre bien. Ce qui entraine un jeu de domino souvent un peu stressant.


Une fois l’offre acceptée, il reste à faire les inspections, présenter les documents, et passer devant le notaire.


Vous voilà propriétaire!

J'aimerai savoir ce que (le) Québec vous a fait. Ça comblerait ma curiosité, mais je me doute bien que ça ne servirait pas à grand chose. En 161 message vous n'avez pas été capable d'être positif (ni constructif) sur quoi que ce soit.

En tout cas votre message est plein de faussetés.
- le chomage est réellement bas à Québec et que ça vous plaise ou non, on y trouve de l'emploi dans des délais raisonnables (faut pas croire que ça arrive tout cuit non plus)
- votre pamflet sur les radios et leurs supposées tête de turc dénotent de vos obsessions personnelles plus que ce celle des citoyens de la ville de Québec.

En 2006, j’ai eu l’occasion d’entrer dans une coopérative d’habitation. J’y ai habité 6 ans, et ça a été une très belle expérience.

Une coopérative d’habitation c’est quoi? http://www.cooperativehabitation.coop/site.asp?page=element&nIDElement=21

Une coopérative d'habitation, c'est un immeuble (ou un ensemble d'immeubles), où habitent des personnes qui sont à la fois locataires de leur logement et collectivement propriétaires de l'immeuble.

Dans les faits, le propriétaire de l’immeuble est une entité légale, la coopérative, dont les membres (et locataire) assurent la gouvernance. Pour faire partie de la coopérative, vous payer une part, et celle-ci vous est en principe remis à votre départ.

Faire partie de la coopérative vous donne le droit de participer aux assemblées générales pour décider des politiques de la coop : budget, loyers, règlements internes. Le loyer est souvent modeste puisque décidé par les membres. Vous avez aussi des devoirs puisque les membres ont des obligations de participations aux assemblées, et à la vie de la coop. Tout cela est encadré par la Loi sur les coopératives, la SHQ et la SCHL (ces deux organismes subventionnent les coopératives mais demandent des comptes en échange).

La vie à la coop (de mon expérience, ce n’est pas exactement partout de la même manière):

Toute membre doit donner du temps à la coopérative et participer aux taches. Dans ma coop, vous deviez faire parti d’un comité : le CA (élu) qui gère les affaires courantes, le comité de sélection qui rencontre et sélectionne les nouveaux membres, le comité d’entretien qui s’occupe des travaux, le comité trésorerie et administration, le comité loisir, le comité tonte de gazon et j’en passe… Vous devez aussi assister aux assemblées, une pour élire les membres du CA (et les membres du comité de sélection chez nous) et approuver les états financiers, et l’autre pour voter le budget, les loyers et les modifications aux règlements.

La plupart des petits travaux sont faits par les membres pour économiser de l'argent. Il y avait aussi 2 fois par année des corvées auxquelles tout le monde participait pour nettoyer le terrain, le tout ponctué d’un barbecue communautaire.

En quelques mots les principaux avantages et inconvénients :

Avantages :

Loyers assez faibles en général, sur lequel en plus on peut donner son avis … Bel exercice de démocratie au plus petit échelon, une façon d’avoir une prise direct sur son environnement quand on est locataire, même si les contraintes légales sont nombreuses. Une vie de « quartier » très animée et en général très positive. Je connaissais mes 31 voisins, leurs femmes/maris et leurs enfants par leurs petits noms, c’est assez rare comme situation disons. Une responsabilisation entre voisin qui amène de façon général de très bonnes relations de voisinage.
Inconvénients :

Déficits chroniques d’entretien. Dans ma coop, pendant plusieurs années les adhérents avaient préféré garder les loyers très bas et ne pas investir dans l’entretien, ça a finit par se voir (message à venir : j’ai eu un litige avec l’assureur de ma coopérative). Après il a fallu faire du rattrapage. En lien avec le point précédent, dans notre coop, il y avait deux types de membres: des gens dans les 50-60 ans qui étaient là depuis longtemps et qui comptaient rester là un bout, et des jeunes couples économisant pour acheter leur premier bien immobilier. C'était difficile d'accomoder tout le monde, et surtout difficile d'impliquer ceux qui ne comptaient pas rester. Vivre collé serré avec ses voisins implique un petit effet « vie de village » parfois désagréable. Tout se sait sur tout le monde… La participation est parfois variable, ce qui reporte le poids de ce qui n’est pas fait sur le dos des autres. Il existe des moyens de rétorsion, mais ils sont souvent difficiles à appliquer. C’est rare, mais en cas de conflit de voisinage c’est assez complexe (message à venir, j’ai testé le Régie du logement).
Les coop ont parfois des "missions", ce n'était pas notre cas. Cela signifie qu'elles privilégient des types de membre : personnes agées, jeunes familles, loyers modiques... etc. Des fois ça peut être folklo.

Si vous avez des questions n’hésitez pas.

En 2006, j’ai eu l’occasion d’entrer dans une coopérative d’habitation. J’y ai habité 6 ans, et ça a été une très belle expérience.

Une coopérative d’habitation c’est quoi? http://www.cooperativehabitation.coop/site.asp?page=element&nIDElement=21

Une coopérative d'habitation, c'est un immeuble (ou un ensemble d'immeubles), où habitent des personnes qui sont à la fois locataires de leur logement et collectivement propriétaires de l'immeuble.

Dans les faits, le propriétaire de l’immeuble est une entité légale, la coopérative, dont les membres (et locataire) assurent la gouvernance. Pour faire partie de la coopérative, vous payer une part, et celle-ci vous est en principe remis à votre départ.

Faire partie de la coopérative vous donne le droit de participer aux assemblées générales pour décider des politiques de la coop : budget, loyers, règlements internes. Le loyer est souvent modeste puisque décidé par les membres. Vous avez aussi des devoirs puisque les membres ont des obligations de participations aux assemblées, et à la vie de la coop. Tout cela est encadré par la Loi sur les coopératives, la SHQ et la SCHL (ces deux organismes subventionnent les coopératives mais demandent des comptes en échange).

La vie à la coop (de mon expérience, ce n’est pas exactement partout de la même manière):

Toute membre doit donner du temps à la coopérative et participer aux taches. Dans ma coop, vous deviez faire parti d’un comité : le CA (élu) qui gère les affaires courantes, le comité de sélection qui rencontre et sélectionne les nouveaux membres, le comité d’entretien qui s’occupe des travaux, le comité trésorerie et administration, le comité loisir, le comité tonte de gazon et j’en passe… Vous devez aussi assister aux assemblées, une pour élire les membres du CA (et les membres du comité de sélection chez nous) et approuver les états financiers, et l’autre pour voter le budget, les loyers et les modifications aux règlements.

La plupart des petits travaux sont faits par les membres pour économiser de l'argent. Il y avait aussi 2 fois par année des corvées auxquelles tout le monde participait pour nettoyer le terrain, le tout ponctué d’un barbecue communautaire.

En quelques mots les principaux avantages et inconvénients :

Avantages :

Loyers assez faibles en général, sur lequel en plus on peut donner son avis … Bel exercice de démocratie au plus petit échelon, une façon d’avoir une prise direct sur son environnement quand on est locataire, même si les contraintes légales sont nombreuses. Une vie de « quartier » très animée et en général très positive. Je connaissais mes 31 voisins, leurs femmes/maris et leurs enfants par leurs petits noms, c’est assez rare comme situation disons. Une responsabilisation entre voisin qui amène de façon général de très bonnes relations de voisinage.
Inconvénients :

Déficits chroniques d’entretien. Dans ma coop, pendant plusieurs années les adhérents avaient préféré garder les loyers très bas et ne pas investir dans l’entretien, ça a finit par se voir (message à venir : j’ai eu un litige avec l’assureur de ma coopérative). Après il a fallu faire du rattrapage. En lien avec le point précédent, dans notre coop, il y avait deux types de membres: des gens dans les 50-60 ans qui étaient là depuis longtemps et qui comptaient rester là un bout, et des jeunes couples économisant pour acheter leur premier bien immobilier. C'était difficile d'accomoder tout le monde, et surtout difficile d'impliquer ceux qui ne comptaient pas rester. Vivre collé serré avec ses voisins implique un petit effet « vie de village » parfois désagréable. Tout se sait sur tout le monde… La participation est parfois variable, ce qui reporte le poids de ce qui n’est pas fait sur le dos des autres. Il existe des moyens de rétorsion, mais ils sont souvent difficiles à appliquer. C’est rare, mais en cas de conflit de voisinage c’est assez complexe (message à venir, j’ai testé le Régie du logement).
Les coop ont parfois des "missions", ce n'était pas notre cas. Cela signifie qu'elles privilégient des types de membre : personnes agées, jeunes familles, loyers modiques... etc. Des fois ça peut être folklo.

Si vous avez des questions n’hésitez pas.

Par avance, excusez les fautes, je me suis relu, mais vu la longueur, j’ai surement échappé quelques erreurs.

L’an passé, nous nous sommes mis en quête d’une maison pouvant habiter nos projets familiaux. Je fais part ici de mon expérience pour ceux qui souhaitent passer par là mais qui ne savent pas par ou commencer ou quels pièges éviter.

Ce parcours est celui de l’achat d’une résidence unifamiliale d’une dizaine d’année, sans travaux de rénovation majeurs à entreprendre. S’il y a des subtilités dans l’achat de condo ou maison plus ancienne, je ne les connais pas et je laisse à chacun le soin de faire ses recherches.

Les outils :

Le premier outil indispensable : le Guide Protegez-vous « Tout savoir pour acheter une maison » est un must. À se procurer en version imprimé ou en ligne. La version en ligne est également payante, mais en ce qui me concerne, je n’ai jamais regretté de m’être abonné… http://www.protegez-vous.ca/maison-et-environnement/guide-pratique-acheter-une-maison.html

Le guide de la Société Canadienne d’hypothèque et de logement : http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/index.cfm


Définir vos besoins :

Beaucoup, beaucoup de facteurs vont influencer le choix d’une maison. Combien êtes-vous? La famille va-t-elle s’agrandir? Besoin d’un jardin? Bungalow ou cottage, neuf, rénové, ou à rénover. Proche du travail? Proche des services… beaucoup de points à analyser auxquels seuls vous pouvez avoir la réponse.

Pour nous, ça prenait une maison de 3 chambres, avec un terrain clôturé, à moins d’un kilomètre d’une ligne express du RTC pour Mr, dans la couronne nord de Québec pour respecter à la fois le budget et les besoins de transports de Mme. Le tout sans rénovation, ce qui dans le cadre du budget éliminait le centre de Québec, Ste-Foy, Sillery, Cap-Rouge. Beauport était éliminé d’office (trop compliqué pour le transport). Bonjour à Charlesbourg, Val-Bélair, Lac-St-Charles, St-Émile…

Pensez à faire une veille sur les futurs projets de construction habitations/commerciaux/industriels dans votre secteur.

Je ne m’étendrai pas plus sur cette partie puisque ça reste très personnel, juste vous mentionner un truc que j’ai trouvé pendant mes recherches : http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html L’AMF a fait une étude démontrant que si vous considérez votre achat immobilier purement comme un investissement financier, il pourrait être plus rentable pour vous de louer et de placer votre surplus d’argent que de mettre l’essentiel de vos sous dans une hypothèque. Personnellement je préfère avoir un toit à moi au dessus de ma tête, mais ça vaut la peine de se poser la question.


Le budget :

5% cash

C’est ce que vous oblige minimalement à payer le gouvernement du Canada pour devenir propriétaire. Par exemple, pour une maison de 200000$, c’est 10000$ cash qu’il vous faudra trouver. Pour ça, il y a vos réserves, éventuellement un emprunt, mais cette option viendra grever votre cote de crédit et votre calcul d’ABD et d’ATD (ci-dessous), ou encore le RAP, l’option par excellence (plus-bas).

Montant empruntable V/s montant emprunté:

La première règle est de regarder ce que vous êtes capable de payer, et non ce que la banque ou le courtier hypothécaire vous prête…

Nous, nous avons fait notre budget à l’envers. C’est à dire que le montant de l’hypothèque est le dernier que nous avons rentré dans la grille. Les banques et autres organismes de prêt ne fonctionnent pas comme ça. Ils calculent 2 chiffres : L’ABD et l’ATD, et s’en servent pour calculer le montant que l’on vous prête.
ABD : amortissement brut de la dette
ATD : amortissement total de la dette

En gros, l’ABD représente le ratio entre les frais de logement estimé (frais récurrents de la propriété souhaitée) et votre revenu brut. Il ne doit pas excéder 32%. L’ATD représente le ratio entre l’ensemble de vos remboursement (auto, cartes de crédits, hypothèque…) et vos revenus brut. Il ne doit pas excéder 40%

Si on applique une approximation grossière, pour un couple qui gagne 100000 par année, les prêteurs hypothécaires estiment que si vous n’avez pas trop de dette (ATD<40%), vous êtes capables de payer 32000$ par années pour la maison, soit environ 2700$ par mois. Si on enlève les taxes, les frais de chauffages, c’est quand même plus de 2000$ d’hypothèque. De mon expérience, divisez ce montant par deux et vous aurez une idée de ce que vous êtes capable de payer sans vous étrangler.

Une fois ce montant déterminé, magasinez vos taux, et faite le calcul à l’envers pour savoir ce que votre « capacité mensuel » vous permet d’emprunter. Un excellent simulateur de taux ici : Agence de la consommation en matière financière du Canada http://www.fcac-acfc.gc.ca/iTools-iOutils/MortgageCalculator/MortgageCalculator-fra.aspx


L’assurance « prêt hypothécaire de la SCHL »

Si vous n’avez pas au moins 20% de la mise de fond, le gouvernement du Canada vous oblige à prendre une assurance prêt hypothécaire qui protège le prêteur en cas d’incapacité de payer de votre part. Cette mesure vise supposément à prévenir le surendettement. La prime pour cette assurance est progressive et s’applique sur le montant du prêt.

Par exemple, maison de 200000 : prêt de 190000 (on enlève le 10000 de cash). L’assurance est de 2.75%, soit 190000*2.75% = 5225$, en plus au Québec, c’est assujetti à la TVQ. Donc 5225*(1+9.975/100) = 5746$

Ce montant ne peut en aucun cas être inclus au prêt. Plus votre mise de fond est importante, moins ce montant est élevé.

Les « à-côtés »

Plusieurs frais s’ajoutent à votre budget pour la première année qu’il faut planifier : les frais d’installation (déménagements, peinture et autres), les résiduels de taxes municipales et scolaires (votre part de l’année en cours), les frais de notaire (variable, compter +1000$) et la proverbiale « taxe de bienvenue ».

C’est sur cette dernière que nous nous attarderons. La mal nommée Taxe de bienvenue est en réalité une taxe municipale sur les transactions immobilières dont le vrai nom est Droits de mutation immobilière. Pour en connaître le montant, vous pouvez consulter le calculateur suivant : http://www.barreau.qc.ca/calculateurs/mutation.jsp

Vous trouverez le détail du calcul dans la rubrique taxes du site internet de la ville où vous souhaitez acheter. Il s’agit d’une taxe progressive par « bloc » de valeur du bien. La valeur utilisée pour le calcul est la plus élevée des 3 valeurs suivantes :
a) valeur au rôle d'évaluation (multiplié par le facteur du rôle)
b) du prix payé (contrepartie de la transaction)
c) le montant de la contrepartie stipulée pour la transaction

Pour notre résidence de 200000$ (a supposer que c’est la valeur la plus élevée), la taxe est donc de : 1750$

Autre « à-côté » : L’assurance vie hypothécaire

Certains prêteurs vont exiger une assurance sur l’hypothèque, dans le cas ou il vous arrive quelque chose, ou si dans le cas d’un achat de couple, l’un des deux décède ou se retrouve incapable de payer sa part. À tout le moins, si on ne vous l’exige pas, on va tenter de vous en fourguer une.

Libre à vous de faire comme bon vous semble, mais je vous conseille de prendre une assurance vie/invalidité séparée au lieu de l’assurance hypothécaire qu’on vous propose. L’assurance hypothécaire est reliée à votre hypothèque uniquement, et dans le cas où vous seriez un bon payeur, cet argent ne vous sera jamais remis sous aucune forme, c’est de l’argent foutu en l’air à mon avis. Une assurance vie/invalidité d’un montant approprié, bien que plus chère permettra à vos proches de conserver la maison et de disposer d’un surplus d’argent bienvenu. Magasinez.

L’inspection du bien (voir au chapitre de l’offre)

Prévoir 1-300$


Conclusion :

Pour une maison de 200000 (on peut rêver), avec 5% de cash et un prêt hypothécaire de 190000 à 3.5% sur 25 ans, terme à 4 ans:
Budget cash de départ : 10000 de mise + 5746 assurance SCHL + 1750$ de Droits de mutation + frais Notaire = environ 18500$, sans compter les frais d’installation et les ouvertures de compteurs Budget régulier : Hydro, assurance maison et autres bébelles + versements hypothécaires de 948$ par mois (je donne ce montant pour donner une idée, mais ici pratiquement personne ne paye au mois, explication plus bas.) + une centaine de dollars par mois d’assurance vie/invalidité. Montant estimé de l’hypothèque : 284000$.


Le financement :

On l’a vue, à moins d’arriver avec un pactole, l’hypothèque est incontournable et certains frais s’ajoutent à votre budget. La compréhension du fonctionnement des hypothèques est importante pour votre budget financier à long terme. Il y a d’importantes économies à faire si on fait les bons choix.

Il y a plusieurs éléments à considérer : le montant emprunté, la durée d’amortissement, le terme, le taux, la fréquence des versements, le montant des remboursements anticipés, les pénalités éventuelles. Pour bien comprendre cette mécanique, je vous invite à jouer avec le calculateur d’hypothèque présenté plus haut et de faire varier les montants, puis de regarder le montant des versements hypothécaires, mais surtout des intérêts que vous aurez à payer. Il y a de GROSSES économies à faire.

Durée d’amortissement :
durée sur laquelle vous emprunterez, typiquement 20-25 ans, mais il y a des variantes plus courtes si vous avez les moyens. Plus c’est long, moins vos versements seront élevés, mais plus vous paierez d’intérêt.

Terme :
ici, on négocie une hypothèque avec un terme, c’est à dire qu’on fixe des conditions pour x années (typiquement de 1 à 5 mais ça peut aller jusqu’à 10), et au bout des x années on renégocie sur la base du capital restant.

Le Taux :
fixe sur 2-3 ou x ans, variables, variables avec un plafond garanti… regardez ce qui vous convient. Les taux fixent sont actuellement assez bas, par exemple, aujourd’hui Multiprêt (un gros courtier) annonce son taux fixe à 5 ans à 3.04%. Ça ne durera probablement pas, et ça ne descendra pas beaucoup plus que ça vu que les taux directeurs des banques sont historiquement bas. Les taux variables sont encore plus bas, mais peuvent augmenter n’importe quand. À voir si vous êtes prêt à prendre le risque où si vous souhaitez des versements stables pour vos premières années de propriétaire.

La fréquence des versements :
Les intérêts sont Ils sont calculés le jour de chaque versement périodique en fonction du montant du capital alors impayé. Et c’est là qu’on peut faire des économies sur le long terme en utilisant 2 moyens : le versement aux 2 semaines (accordé avec la fréquence des payes), et le versement anticipé.

Le paiement aux deux semaines : En payant aux deux semaines, vous faites 26 versements dans l’année au lieu de 12. L’intérêt est donc calculé à chaque versement sur un capital qui descend plus lentement, mais plus souvent (mais pas tellement plus rapidement), donc moins d’intérêt. Attention, ce n’est pas spectaculaire, mais c’est toujours ça de pris sur 25 ans. Ce mode de paiement sert à deux choses pour moi : 1/ s’accorder avec la période de versement du salaire, 2/ permettre le remboursement anticipé

Le paiement accéléré :
les banques offrent la possibilité de rembourser aux deux semaines « accéléré », c’est à dire que vous payez le montant prévu, mais avant la date fixée dans votre contrat hypothécaire. La conséquence de ce choix est que sans effet sur le montant de vos versements, vous remboursez plus de capital et donc payerez moins d’intérêt plus tard. C’est un choix payant sur le long terme.

Remboursements anticipés :
Dans les limites de votre contrat (voir pénalités ci-dessous), il est possible de rembourser des montants anticipés. L’intérêt c’est que ce montant s’applique directement au capital. Bien utilisé, il vient démultiplier l’effet du paiement accéléré présenté ci-dessus.

Pénalités :
Les banques ne sont pas folles, et il existe des pénalités si vous dépassez un certain montant de remboursement. C’est à vérifier lors du magasinage d’hypothèque. Dans mon cas par exemple, j’ai le droit de doubler mes versements et de verser en plus un montant unique ne dépassant pas le montant de mon remboursement annuel. Au delà de ça, je paye des pénalités. C’est à connaître si vous prévoyez une rentrée d’argent et que vous pensiez rembourser plus vite votre hypothèque.

Conclusion : calculez! Dans mon cas par exemple, c’était plus intéressant d’emprunter sur 25 ans, mais de faire des remboursements anticipés de 50$ par 2 semaines que d’emprunter sur 20 ans. Même montant de versement, quasiment même date de fin des remboursements, mais beaucoup d’économies sur les intérêts.


Illustration : Prêt de 100000$ sur 25ans, à 3% avec un terme 5 ans :
Pris du calculateur d'hypothèque de la Agence de la consommation du Canada

Paiement aux deux semaines :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 650 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 41 909,80 $ en intérêts, pour un total de 141 909,80 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 14 522,09 $ en principal, 13 859,87 $ en intérêts, pour un total de 28 381,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 578 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $ et un versement final de 48,76 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 36 816,71 $ en intérêts, pour un total de 136 816,71 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $.
payé 17 095,83 $ en principal, 13 665,13 $ en intérêts, pour un total de 30 760,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré avec un montant anticipé de 50$ par paiement :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 429 versements accélérés aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $) et un versement final de 232,88 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 46 437,15 $ en intérêts, pour un total de 146 437,15 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $).
payé 22 197,56 $ en principal, 22 106,77 $ en intérêts, pour un total de 44 304,33 $.

Économies résultants des remboursements anticipés :
Grâce à votre remboursement anticipé de 50,00 $, vous économiserez 15 957,49 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. De plus, vous rembourserez votre hypothèque 60 mois plus tôt que prévu. Grâce à vos remboursements anticipés accélérée aux deux semaines de 50,00 $, vous économiserez 865,85 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Économies résultants de la fréquence des versements :
Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 12 086,86 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 431,18 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Le RAP (Régime d’accès à la propriété) : toujours vérifiez que vous êtes admissibles

Pour ceux qui ont la chance d’avoir des REER
Si vous répondez aux critères d’admissibilité, grâce au RAP, vous pouvez retirer sans pénalité une partie de vos REER pour votre mise de fond. C’est comme si vous vous faisiez à vous même un prêt à taux 0. Attention par contre, vous aurez ensuite 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt. Ça reste tout de même très intéressant.

Pour ceux qui n’ont pas de REER mais une mise de fond
Proposition : au moins 90 jours à l’avance (délai légal pendant lequel vous n’avez pas le droit de retirer un REER placé), placez votre mise de fond en REER (choisir pour le REER un produit financier que vous pourrez liquider sans problème), puis au moment de l’achat faire un RAP. Vous aurez un beau cadeau à votre prochaine déclaration de revenu qui vous aidera à payer les premiers frais de la maison. Mais encore une fois attention, vous aurez 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt.


Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison :

si c’est votre premier achat immobilier au Canada, vous pourrez réclamer un crédit d’impôt de 750$ la première année. C’est toujours bon à prendre.


La recherche :

Une fois que vous connaissez vos besoins, et vos moyens, il est temps de trouver la perle rare. Vous pouvez engager un courtier, ce que je n’ai pas fait, je ne présenterai donc pas ce cas.

Vous pouvez rechercher vous même, dans ce cas, il est important de connaître autant que possible le marché immobilier pour ne pas vous faire avoir. Il y a beaucoup de sites de recherche : les sites d’agence, les sites de vente de personnes à personnes (je ne ferai pas de pub), il y a aussi un site qui agglomère les offres de plusieurs agences immobilières. Vous pouvez aussi vous promener dans un secteur qui vous intéresse et voir des tas de petits panneaux « à vendre »… C'est assez facile de trouver des prospects et de visiter.

Le processus d’achat – Offre/contre offre

Une fois dégotée la maison, il est temps de faire une offre d’achat écrite. Certains sites proposent des modèles d’offre bien conçues. Il est probable que le propriétaire vous fera une contre-offre. Il est important de faire attention à certains points :

l’inspection préalable

Il est conseillé de rendre l’offre conditionnelle à une inspection par un inspecteur du bâtiment. Cette condition vous permet d’annuler votre offre si l’inspecteur trouve quelque chose de grave lors de son inspection (fissure, électricité pas aux normes, etc…). C’est assez difficile de trouver un inspecteur qui a de l’allure, et les frais de l’inspection sont à votre charge, à manier avec précaution donc. Ça ne vous prémunie pas contre tout. Par exemple, lors de mon inspection, le toit était couvert de neige. L’inspecteur a mis une réserve, et évidemment, à la fonte on s’est aperçu que le toit est quasiment scrape…

la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison

Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance… c’est assez symbolique et ça n’élimine pas le risque de vice de construction, mais c’est une protection à prendre quand même.

le certificat de localisation (CL)

Obligatoire pour la transaction, c’est aux frais du propriétaire, ne vous les faîtes pas refourguer. Vérifier que le CL est à jour car il indique les servitudes éventuelles.

les conditions d’acceptation hypothécaire

Vous pouvez vous garder une petite gêne, et rendre conditionnelle votre offre à l’acceptation de l’hypothèque par le prêteur. Ça évite les mauvaises surprises même en cas de pré autorisation.

l’acceptation conditionnelle à la vente ou à l’acceptation d’une offre d’achat

Ça c’est plus gênant. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez mettre dans votre offre une condition pour annuler la vente si vous n’avez pas vendu votre bien avant telle date. À contrario, le vendeur peut mettre dans sa contre-offre une condition pour rendre conditionnelle la vente de sa maison à l’acceptation d’une offre qu’il a lui même faite sur un autre bien. Ce qui entraine un jeu de domino souvent un peu stressant.


Une fois l’offre acceptée, il reste à faire les inspections, présenter les documents, et passer devant le notaire.


Vous voilà propriétaire!

Par avance, excusez les fautes, je me suis relu, mais vu la longueur, j’ai surement échappé quelques erreurs.

L’an passé, nous nous sommes mis en quête d’une maison pouvant habiter nos projets familiaux. Je fais part ici de mon expérience pour ceux qui souhaitent passer par là mais qui ne savent pas par ou commencer ou quels pièges éviter.

Ce parcours est celui de l’achat d’une résidence unifamiliale d’une dizaine d’année, sans travaux de rénovation majeurs à entreprendre. S’il y a des subtilités dans l’achat de condo ou maison plus ancienne, je ne les connais pas et je laisse à chacun le soin de faire ses recherches.

Les outils :

Le premier outil indispensable : le Guide Protegez-vous « Tout savoir pour acheter une maison » est un must. À se procurer en version imprimé ou en ligne. La version en ligne est également payante, mais en ce qui me concerne, je n’ai jamais regretté de m’être abonné… http://www.protegez-vous.ca/maison-et-environnement/guide-pratique-acheter-une-maison.html

Le guide de la Société Canadienne d’hypothèque et de logement : http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/index.cfm


Définir vos besoins :

Beaucoup, beaucoup de facteurs vont influencer le choix d’une maison. Combien êtes-vous? La famille va-t-elle s’agrandir? Besoin d’un jardin? Bungalow ou cottage, neuf, rénové, ou à rénover. Proche du travail? Proche des services… beaucoup de points à analyser auxquels seuls vous pouvez avoir la réponse.

Pour nous, ça prenait une maison de 3 chambres, avec un terrain clôturé, à moins d’un kilomètre d’une ligne express du RTC pour Mr, dans la couronne nord de Québec pour respecter à la fois le budget et les besoins de transports de Mme. Le tout sans rénovation, ce qui dans le cadre du budget éliminait le centre de Québec, Ste-Foy, Sillery, Cap-Rouge. Beauport était éliminé d’office (trop compliqué pour le transport). Bonjour à Charlesbourg, Val-Bélair, Lac-St-Charles, St-Émile…

Pensez à faire une veille sur les futurs projets de construction habitations/commerciaux/industriels dans votre secteur.

Je ne m’étendrai pas plus sur cette partie puisque ça reste très personnel, juste vous mentionner un truc que j’ai trouvé pendant mes recherches : http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html L’AMF a fait une étude démontrant que si vous considérez votre achat immobilier purement comme un investissement financier, il pourrait être plus rentable pour vous de louer et de placer votre surplus d’argent que de mettre l’essentiel de vos sous dans une hypothèque. Personnellement je préfère avoir un toit à moi au dessus de ma tête, mais ça vaut la peine de se poser la question.


Le budget :

5% cash

C’est ce que vous oblige minimalement à payer le gouvernement du Canada pour devenir propriétaire. Par exemple, pour une maison de 200000$, c’est 10000$ cash qu’il vous faudra trouver. Pour ça, il y a vos réserves, éventuellement un emprunt, mais cette option viendra grever votre cote de crédit et votre calcul d’ABD et d’ATD (ci-dessous), ou encore le RAP, l’option par excellence (plus-bas).

Montant empruntable V/s montant emprunté:

La première règle est de regarder ce que vous êtes capable de payer, et non ce que la banque ou le courtier hypothécaire vous prête…

Nous, nous avons fait notre budget à l’envers. C’est à dire que le montant de l’hypothèque est le dernier que nous avons rentré dans la grille. Les banques et autres organismes de prêt ne fonctionnent pas comme ça. Ils calculent 2 chiffres : L’ABD et l’ATD, et s’en servent pour calculer le montant que l’on vous prête.
ABD : amortissement brut de la dette
ATD : amortissement total de la dette

En gros, l’ABD représente le ratio entre les frais de logement estimé (frais récurrents de la propriété souhaitée) et votre revenu brut. Il ne doit pas excéder 32%. L’ATD représente le ratio entre l’ensemble de vos remboursement (auto, cartes de crédits, hypothèque…) et vos revenus brut. Il ne doit pas excéder 40%

Si on applique une approximation grossière, pour un couple qui gagne 100000 par année, les prêteurs hypothécaires estiment que si vous n’avez pas trop de dette (ATD<40%), vous êtes capables de payer 32000$ par années pour la maison, soit environ 2700$ par mois. Si on enlève les taxes, les frais de chauffages, c’est quand même plus de 2000$ d’hypothèque. De mon expérience, divisez ce montant par deux et vous aurez une idée de ce que vous êtes capable de payer sans vous étrangler.

Une fois ce montant déterminé, magasinez vos taux, et faite le calcul à l’envers pour savoir ce que votre « capacité mensuel » vous permet d’emprunter. Un excellent simulateur de taux ici : Agence de la consommation en matière financière du Canada http://www.fcac-acfc.gc.ca/iTools-iOutils/MortgageCalculator/MortgageCalculator-fra.aspx


L’assurance « prêt hypothécaire de la SCHL »

Si vous n’avez pas au moins 20% de la mise de fond, le gouvernement du Canada vous oblige à prendre une assurance prêt hypothécaire qui protège le prêteur en cas d’incapacité de payer de votre part. Cette mesure vise supposément à prévenir le surendettement. La prime pour cette assurance est progressive et s’applique sur le montant du prêt.

Par exemple, maison de 200000 : prêt de 190000 (on enlève le 10000 de cash). L’assurance est de 2.75%, soit 190000*2.75% = 5225$, en plus au Québec, c’est assujetti à la TVQ. Donc 5225*(1+9.975/100) = 5746$

Ce montant ne peut en aucun cas être inclus au prêt. Plus votre mise de fond est importante, moins ce montant est élevé.

Les « à-côtés »

Plusieurs frais s’ajoutent à votre budget pour la première année qu’il faut planifier : les frais d’installation (déménagements, peinture et autres), les résiduels de taxes municipales et scolaires (votre part de l’année en cours), les frais de notaire (variable, compter +1000$) et la proverbiale « taxe de bienvenue ».

C’est sur cette dernière que nous nous attarderons. La mal nommée Taxe de bienvenue est en réalité une taxe municipale sur les transactions immobilières dont le vrai nom est Droits de mutation immobilière. Pour en connaître le montant, vous pouvez consulter le calculateur suivant : http://www.barreau.qc.ca/calculateurs/mutation.jsp

Vous trouverez le détail du calcul dans la rubrique taxes du site internet de la ville où vous souhaitez acheter. Il s’agit d’une taxe progressive par « bloc » de valeur du bien. La valeur utilisée pour le calcul est la plus élevée des 3 valeurs suivantes :
a) valeur au rôle d'évaluation (multiplié par le facteur du rôle)
b) du prix payé (contrepartie de la transaction)
c) le montant de la contrepartie stipulée pour la transaction

Pour notre résidence de 200000$ (a supposer que c’est la valeur la plus élevée), la taxe est donc de : 1750$

Autre « à-côté » : L’assurance vie hypothécaire

Certains prêteurs vont exiger une assurance sur l’hypothèque, dans le cas ou il vous arrive quelque chose, ou si dans le cas d’un achat de couple, l’un des deux décède ou se retrouve incapable de payer sa part. À tout le moins, si on ne vous l’exige pas, on va tenter de vous en fourguer une.

Libre à vous de faire comme bon vous semble, mais je vous conseille de prendre une assurance vie/invalidité séparée au lieu de l’assurance hypothécaire qu’on vous propose. L’assurance hypothécaire est reliée à votre hypothèque uniquement, et dans le cas où vous seriez un bon payeur, cet argent ne vous sera jamais remis sous aucune forme, c’est de l’argent foutu en l’air à mon avis. Une assurance vie/invalidité d’un montant approprié, bien que plus chère permettra à vos proches de conserver la maison et de disposer d’un surplus d’argent bienvenu. Magasinez.

L’inspection du bien (voir au chapitre de l’offre)

Prévoir 1-300$


Conclusion :

Pour une maison de 200000 (on peut rêver), avec 5% de cash et un prêt hypothécaire de 190000 à 3.5% sur 25 ans, terme à 4 ans:
Budget cash de départ : 10000 de mise + 5746 assurance SCHL + 1750$ de Droits de mutation + frais Notaire = environ 18500$, sans compter les frais d’installation et les ouvertures de compteurs Budget régulier : Hydro, assurance maison et autres bébelles + versements hypothécaires de 948$ par mois (je donne ce montant pour donner une idée, mais ici pratiquement personne ne paye au mois, explication plus bas.) + une centaine de dollars par mois d’assurance vie/invalidité. Montant estimé de l’hypothèque : 284000$.


Le financement :

On l’a vue, à moins d’arriver avec un pactole, l’hypothèque est incontournable et certains frais s’ajoutent à votre budget. La compréhension du fonctionnement des hypothèques est importante pour votre budget financier à long terme. Il y a d’importantes économies à faire si on fait les bons choix.

Il y a plusieurs éléments à considérer : le montant emprunté, la durée d’amortissement, le terme, le taux, la fréquence des versements, le montant des remboursements anticipés, les pénalités éventuelles. Pour bien comprendre cette mécanique, je vous invite à jouer avec le calculateur d’hypothèque présenté plus haut et de faire varier les montants, puis de regarder le montant des versements hypothécaires, mais surtout des intérêts que vous aurez à payer. Il y a de GROSSES économies à faire.

Durée d’amortissement :
durée sur laquelle vous emprunterez, typiquement 20-25 ans, mais il y a des variantes plus courtes si vous avez les moyens. Plus c’est long, moins vos versements seront élevés, mais plus vous paierez d’intérêt.

Terme :
ici, on négocie une hypothèque avec un terme, c’est à dire qu’on fixe des conditions pour x années (typiquement de 1 à 5 mais ça peut aller jusqu’à 10), et au bout des x années on renégocie sur la base du capital restant.

Le Taux :
fixe sur 2-3 ou x ans, variables, variables avec un plafond garanti… regardez ce qui vous convient. Les taux fixent sont actuellement assez bas, par exemple, aujourd’hui Multiprêt (un gros courtier) annonce son taux fixe à 5 ans à 3.04%. Ça ne durera probablement pas, et ça ne descendra pas beaucoup plus que ça vu que les taux directeurs des banques sont historiquement bas. Les taux variables sont encore plus bas, mais peuvent augmenter n’importe quand. À voir si vous êtes prêt à prendre le risque où si vous souhaitez des versements stables pour vos premières années de propriétaire.

La fréquence des versements :
Les intérêts sont Ils sont calculés le jour de chaque versement périodique en fonction du montant du capital alors impayé. Et c’est là qu’on peut faire des économies sur le long terme en utilisant 2 moyens : le versement aux 2 semaines (accordé avec la fréquence des payes), et le versement anticipé.

Le paiement aux deux semaines : En payant aux deux semaines, vous faites 26 versements dans l’année au lieu de 12. L’intérêt est donc calculé à chaque versement sur un capital qui descend plus lentement, mais plus souvent (mais pas tellement plus rapidement), donc moins d’intérêt. Attention, ce n’est pas spectaculaire, mais c’est toujours ça de pris sur 25 ans. Ce mode de paiement sert à deux choses pour moi : 1/ s’accorder avec la période de versement du salaire, 2/ permettre le remboursement anticipé

Le paiement accéléré :
les banques offrent la possibilité de rembourser aux deux semaines « accéléré », c’est à dire que vous payez le montant prévu, mais avant la date fixée dans votre contrat hypothécaire. La conséquence de ce choix est que sans effet sur le montant de vos versements, vous remboursez plus de capital et donc payerez moins d’intérêt plus tard. C’est un choix payant sur le long terme.

Remboursements anticipés :
Dans les limites de votre contrat (voir pénalités ci-dessous), il est possible de rembourser des montants anticipés. L’intérêt c’est que ce montant s’applique directement au capital. Bien utilisé, il vient démultiplier l’effet du paiement accéléré présenté ci-dessus.

Pénalités :
Les banques ne sont pas folles, et il existe des pénalités si vous dépassez un certain montant de remboursement. C’est à vérifier lors du magasinage d’hypothèque. Dans mon cas par exemple, j’ai le droit de doubler mes versements et de verser en plus un montant unique ne dépassant pas le montant de mon remboursement annuel. Au delà de ça, je paye des pénalités. C’est à connaître si vous prévoyez une rentrée d’argent et que vous pensiez rembourser plus vite votre hypothèque.

Conclusion : calculez! Dans mon cas par exemple, c’était plus intéressant d’emprunter sur 25 ans, mais de faire des remboursements anticipés de 50$ par 2 semaines que d’emprunter sur 20 ans. Même montant de versement, quasiment même date de fin des remboursements, mais beaucoup d’économies sur les intérêts.


Illustration : Prêt de 100000$ sur 25ans, à 3% avec un terme 5 ans :
Pris du calculateur d'hypothèque de la Agence de la consommation du Canada

Paiement aux deux semaines :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 650 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 41 909,80 $ en intérêts, pour un total de 141 909,80 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 14 522,09 $ en principal, 13 859,87 $ en intérêts, pour un total de 28 381,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 578 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $ et un versement final de 48,76 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 36 816,71 $ en intérêts, pour un total de 136 816,71 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $.
payé 17 095,83 $ en principal, 13 665,13 $ en intérêts, pour un total de 30 760,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré avec un montant anticipé de 50$ par paiement :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 429 versements accélérés aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $) et un versement final de 232,88 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 46 437,15 $ en intérêts, pour un total de 146 437,15 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $).
payé 22 197,56 $ en principal, 22 106,77 $ en intérêts, pour un total de 44 304,33 $.

Économies résultants des remboursements anticipés :
Grâce à votre remboursement anticipé de 50,00 $, vous économiserez 15 957,49 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. De plus, vous rembourserez votre hypothèque 60 mois plus tôt que prévu. Grâce à vos remboursements anticipés accélérée aux deux semaines de 50,00 $, vous économiserez 865,85 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Économies résultants de la fréquence des versements :
Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 12 086,86 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 431,18 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Le RAP (Régime d’accès à la propriété) : toujours vérifiez que vous êtes admissibles

Pour ceux qui ont la chance d’avoir des REER
Si vous répondez aux critères d’admissibilité, grâce au RAP, vous pouvez retirer sans pénalité une partie de vos REER pour votre mise de fond. C’est comme si vous vous faisiez à vous même un prêt à taux 0. Attention par contre, vous aurez ensuite 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt. Ça reste tout de même très intéressant.

Pour ceux qui n’ont pas de REER mais une mise de fond
Proposition : au moins 90 jours à l’avance (délai légal pendant lequel vous n’avez pas le droit de retirer un REER placé), placez votre mise de fond en REER (choisir pour le REER un produit financier que vous pourrez liquider sans problème), puis au moment de l’achat faire un RAP. Vous aurez un beau cadeau à votre prochaine déclaration de revenu qui vous aidera à payer les premiers frais de la maison. Mais encore une fois attention, vous aurez 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt.


Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison :

si c’est votre premier achat immobilier au Canada, vous pourrez réclamer un crédit d’impôt de 750$ la première année. C’est toujours bon à prendre.


La recherche :

Une fois que vous connaissez vos besoins, et vos moyens, il est temps de trouver la perle rare. Vous pouvez engager un courtier, ce que je n’ai pas fait, je ne présenterai donc pas ce cas.

Vous pouvez rechercher vous même, dans ce cas, il est important de connaître autant que possible le marché immobilier pour ne pas vous faire avoir. Il y a beaucoup de sites de recherche : les sites d’agence, les sites de vente de personnes à personnes (je ne ferai pas de pub), il y a aussi un site qui agglomère les offres de plusieurs agences immobilières. Vous pouvez aussi vous promener dans un secteur qui vous intéresse et voir des tas de petits panneaux « à vendre »… C'est assez facile de trouver des prospects et de visiter.

Le processus d’achat – Offre/contre offre

Une fois dégotée la maison, il est temps de faire une offre d’achat écrite. Certains sites proposent des modèles d’offre bien conçues. Il est probable que le propriétaire vous fera une contre-offre. Il est important de faire attention à certains points :

l’inspection préalable

Il est conseillé de rendre l’offre conditionnelle à une inspection par un inspecteur du bâtiment. Cette condition vous permet d’annuler votre offre si l’inspecteur trouve quelque chose de grave lors de son inspection (fissure, électricité pas aux normes, etc…). C’est assez difficile de trouver un inspecteur qui a de l’allure, et les frais de l’inspection sont à votre charge, à manier avec précaution donc. Ça ne vous prémunie pas contre tout. Par exemple, lors de mon inspection, le toit était couvert de neige. L’inspecteur a mis une réserve, et évidemment, à la fonte on s’est aperçu que le toit est quasiment scrape…

la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison

Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance… c’est assez symbolique et ça n’élimine pas le risque de vice de construction, mais c’est une protection à prendre quand même.

le certificat de localisation (CL)

Obligatoire pour la transaction, c’est aux frais du propriétaire, ne vous les faîtes pas refourguer. Vérifier que le CL est à jour car il indique les servitudes éventuelles.

les conditions d’acceptation hypothécaire

Vous pouvez vous garder une petite gêne, et rendre conditionnelle votre offre à l’acceptation de l’hypothèque par le prêteur. Ça évite les mauvaises surprises même en cas de pré autorisation.

l’acceptation conditionnelle à la vente ou à l’acceptation d’une offre d’achat

Ça c’est plus gênant. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez mettre dans votre offre une condition pour annuler la vente si vous n’avez pas vendu votre bien avant telle date. À contrario, le vendeur peut mettre dans sa contre-offre une condition pour rendre conditionnelle la vente de sa maison à l’acceptation d’une offre qu’il a lui même faite sur un autre bien. Ce qui entraine un jeu de domino souvent un peu stressant.


Une fois l’offre acceptée, il reste à faire les inspections, présenter les documents, et passer devant le notaire.


Vous voilà propriétaire!

Par avance, excusez les fautes, je me suis relu, mais vu la longueur, j’ai surement échappé quelques erreurs.

L’an passé, nous nous sommes mis en quête d’une maison pouvant habiter nos projets familiaux. Je fais part ici de mon expérience pour ceux qui souhaitent passer par là mais qui ne savent pas par ou commencer ou quels pièges éviter.

Ce parcours est celui de l’achat d’une résidence unifamiliale d’une dizaine d’année, sans travaux de rénovation majeurs à entreprendre. S’il y a des subtilités dans l’achat de condo ou maison plus ancienne, je ne les connais pas et je laisse à chacun le soin de faire ses recherches.

Les outils :

Le premier outil indispensable : le Guide Protegez-vous « Tout savoir pour acheter une maison » est un must. À se procurer en version imprimé ou en ligne. La version en ligne est également payante, mais en ce qui me concerne, je n’ai jamais regretté de m’être abonné… http://www.protegez-vous.ca/maison-et-environnement/guide-pratique-acheter-une-maison.html

Le guide de la Société Canadienne d’hypothèque et de logement : http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/index.cfm


Définir vos besoins :

Beaucoup, beaucoup de facteurs vont influencer le choix d’une maison. Combien êtes-vous? La famille va-t-elle s’agrandir? Besoin d’un jardin? Bungalow ou cottage, neuf, rénové, ou à rénover. Proche du travail? Proche des services… beaucoup de points à analyser auxquels seuls vous pouvez avoir la réponse.

Pour nous, ça prenait une maison de 3 chambres, avec un terrain clôturé, à moins d’un kilomètre d’une ligne express du RTC pour Mr, dans la couronne nord de Québec pour respecter à la fois le budget et les besoins de transports de Mme. Le tout sans rénovation, ce qui dans le cadre du budget éliminait le centre de Québec, Ste-Foy, Sillery, Cap-Rouge. Beauport était éliminé d’office (trop compliqué pour le transport). Bonjour à Charlesbourg, Val-Bélair, Lac-St-Charles, St-Émile…

Pensez à faire une veille sur les futurs projets de construction habitations/commerciaux/industriels dans votre secteur.

Je ne m’étendrai pas plus sur cette partie puisque ça reste très personnel, juste vous mentionner un truc que j’ai trouvé pendant mes recherches : http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html L’AMF a fait une étude démontrant que si vous considérez votre achat immobilier purement comme un investissement financier, il pourrait être plus rentable pour vous de louer et de placer votre surplus d’argent que de mettre l’essentiel de vos sous dans une hypothèque. Personnellement je préfère avoir un toit à moi au dessus de ma tête, mais ça vaut la peine de se poser la question.


Le budget :

5% cash

C’est ce que vous oblige minimalement à payer le gouvernement du Canada pour devenir propriétaire. Par exemple, pour une maison de 200000$, c’est 10000$ cash qu’il vous faudra trouver. Pour ça, il y a vos réserves, éventuellement un emprunt, mais cette option viendra grever votre cote de crédit et votre calcul d’ABD et d’ATD (ci-dessous), ou encore le RAP, l’option par excellence (plus-bas).

Montant empruntable V/s montant emprunté:

La première règle est de regarder ce que vous êtes capable de payer, et non ce que la banque ou le courtier hypothécaire vous prête…

Nous, nous avons fait notre budget à l’envers. C’est à dire que le montant de l’hypothèque est le dernier que nous avons rentré dans la grille. Les banques et autres organismes de prêt ne fonctionnent pas comme ça. Ils calculent 2 chiffres : L’ABD et l’ATD, et s’en servent pour calculer le montant que l’on vous prête.
ABD : amortissement brut de la dette
ATD : amortissement total de la dette

En gros, l’ABD représente le ratio entre les frais de logement estimé (frais récurrents de la propriété souhaitée) et votre revenu brut. Il ne doit pas excéder 32%. L’ATD représente le ratio entre l’ensemble de vos remboursement (auto, cartes de crédits, hypothèque…) et vos revenus brut. Il ne doit pas excéder 40%

Si on applique une approximation grossière, pour un couple qui gagne 100000 par année, les prêteurs hypothécaires estiment que si vous n’avez pas trop de dette (ATD<40%), vous êtes capables de payer 32000$ par années pour la maison, soit environ 2700$ par mois. Si on enlève les taxes, les frais de chauffages, c’est quand même plus de 2000$ d’hypothèque. De mon expérience, divisez ce montant par deux et vous aurez une idée de ce que vous êtes capable de payer sans vous étrangler.

Une fois ce montant déterminé, magasinez vos taux, et faite le calcul à l’envers pour savoir ce que votre « capacité mensuel » vous permet d’emprunter. Un excellent simulateur de taux ici : Agence de la consommation en matière financière du Canada http://www.fcac-acfc.gc.ca/iTools-iOutils/MortgageCalculator/MortgageCalculator-fra.aspx


L’assurance « prêt hypothécaire de la SCHL »

Si vous n’avez pas au moins 20% de la mise de fond, le gouvernement du Canada vous oblige à prendre une assurance prêt hypothécaire qui protège le prêteur en cas d’incapacité de payer de votre part. Cette mesure vise supposément à prévenir le surendettement. La prime pour cette assurance est progressive et s’applique sur le montant du prêt.

Par exemple, maison de 200000 : prêt de 190000 (on enlève le 10000 de cash). L’assurance est de 2.75%, soit 190000*2.75% = 5225$, en plus au Québec, c’est assujetti à la TVQ. Donc 5225*(1+9.975/100) = 5746$

Ce montant ne peut en aucun cas être inclus au prêt. Plus votre mise de fond est importante, moins ce montant est élevé.

Les « à-côtés »

Plusieurs frais s’ajoutent à votre budget pour la première année qu’il faut planifier : les frais d’installation (déménagements, peinture et autres), les résiduels de taxes municipales et scolaires (votre part de l’année en cours), les frais de notaire (variable, compter +1000$) et la proverbiale « taxe de bienvenue ».

C’est sur cette dernière que nous nous attarderons. La mal nommée Taxe de bienvenue est en réalité une taxe municipale sur les transactions immobilières dont le vrai nom est Droits de mutation immobilière. Pour en connaître le montant, vous pouvez consulter le calculateur suivant : http://www.barreau.qc.ca/calculateurs/mutation.jsp

Vous trouverez le détail du calcul dans la rubrique taxes du site internet de la ville où vous souhaitez acheter. Il s’agit d’une taxe progressive par « bloc » de valeur du bien. La valeur utilisée pour le calcul est la plus élevée des 3 valeurs suivantes :
a) valeur au rôle d'évaluation (multiplié par le facteur du rôle)
b) du prix payé (contrepartie de la transaction)
c) le montant de la contrepartie stipulée pour la transaction

Pour notre résidence de 200000$ (a supposer que c’est la valeur la plus élevée), la taxe est donc de : 1750$

Autre « à-côté » : L’assurance vie hypothécaire

Certains prêteurs vont exiger une assurance sur l’hypothèque, dans le cas ou il vous arrive quelque chose, ou si dans le cas d’un achat de couple, l’un des deux décède ou se retrouve incapable de payer sa part. À tout le moins, si on ne vous l’exige pas, on va tenter de vous en fourguer une.

Libre à vous de faire comme bon vous semble, mais je vous conseille de prendre une assurance vie/invalidité séparée au lieu de l’assurance hypothécaire qu’on vous propose. L’assurance hypothécaire est reliée à votre hypothèque uniquement, et dans le cas où vous seriez un bon payeur, cet argent ne vous sera jamais remis sous aucune forme, c’est de l’argent foutu en l’air à mon avis. Une assurance vie/invalidité d’un montant approprié, bien que plus chère permettra à vos proches de conserver la maison et de disposer d’un surplus d’argent bienvenu. Magasinez.

L’inspection du bien (voir au chapitre de l’offre)

Prévoir 1-300$


Conclusion :

Pour une maison de 200000 (on peut rêver), avec 5% de cash et un prêt hypothécaire de 190000 à 3.5% sur 25 ans, terme à 4 ans:
Budget cash de départ : 10000 de mise + 5746 assurance SCHL + 1750$ de Droits de mutation + frais Notaire = environ 18500$, sans compter les frais d’installation et les ouvertures de compteurs Budget régulier : Hydro, assurance maison et autres bébelles + versements hypothécaires de 948$ par mois (je donne ce montant pour donner une idée, mais ici pratiquement personne ne paye au mois, explication plus bas.) + une centaine de dollars par mois d’assurance vie/invalidité. Montant estimé de l’hypothèque : 284000$.


Le financement :

On l’a vue, à moins d’arriver avec un pactole, l’hypothèque est incontournable et certains frais s’ajoutent à votre budget. La compréhension du fonctionnement des hypothèques est importante pour votre budget financier à long terme. Il y a d’importantes économies à faire si on fait les bons choix.

Il y a plusieurs éléments à considérer : le montant emprunté, la durée d’amortissement, le terme, le taux, la fréquence des versements, le montant des remboursements anticipés, les pénalités éventuelles. Pour bien comprendre cette mécanique, je vous invite à jouer avec le calculateur d’hypothèque présenté plus haut et de faire varier les montants, puis de regarder le montant des versements hypothécaires, mais surtout des intérêts que vous aurez à payer. Il y a de GROSSES économies à faire.

Durée d’amortissement :
durée sur laquelle vous emprunterez, typiquement 20-25 ans, mais il y a des variantes plus courtes si vous avez les moyens. Plus c’est long, moins vos versements seront élevés, mais plus vous paierez d’intérêt.

Terme :
ici, on négocie une hypothèque avec un terme, c’est à dire qu’on fixe des conditions pour x années (typiquement de 1 à 5 mais ça peut aller jusqu’à 10), et au bout des x années on renégocie sur la base du capital restant.

Le Taux :
fixe sur 2-3 ou x ans, variables, variables avec un plafond garanti… regardez ce qui vous convient. Les taux fixent sont actuellement assez bas, par exemple, aujourd’hui Multiprêt (un gros courtier) annonce son taux fixe à 5 ans à 3.04%. Ça ne durera probablement pas, et ça ne descendra pas beaucoup plus que ça vu que les taux directeurs des banques sont historiquement bas. Les taux variables sont encore plus bas, mais peuvent augmenter n’importe quand. À voir si vous êtes prêt à prendre le risque où si vous souhaitez des versements stables pour vos premières années de propriétaire.

La fréquence des versements :
Les intérêts sont Ils sont calculés le jour de chaque versement périodique en fonction du montant du capital alors impayé. Et c’est là qu’on peut faire des économies sur le long terme en utilisant 2 moyens : le versement aux 2 semaines (accordé avec la fréquence des payes), et le versement anticipé.

Le paiement aux deux semaines : En payant aux deux semaines, vous faites 26 versements dans l’année au lieu de 12. L’intérêt est donc calculé à chaque versement sur un capital qui descend plus lentement, mais plus souvent (mais pas tellement plus rapidement), donc moins d’intérêt. Attention, ce n’est pas spectaculaire, mais c’est toujours ça de pris sur 25 ans. Ce mode de paiement sert à deux choses pour moi : 1/ s’accorder avec la période de versement du salaire, 2/ permettre le remboursement anticipé

Le paiement accéléré :
les banques offrent la possibilité de rembourser aux deux semaines « accéléré », c’est à dire que vous payez le montant prévu, mais avant la date fixée dans votre contrat hypothécaire. La conséquence de ce choix est que sans effet sur le montant de vos versements, vous remboursez plus de capital et donc payerez moins d’intérêt plus tard. C’est un choix payant sur le long terme.

Remboursements anticipés :
Dans les limites de votre contrat (voir pénalités ci-dessous), il est possible de rembourser des montants anticipés. L’intérêt c’est que ce montant s’applique directement au capital. Bien utilisé, il vient démultiplier l’effet du paiement accéléré présenté ci-dessus.

Pénalités :
Les banques ne sont pas folles, et il existe des pénalités si vous dépassez un certain montant de remboursement. C’est à vérifier lors du magasinage d’hypothèque. Dans mon cas par exemple, j’ai le droit de doubler mes versements et de verser en plus un montant unique ne dépassant pas le montant de mon remboursement annuel. Au delà de ça, je paye des pénalités. C’est à connaître si vous prévoyez une rentrée d’argent et que vous pensiez rembourser plus vite votre hypothèque.

Conclusion : calculez! Dans mon cas par exemple, c’était plus intéressant d’emprunter sur 25 ans, mais de faire des remboursements anticipés de 50$ par 2 semaines que d’emprunter sur 20 ans. Même montant de versement, quasiment même date de fin des remboursements, mais beaucoup d’économies sur les intérêts.


Illustration : Prêt de 100000$ sur 25ans, à 3% avec un terme 5 ans :
Pris du calculateur d'hypothèque de la Agence de la consommation du Canada

Paiement aux deux semaines :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 650 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 41 909,80 $ en intérêts, pour un total de 141 909,80 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 14 522,09 $ en principal, 13 859,87 $ en intérêts, pour un total de 28 381,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 578 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $ et un versement final de 48,76 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 36 816,71 $ en intérêts, pour un total de 136 816,71 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $.
payé 17 095,83 $ en principal, 13 665,13 $ en intérêts, pour un total de 30 760,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré avec un montant anticipé de 50$ par paiement :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 429 versements accélérés aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $) et un versement final de 232,88 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 46 437,15 $ en intérêts, pour un total de 146 437,15 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $).
payé 22 197,56 $ en principal, 22 106,77 $ en intérêts, pour un total de 44 304,33 $.

Économies résultants des remboursements anticipés :
Grâce à votre remboursement anticipé de 50,00 $, vous économiserez 15 957,49 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. De plus, vous rembourserez votre hypothèque 60 mois plus tôt que prévu. Grâce à vos remboursements anticipés accélérée aux deux semaines de 50,00 $, vous économiserez 865,85 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Économies résultants de la fréquence des versements :
Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 12 086,86 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 431,18 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Le RAP (Régime d’accès à la propriété) : toujours vérifiez que vous êtes admissibles

Pour ceux qui ont la chance d’avoir des REER
Si vous répondez aux critères d’admissibilité, grâce au RAP, vous pouvez retirer sans pénalité une partie de vos REER pour votre mise de fond. C’est comme si vous vous faisiez à vous même un prêt à taux 0. Attention par contre, vous aurez ensuite 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt. Ça reste tout de même très intéressant.

Pour ceux qui n’ont pas de REER mais une mise de fond
Proposition : au moins 90 jours à l’avance (délai légal pendant lequel vous n’avez pas le droit de retirer un REER placé), placez votre mise de fond en REER (choisir pour le REER un produit financier que vous pourrez liquider sans problème), puis au moment de l’achat faire un RAP. Vous aurez un beau cadeau à votre prochaine déclaration de revenu qui vous aidera à payer les premiers frais de la maison. Mais encore une fois attention, vous aurez 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt.


Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison :

si c’est votre premier achat immobilier au Canada, vous pourrez réclamer un crédit d’impôt de 750$ la première année. C’est toujours bon à prendre.


La recherche :

Une fois que vous connaissez vos besoins, et vos moyens, il est temps de trouver la perle rare. Vous pouvez engager un courtier, ce que je n’ai pas fait, je ne présenterai donc pas ce cas.

Vous pouvez rechercher vous même, dans ce cas, il est important de connaître autant que possible le marché immobilier pour ne pas vous faire avoir. Il y a beaucoup de sites de recherche : les sites d’agence, les sites de vente de personnes à personnes (je ne ferai pas de pub), il y a aussi un site qui agglomère les offres de plusieurs agences immobilières. Vous pouvez aussi vous promener dans un secteur qui vous intéresse et voir des tas de petits panneaux « à vendre »… C'est assez facile de trouver des prospects et de visiter.

Le processus d’achat – Offre/contre offre

Une fois dégotée la maison, il est temps de faire une offre d’achat écrite. Certains sites proposent des modèles d’offre bien conçues. Il est probable que le propriétaire vous fera une contre-offre. Il est important de faire attention à certains points :

l’inspection préalable

Il est conseillé de rendre l’offre conditionnelle à une inspection par un inspecteur du bâtiment. Cette condition vous permet d’annuler votre offre si l’inspecteur trouve quelque chose de grave lors de son inspection (fissure, électricité pas aux normes, etc…). C’est assez difficile de trouver un inspecteur qui a de l’allure, et les frais de l’inspection sont à votre charge, à manier avec précaution donc. Ça ne vous prémunie pas contre tout. Par exemple, lors de mon inspection, le toit était couvert de neige. L’inspecteur a mis une réserve, et évidemment, à la fonte on s’est aperçu que le toit est quasiment scrape…

la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison

Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance… c’est assez symbolique et ça n’élimine pas le risque de vice de construction, mais c’est une protection à prendre quand même.

le certificat de localisation (CL)

Obligatoire pour la transaction, c’est aux frais du propriétaire, ne vous les faîtes pas refourguer. Vérifier que le CL est à jour car il indique les servitudes éventuelles.

les conditions d’acceptation hypothécaire

Vous pouvez vous garder une petite gêne, et rendre conditionnelle votre offre à l’acceptation de l’hypothèque par le prêteur. Ça évite les mauvaises surprises même en cas de pré autorisation.

l’acceptation conditionnelle à la vente ou à l’acceptation d’une offre d’achat

Ça c’est plus gênant. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez mettre dans votre offre une condition pour annuler la vente si vous n’avez pas vendu votre bien avant telle date. À contrario, le vendeur peut mettre dans sa contre-offre une condition pour rendre conditionnelle la vente de sa maison à l’acceptation d’une offre qu’il a lui même faite sur un autre bien. Ce qui entraine un jeu de domino souvent un peu stressant.


Une fois l’offre acceptée, il reste à faire les inspections, présenter les documents, et passer devant le notaire.


Vous voilà propriétaire!

Par avance, excusez les fautes, je me suis relu, mais vu la longueur, j’ai surement échappé quelques erreurs.

L’an passé, nous nous sommes mis en quête d’une maison pouvant habiter nos projets familiaux. Je fais part ici de mon expérience pour ceux qui souhaitent passer par là mais qui ne savent pas par ou commencer ou quels pièges éviter.

Ce parcours est celui de l’achat d’une résidence unifamiliale d’une dizaine d’année, sans travaux de rénovation majeurs à entreprendre. S’il y a des subtilités dans l’achat de condo ou maison plus ancienne, je ne les connais pas et je laisse à chacun le soin de faire ses recherches.

Les outils :

Le premier outil indispensable : le Guide Protegez-vous « Tout savoir pour acheter une maison » est un must. À se procurer en version imprimé ou en ligne. La version en ligne est également payante, mais en ce qui me concerne, je n’ai jamais regretté de m’être abonné… http://www.protegez-vous.ca/maison-et-environnement/guide-pratique-acheter-une-maison.html

Le guide de la Société Canadienne d’hypothèque et de logement : http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/index.cfm


Définir vos besoins :

Beaucoup, beaucoup de facteurs vont influencer le choix d’une maison. Combien êtes-vous? La famille va-t-elle s’agrandir? Besoin d’un jardin? Bungalow ou cottage, neuf, rénové, ou à rénover. Proche du travail? Proche des services… beaucoup de points à analyser auxquels seuls vous pouvez avoir la réponse.

Pour nous, ça prenait une maison de 3 chambres, avec un terrain clôturé, à moins d’un kilomètre d’une ligne express du RTC pour Mr, dans la couronne nord de Québec pour respecter à la fois le budget et les besoins de transports de Mme. Le tout sans rénovation, ce qui dans le cadre du budget éliminait le centre de Québec, Ste-Foy, Sillery, Cap-Rouge. Beauport était éliminé d’office (trop compliqué pour le transport). Bonjour à Charlesbourg, Val-Bélair, Lac-St-Charles, St-Émile…

Pensez à faire une veille sur les futurs projets de construction habitations/commerciaux/industriels dans votre secteur.

Je ne m’étendrai pas plus sur cette partie puisque ça reste très personnel, juste vous mentionner un truc que j’ai trouvé pendant mes recherches : http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html L’AMF a fait une étude démontrant que si vous considérez votre achat immobilier purement comme un investissement financier, il pourrait être plus rentable pour vous de louer et de placer votre surplus d’argent que de mettre l’essentiel de vos sous dans une hypothèque. Personnellement je préfère avoir un toit à moi au dessus de ma tête, mais ça vaut la peine de se poser la question.


Le budget :

5% cash

C’est ce que vous oblige minimalement à payer le gouvernement du Canada pour devenir propriétaire. Par exemple, pour une maison de 200000$, c’est 10000$ cash qu’il vous faudra trouver. Pour ça, il y a vos réserves, éventuellement un emprunt, mais cette option viendra grever votre cote de crédit et votre calcul d’ABD et d’ATD (ci-dessous), ou encore le RAP, l’option par excellence (plus-bas).

Montant empruntable V/s montant emprunté:

La première règle est de regarder ce que vous êtes capable de payer, et non ce que la banque ou le courtier hypothécaire vous prête…

Nous, nous avons fait notre budget à l’envers. C’est à dire que le montant de l’hypothèque est le dernier que nous avons rentré dans la grille. Les banques et autres organismes de prêt ne fonctionnent pas comme ça. Ils calculent 2 chiffres : L’ABD et l’ATD, et s’en servent pour calculer le montant que l’on vous prête.
ABD : amortissement brut de la dette
ATD : amortissement total de la dette

En gros, l’ABD représente le ratio entre les frais de logement estimé (frais récurrents de la propriété souhaitée) et votre revenu brut. Il ne doit pas excéder 32%. L’ATD représente le ratio entre l’ensemble de vos remboursement (auto, cartes de crédits, hypothèque…) et vos revenus brut. Il ne doit pas excéder 40%

Si on applique une approximation grossière, pour un couple qui gagne 100000 par année, les prêteurs hypothécaires estiment que si vous n’avez pas trop de dette (ATD<40%), vous êtes capables de payer 32000$ par années pour la maison, soit environ 2700$ par mois. Si on enlève les taxes, les frais de chauffages, c’est quand même plus de 2000$ d’hypothèque. De mon expérience, divisez ce montant par deux et vous aurez une idée de ce que vous êtes capable de payer sans vous étrangler.

Une fois ce montant déterminé, magasinez vos taux, et faite le calcul à l’envers pour savoir ce que votre « capacité mensuel » vous permet d’emprunter. Un excellent simulateur de taux ici : Agence de la consommation en matière financière du Canada http://www.fcac-acfc.gc.ca/iTools-iOutils/MortgageCalculator/MortgageCalculator-fra.aspx


L’assurance « prêt hypothécaire de la SCHL »

Si vous n’avez pas au moins 20% de la mise de fond, le gouvernement du Canada vous oblige à prendre une assurance prêt hypothécaire qui protège le prêteur en cas d’incapacité de payer de votre part. Cette mesure vise supposément à prévenir le surendettement. La prime pour cette assurance est progressive et s’applique sur le montant du prêt.

Par exemple, maison de 200000 : prêt de 190000 (on enlève le 10000 de cash). L’assurance est de 2.75%, soit 190000*2.75% = 5225$, en plus au Québec, c’est assujetti à la TVQ. Donc 5225*(1+9.975/100) = 5746$

Ce montant ne peut en aucun cas être inclus au prêt. Plus votre mise de fond est importante, moins ce montant est élevé.

Les « à-côtés »

Plusieurs frais s’ajoutent à votre budget pour la première année qu’il faut planifier : les frais d’installation (déménagements, peinture et autres), les résiduels de taxes municipales et scolaires (votre part de l’année en cours), les frais de notaire (variable, compter +1000$) et la proverbiale « taxe de bienvenue ».

C’est sur cette dernière que nous nous attarderons. La mal nommée Taxe de bienvenue est en réalité une taxe municipale sur les transactions immobilières dont le vrai nom est Droits de mutation immobilière. Pour en connaître le montant, vous pouvez consulter le calculateur suivant : http://www.barreau.qc.ca/calculateurs/mutation.jsp

Vous trouverez le détail du calcul dans la rubrique taxes du site internet de la ville où vous souhaitez acheter. Il s’agit d’une taxe progressive par « bloc » de valeur du bien. La valeur utilisée pour le calcul est la plus élevée des 3 valeurs suivantes :
a) valeur au rôle d'évaluation (multiplié par le facteur du rôle)
b) du prix payé (contrepartie de la transaction)
c) le montant de la contrepartie stipulée pour la transaction

Pour notre résidence de 200000$ (a supposer que c’est la valeur la plus élevée), la taxe est donc de : 1750$

Autre « à-côté » : L’assurance vie hypothécaire

Certains prêteurs vont exiger une assurance sur l’hypothèque, dans le cas ou il vous arrive quelque chose, ou si dans le cas d’un achat de couple, l’un des deux décède ou se retrouve incapable de payer sa part. À tout le moins, si on ne vous l’exige pas, on va tenter de vous en fourguer une.

Libre à vous de faire comme bon vous semble, mais je vous conseille de prendre une assurance vie/invalidité séparée au lieu de l’assurance hypothécaire qu’on vous propose. L’assurance hypothécaire est reliée à votre hypothèque uniquement, et dans le cas où vous seriez un bon payeur, cet argent ne vous sera jamais remis sous aucune forme, c’est de l’argent foutu en l’air à mon avis. Une assurance vie/invalidité d’un montant approprié, bien que plus chère permettra à vos proches de conserver la maison et de disposer d’un surplus d’argent bienvenu. Magasinez.

L’inspection du bien (voir au chapitre de l’offre)

Prévoir 1-300$


Conclusion :

Pour une maison de 200000 (on peut rêver), avec 5% de cash et un prêt hypothécaire de 190000 à 3.5% sur 25 ans, terme à 4 ans:
Budget cash de départ : 10000 de mise + 5746 assurance SCHL + 1750$ de Droits de mutation + frais Notaire = environ 18500$, sans compter les frais d’installation et les ouvertures de compteurs Budget régulier : Hydro, assurance maison et autres bébelles + versements hypothécaires de 948$ par mois (je donne ce montant pour donner une idée, mais ici pratiquement personne ne paye au mois, explication plus bas.) + une centaine de dollars par mois d’assurance vie/invalidité. Montant estimé de l’hypothèque : 284000$.


Le financement :

On l’a vue, à moins d’arriver avec un pactole, l’hypothèque est incontournable et certains frais s’ajoutent à votre budget. La compréhension du fonctionnement des hypothèques est importante pour votre budget financier à long terme. Il y a d’importantes économies à faire si on fait les bons choix.

Il y a plusieurs éléments à considérer : le montant emprunté, la durée d’amortissement, le terme, le taux, la fréquence des versements, le montant des remboursements anticipés, les pénalités éventuelles. Pour bien comprendre cette mécanique, je vous invite à jouer avec le calculateur d’hypothèque présenté plus haut et de faire varier les montants, puis de regarder le montant des versements hypothécaires, mais surtout des intérêts que vous aurez à payer. Il y a de GROSSES économies à faire.

Durée d’amortissement :
durée sur laquelle vous emprunterez, typiquement 20-25 ans, mais il y a des variantes plus courtes si vous avez les moyens. Plus c’est long, moins vos versements seront élevés, mais plus vous paierez d’intérêt.

Terme :
ici, on négocie une hypothèque avec un terme, c’est à dire qu’on fixe des conditions pour x années (typiquement de 1 à 5 mais ça peut aller jusqu’à 10), et au bout des x années on renégocie sur la base du capital restant.

Le Taux :
fixe sur 2-3 ou x ans, variables, variables avec un plafond garanti… regardez ce qui vous convient. Les taux fixent sont actuellement assez bas, par exemple, aujourd’hui Multiprêt (un gros courtier) annonce son taux fixe à 5 ans à 3.04%. Ça ne durera probablement pas, et ça ne descendra pas beaucoup plus que ça vu que les taux directeurs des banques sont historiquement bas. Les taux variables sont encore plus bas, mais peuvent augmenter n’importe quand. À voir si vous êtes prêt à prendre le risque où si vous souhaitez des versements stables pour vos premières années de propriétaire.

La fréquence des versements :
Les intérêts sont Ils sont calculés le jour de chaque versement périodique en fonction du montant du capital alors impayé. Et c’est là qu’on peut faire des économies sur le long terme en utilisant 2 moyens : le versement aux 2 semaines (accordé avec la fréquence des payes), et le versement anticipé.

Le paiement aux deux semaines : En payant aux deux semaines, vous faites 26 versements dans l’année au lieu de 12. L’intérêt est donc calculé à chaque versement sur un capital qui descend plus lentement, mais plus souvent (mais pas tellement plus rapidement), donc moins d’intérêt. Attention, ce n’est pas spectaculaire, mais c’est toujours ça de pris sur 25 ans. Ce mode de paiement sert à deux choses pour moi : 1/ s’accorder avec la période de versement du salaire, 2/ permettre le remboursement anticipé

Le paiement accéléré :
les banques offrent la possibilité de rembourser aux deux semaines « accéléré », c’est à dire que vous payez le montant prévu, mais avant la date fixée dans votre contrat hypothécaire. La conséquence de ce choix est que sans effet sur le montant de vos versements, vous remboursez plus de capital et donc payerez moins d’intérêt plus tard. C’est un choix payant sur le long terme.

Remboursements anticipés :
Dans les limites de votre contrat (voir pénalités ci-dessous), il est possible de rembourser des montants anticipés. L’intérêt c’est que ce montant s’applique directement au capital. Bien utilisé, il vient démultiplier l’effet du paiement accéléré présenté ci-dessus.

Pénalités :
Les banques ne sont pas folles, et il existe des pénalités si vous dépassez un certain montant de remboursement. C’est à vérifier lors du magasinage d’hypothèque. Dans mon cas par exemple, j’ai le droit de doubler mes versements et de verser en plus un montant unique ne dépassant pas le montant de mon remboursement annuel. Au delà de ça, je paye des pénalités. C’est à connaître si vous prévoyez une rentrée d’argent et que vous pensiez rembourser plus vite votre hypothèque.

Conclusion : calculez! Dans mon cas par exemple, c’était plus intéressant d’emprunter sur 25 ans, mais de faire des remboursements anticipés de 50$ par 2 semaines que d’emprunter sur 20 ans. Même montant de versement, quasiment même date de fin des remboursements, mais beaucoup d’économies sur les intérêts.


Illustration : Prêt de 100000$ sur 25ans, à 3% avec un terme 5 ans :
Pris du calculateur d'hypothèque de la Agence de la consommation du Canada

Paiement aux deux semaines :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 650 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 41 909,80 $ en intérêts, pour un total de 141 909,80 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 14 522,09 $ en principal, 13 859,87 $ en intérêts, pour un total de 28 381,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 578 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $ et un versement final de 48,76 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 36 816,71 $ en intérêts, pour un total de 136 816,71 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $.
payé 17 095,83 $ en principal, 13 665,13 $ en intérêts, pour un total de 30 760,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré avec un montant anticipé de 50$ par paiement :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 429 versements accélérés aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $) et un versement final de 232,88 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 46 437,15 $ en intérêts, pour un total de 146 437,15 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $).
payé 22 197,56 $ en principal, 22 106,77 $ en intérêts, pour un total de 44 304,33 $.

Économies résultants des remboursements anticipés :
Grâce à votre remboursement anticipé de 50,00 $, vous économiserez 15 957,49 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. De plus, vous rembourserez votre hypothèque 60 mois plus tôt que prévu. Grâce à vos remboursements anticipés accélérée aux deux semaines de 50,00 $, vous économiserez 865,85 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Économies résultants de la fréquence des versements :
Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 12 086,86 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 431,18 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Le RAP (Régime d’accès à la propriété) : toujours vérifiez que vous êtes admissibles

Pour ceux qui ont la chance d’avoir des REER
Si vous répondez aux critères d’admissibilité, grâce au RAP, vous pouvez retirer sans pénalité une partie de vos REER pour votre mise de fond. C’est comme si vous vous faisiez à vous même un prêt à taux 0. Attention par contre, vous aurez ensuite 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt. Ça reste tout de même très intéressant.

Pour ceux qui n’ont pas de REER mais une mise de fond
Proposition : au moins 90 jours à l’avance (délai légal pendant lequel vous n’avez pas le droit de retirer un REER placé), placez votre mise de fond en REER (choisir pour le REER un produit financier que vous pourrez liquider sans problème), puis au moment de l’achat faire un RAP. Vous aurez un beau cadeau à votre prochaine déclaration de revenu qui vous aidera à payer les premiers frais de la maison. Mais encore une fois attention, vous aurez 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt.


Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison :

si c’est votre premier achat immobilier au Canada, vous pourrez réclamer un crédit d’impôt de 750$ la première année. C’est toujours bon à prendre.


La recherche :

Une fois que vous connaissez vos besoins, et vos moyens, il est temps de trouver la perle rare. Vous pouvez engager un courtier, ce que je n’ai pas fait, je ne présenterai donc pas ce cas.

Vous pouvez rechercher vous même, dans ce cas, il est important de connaître autant que possible le marché immobilier pour ne pas vous faire avoir. Il y a beaucoup de sites de recherche : les sites d’agence, les sites de vente de personnes à personnes (je ne ferai pas de pub), il y a aussi un site qui agglomère les offres de plusieurs agences immobilières. Vous pouvez aussi vous promener dans un secteur qui vous intéresse et voir des tas de petits panneaux « à vendre »… C'est assez facile de trouver des prospects et de visiter.

Le processus d’achat – Offre/contre offre

Une fois dégotée la maison, il est temps de faire une offre d’achat écrite. Certains sites proposent des modèles d’offre bien conçues. Il est probable que le propriétaire vous fera une contre-offre. Il est important de faire attention à certains points :

l’inspection préalable

Il est conseillé de rendre l’offre conditionnelle à une inspection par un inspecteur du bâtiment. Cette condition vous permet d’annuler votre offre si l’inspecteur trouve quelque chose de grave lors de son inspection (fissure, électricité pas aux normes, etc…). C’est assez difficile de trouver un inspecteur qui a de l’allure, et les frais de l’inspection sont à votre charge, à manier avec précaution donc. Ça ne vous prémunie pas contre tout. Par exemple, lors de mon inspection, le toit était couvert de neige. L’inspecteur a mis une réserve, et évidemment, à la fonte on s’est aperçu que le toit est quasiment scrape…

la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison

Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance… c’est assez symbolique et ça n’élimine pas le risque de vice de construction, mais c’est une protection à prendre quand même.

le certificat de localisation (CL)

Obligatoire pour la transaction, c’est aux frais du propriétaire, ne vous les faîtes pas refourguer. Vérifier que le CL est à jour car il indique les servitudes éventuelles.

les conditions d’acceptation hypothécaire

Vous pouvez vous garder une petite gêne, et rendre conditionnelle votre offre à l’acceptation de l’hypothèque par le prêteur. Ça évite les mauvaises surprises même en cas de pré autorisation.

l’acceptation conditionnelle à la vente ou à l’acceptation d’une offre d’achat

Ça c’est plus gênant. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez mettre dans votre offre une condition pour annuler la vente si vous n’avez pas vendu votre bien avant telle date. À contrario, le vendeur peut mettre dans sa contre-offre une condition pour rendre conditionnelle la vente de sa maison à l’acceptation d’une offre qu’il a lui même faite sur un autre bien. Ce qui entraine un jeu de domino souvent un peu stressant.


Une fois l’offre acceptée, il reste à faire les inspections, présenter les documents, et passer devant le notaire.


Vous voilà propriétaire!

Par avance, excusez les fautes, je me suis relu, mais vu la longueur, j’ai surement échappé quelques erreurs.

L’an passé, nous nous sommes mis en quête d’une maison pouvant habiter nos projets familiaux. Je fais part ici de mon expérience pour ceux qui souhaitent passer par là mais qui ne savent pas par ou commencer ou quels pièges éviter.

Ce parcours est celui de l’achat d’une résidence unifamiliale d’une dizaine d’année, sans travaux de rénovation majeurs à entreprendre. S’il y a des subtilités dans l’achat de condo ou maison plus ancienne, je ne les connais pas et je laisse à chacun le soin de faire ses recherches.

Les outils :

Le premier outil indispensable : le Guide Protegez-vous « Tout savoir pour acheter une maison » est un must. À se procurer en version imprimé ou en ligne. La version en ligne est également payante, mais en ce qui me concerne, je n’ai jamais regretté de m’être abonné… http://www.protegez-vous.ca/maison-et-environnement/guide-pratique-acheter-une-maison.html

Le guide de la Société Canadienne d’hypothèque et de logement : http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/index.cfm


Définir vos besoins :

Beaucoup, beaucoup de facteurs vont influencer le choix d’une maison. Combien êtes-vous? La famille va-t-elle s’agrandir? Besoin d’un jardin? Bungalow ou cottage, neuf, rénové, ou à rénover. Proche du travail? Proche des services… beaucoup de points à analyser auxquels seuls vous pouvez avoir la réponse.

Pour nous, ça prenait une maison de 3 chambres, avec un terrain clôturé, à moins d’un kilomètre d’une ligne express du RTC pour Mr, dans la couronne nord de Québec pour respecter à la fois le budget et les besoins de transports de Mme. Le tout sans rénovation, ce qui dans le cadre du budget éliminait le centre de Québec, Ste-Foy, Sillery, Cap-Rouge. Beauport était éliminé d’office (trop compliqué pour le transport). Bonjour à Charlesbourg, Val-Bélair, Lac-St-Charles, St-Émile…

Pensez à faire une veille sur les futurs projets de construction habitations/commerciaux/industriels dans votre secteur.

Je ne m’étendrai pas plus sur cette partie puisque ça reste très personnel, juste vous mentionner un truc que j’ai trouvé pendant mes recherches : http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html L’AMF a fait une étude démontrant que si vous considérez votre achat immobilier purement comme un investissement financier, il pourrait être plus rentable pour vous de louer et de placer votre surplus d’argent que de mettre l’essentiel de vos sous dans une hypothèque. Personnellement je préfère avoir un toit à moi au dessus de ma tête, mais ça vaut la peine de se poser la question.


Le budget :

5% cash

C’est ce que vous oblige minimalement à payer le gouvernement du Canada pour devenir propriétaire. Par exemple, pour une maison de 200000$, c’est 10000$ cash qu’il vous faudra trouver. Pour ça, il y a vos réserves, éventuellement un emprunt, mais cette option viendra grever votre cote de crédit et votre calcul d’ABD et d’ATD (ci-dessous), ou encore le RAP, l’option par excellence (plus-bas).

Montant empruntable V/s montant emprunté:

La première règle est de regarder ce que vous êtes capable de payer, et non ce que la banque ou le courtier hypothécaire vous prête…

Nous, nous avons fait notre budget à l’envers. C’est à dire que le montant de l’hypothèque est le dernier que nous avons rentré dans la grille. Les banques et autres organismes de prêt ne fonctionnent pas comme ça. Ils calculent 2 chiffres : L’ABD et l’ATD, et s’en servent pour calculer le montant que l’on vous prête.
ABD : amortissement brut de la dette
ATD : amortissement total de la dette

En gros, l’ABD représente le ratio entre les frais de logement estimé (frais récurrents de la propriété souhaitée) et votre revenu brut. Il ne doit pas excéder 32%. L’ATD représente le ratio entre l’ensemble de vos remboursement (auto, cartes de crédits, hypothèque…) et vos revenus brut. Il ne doit pas excéder 40%

Si on applique une approximation grossière, pour un couple qui gagne 100000 par année, les prêteurs hypothécaires estiment que si vous n’avez pas trop de dette (ATD<40%), vous êtes capables de payer 32000$ par années pour la maison, soit environ 2700$ par mois. Si on enlève les taxes, les frais de chauffages, c’est quand même plus de 2000$ d’hypothèque. De mon expérience, divisez ce montant par deux et vous aurez une idée de ce que vous êtes capable de payer sans vous étrangler.

Une fois ce montant déterminé, magasinez vos taux, et faite le calcul à l’envers pour savoir ce que votre « capacité mensuel » vous permet d’emprunter. Un excellent simulateur de taux ici : Agence de la consommation en matière financière du Canada http://www.fcac-acfc.gc.ca/iTools-iOutils/MortgageCalculator/MortgageCalculator-fra.aspx


L’assurance « prêt hypothécaire de la SCHL »

Si vous n’avez pas au moins 20% de la mise de fond, le gouvernement du Canada vous oblige à prendre une assurance prêt hypothécaire qui protège le prêteur en cas d’incapacité de payer de votre part. Cette mesure vise supposément à prévenir le surendettement. La prime pour cette assurance est progressive et s’applique sur le montant du prêt.

Par exemple, maison de 200000 : prêt de 190000 (on enlève le 10000 de cash). L’assurance est de 2.75%, soit 190000*2.75% = 5225$, en plus au Québec, c’est assujetti à la TVQ. Donc 5225*(1+9.975/100) = 5746$

Ce montant ne peut en aucun cas être inclus au prêt. Plus votre mise de fond est importante, moins ce montant est élevé.

Les « à-côtés »

Plusieurs frais s’ajoutent à votre budget pour la première année qu’il faut planifier : les frais d’installation (déménagements, peinture et autres), les résiduels de taxes municipales et scolaires (votre part de l’année en cours), les frais de notaire (variable, compter +1000$) et la proverbiale « taxe de bienvenue ».

C’est sur cette dernière que nous nous attarderons. La mal nommée Taxe de bienvenue est en réalité une taxe municipale sur les transactions immobilières dont le vrai nom est Droits de mutation immobilière. Pour en connaître le montant, vous pouvez consulter le calculateur suivant : http://www.barreau.qc.ca/calculateurs/mutation.jsp

Vous trouverez le détail du calcul dans la rubrique taxes du site internet de la ville où vous souhaitez acheter. Il s’agit d’une taxe progressive par « bloc » de valeur du bien. La valeur utilisée pour le calcul est la plus élevée des 3 valeurs suivantes :
a) valeur au rôle d'évaluation (multiplié par le facteur du rôle)
b) du prix payé (contrepartie de la transaction)
c) le montant de la contrepartie stipulée pour la transaction

Pour notre résidence de 200000$ (a supposer que c’est la valeur la plus élevée), la taxe est donc de : 1750$

Autre « à-côté » : L’assurance vie hypothécaire

Certains prêteurs vont exiger une assurance sur l’hypothèque, dans le cas ou il vous arrive quelque chose, ou si dans le cas d’un achat de couple, l’un des deux décède ou se retrouve incapable de payer sa part. À tout le moins, si on ne vous l’exige pas, on va tenter de vous en fourguer une.

Libre à vous de faire comme bon vous semble, mais je vous conseille de prendre une assurance vie/invalidité séparée au lieu de l’assurance hypothécaire qu’on vous propose. L’assurance hypothécaire est reliée à votre hypothèque uniquement, et dans le cas où vous seriez un bon payeur, cet argent ne vous sera jamais remis sous aucune forme, c’est de l’argent foutu en l’air à mon avis. Une assurance vie/invalidité d’un montant approprié, bien que plus chère permettra à vos proches de conserver la maison et de disposer d’un surplus d’argent bienvenu. Magasinez.

L’inspection du bien (voir au chapitre de l’offre)

Prévoir 1-300$


Conclusion :

Pour une maison de 200000 (on peut rêver), avec 5% de cash et un prêt hypothécaire de 190000 à 3.5% sur 25 ans, terme à 4 ans:
Budget cash de départ : 10000 de mise + 5746 assurance SCHL + 1750$ de Droits de mutation + frais Notaire = environ 18500$, sans compter les frais d’installation et les ouvertures de compteurs Budget régulier : Hydro, assurance maison et autres bébelles + versements hypothécaires de 948$ par mois (je donne ce montant pour donner une idée, mais ici pratiquement personne ne paye au mois, explication plus bas.) + une centaine de dollars par mois d’assurance vie/invalidité. Montant estimé de l’hypothèque : 284000$.


Le financement :

On l’a vue, à moins d’arriver avec un pactole, l’hypothèque est incontournable et certains frais s’ajoutent à votre budget. La compréhension du fonctionnement des hypothèques est importante pour votre budget financier à long terme. Il y a d’importantes économies à faire si on fait les bons choix.

Il y a plusieurs éléments à considérer : le montant emprunté, la durée d’amortissement, le terme, le taux, la fréquence des versements, le montant des remboursements anticipés, les pénalités éventuelles. Pour bien comprendre cette mécanique, je vous invite à jouer avec le calculateur d’hypothèque présenté plus haut et de faire varier les montants, puis de regarder le montant des versements hypothécaires, mais surtout des intérêts que vous aurez à payer. Il y a de GROSSES économies à faire.

Durée d’amortissement :
durée sur laquelle vous emprunterez, typiquement 20-25 ans, mais il y a des variantes plus courtes si vous avez les moyens. Plus c’est long, moins vos versements seront élevés, mais plus vous paierez d’intérêt.

Terme :
ici, on négocie une hypothèque avec un terme, c’est à dire qu’on fixe des conditions pour x années (typiquement de 1 à 5 mais ça peut aller jusqu’à 10), et au bout des x années on renégocie sur la base du capital restant.

Le Taux :
fixe sur 2-3 ou x ans, variables, variables avec un plafond garanti… regardez ce qui vous convient. Les taux fixent sont actuellement assez bas, par exemple, aujourd’hui Multiprêt (un gros courtier) annonce son taux fixe à 5 ans à 3.04%. Ça ne durera probablement pas, et ça ne descendra pas beaucoup plus que ça vu que les taux directeurs des banques sont historiquement bas. Les taux variables sont encore plus bas, mais peuvent augmenter n’importe quand. À voir si vous êtes prêt à prendre le risque où si vous souhaitez des versements stables pour vos premières années de propriétaire.

La fréquence des versements :
Les intérêts sont Ils sont calculés le jour de chaque versement périodique en fonction du montant du capital alors impayé. Et c’est là qu’on peut faire des économies sur le long terme en utilisant 2 moyens : le versement aux 2 semaines (accordé avec la fréquence des payes), et le versement anticipé.

Le paiement aux deux semaines : En payant aux deux semaines, vous faites 26 versements dans l’année au lieu de 12. L’intérêt est donc calculé à chaque versement sur un capital qui descend plus lentement, mais plus souvent (mais pas tellement plus rapidement), donc moins d’intérêt. Attention, ce n’est pas spectaculaire, mais c’est toujours ça de pris sur 25 ans. Ce mode de paiement sert à deux choses pour moi : 1/ s’accorder avec la période de versement du salaire, 2/ permettre le remboursement anticipé

Le paiement accéléré :
les banques offrent la possibilité de rembourser aux deux semaines « accéléré », c’est à dire que vous payez le montant prévu, mais avant la date fixée dans votre contrat hypothécaire. La conséquence de ce choix est que sans effet sur le montant de vos versements, vous remboursez plus de capital et donc payerez moins d’intérêt plus tard. C’est un choix payant sur le long terme.

Remboursements anticipés :
Dans les limites de votre contrat (voir pénalités ci-dessous), il est possible de rembourser des montants anticipés. L’intérêt c’est que ce montant s’applique directement au capital. Bien utilisé, il vient démultiplier l’effet du paiement accéléré présenté ci-dessus.

Pénalités :
Les banques ne sont pas folles, et il existe des pénalités si vous dépassez un certain montant de remboursement. C’est à vérifier lors du magasinage d’hypothèque. Dans mon cas par exemple, j’ai le droit de doubler mes versements et de verser en plus un montant unique ne dépassant pas le montant de mon remboursement annuel. Au delà de ça, je paye des pénalités. C’est à connaître si vous prévoyez une rentrée d’argent et que vous pensiez rembourser plus vite votre hypothèque.

Conclusion : calculez! Dans mon cas par exemple, c’était plus intéressant d’emprunter sur 25 ans, mais de faire des remboursements anticipés de 50$ par 2 semaines que d’emprunter sur 20 ans. Même montant de versement, quasiment même date de fin des remboursements, mais beaucoup d’économies sur les intérêts.


Illustration : Prêt de 100000$ sur 25ans, à 3% avec un terme 5 ans :
Pris du calculateur d'hypothèque de la Agence de la consommation du Canada

Paiement aux deux semaines :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 650 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 41 909,80 $ en intérêts, pour un total de 141 909,80 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 14 522,09 $ en principal, 13 859,87 $ en intérêts, pour un total de 28 381,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 578 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $ et un versement final de 48,76 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 36 816,71 $ en intérêts, pour un total de 136 816,71 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $.
payé 17 095,83 $ en principal, 13 665,13 $ en intérêts, pour un total de 30 760,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré avec un montant anticipé de 50$ par paiement :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 429 versements accélérés aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $) et un versement final de 232,88 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 46 437,15 $ en intérêts, pour un total de 146 437,15 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $).
payé 22 197,56 $ en principal, 22 106,77 $ en intérêts, pour un total de 44 304,33 $.

Économies résultants des remboursements anticipés :
Grâce à votre remboursement anticipé de 50,00 $, vous économiserez 15 957,49 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. De plus, vous rembourserez votre hypothèque 60 mois plus tôt que prévu. Grâce à vos remboursements anticipés accélérée aux deux semaines de 50,00 $, vous économiserez 865,85 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Économies résultants de la fréquence des versements :
Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 12 086,86 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 431,18 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Le RAP (Régime d’accès à la propriété) : toujours vérifiez que vous êtes admissibles

Pour ceux qui ont la chance d’avoir des REER
Si vous répondez aux critères d’admissibilité, grâce au RAP, vous pouvez retirer sans pénalité une partie de vos REER pour votre mise de fond. C’est comme si vous vous faisiez à vous même un prêt à taux 0. Attention par contre, vous aurez ensuite 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt. Ça reste tout de même très intéressant.

Pour ceux qui n’ont pas de REER mais une mise de fond
Proposition : au moins 90 jours à l’avance (délai légal pendant lequel vous n’avez pas le droit de retirer un REER placé), placez votre mise de fond en REER (choisir pour le REER un produit financier que vous pourrez liquider sans problème), puis au moment de l’achat faire un RAP. Vous aurez un beau cadeau à votre prochaine déclaration de revenu qui vous aidera à payer les premiers frais de la maison. Mais encore une fois attention, vous aurez 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt.


Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison :

si c’est votre premier achat immobilier au Canada, vous pourrez réclamer un crédit d’impôt de 750$ la première année. C’est toujours bon à prendre.


La recherche :

Une fois que vous connaissez vos besoins, et vos moyens, il est temps de trouver la perle rare. Vous pouvez engager un courtier, ce que je n’ai pas fait, je ne présenterai donc pas ce cas.

Vous pouvez rechercher vous même, dans ce cas, il est important de connaître autant que possible le marché immobilier pour ne pas vous faire avoir. Il y a beaucoup de sites de recherche : les sites d’agence, les sites de vente de personnes à personnes (je ne ferai pas de pub), il y a aussi un site qui agglomère les offres de plusieurs agences immobilières. Vous pouvez aussi vous promener dans un secteur qui vous intéresse et voir des tas de petits panneaux « à vendre »… C'est assez facile de trouver des prospects et de visiter.

Le processus d’achat – Offre/contre offre

Une fois dégotée la maison, il est temps de faire une offre d’achat écrite. Certains sites proposent des modèles d’offre bien conçues. Il est probable que le propriétaire vous fera une contre-offre. Il est important de faire attention à certains points :

l’inspection préalable

Il est conseillé de rendre l’offre conditionnelle à une inspection par un inspecteur du bâtiment. Cette condition vous permet d’annuler votre offre si l’inspecteur trouve quelque chose de grave lors de son inspection (fissure, électricité pas aux normes, etc…). C’est assez difficile de trouver un inspecteur qui a de l’allure, et les frais de l’inspection sont à votre charge, à manier avec précaution donc. Ça ne vous prémunie pas contre tout. Par exemple, lors de mon inspection, le toit était couvert de neige. L’inspecteur a mis une réserve, et évidemment, à la fonte on s’est aperçu que le toit est quasiment scrape…

la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison

Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance… c’est assez symbolique et ça n’élimine pas le risque de vice de construction, mais c’est une protection à prendre quand même.

le certificat de localisation (CL)

Obligatoire pour la transaction, c’est aux frais du propriétaire, ne vous les faîtes pas refourguer. Vérifier que le CL est à jour car il indique les servitudes éventuelles.

les conditions d’acceptation hypothécaire

Vous pouvez vous garder une petite gêne, et rendre conditionnelle votre offre à l’acceptation de l’hypothèque par le prêteur. Ça évite les mauvaises surprises même en cas de pré autorisation.

l’acceptation conditionnelle à la vente ou à l’acceptation d’une offre d’achat

Ça c’est plus gênant. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez mettre dans votre offre une condition pour annuler la vente si vous n’avez pas vendu votre bien avant telle date. À contrario, le vendeur peut mettre dans sa contre-offre une condition pour rendre conditionnelle la vente de sa maison à l’acceptation d’une offre qu’il a lui même faite sur un autre bien. Ce qui entraine un jeu de domino souvent un peu stressant.


Une fois l’offre acceptée, il reste à faire les inspections, présenter les documents, et passer devant le notaire.


Vous voilà propriétaire!

Par avance, excusez les fautes, je me suis relu, mais vu la longueur, j’ai surement échappé quelques erreurs.

L’an passé, nous nous sommes mis en quête d’une maison pouvant habiter nos projets familiaux. Je fais part ici de mon expérience pour ceux qui souhaitent passer par là mais qui ne savent pas par ou commencer ou quels pièges éviter.

Ce parcours est celui de l’achat d’une résidence unifamiliale d’une dizaine d’année, sans travaux de rénovation majeurs à entreprendre. S’il y a des subtilités dans l’achat de condo ou maison plus ancienne, je ne les connais pas et je laisse à chacun le soin de faire ses recherches.

Les outils :

Le premier outil indispensable : le Guide Protegez-vous « Tout savoir pour acheter une maison » est un must. À se procurer en version imprimé ou en ligne. La version en ligne est également payante, mais en ce qui me concerne, je n’ai jamais regretté de m’être abonné… http://www.protegez-vous.ca/maison-et-environnement/guide-pratique-acheter-une-maison.html

Le guide de la Société Canadienne d’hypothèque et de logement : http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/index.cfm


Définir vos besoins :

Beaucoup, beaucoup de facteurs vont influencer le choix d’une maison. Combien êtes-vous? La famille va-t-elle s’agrandir? Besoin d’un jardin? Bungalow ou cottage, neuf, rénové, ou à rénover. Proche du travail? Proche des services… beaucoup de points à analyser auxquels seuls vous pouvez avoir la réponse.

Pour nous, ça prenait une maison de 3 chambres, avec un terrain clôturé, à moins d’un kilomètre d’une ligne express du RTC pour Mr, dans la couronne nord de Québec pour respecter à la fois le budget et les besoins de transports de Mme. Le tout sans rénovation, ce qui dans le cadre du budget éliminait le centre de Québec, Ste-Foy, Sillery, Cap-Rouge. Beauport était éliminé d’office (trop compliqué pour le transport). Bonjour à Charlesbourg, Val-Bélair, Lac-St-Charles, St-Émile…

Pensez à faire une veille sur les futurs projets de construction habitations/commerciaux/industriels dans votre secteur.

Je ne m’étendrai pas plus sur cette partie puisque ça reste très personnel, juste vous mentionner un truc que j’ai trouvé pendant mes recherches : http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html L’AMF a fait une étude démontrant que si vous considérez votre achat immobilier purement comme un investissement financier, il pourrait être plus rentable pour vous de louer et de placer votre surplus d’argent que de mettre l’essentiel de vos sous dans une hypothèque. Personnellement je préfère avoir un toit à moi au dessus de ma tête, mais ça vaut la peine de se poser la question.


Le budget :

5% cash

C’est ce que vous oblige minimalement à payer le gouvernement du Canada pour devenir propriétaire. Par exemple, pour une maison de 200000$, c’est 10000$ cash qu’il vous faudra trouver. Pour ça, il y a vos réserves, éventuellement un emprunt, mais cette option viendra grever votre cote de crédit et votre calcul d’ABD et d’ATD (ci-dessous), ou encore le RAP, l’option par excellence (plus-bas).

Montant empruntable V/s montant emprunté:

La première règle est de regarder ce que vous êtes capable de payer, et non ce que la banque ou le courtier hypothécaire vous prête…

Nous, nous avons fait notre budget à l’envers. C’est à dire que le montant de l’hypothèque est le dernier que nous avons rentré dans la grille. Les banques et autres organismes de prêt ne fonctionnent pas comme ça. Ils calculent 2 chiffres : L’ABD et l’ATD, et s’en servent pour calculer le montant que l’on vous prête.
ABD : amortissement brut de la dette
ATD : amortissement total de la dette

En gros, l’ABD représente le ratio entre les frais de logement estimé (frais récurrents de la propriété souhaitée) et votre revenu brut. Il ne doit pas excéder 32%. L’ATD représente le ratio entre l’ensemble de vos remboursement (auto, cartes de crédits, hypothèque…) et vos revenus brut. Il ne doit pas excéder 40%

Si on applique une approximation grossière, pour un couple qui gagne 100000 par année, les prêteurs hypothécaires estiment que si vous n’avez pas trop de dette (ATD<40%), vous êtes capables de payer 32000$ par années pour la maison, soit environ 2700$ par mois. Si on enlève les taxes, les frais de chauffages, c’est quand même plus de 2000$ d’hypothèque. De mon expérience, divisez ce montant par deux et vous aurez une idée de ce que vous êtes capable de payer sans vous étrangler.

Une fois ce montant déterminé, magasinez vos taux, et faite le calcul à l’envers pour savoir ce que votre « capacité mensuel » vous permet d’emprunter. Un excellent simulateur de taux ici : Agence de la consommation en matière financière du Canada http://www.fcac-acfc.gc.ca/iTools-iOutils/MortgageCalculator/MortgageCalculator-fra.aspx


L’assurance « prêt hypothécaire de la SCHL »

Si vous n’avez pas au moins 20% de la mise de fond, le gouvernement du Canada vous oblige à prendre une assurance prêt hypothécaire qui protège le prêteur en cas d’incapacité de payer de votre part. Cette mesure vise supposément à prévenir le surendettement. La prime pour cette assurance est progressive et s’applique sur le montant du prêt.

Par exemple, maison de 200000 : prêt de 190000 (on enlève le 10000 de cash). L’assurance est de 2.75%, soit 190000*2.75% = 5225$, en plus au Québec, c’est assujetti à la TVQ. Donc 5225*(1+9.975/100) = 5746$

Ce montant ne peut en aucun cas être inclus au prêt. Plus votre mise de fond est importante, moins ce montant est élevé.

Les « à-côtés »

Plusieurs frais s’ajoutent à votre budget pour la première année qu’il faut planifier : les frais d’installation (déménagements, peinture et autres), les résiduels de taxes municipales et scolaires (votre part de l’année en cours), les frais de notaire (variable, compter +1000$) et la proverbiale « taxe de bienvenue ».

C’est sur cette dernière que nous nous attarderons. La mal nommée Taxe de bienvenue est en réalité une taxe municipale sur les transactions immobilières dont le vrai nom est Droits de mutation immobilière. Pour en connaître le montant, vous pouvez consulter le calculateur suivant : http://www.barreau.qc.ca/calculateurs/mutation.jsp

Vous trouverez le détail du calcul dans la rubrique taxes du site internet de la ville où vous souhaitez acheter. Il s’agit d’une taxe progressive par « bloc » de valeur du bien. La valeur utilisée pour le calcul est la plus élevée des 3 valeurs suivantes :
a) valeur au rôle d'évaluation (multiplié par le facteur du rôle)
b) du prix payé (contrepartie de la transaction)
c) le montant de la contrepartie stipulée pour la transaction

Pour notre résidence de 200000$ (a supposer que c’est la valeur la plus élevée), la taxe est donc de : 1750$

Autre « à-côté » : L’assurance vie hypothécaire

Certains prêteurs vont exiger une assurance sur l’hypothèque, dans le cas ou il vous arrive quelque chose, ou si dans le cas d’un achat de couple, l’un des deux décède ou se retrouve incapable de payer sa part. À tout le moins, si on ne vous l’exige pas, on va tenter de vous en fourguer une.

Libre à vous de faire comme bon vous semble, mais je vous conseille de prendre une assurance vie/invalidité séparée au lieu de l’assurance hypothécaire qu’on vous propose. L’assurance hypothécaire est reliée à votre hypothèque uniquement, et dans le cas où vous seriez un bon payeur, cet argent ne vous sera jamais remis sous aucune forme, c’est de l’argent foutu en l’air à mon avis. Une assurance vie/invalidité d’un montant approprié, bien que plus chère permettra à vos proches de conserver la maison et de disposer d’un surplus d’argent bienvenu. Magasinez.

L’inspection du bien (voir au chapitre de l’offre)

Prévoir 1-300$


Conclusion :

Pour une maison de 200000 (on peut rêver), avec 5% de cash et un prêt hypothécaire de 190000 à 3.5% sur 25 ans, terme à 4 ans:
Budget cash de départ : 10000 de mise + 5746 assurance SCHL + 1750$ de Droits de mutation + frais Notaire = environ 18500$, sans compter les frais d’installation et les ouvertures de compteurs Budget régulier : Hydro, assurance maison et autres bébelles + versements hypothécaires de 948$ par mois (je donne ce montant pour donner une idée, mais ici pratiquement personne ne paye au mois, explication plus bas.) + une centaine de dollars par mois d’assurance vie/invalidité. Montant estimé de l’hypothèque : 284000$.


Le financement :

On l’a vue, à moins d’arriver avec un pactole, l’hypothèque est incontournable et certains frais s’ajoutent à votre budget. La compréhension du fonctionnement des hypothèques est importante pour votre budget financier à long terme. Il y a d’importantes économies à faire si on fait les bons choix.

Il y a plusieurs éléments à considérer : le montant emprunté, la durée d’amortissement, le terme, le taux, la fréquence des versements, le montant des remboursements anticipés, les pénalités éventuelles. Pour bien comprendre cette mécanique, je vous invite à jouer avec le calculateur d’hypothèque présenté plus haut et de faire varier les montants, puis de regarder le montant des versements hypothécaires, mais surtout des intérêts que vous aurez à payer. Il y a de GROSSES économies à faire.

Durée d’amortissement :
durée sur laquelle vous emprunterez, typiquement 20-25 ans, mais il y a des variantes plus courtes si vous avez les moyens. Plus c’est long, moins vos versements seront élevés, mais plus vous paierez d’intérêt.

Terme :
ici, on négocie une hypothèque avec un terme, c’est à dire qu’on fixe des conditions pour x années (typiquement de 1 à 5 mais ça peut aller jusqu’à 10), et au bout des x années on renégocie sur la base du capital restant.

Le Taux :
fixe sur 2-3 ou x ans, variables, variables avec un plafond garanti… regardez ce qui vous convient. Les taux fixent sont actuellement assez bas, par exemple, aujourd’hui Multiprêt (un gros courtier) annonce son taux fixe à 5 ans à 3.04%. Ça ne durera probablement pas, et ça ne descendra pas beaucoup plus que ça vu que les taux directeurs des banques sont historiquement bas. Les taux variables sont encore plus bas, mais peuvent augmenter n’importe quand. À voir si vous êtes prêt à prendre le risque où si vous souhaitez des versements stables pour vos premières années de propriétaire.

La fréquence des versements :
Les intérêts sont Ils sont calculés le jour de chaque versement périodique en fonction du montant du capital alors impayé. Et c’est là qu’on peut faire des économies sur le long terme en utilisant 2 moyens : le versement aux 2 semaines (accordé avec la fréquence des payes), et le versement anticipé.

Le paiement aux deux semaines : En payant aux deux semaines, vous faites 26 versements dans l’année au lieu de 12. L’intérêt est donc calculé à chaque versement sur un capital qui descend plus lentement, mais plus souvent (mais pas tellement plus rapidement), donc moins d’intérêt. Attention, ce n’est pas spectaculaire, mais c’est toujours ça de pris sur 25 ans. Ce mode de paiement sert à deux choses pour moi : 1/ s’accorder avec la période de versement du salaire, 2/ permettre le remboursement anticipé

Le paiement accéléré :
les banques offrent la possibilité de rembourser aux deux semaines « accéléré », c’est à dire que vous payez le montant prévu, mais avant la date fixée dans votre contrat hypothécaire. La conséquence de ce choix est que sans effet sur le montant de vos versements, vous remboursez plus de capital et donc payerez moins d’intérêt plus tard. C’est un choix payant sur le long terme.

Remboursements anticipés :
Dans les limites de votre contrat (voir pénalités ci-dessous), il est possible de rembourser des montants anticipés. L’intérêt c’est que ce montant s’applique directement au capital. Bien utilisé, il vient démultiplier l’effet du paiement accéléré présenté ci-dessus.

Pénalités :
Les banques ne sont pas folles, et il existe des pénalités si vous dépassez un certain montant de remboursement. C’est à vérifier lors du magasinage d’hypothèque. Dans mon cas par exemple, j’ai le droit de doubler mes versements et de verser en plus un montant unique ne dépassant pas le montant de mon remboursement annuel. Au delà de ça, je paye des pénalités. C’est à connaître si vous prévoyez une rentrée d’argent et que vous pensiez rembourser plus vite votre hypothèque.

Conclusion : calculez! Dans mon cas par exemple, c’était plus intéressant d’emprunter sur 25 ans, mais de faire des remboursements anticipés de 50$ par 2 semaines que d’emprunter sur 20 ans. Même montant de versement, quasiment même date de fin des remboursements, mais beaucoup d’économies sur les intérêts.


Illustration : Prêt de 100000$ sur 25ans, à 3% avec un terme 5 ans :
Pris du calculateur d'hypothèque de la Agence de la consommation du Canada

Paiement aux deux semaines :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 650 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 41 909,80 $ en intérêts, pour un total de 141 909,80 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements aux deux semaines de 218,32 $.
payé 14 522,09 $ en principal, 13 859,87 $ en intérêts, pour un total de 28 381,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 578 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $ et un versement final de 48,76 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 36 816,71 $ en intérêts, pour un total de 136 816,71 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 236,62 $.
payé 17 095,83 $ en principal, 13 665,13 $ en intérêts, pour un total de 30 760,96 $.


Paiement aux deux semaines accéléré avec un montant anticipé de 50$ par paiement :

Au cours de la période d'amortissement de 25 ans, vous aurez :
fait 429 versements accélérés aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $) et un versement final de 232,88 $.
payé 100 000,00 $ en principal, 46 437,15 $ en intérêts, pour un total de 146 437,15 $.

Au cours du terme de 5 ans, vous aurez :
fait 130 versements accélérée aux deux semaines de 340,80 $ (290,80 $ + remboursement anticipé de 50,00 $).
payé 22 197,56 $ en principal, 22 106,77 $ en intérêts, pour un total de 44 304,33 $.

Économies résultants des remboursements anticipés :
Grâce à votre remboursement anticipé de 50,00 $, vous économiserez 15 957,49 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. De plus, vous rembourserez votre hypothèque 60 mois plus tôt que prévu. Grâce à vos remboursements anticipés accélérée aux deux semaines de 50,00 $, vous économiserez 865,85 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Économies résultants de la fréquence des versements :
Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 12 086,86 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de la période d'amortissement. Grâce à la fréquence des versements que vous avez choisie, qui est différente de celle sur une base mensuelle, vous économiserez 431,18 $ en frais d'intérêt d'ici la fin de votre terme.
Le RAP (Régime d’accès à la propriété) : toujours vérifiez que vous êtes admissibles

Pour ceux qui ont la chance d’avoir des REER
Si vous répondez aux critères d’admissibilité, grâce au RAP, vous pouvez retirer sans pénalité une partie de vos REER pour votre mise de fond. C’est comme si vous vous faisiez à vous même un prêt à taux 0. Attention par contre, vous aurez ensuite 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt. Ça reste tout de même très intéressant.

Pour ceux qui n’ont pas de REER mais une mise de fond
Proposition : au moins 90 jours à l’avance (délai légal pendant lequel vous n’avez pas le droit de retirer un REER placé), placez votre mise de fond en REER (choisir pour le REER un produit financier que vous pourrez liquider sans problème), puis au moment de l’achat faire un RAP. Vous aurez un beau cadeau à votre prochaine déclaration de revenu qui vous aidera à payer les premiers frais de la maison. Mais encore une fois attention, vous aurez 15 ans pour rembourser ce montant, et de plus l’argent retiré ne vous rapportera pas d’intérêt.


Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison :

si c’est votre premier achat immobilier au Canada, vous pourrez réclamer un crédit d’impôt de 750$ la première année. C’est toujours bon à prendre.


La recherche :

Une fois que vous connaissez vos besoins, et vos moyens, il est temps de trouver la perle rare. Vous pouvez engager un courtier, ce que je n’ai pas fait, je ne présenterai donc pas ce cas.

Vous pouvez rechercher vous même, dans ce cas, il est important de connaître autant que possible le marché immobilier pour ne pas vous faire avoir. Il y a beaucoup de sites de recherche : les sites d’agence, les sites de vente de personnes à personnes (je ne ferai pas de pub), il y a aussi un site qui agglomère les offres de plusieurs agences immobilières. Vous pouvez aussi vous promener dans un secteur qui vous intéresse et voir des tas de petits panneaux « à vendre »… C'est assez facile de trouver des prospects et de visiter.

Le processus d’achat – Offre/contre offre

Une fois dégotée la maison, il est temps de faire une offre d’achat écrite. Certains sites proposent des modèles d’offre bien conçues. Il est probable que le propriétaire vous fera une contre-offre. Il est important de faire attention à certains points :

l’inspection préalable

Il est conseillé de rendre l’offre conditionnelle à une inspection par un inspecteur du bâtiment. Cette condition vous permet d’annuler votre offre si l’inspecteur trouve quelque chose de grave lors de son inspection (fissure, électricité pas aux normes, etc…). C’est assez difficile de trouver un inspecteur qui a de l’allure, et les frais de l’inspection sont à votre charge, à manier avec précaution donc. Ça ne vous prémunie pas contre tout. Par exemple, lors de mon inspection, le toit était couvert de neige. L’inspecteur a mis une réserve, et évidemment, à la fonte on s’est aperçu que le toit est quasiment scrape…

la déclaration volontaire du propriétaire sur les problèmes de la maison

Le proprio doit déclarer tout sinistre ou problème porté à sa connaissance… c’est assez symbolique et ça n’élimine pas le risque de vice de construction, mais c’est une protection à prendre quand même.

le certificat de localisation (CL)

Obligatoire pour la transaction, c’est aux frais du propriétaire, ne vous les faîtes pas refourguer. Vérifier que le CL est à jour car il indique les servitudes éventuelles.

les conditions d’acceptation hypothécaire

Vous pouvez vous garder une petite gêne, et rendre conditionnelle votre offre à l’acceptation de l’hypothèque par le prêteur. Ça évite les mauvaises surprises même en cas de pré autorisation.

l’acceptation conditionnelle à la vente ou à l’acceptation d’une offre d’achat

Ça c’est plus gênant. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez mettre dans votre offre une condition pour annuler la vente si vous n’avez pas vendu votre bien avant telle date. À contrario, le vendeur peut mettre dans sa contre-offre une condition pour rendre conditionnelle la vente de sa maison à l’acceptation d’une offre qu’il a lui même faite sur un autre bien. Ce qui entraine un jeu de domino souvent un peu stressant.


Une fois l’offre acceptée, il reste à faire les inspections, présenter les documents, et passer devant le notaire.


Vous voilà propriétaire!

Le mieux est de ne pas répondre au sujets venant de trolls. Ils ne sont faits que dans le but de créer la polémique avec du niveau de journalisme niveau école maternelle. Trolls identifiés du forum
- Mackenzie
- Macdonald
- Apache
- Dentan
- Zener

Dommage de ne pas avoir créé un encart à la place des publicités :

Bonjour,

Après plus de 8 années d’une très grande densité passées au Québec et alors qu’un changement majeur arrive dans ma vie, je ressens le besoin de me retourner sur ces quelques années et d’en faire le bilan personnel. Je me suis dis que ça pourrait intéresser quelques personnes ici, ayant moi-même profité des expériences lues sur ce forum il y a 8 ans.

Voici le récit de mon expérience, de mon vécu, mes opinions et mes commentaires sur différents aspects de l’immigration. Comme tout texte de ce genre, il est très subjectif et n’a pas valeur de vérité universelle. Tirez-en les leçons que vous voudrez! Je vais raconter cela façon histoire, puis tirer quelques enseignements de mes expériences…

Pour commencer, je suis ce que j’appelle un immigrant de loisir. Rien ne me forçait à immigrer.
À 25 ans je me suis dis que c’était le moment ou jamais de prendre l’air ailleurs. Je n’avais jamais pensé au Québec dont je ne connaissais que les clichés habituels de cabanes en rondin et de bucherons, le tout agrémenté de chanteuses à voix dont les chansons me laissaient de marbre, mais au gré des rencontres et des amitiés, cette destination s’est imposée.

Mon projet d’immigration, je l’ai monté sur ce forum, et au début il était relativement clair : 5 ans. 5 ans pour découvrir autre chose et décider si je voulais rester ici ou rentrer en France. 5 ans pour apprendre à me connaître et à me débrouiller loin de la famille. 5 ans pour obtenir la citoyenneté avant de rentrer en France, ceci me permettant de revenir plus tard si je le souhaitais.

J’ai donc atterri à Montréal en mars 2004, attendu à l’aéroport par des membres du forum et logé dans un appartement trouvé par le forum. Il y a pire comme arrivée. Au début je l’ai eu facile, trop surement. J’avais des amis et des économies pour voir venir et j’avais rencontré une française via le forum qui devait me rejoindre en juin. J’ai donc cherché du boulot mais sans forcer et fait un peu de tourisme.

Je suis passé par toutes les démarches habituelles : paperasse, permis, se loger (un 3 ½ à Côte des Neiges), s’équiper, découvrir la ville, refaire le CV à la québécoise avec l’OMI et l’AMPE.

De mars à juin les économies se sont un peu envolées, et faute de job, j’ai commencé les traditionnelles jobines (emballeur dans un entrepôt de vêtement, manutentionnaire dans un entrepôt). Ça payait les factures, mais cercle vicieux, ça laissait moins de temps pour chercher un vrai boulot. S’en est suivi la non moins traditionnelle déprime des immigrants, et je me suis renfermé sur moi-même en me coupant de mes amis et connaissances.

En septembre 2004, l’envie nous a pris de quitter Montréal où l’on ne se sentait pas bien. On a pris contact avec l’une des dizaines d’agences d’aide aux immigrants qui peuplent Montréal qui nous a mis en contact avec une agence du même genre dans le Saguenay. 2 mois plus tard, après 3 allers-retours dans le Saguenay pour visiter et passer des entrevues, une proposition d’emploi en poche, on déménage. Un mois plus tard, atterrissage catastrophe à Québec chez des connaissances qui ont eu la gentillesse de nous héberger. Bilan de l’opération, un crash monumental, la perte de certaines illusions et surtout plus un rond sur le compte en banque. En arrivant au Saguenay, c’est simple : l’aide promise n’a jamais eu lieu, que ce soit pour l’emploi, le logement ou le déménagement. On avait pourtant fait affaire avec une association sérieuse ayant pignon sur rue et financé par des deniers publics avec en principe des comptes à rendre. Et mon offre de travail est tombée à l’eau sitôt arrivé.

Décembre 2004-septembre 2005 : on habite à Québec. Pendant 6 mois, deux petits boulots chacun, dont un de nuit pour moi (dans un couche-tard), 5h de sommeil par jour, aucun jour de congé. Mais les comptes remontent.
En septembre 2005, se rendant à l’évidence que mes diplômes ne sont pas reconnus par les employeurs (maîtrise de chimie et DESS industriel), je reprends une maitrise à l’Université Laval. Septembre 2005 toujours, après 3 jours de pluie à 50mm par jour, la rivière Lorette déborde, inondation, perte de beaucoup de nos affaires. On a été hébergé chez des connaissances pendant 2 mois avant de se retrouver un logement décent.

Les années suivantes sont plus du domaine de la vie quotidienne et de la découverte progressive du Québec. Il y a eu de tout, joie, peine. Il y a des choses que je veux garder pour moi alors voici juste les éléments marquant :

2006 décès d’un parent. Je ne m’étendrai pas, mais autant prévenir l’immigrant, c’est le genre d’évènement qui force à remettre en cause une immigration et qui se fait se poser bien des questions par rapport aux proches qui nous restent et à notre proximité avec la famille.

2007 après 2 ans d’étude doublées de petits boulots, emploi temporaire dans la fonction publique. Enfin un salaire décent qui permet de se promener dans la province.

2008 citoyenneté Canadienne obtenue, et cérémonie de citoyenneté lors des fêtes du 400ème. Un grand moment pour moi.

2009 permanence au gouvernement.

2010-2011 remise en question pour moi du retour en France qui était en discussion, séparation en partie liée à cela.

2011 en couple avec une québécoise

2012 achat de maison, bébé en approche.

Voici quelques moments d’un parcours d’immigrant. Comme pour beaucoup, il a été relativement non linéaire, et souvent lié aux rencontres que j’ai pu faire.

Pour compléter ce bilan, quelques réflexions dans le désordre sur certains éléments qui me viennent à l’esprit :

Choix du lieu de vie : J’ai atterri à Montréal comme beaucoup et je n’ai pas aimé y vivre. Par contre j’aime beaucoup y aller et j’aimerai sincèrement que la ville soit mieux gouvernée et sorte de son marasme. Le Québec a besoin de sa métropole en santé. On est ensuite arrivé à Québec un peu par hasard, mais aussi parce qu’on y connaissait du monde. Je suis littéralement en amour avec cette ville, et j’aurai bien du mal à vivre ailleurs. Conseil aux immigrants, baladez vous! Ne choisissez pas votre ville par défaut. Vous changez de pays merde, ce n’est pas pour vivre dans une place qui ne vous plait pas! Tous les coins du Québec ont leurs avantages et leurs inconvénients. À vous de juger!

Les agences d’aide aux immigrants : Mon expérience est désastreuse. Si ces agences m’on été d’une certaine aide au début, j’ai ai une très mauvaise image. De mon point de vu, ces agences sont là pour faire du cash et se contrefoutent pour la plupart de votre bien être. Chaque nom inscrit sur la liste de client amène une subvention gouvernementale et c’est la seule chose qui compte.

L’immigration française : immigration de luxe en générale, ou en tout cas de loisir. De mon expérience (mon histoire mais aussi celle d’immigrants que je connais), une majorité de français rétrograde de qualité de vie et ne retrouve ses marques qu’après quelques mois ou années. Il faut savoir ce que l’on veut et où l’on va. Savoir aussi ce qui est important dans la vie… le bonheur ou le statu social. Je ne regrette pas les 7 années qui m’ont conduit au bonheur que je vis aujourd’hui, mais dieu qu’elles ont parfois été dures et pénibles.

Le voyage préparatoire : indispensable. Et je sais de quoi je parle, je ne l’ai pas fait. Et je l’ai toujours regretté. J’aurai perdu beaucoup moins de temps et d’argent.

La paperasse d’immigration : les doigts dans le nez… si vous trouvez ça compliqué, revenez-en, c’est le bout le plus facile dans une immigration.

Le réseau social : compliqué, différent mais pas impossible. Il faut juste que vous compreniez que vous n’êtes pas en France…. Culture différente, relations différentes! Pour grossir le trait, en France les gens sont souvent difficiles d’approche, mais une fois entré dans le cercle social, l’amitié est inconditionnelle. Au Québec, les gens sont très ouverts en première approche, mais très protecteur de leur cercle intime.

Le racisme des québécois : bien plus rare qu’on le dit, en tout cas pour les français. J’ai droit à mon quota de blagues sur les maudits français, d’imitation d’accent pointu et autres joyeuseté. Pis vous n’avez pas le sens de l’humour? Pas capable d’une répartie humoristique douce? (attention douce, l’agressivité et la confrontation sont très mal perçu ici). En 8 ans j’ai eu une seule vraie réaction raciste à l’écoute de mon accent, et on tombait dans la catégorie « gros colon certifié depuis 1947 ».

Les médecins de famille : frustrant, compliqué, mais rien d’impossible… s’inscrire dans des cliniques sur liste d’attente, guetter l’ouverture de nouvelle clinique, en parler à ses amis et connaissances qui connaissent peut-être un médecin qui ouvre ses listes… Il m’a fallu attendre 2007 pour en trouver un, en même temps je ne cherchais pas avant ça. Et j’ai changé en 2009 quand le premier a mis la main sous la porte.

Les urgences : mon expérience personnelle (dense genre 15 visites pour moi ou mes proches en 8 ans) est plutôt positive. À Québec, sauf circonstance exceptionnelle (noël, épidémie de gastro…) si vous êtes vraiment une urgence, vous n’attendrez pas. Sinon, en moyenne c’est 5-6 h d’attente, puis encore 5-6h pour sortir de là.

Les cliniques sans-rendez-vous : J’en ai essayé 5-6 à Québec pour les petits bobos du quotidien. J’en ai dégoté une bonne ou l’attente est raisonnable (de 30mn à 3h max) avec des horaires d’ouverture étendus. Là encore, il existe bel et bien une médecine de première ligne qui peut-être efficace au Québec.

Les CLSC : je les évite comme la peste, et ne peux donc pas en parler.

La vrai honte dans le milieu médical : l’accès aux spécialistes, surtout pour les cancers… c’est lamentable.

L’administration : un plaisir… à comparer de la France.

Le sens du service : indubitablement un truc que les québécois ont et que les français n’ont pas… avec ses mauvais cotés aussi. Si on a toujours l’air de déranger dans un magasin français, on est souvent achalé par les vendeurs qui n’arrêtent pas de venir vous voir au Québec.

Les relations homme-femme : à date ça va très bien. Il faut dire que je ne suis pas machiste pantoute et que je suis ultra-égalitaire dans mes attitudes sans avoir perdu ma petite galanterie française. Redoutable. Plus généralement (au travail par exemple) j’apprécie le coté égalitaire et équilibré des relations. Mauvais pendant, le féminisme parfois excessif de certaines, en même temps les acquis sont si vite perdus…

Les voitures : le coffre à hayon m’a terriblement manqué au début (en 2004 très peu de modèle en avait). Aujourd’hui je roule en petite japonaise… à hayon.

La conduite automobile : Rock n’roll baby… le clignotant est en option chez la plupart des gens, la courtoisie une belle utopie partagée par une minorité de conducteur, et les jeunes me font terriblement peur. Ça roule en malade mentaux. Heureusement ils se calment vite.

La protection de la langue : les fadas de l’Office québécois de la langue française et du PQ sont des obsessifs compulsifs. Mais il suffit de mettre les pieds à Paris pour comprendre qu’ils ont raison. Le français doit être protégé de manière un peu excessive parfois au risque de laisser l’anglais s’immiscer partout dans le langage commercial, technique et courant même. Pourtant, les français ont généralement un meilleur niveau de français (sautez pas vos grand chevaux, c’est juste mon opinion, pas une vérité que je veux enfoncer dans la gorge de tout le monde), qu’il s’agisse d’orthographe, de grammaire, mais surtout de vocabulaire. Ce qui ne signifie pas que les québécois sont mauvais. Leur scolarité est juste d’avantage basée sur les aptitudes que sur l’académique pur comme en France. Par contre, il n’est pas loin à mon avis le jour où les québécois seront meilleurs que les français. Et ce sera grâce à la loi 101…

Les anglicismes : débat sans fin. Il y en a autant des deux cotés de la flaque. Sauf que du coté tricolore ça se développe à grands pas…

La position jamais québécois, mais plus tout à fait français : je le vis bien personnellement. Je me détache progressivement des choses françaises même si je continue à suivre l’actualité, par contre depuis 1-2 ans je me sens beaucoup plus impliqué dans les débats de société québécois. C’est un processus naturel je pense et qui dans mon cas a été freiné par le fait que j’ai vécu avec une française pendant 7 ans. Naturel, mais ça vous met progressivement en décalage avec vos amis et familles qui comprennent mal que vous ne vous passionnez pas pour les frasques de Sarko, et qui vous demande « c’est quoi cette révolution de carré rouge ».

La vie culturelle québécoise : très riche. Je ne compte plus les festivals, les fêtes, les activités en tout genre. Il y a beaucoup d’artistes talentueux. Il y a aussi beaucoup de musés intéressant et un patrimoine plus dense qu’on le soupçonne au premier abord. Le problème des immigrants français c’est de venir d’un pays au patrimoine ultra développé. Alors c’est sur qu’au Québec il n’y a pas le Louvre ou Versailles, pas de Joconde ou de château de la Loire. Mais si voir ce genre de chose plus souvent qu’a l’occasion de quelques vacances vous est essentiel, mauvais pays. Ici on a moins de stock, mais on le met en valeur, et les artistes québécois sont très imaginatifs.

La nature, les paysages : je kiffe. Je m’éclatte.

Ce qui me manque : la bouffe un peu, mais de moins en moins. Mes amis, ma ville et un peu de ma famille. Mes montagnes aussi.

Ce que j’aime : ma ville, Montréal en visite, la créativité, le fleuve, le Lac, la Gaspésie, le Nouveau-Brunswick, Les Chocolats Favoris, ma maison, ma blonde, le vieux Québec, la plage Jacques Cartier, l’Astral, Daniel Bélanger, Jean Leloup, Les Cowboys, Mes aïeux, les trois accords, les lacs et les rivières, la décontraction générale, les relations professionnelles moins guidées, et mille et une chose.

Ce qui m’inquiète : voir vieillir ma mère loin d’ici.

En conclusion, Ma vie est ici et je ne pense plus rentrer. J’ai trouvé un équilibre ici que je ne pense pas que j’aurai été capable d’atteindre en France. Je n’ai jamais regretté mon choix. Mon projet de 5 ans s’est transformé en projet d’une vie.

Chaque immigration, chaque histoire est différente. Mais si je devais donner un conseil, c’est de faire preuve de curiosité et de savoir s’adapter. On est des invités avant de faire parti des meubles. Invité ça veut pas dire paillasson, mais on doit un minimum se plier aux règles de la maison.

Tu as besoin de vacances je crois...

Ceux qui étaient là il y a deux ans se rappelleront (ou pas) que j'ai posté des photos de la graduation de mon fils (secondaire V).

Ce vendredi le, il a remis ça. Je vous présente donc le premier diplômé du collège de la famille (de là où nous venons, le collège n'existe pas), déjà inscrit à l'université Laval!

Inutile de vous dire que maman est fière comme un paon

Toutes personnes diffusant l'information se trouve coupable par association. Si je fais du recel de téléviseur volé pour un voleur de téléviseur, il me semble que j'ai une responsabilité...

Toutes personnes diffusant l'information se trouve coupable par association. Si je fais du recel de téléviseur volé pour un voleur de téléviseur, il me semble que j'ai une responsabilité...

J'ai signalé le message à la modération.

Publier les données n'est pas un probleme en soit, mais la lettre aurait du être dépersonnalisée. C'est irresponsable de balancer en pature publique ce genre d'information, et je ne parle pas des chiffres, mais des données personnelles: nom, adresse etc....

trop de pays ou de villes. Mes critères de sélection:
- Ville familiale
- proche de la nature
- climat tempéré
- moins de 500 km de l'océan ou de la mer
- démocratie
- francophone ou anglophone (ou hispanophone mais j'aurai plus de mal à réapprendre la langue)

Dans ce que je connais déjà, la France, et les US, j'adore le Maine (le nord moins touristique), mais je ne sais pas ce que je pourrai faire là-bas professionnellement.
Dans ce que je ne connais pas: Seattle, Portland (Oregon), San Francisco, Oakland (NZ)...

Sympathies.

J'ai vécu cela aussi. Ça vaut la peine d'aller voir un fiscaliste, je ne répeterai pas ce qui est marqué plus haut, mais voici quelques infos sur les implications de garder la maison pour ta réflexion.

Si tu la vends, il te faudra déclarer le montant de la vente à l'administration fiscale canadienne. En vertu des convention fiscale, l'impot est à payer en France, et tu ne devrais pas avoir d'impot à payer ici, vérifie quand même avec un fiscaliste. Au niveau de la vente, les montants et impôts ont changé depuis juillet dernier grace à François. Désormais, même les non-résidents sont assujetti aux prélèvements sociaux http://www.immobilier-expatries.com/documentation-immobilier-expatries/imposition+sur+plus+value+immobiliere+realisee+france+par+non+resident+fiscal-9. Ça signifie que même si on ne réside plus en France, on paye pour le trou de la sécu...

Si tu la gardes, tu as deux choix, la louer ou non. Si tu ne la loues pas, ça reste un bien dit "d'agrément" que tu n'as pas à déclarer à l'administration fiscale canadienne. Si tu la loues, ça devient une source de revenu foncier, et tu dois la déclarer. Tu devras produire une déclaration de revenu en France, payer l'impot sur les loyer là bas (régime micro-foncier en général), puis déclarer le revenu au Canada en demandant un crédit d'impot équivalent à ce que tu as payé en France. Si le taux d'imposition est supérieur au Canada à celui en france, tu devras payer la différence ici.

Si tu gardes la maison et la loue, il te faudra payer: les impots, la taxe foncière, l'agence de location, l'assurance loyer impayé, l'assurance pour les murs, une protection juridique, et les travaux d'entretien... moi je fais ça depuis 6 ans et c'est beaucoup beaucoup de trouble pour pas grand chose (il me reste l'équivalent de 3 loyers par an après avoir payé tout ça). De plus, tu te retrouves avec un locataire quasi indélogeable.

J'ai décidé de vendre ma maison l'an prochain (fin du bail actuel) et je dois m'y prendre maintenant... donner un avis au locataire, lui proposer d'acheter (il a le droit de premier regard), il peut faire une contre-offre, il peut contester le prix que je propose, etc... etc...

Il faut y penser à deux fois, surtout que l'on prend cette décision dans une période émotive. Moi je n'avais pas osé m'en séparer, et je comptais aussi sur une augmentation de la valeur du bien, mais les changements d'imposition rognent cette augmentation. Je regrette d'avoir fait ce choix aujourd'hui, j'aurai du vendre tout de suite.

Sympathies.

J'ai vécu cela aussi. Ça vaut la peine d'aller voir un fiscaliste, je ne répeterai pas ce qui est marqué plus haut, mais voici quelques infos sur les implications de garder la maison pour ta réflexion.

Si tu la vends, il te faudra déclarer le montant de la vente à l'administration fiscale canadienne. En vertu des convention fiscale, l'impot est à payer en France, et tu ne devrais pas avoir d'impot à payer ici, vérifie quand même avec un fiscaliste. Au niveau de la vente, les montants et impôts ont changé depuis juillet dernier grace à François. Désormais, même les non-résidents sont assujetti aux prélèvements sociaux http://www.immobilier-expatries.com/documentation-immobilier-expatries/imposition+sur+plus+value+immobiliere+realisee+france+par+non+resident+fiscal-9. Ça signifie que même si on ne réside plus en France, on paye pour le trou de la sécu...

Si tu la gardes, tu as deux choix, la louer ou non. Si tu ne la loues pas, ça reste un bien dit "d'agrément" que tu n'as pas à déclarer à l'administration fiscale canadienne. Si tu la loues, ça devient une source de revenu foncier, et tu dois la déclarer. Tu devras produire une déclaration de revenu en France, payer l'impot sur les loyer là bas (régime micro-foncier en général), puis déclarer le revenu au Canada en demandant un crédit d'impot équivalent à ce que tu as payé en France. Si le taux d'imposition est supérieur au Canada à celui en france, tu devras payer la différence ici.

Si tu gardes la maison et la loue, il te faudra payer: les impots, la taxe foncière, l'agence de location, l'assurance loyer impayé, l'assurance pour les murs, une protection juridique, et les travaux d'entretien... moi je fais ça depuis 6 ans et c'est beaucoup beaucoup de trouble pour pas grand chose (il me reste l'équivalent de 3 loyers par an après avoir payé tout ça). De plus, tu te retrouves avec un locataire quasi indélogeable.

J'ai décidé de vendre ma maison l'an prochain (fin du bail actuel) et je dois m'y prendre maintenant... donner un avis au locataire, lui proposer d'acheter (il a le droit de premier regard), il peut faire une contre-offre, il peut contester le prix que je propose, etc... etc...

Il faut y penser à deux fois, surtout que l'on prend cette décision dans une période émotive. Moi je n'avais pas osé m'en séparer, et je comptais aussi sur une augmentation de la valeur du bien, mais les changements d'imposition rognent cette augmentation. Je regrette d'avoir fait ce choix aujourd'hui, j'aurai du vendre tout de suite.

http://www.madmoizelle.com/reponse-clara-francois-hollande-164451
Une assez bonne réponse. En ce qui concerne ma situation personnelle, l'impôt n'a jamais été une motivation. Le chomage oui par contre.
Le Point a publié cette semaine une lettre ouverte d’une certaine Clara, 20 ans, étudiante en histoire à la Sorbonne, à destination de François Hollande. Clara veut quitter la France, pour des raisons qu’elle détaille dans cette missive. On vous laisse en prendre connaissance, avant de revenir lire la réponse de Marie-Charlotte.
Chère Clara,

Je n’ai pu m’empêcher de réagir en lisant ta lettre, étant donné que tu t’inscris dans une majorité de jeunes français dans laquelle je me reconnais également. J’ai 26 ans, ayant terminé mes études je te confirme que ce qui t’attend après le diplôme sont bien quelques années de galère à enchaîner les stages ou les CDD. Ne nous voilons pas la face, l’insertion dans le monde professionnel est une étape difficile. Ici comme ailleurs, du reste, ne te fais pas trop d’illusions.

Cette vérité est la seule concession que je t’accorderai. Parlons d’abord fiscalité, puisque c’est ce point qui semble motiver ton expatriation. Comment, tu n’as pas l’impression de profiter, ne serait-ce qu’un peu à te lire, du fruit de nos impôts ? Tu n’as donc jamais été hospitalisée, ni toi ni aucun membre de ta famille. Ils ont toujours été en pleine santé, ceux qui ne travaillent pas ou plus vivent de leurs économies personnelles. Non ? Certes, dans ce cas tu n’es pas le bénéficiaire direct des avantages sociaux “pépères” que tu dénonces, mais tu vois où je veux en venir : tu es tout de même concernée.

Tu nous dis être en deuxième année d’histoire à la Sorbonne ! Sais-tu que certains actifs trouvent aussi injuste de payer tes études que toi de payer leur future retraite ? Moi je préfère y voir un pacte intergénérationnel : ils ont investi pour moi, je paierai pour eux plus tard. On peut bien sûr discuter de la justice d’un tel système, le comparer à d’autres. Peut être as-tu été scolarisée dans le privé, peut-être ta famille aurait-elle eu les moyens de t’envoyer faire des études supérieures sans aucune aide de l’Etat, ni abattement fiscal, ni allocation familiale, ni scolarité gratuite. Garde à l’esprit que dans ce cas, tu n’appartiendrais pas du tout à la majorité des jeunes comme tu l’écris, mais bien à une extrême minorité. (Au passage, ne crois pas si naïvement qu’un CDI suffise à s’acheter un appartement à Paris. Il s’agit également d’un privilège accessible à une extrême minorité. Mais réguler le cours de l’immobilier reviendrait à accepter un niveau d’interventionnisme radicalement opposé à ton discours, je ne pense donc pas que tu souhaites cette solution.)

Tu vois qu’en France, le tableau n’est pas aussi noir que tu ne le dépeins. J’attends avec impatience tes impressions de l’étranger. À part l’Europe du Nord, j’avoue connaître peu de pays dont la protection sociale permettent véritablement aux femmes d’être mères tout en ayant une carrière professionnelle. Qui sait, peut-être regretteras-tu ton jugement hâtif lorsque tu renonceras finalement à ton travail, calculant que les frais de garde de tes enfants sont trop élevés : mieux vaut qu’un seul parent travaille tandis que l’autre s’occupe du foyer. Une décision d’autant plus difficile à prendre qu’il faudra penser à épargner pour vos retraites, pour les études de vos enfants, mais également en cas de coup dur : si ton mari perd son travail, c’est toute l’assurance maladie de la famille qui saute avec. Tu repenseras peut être à ces impôts écrasants que tu aurais payés en France, tu sais, la France, ce pays où toutes les prestations énumérées ci-dessous sont pratiquement gratuites.

Être riche n’est pas considéré comme un péché mortel, non. Ce n’est pas la richesse de certains qui attise les critiques, mais bien leur égoïsme. En temps de crise comme celle que notre pays traverse, être égoïste est une lâcheté commise contre l’ensemble du corps social. Tu parles de dette comme si ce n’était pas la tienne autant que celle de nos prédécesseurs. Tu parles de l’Amérique du Nord comme d’un Eldorado. Sais-tu que là-bas, lorsqu’ils obtiennent leur diplôme, les étudiants commencent leur vie active criblés de dettes, de dizaines de milliers de dollars de dettes ? Où crois-tu que ta dette à toi ait disparue ? Nous, notre société prend à sa charge la dette de nos étudiants. Pour qu’ils puissent commencer leur vie active avec pour seul souci de trouver un travail qui leur plaise, qui leur permette de vivre décemment. De s’épanouir. Oui, je parle de plaisir et d’épanouissement dans le travail, des notions résolument novatrices, des privilèges de notre génération. Sois honnête, ma chère Clara. Toi qui as grandi comme moi dans un monde de privilèges, la sécurité de l’emploi t’intéresse bien moins que la possibilité d’essayer, de renoncer, de choisir ta voie.

Sois honnête, car c’est davantage cet horizon de possibles qui te pousse vers l’expatriation. Et tu as raison ! Ô combien tu as raison, il y a tant d’autres modèles de sociétés à découvrir, partout ailleurs. Ils ont leurs avantages et leurs inconvénients, mais personne ne saurait t’en convaincre, à toi d’aller les voir, d’aller les vivre pour t’en faire une opinion. Là encore, je pense que tu reverras ton jugement si sévère sur la France. A ce titre, je ne pense pas que l’émigration de nos jeunes soit véritablement une menace pour notre société, je pense au contraire qu’elle est une force. Tu dis toi-même que la France « se rabougrit, se fige, se crispe, s’aigrit à toute vitesse », quoi de meilleur remède qu’un appel d’air, que de laisser nos jeunes partir à la découverte du monde pendant que d’autres jeunes viennent enrichir notre terreau de leur potentiel, de leurs différences ? Certains des émigrés ne reviendront pas. C’est leur droit. Qu’importe puisque certains des seconds choisiront de rester ?

Je vais te faire une dernière concession, Clara, en forme de confidence. Moi non plus je ne suis pas très optimiste pour les prochaines années. Moi aussi, je songe à aller voir ailleurs. Mais contrairement à toi, je reste réaliste. La crise que nous traversons n’est pas contenue par nos frontières. Elle nous vient d’ailleurs, et s’étend ailleurs. Elle y prendra d’autres formes peut être, mais elle n’épargnera sans doute pas notre génération, où que nous choisissons de vivre. Mais plutôt que de baisser les bras et de laisser des ruines à la génération suivante (ce que, je note, tu ne pardonnes pas à la génération précédente !) je me dis que nous avons tous un rôle à jouer dans la construction de ce futur. Chacun à son échelle. Que dans tous les cas, les changements nécessaires prendront du temps. Que le “gâchis” que tu dénonces est davantage dans le renoncement de ton discours que dans la lenteur des réformes.

Pars, Clara ! Tu as raison d’aller voir ailleurs, surtout à notre âge, nous qui sortons des études sans dette, nous pouvons nous le permettre sans regret. N’oublie pas cependant qu’à l’étranger, tu seras perçue comme une ambassadrice de notre pays. De grâce, ne contribue pas à répandre les stéréotypes mensongers qui feraient de notre société un reliquat de l’empire communiste. “Les temps changent” comme tu le dis, mais les clichés ont la vie dure. De grâce, Clara, ne contribue pas à conforter la réputation de notre arrogance à l’étranger. À te lire, le risque est grand.

Marie Charlotte.

À bientôt Clara !

PS : si tu doutes vraiment de notre statut de privilégiées, je t’invite à consulter ces pages consacrées à l’état des droits des femmes dans le monde, particulièrement en matière de santé, de travail et d’éducation. Non qu’il faille se satisfaire de notre situation au nom du “ailleurs c’est pire”, mais simplement histoire de garder un peu d’humilité dans la critique.

On parle ici de pénurie dans le secteur public, donc des services de psychologies dans les CLSC, hopitaux, etc...

Il est tout à fait possible de voir un psy dans le privé sans aucune attente, sauf que ça n'est pas remboursé à moins d'avoir une assurance privée.